|
Государством на федеральном и региональном уровнях уделяется большое внимание вопросам приведения жилых домов в состояние, обеспечивающее комфортное и безопасное проживание граждан.
В Москве по состоянию на 2003 г. жилой фонд насчитывал 170 млн м2 при численности населения 10 млн человек. Ежегодно вводилось в эксплуатацию 3-5 млн м2 нового жилья. Ранее ежегодно проводился капитальный ремонт (КР) на площади 50-60 тыс. м2, а также текущий и выборочный ремонт на площади около 1,2 млн м2. К этому времени истек срок эксплуатации жилых домов периода индустриального домостроения. Износ этого фонда был такой, что 6 млн м2 жилья в панельных и блочных домах подлежали сносу.
С 2005 г. объемы КР жилья стали существенно увеличиваться и достигли 500 тыс. м2 в год. Несмотря на это ежегодно в Москве стареет примерно 1 млн м2 жилья. Таким образом, происходит прирост жилого фонда, нуждающегося в КР. Поэтому потребовался переход к масштабному осуществлению КР и текущего ремонта в жилых домах, ведению комплексной реконструкции градостроительных образований.
Для решения данных задач в Москве принята и действует Городская целевая программа по КР многоквартирных домов на 2008-2014 гг. [1] (далее - Программа). До принятия Программы город тратил на ремонт жилья около 2 млрд руб. в год. В бюджете 2008 г. на эти цели было заложено в 20 раз больше - 42 млрд руб. За 7 лет на КР было запланировано израсходовать 470 млрд руб. Ранее никогда в Москве не выполнялись работы такого масштаба. За 2008 г. в рамках Программы произведен ремонт в 1660 домах общей площадью 11,6 млн м2.
Для дальнейшей реализации Программы принято Постановление Правительства Москвы от 27.01.2009 № 50-ПП [2], в котором поставлены первоочередные задачи:
- переход на комплексный подход к выполнению КР жилищного фонда с обеспечением ремонта всех основных внутренних инженерных коммуникаций и включением работ по утеплению наружных стен, замене оконной столярки, остеклению балконов и лоджий, установке автоматизированных систем регулирования потребления тепла в многоквартирных домах и оснащению жилых помещений индивидуальными приборами учета, а также прочих мероприятий, направленных на повышение энергоэффективности и комфортности домов, улучшение их архитектурно-художественного облика, адаптацию для маломобильных групп населения;
- создание отраслевой вертикали управления Программой;
- повышение уровня информированности жителей о реализации мероприятий Программы, а также стимулирование их к участию в контроле за производством и приемкой работ;
- актуализацию нормативно-правовой базы Москвы, регулирующей отношения в сфере КР.
Среди различных мер по реализации Программы Постановлением № 50-ПП предусмотрено создание окружных и районных общественных комиссий, цель которых - обеспечение прав граждан при осуществлении КР жилищного фонда. Также предусмотрена разработка примерной формы государственного контракта на выполнение подрядных работ по КР многоквартирных домов. Есть ряд других важных нововведений.
Вместе с тем вопросы безопасности при планировании, проектировании и выполнении КР многоквартирных домов в полной мере не учтены.
Вопросы безопасности
В жилом доме человек проводит большую часть своей жизни. Поэтому жилые здания должны быть гигиеничны, удобны в эксплуатации и безопасны. Требования гигиены направлены на то, чтобы в помещениях обеспечивались температурно-влажностный режим, чистота воздуха, зрительный и слуховой комфорт. Условия удобства многообразны и многочисленны и направлены на оптимальные условия для проживания человека. Безопасность жилого дома зависит от прочности его конструкций, устойчивости к деформациям, пожаро-взрывобезопасности.
Безусловно, выполнение работ по КР должно повышать безопасность жителей, поскольку это одна из целей КР. Однако это будет происходить лишь в том случае, когда вопросы безопасности надлежащим образом будут учитываются на всех этапах планирования и проведения КР.
Говоря о безопасности при КР, можно выделить следующие аспекты:
- охрана труда при выполнении работ;
- контроль качества используемых материалов и выполняемых работ;
- безопасность жителей во время проведения работ в том случае, когда работы проводятся без отселения жителей;
- санитарно-гигиенический режим, обеспечиваемый в жилых помещениях после КР (температурно-влажностный режим, состав воздуха, зрительный и слуховой комфорт, отсутствие вредных излучений, ядовитых веществ, микроорганизмов);
- эксплуатационные качества строительных конструкций и материалов после КР (долговечность, сохранение прочностных свойств);
- безопасность электрооборудования и слаботочных систем;
- безопасность газовых, водопроводных, канализационных и отопительных систем;
- пожаро-взрывобезопасность домов, включая оборудование площадок для размещения пожарных машин и механизмов;
- правовая защищенность государственных инвестиций в выполнение работ по КР многоквартирных домов, в которых большая часть квартир находится в частной собственности.
В настоящей статье рассмотрена лишь часть существующих проблем [3].
Правовое регулирование санитарной безопасности
Статья 23 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» устанавливает санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям:
1. Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.
2. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, не допускается.
3. Содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам.
Санитарно-эпидемиологическое благополучие населения обеспечивается (ст. 2 Закона) посредством:
- контроля за выполнением санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий и обязательным соблюдением гражданами, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами санитарных правил как составной части осуществляемой ими деятельности;
- государственного санитарно-эпидемиологического нормирования;
- государственного санитарно-эпидемиологического надзора;
- сертификации продукции, работ и услуг, представляющих потенциальную опасность для человека;
- проведения социально-гигиенического мониторинга.
Статья 46 Федерального закона 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании» устанавливает, что до вступления в силу соответствующих технических регламентов [4] требования к продукции или к связанным с ними процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению в части, соответствующей целям:
- защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;
- охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений;
- предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей.
В соответствии с данным положением закона «О техническом регулировании» продолжают действовать, в частности, следующие нормативные документы:
1. Межгосударственный стандарт ГОСТ 12.1.036-81 [5] - устанавливает допустимые уровни шума в помещениях жилых и общественных зданий.
2. Санитарные нормы СН 2.2.4/2.1.8.562-96 [6] - ссылки на требования санитарных норм должны быть учтены во всех нормативно-технических документах, регламентирующих планировочные, конструктивные, технологические, сертификационные, эксплуатационные требования к жилым зданиям.
3. Московские городские строительные нормы МГСН 2.04.1997 [7] - требования Норм должны выполняться при КР зданий и использоваться при проведении экспертизы проектной документации.
4. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.1002-00 [8] - должны соблюдаться при содержании эксплуатируемых жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания. Содержат требования к: отоплению, вентиляции, микроклимату и воздушной среде помещений (п. 4); естественному и искусственному освещению и инсоляции (п. 5); уровням шума, вибрации, ультразвука и инфразвука, электрических и электромагнитных полей и ионизирующего излучения в помещениях жилых зданий (п. 6); строительным материалам и внутренней отделке жилых помещений (п. 7). Правила предусматривают, что в процессе эксплуатации жилых зданий проводится государственный санитарно-эпидемиологический надзор (п. 10.2).
Согласно ст. 8 Закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» граждане имеют право на возмещение в полном объеме вреда, причиненного их здоровью или имуществу вследствие нарушения другими гражданами, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами санитарного законодательства.
Экспертиза состояния домов
Современные жилые дома имеют продолжительный срок службы, 60-100 лет и дольше. Сроки службы отдельных элементов здания значительно ниже нормативного срока службы всего здания. Нормативные сроки установлены с учетом выполнения мероприятий по поддержанию эксплуатационной пригодности конструкций и обеспечению их безопасной эксплуатации, а такие работы на протяжении длительного периода времени проводились не в полном объеме.
В связи в огромным объемом КР трудно качественно и в полном объеме выполнять обследование каждого жилого дома, подлежащего КР, с проведением необходимых лабораторных испытаний оснований, фундаментов, несущих и ограждающих конструкций. Некачественное и или не в полном объеме выполненное обследование жилых домов, подлежащих КР, приведет к разработке такой же некачественной проектно-сметной документации.
В соответствии с условиями тендера и Договора на КР исправить положение в процессе осуществления работ практически невозможно. Существующая система организации работ не предусматривает возможности корректировок по ходу выполнения ремонта.
Проведение тендеров на основе типовых проектов
В настоящий момент в связи с большим количеством ремонтируемых домов при проведении тендеров и заключении договоров используется проектно-сметная документация по КР жилых домов на базе типовых проектов.
Это не вполне корректно. Требуется привязка типовой документации к конкретным жилым домам с учетом результатов экспертизы дома. Для этого требуются время и финансовые затраты на обследование каждого дома и принятие индивидуальных проектных решений с составлением дополнительных смет. Составление дополнительных смет по типовому договору ограничено жесткими рамками и суммами. Заключение договора с подрядчиком без привязки проекта к конкретному дому означает, что на момент заключения договора ни заказчик, ни подрядчик не знают точного объема работ, этот объем работ фактически определяется по факту его выполнения.
Нет необходимости говорить, что такое положение дел искажает сам смысл тендера и превращает его в чисто формальную процедуру. При этом отсутствует возможность отслеживать на ранних этапах вопросы обеспечения безопасности при проведении КР.
Квалификационные требования к участникам
Необходимо повысить квалификационные требования к участникам торгов на получение городского заказа по КР. В России высшие учебные заведения не готовили до настоящего времени специалистов для выполнения работ по КР жилых домов. Руководить работами по комплексному ремонту намного сложнее, чем строить новый дом. Организации, выигравшие тендер на выполнение работ по КР жилых домов, фактически становятся генподрядными строительными организациями. Руководитель такой организации, главный инженер, ведущие специалисты, линейные инженерно-технические работники должны обладать высокими профессиональными знаниями (в том числе они должны проходить соответствующую переподготовку) и большим опытом работы.
Последние изменения в законодательстве дают новые возможности. Согласно Федеральному закону от 30.12.2008 № 308-ФЗ [9] конкурсная комиссия при оценке и сопоставлении заявок на участие в конкурсе вправе оценивать деловую репутацию участника конкурса, наличие у участника конкурса опыта выполнения работ, оказания услуг, наличие у него производственных мощностей, технологического оборудования, трудовых, финансовых ресурсов и иные показатели, необходимые для выполнения работ, оказания услуг, являющихся предметом контракта, в том числе квалификацию работников участника конкурса.
Квалификационные требования должны предъявляться не только к сотрудникам организаций-подрядчиков, но и ко всем инженерно-техническим работникам, участвующим в ремонте и эксплуатации жилого фонда. Например, службы эксплуатации жилых домов должны знать, какие новые конструктивные и инженерные решения использованы при КР и как их учитывать при эксплуатации.
Типовые проекты капитального ремонта
Используемые в городе Москве при проведении тендеров типовые проекты КР многоквартирных домов имеют ряд серьезных недостатков.
В ходе подготовки настоящей статьи был проанализирован один из таких типовых проектов и выявлен ряд «критических уязвимостей» которые должны быть в кратчайший срок устранены. Отмеченные недостатки могли бы быть устранены на ранних этапах (до того, как по этим проектам уже освоены значительные средства), если бы проекты были обнародованы и доступны жителям и экспертам. Также был бы возможен контроль со стороны жителей и общественных организаций за соответствием выполняемых ремонтных работ проекту и их качеством. К сожалению, и по сегодняшний день используемые типовые проекты фактически имеют статус «для служебного пользования».
При разработке проектно-сметной документации на комплексный КР многоквартирных домов должна быть выбрана головная проектная организация с функцией генерального проектировщика. Это позволит увязать между собой типовые проектные решения, привлечь экспертный опыт главного инженера единого проекта.
Некоторые из выявленных недостатков проанализированного типового проекта описаны ниже.
Контроль в процессе выполнения капитального ремонта
Требования к заказчику по проведению строительного контроля при КР детально описаны в ч. 4 ст. 53 Градостроительного кодекса РФ. Однако на практике в Москве эффективная система строительного контроля при КР многоквартирных домов в виде, предусмотренном Градостроительным кодексом, пока не построена.
До 2008 г. в Москве КР жилищного фонда занимались службы жилищно-коммунального хозяйства. В июне 2008 г., уже после начала реализации Программы, утверждено Положение о Департаменте капитального ремонта жилищного фонда г. Москвы [10].
Департамент, являясь отраслевым органом исполнительной власти города, формирует, разрабатывает и реализует единую экономическую, финансовую и техническую политику в области КР жилищного фонда, выполняет функции единого государственного заказчика по КР многоквартирных домов.
Департамент также выполняет функции государственного заказчика по комплексному благоустройству территорий кварталов жилой застройки, реконструкции и КР внутриквартальных инженерных сетей, реконструкции кварталов сложившейся застройки, подлежащих преимущественно КР, проектированию, строительству, реконструкции, модернизации, КР объектов городского хозяйства и городской инфраструктуры [11]. Для организации и управления КР созданы находящиеся в ведении Департамента Государственные учреждения капитального ремонта и благоустройства. Фактически, в прошедшем году проведена полная реорганизация всей системы управления КР жилищного фонда г. Москвы.
Созданные Государственные учреждения испытывают трудности при организации и контроле качества из-за резкого роста объемов работ и недостаточного количества квалифицированного технадзора. В то же время сотрудники ЖКХ, прежде всего ЖЭКов, не принимают непосредственного участия в выполнении Программы.
Выполняемые строительно-монтажные работы и инженерные системы предусматривают применение новых строительных технологий и материалов. Это обстоятельство предъявляет повышенные требования к квалификации инженерно-технических работников и рабочим.
Недостаточный контроль при эксплуатации жилых домов, длительные задержки с проведением плановых работ по КР жилого фонда, серьезные отклонения от Генерального плана развития Москвы, «точечные застройки», перегрузки инженерных систем и транспортных схем создали дополнительные сложности при КР. Эти обстоятельства также повышают требования к специалистам, занимающимся обследованием жилых домов и инженерных сетей, к проектировщикам и заказчикам.
Для обеспечения безопасности необходимо проводить контроль качества используемых материалов и выполняемых (в том числе скрытых) работ, безопасность жителей во время проведения работ. К сожалению, такой контроль системно предусмотрен не был, контроль осуществляется только на этапе конечной приемки работ.
Проект организации строительства
Большой объем разнообразных строительных и инженерных работ при комплексном КР многоквартирных домов без отселения жильцов требует разработки проекта организации строительства (ПОС).
В частности, в ПОС должны быть разработаны проектные и технические решения с составлением смет затрат при выполнении КР жилых домов без отселения жильцов, таких работ, как:
- обеспечение безопасности (техники безопасности, противопожарной безопасности, электробезопасности, санитарно-бытового обеспечения семьей, включая пожилых людей, детей и инвалидов) на период проведения КР;
- обеспечение квартир временной схемой электроснабжения при ремонте системы постоянного электроснабжения;
- снабжение квартир электроприборами для приготовления пищи на период ремонта системы газоснабжения с утверждением льготных тарифов за пользование электроэнергией на этот период;
- обеспечение расчетного температурно-влажностного режима в квартирах дома при проведении работ по ремонту систем отопления и вентиляции и замене окон;
- организация системы вентиляции, включая местную вытяжку, при проведении строительно-ремонтных работ, связанных с выделением пыли и газов;
- удаление твердых и жидких отходов при выполнении КР жилых домов, исключение использования системы канализации дома для сброса отходов жидких строительных материалов, растворов, красок, шпаклевок и т.п.;
- соблюдение специальных санитарных требований при работе с асбестосодержащими материалами (например, асбоцементных труб мусоропроводов, асбоцементных подоконников, воздуховодов из асбоцементных материалов и т.п.), их складировании, транспортировке и захоронении [12];
- обеспечение мероприятий по понижению уровня шума и вибрации до санитарных норм при выполнении КР жилых домов; и др.
ПОС по КР жилых домов должен согласовываться с жителями, что позволит избежать социальных конфликтов, позволит повысить безопасность проведения работ по КР.
Технологии и инженерные решения, влияющие на безопасность
При КР должно производиться комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления [13].
Даже при не самом глубоком анализе в рассмотренном типовом проекте выявлены следующие недоработки:
1. В конструкциях крепления системы утепления и каркаса вентилируемых фасадов используются дюбеля с металлическими стержнями. При их использовании не предусмотрена защита от коррозии. Металлические стержни дюбелей являются «мостиками» холода. Удаление конденсата в проекте не предусмотрено. Соответственно, будет происходить ускоренное разрушение конструкций стен.
2. При утеплении стен утеплитель из минераловатных плит защищается цементно-песчаной штукатуркой. Применение водных клеевых составов для приклейки минераловатных плит и цементно-песчаной штукатурки неизбежно приведет к попаданию воды в утеплитель. Теплотехнические характеристики утеплителя ухудшатся. Москва находится в зоне неблагоприятного климата, и применение штукатурок в отделке наружных стен, как показывает практика, может быть недолговечным.
3. В проекте предусмотрено выполнение работ по утеплению стен с лесов. Качественно выполнить весь комплекс работ, требующих строгого соблюдения технологии и профессионализма рабочих, очень сложно. Если не осуществляется контроль в ходе выполнения работ, есть риск, что вся система утепления при эксплуатации может работать на разрушение, при этом является дорогой, трудоемкой и недолговечной [14].
4. Согласно проекту, применяется цементно-стружечная плита для защиты пенополистирола при утеплении цоколя. Долговечность такой конструкции, эксплуатирующейся в условиях повышенной влажности, будет низкой.
Указанные решения могут повлиять на стоимость будущих расходов на ремонт, что ляжет дополнительным бременем на местный бюджет [15] или на жителей [16].
Устранение указанных недостатков не является сложной задачей, не повлечет особых дополнительных расходов при применении инновационных решений. Необходима полноценная экспертиза проектов и особое к ним внимание.
Потеря строительными конструкциями своих прочностных свойств может приводить к их разрушению и создает угрозу жизни и здоровью жителей.
Необходимо отметить, что ст. 60 Градостроительного кодекса РФ предусматривает механизм возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации по КР объектов капитального строительства.
Воздухообмен в жилых помещениях
Можно выделить несколько проблем с обеспечением качества воздуха в жилых помещениях.
1. Типовым проектом предусматривается утепление ограждающих конструкций (фундаменты, наружные стены, перекрытия чердаков) домов, подлежащих КР. В проекте указано, что конструкция утепления предусматривает надежную работу вытяжной вентиляции в квартирах. Это вызвано тем, что для монтажа утеплителя (минераловатных плит, плит пенополистирола) выполняются работы по мокрой штукатурке (при выравнивании поверхностей стен и устройства защитно-декоративного слоя по утеплителю). Сам утеплитель приклеивается на стены клеевыми цементно-песчаными растворами. При этом уменьшается паропроницаемость стен квартир. А вытяжная вентиляция в квартирах предусматривается только на кухнях и в санузлах. Таким образом, воздухообмен в жилых комнатах уменьшится. Соответствующих расчетов и компенсирующих мероприятий в проекте нет.
2. Современные окна, применяемые сегодня в жилищном строительстве, отличаются повышенной герметичностью, что отрицательно влияет на воздухообмен в жилых домах. Замена старых окон на «евроокна» при КР может даже наносить вред здоровью жителей!
«Евроокна» не предусмотрены российскими ГОСТами на окна. При воздухообмене через эти окна (когда окна открываются для проветривания) при отрицательных наружных температурах воздуха внутри помещения в зоне окна создается сильное движение воздуха с отрицательной температурой. Наружный воздух не успевает прогреться от нагревательных приборов, расположенных под подоконником, и охлаждает воздух у пола. Человек, открывающий «евроокно» зимой, подвергается сильному воздействию холодного воздуха. В помещении с «евроокнами» при воздухообмене в углах комнат создаются «мертвые» зоны на всю высоту от пола до потолка. В этих зонах нет движения воздуха. С санитарной точки зрения эти места становятся неблагоприятными. А ведь нередко в углах устанавливают кровати для детей и столы для школьников.
Для решения вопроса о применении «евроокон» при КР должна быть проведена санитарно-медицинская экспертиза.
3. Система утепления стен закрывает стыки примыкания окон к наружным стенам с использованием герметиков. В типовых проектах отопления и вентиляции жилых домов в Москве предусматривалось, что приток воздуха в квартиры должен осуществляться через форточки в окнах и через неплотности примыкания окон. Система утепления стен перекрывает приток воздуха в квартиры через эти примыкания.
4. В типовом проекте КР в разделе "Отопление, вентиляция" указано, что «приточная вентиляция в квартирах не организована». Такое решение не гарантирует качественный воздухообмен и соблюдение санитарных норм. При условии, что на человека приходится менее 10 м2 площади, санитарные нормы по воздухообмену не будут выполняться. Если учесть, что многие московские семьи живут в таких условиях, проблема актуальна.
5. Для повышения комфортабельности и безопасности квартир в типовом проекте целесообразно рассмотреть возможность присоединения принудительной вытяжной вентиляции над плитой к общедомовой вытяжной вентиляции.
По совокупности, вопросы воздухообмена в квартирах требуют серьезного анализа и выработки новых конструктивных и технологических решений.
Комплексная замена инженерных систем
Состав проектно-сметной документации по КР жилых домов включает выполнение как общестроительных, так и специальных работ (отопление и вентиляция, водоснабжение и канализация, электромонтажные работы, газоснабжение, монтаж лифтов, слаботочные работы и др.). Для выполнения таких работ требуется привлечение генподрядной строительной организации.
Но ни в типовом договоре на КР жилых домов (в части необходимости выполнения обязанностей генподрядчика), ни в сметах (в части необходимости затрат на осуществление функций генподрядчика) эти требования не отражены.
Все это неизбежно сказывается на качестве контроля за выполнением работ, безопасности инженерных систем, их согласованности между собой.
В типовом проекте выявлен ряд ошибок, касающихся инженерных систем. По типовому проекту предусматривается утепление перекрытия чердака (технического этажа). Толщина конструкции утеплителя 130 мм. Старая высота технического этажа - 1500 мм. После выполнения работ по утеплению высота технического этажа составит 1370 мм. Выполнение каких-либо работ, включая осмотр помещений, на техническом этаже будет невозможно по требованиям пожарной безопасности (п. 8.5 СНиП 21-01-97 [17]). Значит, технические этажи становятся по действующим нормативам неэксплуатируемыми!
В разделе проекта "Сети связи и сигнализации" предусмотрено, что сети системы видеонаблюдения проходят по чердаку. В разделе проекта "Электрооборудование" предусмотрена прокладка сетей электрооборудования на чердаке. Таким образом, после утепления чердачного перекрытия по проекту помещение чердака становится неэксплуатируемым, а проекты слабых токов и электроснабжения должны быть скорректированы. Да и сами работы по утеплению будут выполняться с нарушениями правил пожарной безопасности. Требуется экспертиза этих проектов и принятие новых решений.
Другая проблема связана с определением в типовом проекте требуемой электрической мощности. При принятии проектных решений по КР жилых домов не учтены некоторые современные потребности и возможности жителей Москвы. Например, во многих квартирах смонтированы кондиционеры. Их используют в летний период для охлаждения воздуха в квартире. В типовом проекте электроснабжения не предусмотрено выделение электрической мощности на такие приборы. Аварии электроснабжения, подобные случившейся в южной части Москвы в мае 2005 г., могут повторяться. Если летом температура воздуха поднимется до 30оС и выше, то жители снова включат кондиционеры, причем одномоментно. И эта нагрузка нигде не предусмотрена, ни в квартирах, ни в щитовых, ни в трансформаторах, ни в системе в целом.
Возможные аварии и отключения электричества также представляют угрозу безопасности. В связи с этим необходимо большее внимание вопросам учета пиковых нагрузок и установки инженерного оборудования, обеспечивающего безопасность при возникновении таких нагрузок.
Пожарная безопасность
Отсутствие комплексного подхода к решению проблем безопасности при разработке типового проекта КР видно на конкретных примерах.
1. В разделе проекта "Водопровод, канализация" предусмотрена прокладка в квартиры противопожарного водопровода диаметром 25 мм с установкой крана и шланга длиной 25 м. Идея хорошая, но не проработаны детали по безопасности. Использовать воду при тушении пожара можно только при отключении электроэнергии. А как использовать противопожарный водопровод в темное время суток?
2. В проекте в системе электроснабжения отсутствуют приборы безопасности УЗО (устройства защитного отключения).
3. Неэксплуатируемость чердака (что описано выше) повышает пожарную опасность объекта.
Недавно принят новый Федеральный закон 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», который вступает с силу с 01.05.2009. Положения закона обязательны для исполнения при КР, техническом обслуживании, эксплуатации зданий. Статья 144 этого закона устанавливает, что оценка соответствия объектов требованиям пожарной безопасности проводится в формах:
1) аккредитации;
2) независимой оценки пожарного риска (аудита пожарной безопасности);
3) государственного пожарного надзора;
4) декларирования пожарной безопасности;
5) исследований (испытаний);
6) подтверждения соответствия объектов защиты (продукции);
7) приемки и ввода в эксплуатацию объектов защиты (продукции), а также систем пожарной безопасности;
8) производственного контроля;
9) экспертизы.
Порядок оценки соответствия при КР многоквартирных домов еще требует уточнения. Необходимо отметить, что если при КР не соблюдены требования пожарной безопасности, то в последующем возможно предъявление имущественных исков к заказчику и/или подрядчику работ.
Определение до проведения тендеров конкретных поставщиков материалов
Договоры по выборочному КР жилых домов, составляемые в рамках реализации Программы с соблюдением требований Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», содержат жесткие условия по выполнению отдельных видов работ.
Проекты строго регламентируют технологию выполнения строительных работ, применяемые строительные материалы и оборудование, их поставщиков и ценовые характеристики. Поэтому понятие «тендер», «торги» при таких условиях имеют ограниченный смысл. Кроме того, ограничивается возможность внедрения инноваций, экономии средств за счет новых решений и технологий. Жесткие привязки по выбору строительных материалов и оборудования к конкретным производителям не соответствуют рыночным отношениям и конкуренции (и на это должны обращать внимание антимонопольные органы).
Особенно необоснованным это выглядит, когда в типовой проект (на основании которого проводится тендер) закладываются требования по использованию конкретных видов строительных материалов и оборудования импортного производства при наличии на рынке аналогичных товаров российского производства.
В качестве примера - утепление чердачного перекрытия по проекту производится утеплителем «Бетофом» ООО «Кемопласт» в составе: экструзионный пенополистирол «Стиродур 2500» толщиной 120 мм и цементно-стружечная плита толщиной 10 мм. По смете стоимость этих материалов для утепления 950 м2 составляет 1 239 840 руб., или 10 039 руб. за 1 м3 материала (в ценах 2008 г.).
Другой пример - в проекте горячего и холодного водоснабжения предусмотрено обязательное применение стальных труб. Металлопластиковые трубы - более качественные и существенно более долговечные. И по цене практически одинаковы.
В любом случае, при выборе тех или иных технологий и материалов по требованию заказчика должна проводиться предварительная экспертиза эффективности и безопасности предлагаемого решения.
Правовая защита государственных инвестиций в капитальный ремонт
Существует ряд нерешенных правовых проблем, связанных с правами собственников. Так, не решены технические и юридические вопросы КР жилых домов, где собственники в приватизированных квартирах выполнили несанкционированные работы с нарушением проектных решений несущих конструкций здания и внутренних инженерных систем. Не определены в этом случае права, обязанности и ответственность победившего на тендере подрядчика за проведение работ по КР.
Другая проблема - в рамках проанализированного проекта не учитываются права собственников жилых помещений при принятии решений по размещению эксплуатируемых элементов инженерных систем в приватизированных жилых помещениях.
В качестве примера можно привести ситуацию с системой отопления. Как отмечено выше, после утепления чердак становится неэксплуатируемым. Учитывая это, типовым проектом предусмотрено перенесение разводки системы отопления с чердачного помещения в подвальное помещение. При этом возникает необходимость обслуживать вентили отопления, расположенные во всех квартирах, расположенных на верхнем этаже дома (промывка систем теплопотребления производится ежегодно после окончания отопительного периода [18]).
Фактически, на указанные квартиры должен быть оформлен публичный сервитут [19]. Каково будет на этот счет мнение собственников квартир? Что будет, если кто-то из них не согласится и захочет обратиться в суд [20]? По-видимому, правовая оценка данного вопроса не производилась.
Аналогичная проблема существует и для неприватизированных жилых помещений. Согласно ст. 681 ГК РФ переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
В связи с большим объемом государственных инвестиций их правовая защита является вопросом экономической безопасности.
Заключение
Можно сделать следующие основные выводы.
1. Необходимы изменения в проектной документации, в порядке подготовки к тендерам и в обеспечении контроля за ходом работ, с тем, чтобы вопросы безопасности рассматривались комплексно и в числе основных.
2. Особое внимание должно быть уделено подготовке кадров и повышению уровня грамотности заказчиков, подрядчиков, представителей технадзора, эксплуатирующих организаций, ТСЖ, а также квалификационным требованиям к подрядным организациям.
3. Целесообразно проведение инструментального контроля конструкций, материалов и инженерных систем после завершения КР многоквартирного дома для обеспечения безопасности жителей. Такой инструментальный контроль может проводиться как за счет бюджетных средств (для контроля качества работы подрядных организаций), так и за счет собственников квартир (они будут заинтересованы в этом, ведь это вопрос их безопасности и экономии - в дальнейшем эксплуатация и ремонт ложатся на них). Инструментальный контроль может проводиться в отношении электрических сетей, систем пожарной безопасности, соответствия материалов и конструкций санитарно-гигиеническим нормам и т.д.
4. Требуется развитие нормативно-правовой базы КР многоквартирных домов. Существующие нормативные документы при проектировании работ КР жилых домов, выполнении ремонтных и строительных работ носят рекомендательный характер и не имеют юридической силы при их неисполнении, что существенно влияет на ответственность должностных лиц и организаций за некачественное выполнение работ.
Опыт, приобретаемый в Москве, важен для всех регионов России. Средства, выделяемые государством на КР многоквартирных домов, должны быть потрачены эффективно, и безопасность является одним из критериев эффективности.
1. Программа осуществлялась в 2008 г. в соответствии с законом г. Москвы от 19.12.2007 № 52 и Постановлением Правительства Москвы от 04.12.2007 № 1032-ПП «О городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы «Ответственным собственникам – отремонтированный дом» на 2008-2014 гг.».
2. Постановление Правительства Москвы «О ходе реализации городской целевой программы по капитальному ремонту многоквартирных домов на 2008-2014 гг.» от 27.01.2009 № 50-ПП.
3. Согласно ст. 7 Закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании» для целей технического регулирования выделяют направления: безопасность излучений; биологическую безопасность; взрывобезопасность; механическую безопасность; пожарную безопасность; промышленную безопасность; термическую безопасность; химическую безопасность; электрическую безопасность; ядерную и радиационную безопасность; электромагнитную совместимость в части обеспечения безопасности работы приборов и оборудования; единство измерений; другие виды безопасности.
4. До 01.01.2010 (согласно ст. 9 Закона «О техническом регулировании») должны быть приняты, среди прочих, следующие первоочередные технические регламенты: о безопасности машин и оборудования; безопасности низковольтного оборудования; безопасности строительных материалов и изделий; безопасности зданий и сооружений; безопасности лифтов; безопасности электрических станций и сетей; безопасности оборудования, работающего под избыточным давлением; электромагнитной совместимости; безопасности аппаратов, работающих на газообразном топливе.
5. «Шум. Допустимые уровни в жилых и общественных зданиях», введен в действие Постановлением Госстандарта СССР от 31.12.1981 № 5895.
6. «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки», утверждены и введены в действие Постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 31.10.1996 № 36.
7. «Допустимые уровни шума, вибрации и требования к звукоизоляции в жилых и общественных зданиях», утверждены Постановлением Правительства Москвы от 06.05.1997 № 325.
8. «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», утверждены Главным государственным санитарным врачом РФ - первым заместителем Министра здравоохранения РФ 15.12.2000.
9. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2008 № 308-ФЗ.
10. Постановление Правительства Москвы от 24.06.2008 № 558-ПП.
11. Вопросы развития инфраструктурных проектов рассмотрены в статье: Бочков С.О. Развитие государственно-частного партнерства в инвестиционных проектах в сфере капитального строительства в городе Москве // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2008. № 2. (http://www.dpr.ru/journal/journal_33_19.htm)
12. По проблеме использования асбеста в строительстве - см. статью: Старкова Б., Червенка В. Проблема асбеста - взгляд из Европы // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2005. № 2 (http://www.dpr.ru/journal/journal_23_22.htm)
13. Пункт 2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утверждены Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003, зарегистрированным в Минюсте РФ 15.10.2003 № 5176).
14. В результате возможна ситуация, что меры по энергосбережению будут эффективны только в течение нескольких первых лет эксплуатации, а затем энергозатраты возрастут до прежнего уровня. Конечно, для комплексного решения проблемы необходимо принятие соответствующего технического регламента.
15. Согласно ст. 681 Градостроительного кодекса РФ КР сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
16. Согласно ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за работы КР общего имущества в многоквартирном доме.
17. СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (приняты и введены в действие Постановлением Минстроя РФ от 13.02.1997 № 18-7), п. 8.5. «В технических этажах, в том числе в технических подпольях и технических чердаках, высота прохода в свету должна быть не менее 1,8 м; в чердаках вдоль всего здания - не менее 1,6 м. Ширина этих проходов должна быть не менее 1,2 м. На отдельных участках протяженностью не более 2 м допускается уменьшать высоту прохода до 1,2 м, а ширину - до 0,9 м».
18. Пункт 5.2.10 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
19. Такого рода сервитуты предусмотрены ст. 31 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно ч. 3 указанной статьи, «Публичным сервитутом может являться обязанность собственника допускать ограниченное использование приватизированного государственного или муниципального имущества (в том числе земельных участков и других объектов недвижимости) иными лицами, а именно: …обеспечивать возможность… использования линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации». Согласно ч. 8 указанной статьи «Прекращение обременения, в том числе публичного сервитута, или изменение их условий допускается… на основании решения суда, принятого по иску собственника имущества».
20. О сложности правовых вопросов свидетельствует, например, определение Верховного Суда РФ от 02.04.2008 № 78-Г08-6 об отмене решения Санкт-Петербургского городского суда от 19.11.2007, которым признано частично недействующим распоряжение Мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 № 128-р "О реконструкции чердаков и мансард, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, на инвестиционных условиях". Среди аргументов по делу приводилась позиция, что при решении вопроса о том, является чердак или мансарда общим помещением дома, важен критерий предназначенности чердака или мансарды для обслуживания более одного помещения дома.
| 