|
Страхование в системе долгосрочного жилищного кредитования1
И.Ю.Юргенс, президент Всероссийского союза страховщиков, А.А.Цыганов, зам.зав.кафедрой страхования Высшей школы приватизации и предпринимательства Минимущества России
Активное участие страховщиков в новых для России видах деятельности является одним из определяющих условий успешного развития национальной страховой системы России. Долгосрочное жилищное кредитование и, в частности, институт ипотеки, успешно действующие в большинстве экономически развитых стран мира, в настоящее время только начинают по-настоящему внедряться в российскую практику. Уже на этой стадии - стадии разработки федеральной и региональных концепций долгосрочного жилищного кредитования, развития ипотечной федеральной деятельности, проектов нормативных актов с точки зрения специалистов Всероссийского союза страховщиков важно, чтобы были учтены возможности страховой индустрии как в плане управления неизбежно возникающими рисками, так и в качестве институционального инвестора.
В Российской Федерации в настоящее время разработана и введена в действие - пусть и недостаточная и нуждающаяся в совершенствовании - система правового регулирования долгосрочного жилищного кредитования и ипотечной деятельности, предусматривающая, в том числе, и страховые отношения как обязательный институт данных экономических взаимоотношений.
Страховая деятельность при ипотечном кредитовании регулируется в дополнение к актам страхового права и специализированным законодательством о залогах и ипотеках, продолжающим развиваться и совершенствоваться.
В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» было предусмотрено принятие до конца 2000 года Федерального закона о страховании ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования, отражающего особенности страхования в данной сфере и предусматривающего возможность страхования ответственности по договору. К сожалению, приходится констатировать, что работа по этому законопроекту ведется крайне медленно. В связи с этим, Правительство России было вынуждено продлить сроки разработки проекта этого нормативного акта. В концепции, утвержденной данным постановлением, в стандартную процедуру получения ипотечного кредита включено «страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение».
Действующая на данный момент система правового регулирования ипотечной деятельности предусматривает, что в обязательном порядке в институт ипотеки, как составная часть, входят и страховые отношения. В частности, обязательным условием договора об ипотеке должно быть положение о том, что заемщик (залогодатель) должен страховать за свой счет приобретаемое имущество от рисков утраты и повреждения.
Исходя из этого, имеет смысл более подробно затронуть некоторые виды страхования, которые таким образом становятся практически обязательными для потенциального заемщика как ипотечного кредита, так и в случае осуществления иной схемы долгосрочного жилищного кредитования. Так, страхование жизни и здоровья заемщика позволяет кредитно-финансовому учреждению, выдавшему ссуду или кредит, быть уверенным в том, что заем будет погашен. Необходимость страхования приобретаемой при помощи механизма долгосрочного жилищного кредитования квартиры (или иного предмета залога) не должна вызывать сомнений ни у кредитора, ни у заемщика, равно как и титульное страхование (страхование права собственности). При уничтожении или серьезном повреждении недвижимости, приобретенной по ипотечной программе, кредитор получит страховое возмещение и, соответственно, не понесет убытков. Интересы добросовестного заемщика также должны быть учтены подобным страховым договором. Становится понятным, что страхование недвижимости, приобретенной по ипотечной программе, имеет свою специфику, хотя бы во время действия кредитного договора.
При расторжении сделки с недвижимым имуществом в случае наличия страхового договора о прекращении права собственности, кредитор также не несет никаких дополнительных расходов. Страховая компания компенсирует стоимость утраченной собственности, право же регрессного иска обычно переходит к страховой компании. При этом страховое возмещение может делиться между кредитором и заемщиком в соответствии с суммой уже погашенного кредита. Для этого в страховом договоре необходимо предусмотреть - кто и в каком случае является выгодоприобретателем.
Как правило, в страховые ипотечные программы, разработанные совместно страховыми компаниями и банками, включаются: накопительное страхование жизни заемщика, а также рисковые виды страхования, такие как страхование граждан от несчастных случаев и болезней, страхование имущества, являющегося предметом договора ипотеки. Кроме того, можно использовать такие виды страхования, как страхование финансового риска потери работы заемщиком, страхование возможных судебных издержек и непредвиденных расходов, связанных с исполнением права кредитного учреждения на взыскание предмета ипотеки в случае неисполнения существенных условий ипотечного договора (в том числе уклонения заемщика от страхования предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения), а также страхование ответственности профессиональных участников рынка недвижимости и некоторые другие виды страхования.
В реальной практике, банк, осуществляющий ипотечное кредитование, имеет генеральное соглашение о сотрудничестве со страховой компанией, которая может предоставить полный комплекс страховых услуг по ипотечной деятельности. Из перечисленного набора видов страхования обычно выбираются 3-4 самых необходимых. В этом случае страховые тарифы снижаются, и услуги страховщика обычно обходятся заемщику в 1-2% в год от суммы кредита. Эту же схему взаимодействия со страховыми компаниями можно предложить и иным организациям, решившим осуществлять долгосрочное жилищное кредитование населения.
При заключении страхового договора можно предусмотреть постепенное снижение страховой суммы по страхованию жизни заемщика и предмета ипотеки в зависимости от уменьшения задолженности перед кредитором.
С развитием долгосрочного жилищного кредитования значительно расширяется страховое поле. Лицо, получившее кредит на приобретение квартиры или дома, несет более серьезный груз ответственности. Нанеся материальный или моральный вред третьим лицам, заемщик сталкивается с необходимостью компенсировать его. В условиях недостаточности финансовых ресурсов (необходимо выплачивать долг и проценты по нему за предмет ипотеки), он сталкивается с необходимостью выбора: либо исполнить решение суда и лишиться квартиры или дома, либо скрываться от правосудия. Сразу же напрашивающимся выходом из такого положения является страхование гражданской ответственности заемщика.
Страховая компания, занимающаяся накопительным страхованием жизни, может предложить своим страхователям более привлекательную схему взаимоотношений, при которой страхователь заключает договор смешанного страхования жизни в целях накопления средств для покупки квартиры или дома. Страховая компания, решившая заняться таким бизнесом, может заключить договор с риэлтерской конторой или застройщиком о долевом финансировании строящихся объектов недвижимости. Естественно, что стоимость квадратного метра жилья для страховщика, а затем и для страхователя-заемщика будет ниже. Накопив 30% от стоимости приобретаемой недвижимости, страхователь может получить ипотечный кредит, который является при этом и ссудой страхователю. Страховщик же при этом может рефинансировать выданный кредит в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию или в специализированных фондах. Ряд крупных российских страховых компаний уже приступил к реализации такой схемы. В этой связи хотелось бы отметить опыт Промышленно-страховой компании, разработавшей совместно с ЦЭМИ РАН программу ипотечного кредитования «Будущее - сегодня», которая позволяет использовать аккумулированные в рамках долгосрочного страхования жизни финансовые ресурсы в социально значимые проекты.
При реализации программы с кредитованием страхователей, страховая компания получает возможность внедрить новый качественный страховой продукт, позволяющий удовлетворить зарождающийся спрос, как на страхование жизни, так и на получение кредита на приобретение жилья. Это значительно повышает конкурентоспособность и эффективность деятельности такой страховой компании. При помощи такого совмещения страховых и банковских продуктов достигается развитие долгосрочного страхования жизни, позволяющего в перспективе вывести страховщиков на уровень институциональных инвесторов российской экономики.
Таким образом, становится понятным, что российские страховщики реально могут обеспечить страховую защиту от всевозможных рисков, сопутствующих долгосрочному жилищному кредитованию, а также внести свою лепту в финансирование этой деятельности через программы накопительного страхования жизни. При этом возникают дополнительные возможности развития и повышения эффективности долгосрочного жилищного кредитования и ипотечной деятельности, связанные с огромным инвестиционным потенциалом российской национальной системы страхования, достигающим около 45-50 миллиардов рублей, которые могут быть проинвестированы на достаточно длительный срок.
1. Тезисы доклада на III Межрегиональной конференции «Долгосрочное жилищное финансирование и ипотечное кредитование в РОссии». 13-16 марта 2001 г.
|
