|
Государственная политика защиты прав добросовестных приобретателей и собственников недвижимого имущества
Маслов А.В., статс-секретарь - заместитель Министра экономического развития и торговли РФ
 Участие государства в развитии рынка недвижимости в Российской Федерации важно и крайне необходимо.
Меры по защите прав собственности и развитию рынка земли и иной недвижимости предусмотрены Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу. Этому вопросу уделял внимание в своих выступлениях и Президент Российской Федерации.
Право собственности и имущественные права признаются экономической и юридической основой конституционного строя России. Эти права должны охраняться законом, предусматривающим различные гражданско-правовые, административно-правовые, уголовно-правовые и другие меры защиты. Успешное функционирование системы гарантирования имущественных прав субъектов гражданского оборота является абсолютно необходимым условием для успешного функционирования рыночной экономики.
С экономической точки зрения, система защиты прав на недвижимое имущество оказывает влияние на инвестиционные процессы, на социальную сферу, в частности от рисков, связанных с утратой прав на недвижимое имущество зависит:
- стоимость кредитных ресурсов, выдаваемых под залог недвижимости;
- стоимость жилья на вторичном рынке.
Сегодня в совокупном кредитном портфеле российских банков по экспертным оценкам доля кредитов, обеспеченных залогом недвижимости, составляет не более 10%, при этом в 70% случаев недвижимость рассматривается как второстепенное дополнительное обеспечение. На московском рынке недвижимости разница между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынках составляет до 20%.
Эти данные говорят о достаточно высоких рисках, которые характерны для российского рынка недвижимости.
Хотелось бы с помощью экспертов и участников рынка сформировать более четкую картину того, каким образом российское законодательство, действующая в стране система регистрации прав на недвижимое имущество, а также правоприменительная практика обеспечивают баланс интересов между участниками рынка недвижимости, включая государство. Необходимо оценить, насколько эффективна действующая система защиты прав всех сторон сделки, объектом которой является недвижимость, и что нужно изменить для устранения существующих проблем.
В 2001 году Министерство совместно с Институтом экономики города и Российской гильдией риэлтеров провело исследование системы государственных гарантий прав на недвижимое имущество, результаты которого были вынесены на обсуждение с Минюстом России, Минимуществом России, и рядом других ведомств и представлены в Правительство РФ в виде аналитического доклада.
Мы не ставили задачу исследовать всю совокупность проблем в области защиты имущественных прав в сфере недвижимости. Это глобальная задача. Хотя я уверен, что без реализации комплексного подхода невозможно создать адекватные условия для развития рынка недвижимости. В настоящее время Правительством РФ ведется работа по нескольким направлениям:
- разрабатывается процедура предоставления земельных участков в целях их застройки;
- предполагается провести разграничения прав собственности на землю между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями;
- создаются правовые основы для реализации концепции "единого объекта недвижимости", когда объединяются права собственности на земельный участок и здание;
- создается система территориального зонирования, устанавливающая юридически значимые градостроительные регламенты разрешенного использования недвижимости, что позволяет определить объем прав собственников недвижимого имущества.
Проблема, которой до настоящего времени не уделялось особого внимания - это проблема защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества.
Основной вопрос, на который мы искали ответ в ходе исследования - это вопрос о том, достигнут ли разумный баланс интересов сторон сделки - покупателей и продавцов недвижимости, "добросовестных приобретателей" и "истинных" собственников недвижимости.
Инструментом государственных гарантий прав на недвижимое имущество служит государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Вместе с тем в условиях действующего законодательства государственная регистрация в основном выполняет техническую, информативную функцию и не обеспечивает защиту прав лиц, положившихся на сведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и заключивших соответствующие сделки.
Кроме этого, регистрирующий орган по действующему законодательству не несет ответственности за достоверность сведений, представленных сторонами при совершении сделки. Между тем, далеко не единичны случаи, когда сделка, совершенная на основе данных ЕГРП, и зарегистрированная в надлежащем порядке, является ничтожной в силу ряда причин, например, поскольку были нарушены права членов семьи продавца жилого помещения при первоначальной приватизации квартиры или при совершении сделки купли-продажи квартиры, когда сторона сделки не обладала достаточными полномочиями по совершению сделки.
Таким образом, видно, что отсутствует публичная достоверность записей ЕГРП, как это сделано в ряде зарубежных стран.
Возможно, что регистрирующий орган не может и не должен проверять подлинность документов и достоверность всех предоставляемых ему сведений. Но проблема информационной прозрачности должна быть решена.
В соответствии с законодательством, информационное поле для большинства участников рынка закрыто. Например, никто кроме продавца, не предоставит покупателю информацию о некоторых обременениях, для покупателя затруднен доступ к информации паспортной службы, чтобы выяснить имеются ли права третьих лиц, если речь идет о квартире.
Таким образом, возможности добросовестного покупателя проверить "чистоту" титула собственности достаточно ограничены, а запись в ЕГРП не дает ему дополнительных гарантий, в случае возникновения споров относительно приобретенного им имущества.
Эта проблема непосредственно связана с институтом признания сделок недействительными и с нормами, в которых содержатся основания возникновения права собственности на недвижимое имущество.
Приведу только один пример. Статья 302 ГК РФ не проводит различия между недвижимым и движимым имуществом: виндикация любой вещи является ограниченной в пользу добросовестного приобретателя. Вместе с тем, объективное различие между традиционными объектами недвижимости и движимыми вещами, а также наличие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество позволяет считать, что применение статьи 302 ГК РФ в отношении недвижимого и движимого имущества, скорее всего, должно быть различным. Возможно, следует установить ограничение виндикации недвижимого имущества, когда его приобретатель положился на сведения ЕГРП. Это позволит установить более четкую связь между фактом государственной регистрации и статусом добросовестного покупателя в соответствии со статьей 302 ГК РФ.
Существует и ряд других проблем, таких как недействительность всей "цепочки" последующих сделок, по которым было произведено отчуждение недвижимости, в случае недействительности сделки, совершенной в начале "цепочки" сделок; судьба права собственности на вещь при отказе в удовлетворении виндикационного иска.
Все вышеуказанные проблемы дают нам право говорить, что баланс интересов между добросовестным приобретателем и продавцом не соответствует принципам эффективности и что решение проблемы возможно путем:
- введения дополнительных оснований возникновения права собственности на недвижимое имущество;
- установления соотношения регистрационных записей в ЕГРП и правоустанавливающих документов;
- повышения прозрачности систем, обеспечивающих сбор и хранение информации об ограничениях прав на рынке недвижимости, в том числе информации об ограничениях дееспособности стороны сделки;
- развития системы регистрации прав на недвижимое имущество;
- совершенствования системы финансовой компенсации стороне сделки, имущественные права которой нарушены. Без решения этой задачи, все вышеперечисленные меры приведут не к снижению, а к простому перераспределению рисков между добросовестным приобретателем недвижимости и продавцом.
В тоже время, прежде чем приступить к работе над концепцией поправок в законодательство принципиальное значение имеет мнение большого круга участников рынка, зарубежных экспертов. Надеюсь на их совместную плодотворную работу, в результатах которой заинтересовано Министерство экономического развития и торговли РФ.
| 
