|
Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства
Киндеева Е.А., заместитель председателя комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
До недавнего времени объект незавершенного строительства рассматривался законодателем как совокупность строительных материалов и вложенного труда и не являлся предметом гражданско-правовых сделок как недвижимость1.
Так, в соответствии с Гражданским кодексом РСФСР 1922 года2 основанием для осуществления строительства являлся договор о предоставлении городского участка под застройку, который заключался коммунальным отделом с кооперативным объединением или иным юридическим лицом, а равно с гражданином. Договор заключался на срок до 49 лет для каменных и до 20 лет для прочих строений3. Такой договор именовался «договор о праве застройки» и должен был быть совершен в нотариальной форме4. На основании договора о праве застройки застройщик не приобретал прав собственности на возведенные на земельном участке здания, строения, сооружения, соответственно не мог отчуждать построенные объекты или иным образом распоряжаться ими. Застройщик мог отчуждать или обременять залогом только право застройки, принадлежащее ему на основании договора о праве застройки5. При этом при обращении взыскания на право застройки продажа права застройки осуществлялась с публичных торгов6. В случае отчуждения права застройки к приобретателю (покупателю) переходили и все здания, сооружения и иные постройки, находившиеся на земельном участке, как введенные в эксплуатацию, так и недостроенные.
Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов»7 установлено право граждан СССР купить или построить для себя на праве личной собственности жилой дом. Пунктом 2 Указа установлено, что отвод гражданам земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов производится в бессрочное пользование.
Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 2 февраля 1949 г. «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов»8 признаны утратившими силу ст.ст. 71-84-В Гражданского кодекса РСФСР 1922 года. Именно указанные статьи устанавливали право застройки и регулировали отношения по застройке. С выходом настоящего Указа право застройки как самостоятельное вещное право перестало существовать, а граждане приобрели право собственности на построенные или приобретенные ранее жилые дома.
Постановлением Совета Министров РСФСР от 1 марта 1949 г. №152 «О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 2 февраля 1949 года «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов»9 установлены правила осуществления строительства индивидуальных жилых домов, в соответствии с которыми отвод гражданам земельных участков в бессрочное пользование для строительства индивидуальных жилых домов производился по решению исполнительных комитетов краевых, областных, городских и районных Советов депутатов трудящихся. Передача земельного участка застройщику оформлялась договором о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности. В соответствии с заключенным договором застройщик обязан был осуществить строительство дома в соответствии с типовым или индивидуальным проектом и сдать возведенное строение в эксплуатацию.
Типовой договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности был разработан и утвержден Министерством коммунального хозяйства РСФСР приказом от 26 марта 1949 г. №244.
Возможность отчуждения застройщиком не завершенного строительством жилого дома устанавливалась Типовым договором. В соответствии с пунктом 13 Типового договора до полного возведения жилого дома и признания его комиссией местного Совета народных депутатов трудящихся готовым для эксплуатации застройщик не имеет права продавать дом или часть его другим лицам или организациям без разрешения отдела коммунального хозяйства.
Дальнейшее регулирование отношений по строительству жилого дома нашло свое развитие в нормах Гражданского кодекса РСФСР.
В соответствии со ст.ст.109 и 110 ГК РСФСР договор о предоставлении гражданину в бессрочное пользование земельного участка для строительства жилого дома в предусмотренных законом случаях мог быть расторгнут вследствие совершения гражданином неправомерных действий, а строения, возведенные на земельном участке, по решению исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов либо подлежали сносу гражданином за его счет, либо по решению суда могли быть безвозмездно изъяты у гражданина и зачислены в фонд местного Совета народных депутатов.
Жилой дом, построенный на основании договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство жилого дома, и иные строения отчуждались гражданином на основании договора купли-продажи жилого дома (ст. 239 ГК РСФСР). В случае, если жилой дом не был завершен строительством, заключался договор купли-продажи строительных материалов, который также, как договор купли-продажи жилого дома, подлежал обязательному нотариальному удостоверению (ст. 239-1 ГК РСФСР).
Постановлением Пленума Верховного суда СССР от 31 июля 1981 г. №4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом»10 разъяснено, что «право собственности на жилой дом, построенный лицом на отведенном ему в установленном порядке земельном участке и принятый в эксплуатацию, возникает с момента его регистрации в исполкоме местного Совета. До окончания строительства дома вопрос о замене лица, которому выделен земельный участок, другим лицом может быть разрешен лишь местным Советом народных депутатов, выделившим этот земельный участок».
Что касается строительства других объектов (не индивидуальных жилых домов), то в период социалистической плановой экономики строительство объектов жилого, промышленного, социально-культурного и иного назначения осуществлялось за счет бюджетного финансирования в соответствии с утвержденным планом капитального строительства и титульным списком строек.11 Предприятие, указанное в титульном списке строек в качестве заказчика конкретного объекта, осуществляло строительство объекта за счет бюджетного финансирования путем заключения с генеральным подрядчиком договора подряда на капитальное строительство. Отношения по договору подряда на капитальное строительство регулировались Главой 31 ГК РСФСР «Подряд на капитальное строительство» и Правилами о договорах подряда на капитальное строительство, утвержденными Постановлением Совета Министров СССР от 26 декабря 1986 г. №1550 «Об утверждении правил о договорах подряда на капитальное строительство» в редакции Постановления Совета Министров СССР от 30 июля 1988г.№929.12
В соответствии с п. 2 названных Правил договор подряда заключался заказчиком с генеральным подрядчиком на весь период нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения предприятий, зданий и сооружений или их очередей (в дальнейшем — объекты строительства), включенных в план капитального строительства и имеющих утвержденные в установленном порядке титульные списки.
Поскольку практически до 1992 года здания, сооружения и другие возведенные объекты недвижимости, за исключением индивидуальных жилых домов, в основном находились в государственной собственности и их гражданско-правовой оборот был ограничен13, необходимость в совершении сделок с объектами незавершенного строительства как объектами недвижимости отсутствовала. В случае необходимости смены заказчика строящегося объекта на основании распорядительного акта соответствующего органа государственной власти осуществлялась передача капитальных вложений от одного заказчика другому.
Постановлением Совета Министров СССР от 16 октября 1979 г. №94014 было утверждено Положение о порядке передачи предприятий, объединений, организаций, учреждений, зданий и сооружений, в котором были определены органы исполнительной власти, имеющие право принимать решение о передаче тех или иных объектов, и установлен порядок такой передачи одним государственным предприятием (организацией) другому государственному предприятию (организации), а также кооперативным и иным общественным организациям. Этим же Положением установлено, что порядок передачи зданий и сооружений применяется также при передаче не законченных строительством зданий и сооружений (п.12).
Таким образом, объект незавершенного строительства не мог быть предметом гражданско-правовой сделки (например, купли-продажи, залога), а мог быть только передан по решению уполномоченного органа и только государственным организациям, предприятиям, кооперативным или общественным организациям.
Постановлением Совмина СССР от 8 октября 1987 г. №1123 в это Положение было внесено изменение, оно было также дополнено пунктом 14 следующего содержания: «Предприятия, объединения и организации, переведенные на полный хозяйственный расчет и самофинансирование, имеют право передавать (продавать) здания и сооружения самостоятельно». Начиная с 1987 года предприятия, объединения, организации получили возможность самостоятельно отчуждать здания и сооружения. Однако применительно к объектам незавершенного строительства, финансирование которых осуществлялось из бюджета в соответствии с титулом строек, ситуация не изменилась, они по-прежнему не могли быть предметом гражданско-правовой сделки с недвижимостью, а могли быть только переданы на основании соответствующего решения органа исполнительной власти.
В первую очередь это было связано с тем, что строительство осуществлялось в государственных интересах и финансировалось из бюджетных средств, во вторую очередь — с тем, что объект строительства не считался зданием, сооружением, т.е. недвижимостью, а являлся предметом договора на капитальное строительство, поэтому передаче новому заказчику подлежали только освоенные капитальные вложения.
Основы гражданского законодательства СССР и союзных республик15, действующие на территории Российской Федерации с 3 августа 1992 года, сохранили договор подряда на капитальное строительство. Не завершенный строительством объект являлся предметом подрядных отношений и не рассматривался как объект недвижимости, который может находиться в гражданско-правовом обороте.
Однако в дальнейшем законодательство пошло по иному пути.
Закон РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации»16 установил организационно-правовые основы преобразования отношений собственности на средства производства в Российской Федерации путем приватизации государственных и муниципальных предприятий.
Постановлением Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. №59 «О мерах по продаже не завершенных строительством объектов»17 установлено, что начиная с 1992 года, не завершенные строительством объекты, сооружаемые за счет республиканского бюджета Российской Федерации и средств государственных предприятий, находящихся в федеральной собственности, не обеспеченные финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для обеспечения их завершения в нормативные сроки, подлежат реализации с открытых торгов предприятиям, организациям, гражданам и иностранным инвесторам.
В дальнейшем Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год, утвержденной Постановлением Верховного Совета РФ от 11 июня 1992 г. №2980-1,18 установлена классификация объектов и предприятий по возможности их приватизации в 1992 году. В соответствии с указанной классификацией законсервированные объекты и объекты незавершенного строительства, для которых истекли нормативные сроки строительства, отнесены к объектам, подлежащим обязательной приватизации (п.2.5.7 Государственной программы). Указанные объекты подлежали продаже с открытых торгов. Их покупателями могли выступать любые юридические лица, в уставном капитале которых доля государства, местных Советов народных депутатов, общественных организаций (объединений), благотворительных и иных общественных фондов не превышает 25%, а также физические лица (ст.9 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в…»).
Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994г. №153519, установлено, что приватизация не завершенных строительством объектов осуществляется как путем продажи активов этих объектов на аукционах или по конкурсу, так и путем учреждения открытого акционерного общества со 100-процентным государственным капиталом с последующей продажей акций (п.3.6.3 Основных положений).
С принятием названных нормативных актов по приватизации объекты незавершенного строительства были вовлечены в гражданско-правовой оборот как объекты недвижимости.
Помимо нормативных актов по приватизации продажа не завершенных строительством объектов регулируется и другими нормативными актами.
Так, Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. №1181 «О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов»20 утверждено Положение о порядке передачи для завершения строительства и продажи не завершенных строительством жилых домов. В соответствии с названным Указом не завершенные строительством жилые дома, находящиеся в федеральной собственности, в том числе в полном хозяйственном ведении предприятий и в оперативном управлении организаций и учреждений, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета, подлежат передаче для завершения строительства или продаже. При этом как передача для завершения строительства, так и продажа осуществлялись исключительно на инвестиционных и коммерческих конкурсах.
При передаче объектов незавершенного строительства с победителем конкурса заключается договор на достройку объекта с сохранением имущественных прав на этот объект первоначального заказчика (права хозяйственного ведения или оперативного управления). Конкурс на заключение договора на достройку объекта, по существу, является конкурсом на долевое участие в инвестировании строительства жилого дома в объеме средств, необходимых для достройки объекта, с обеспечением ввода его в эксплуатацию в определенный срок. При этом в договоре достройки первоначальный заказчик, подрядчик и победитель конкурса определяют доли, которые будет иметь каждый в готовом к эксплуатации доме. Такая передача права застройки не является сделкой с недвижимостью, поскольку предметом договора являются обязательства сторон по созданию объекта недвижимости, а не недвижимость.
Совсем другие правоотношения возникают, если с торгов продается не завершенный строительством объект, в данном случае у сторон возникают отношения по передаче вещных прав на недвижимость, и такая сделка должна быть совершена с соблюдением норм, регулирующих оборот недвижимости.
Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. №485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»21 установлено, что при приватизации объектов незавершенного строительства право собственности на них может быть зарегистрировано в случае, если заявителем представлены документы, подтверждающие приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на строительство, а также описание объекта незавершенного строительства.
На основании положений названного Указа право на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано после отчуждения этого объекта.
Несколько по-иному этот вопрос решен в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации).
В соответствии со ст. 25 Закона «О государственной регистрации» прав на объект незавершенного строительства регистрируется в случае необходимости совершения сделки с объектом, а не после ее совершения.
Для гражданско-правовых отношений недвижимость является правовым понятием. Как только объект незавершенного строительства, имеющий неразрывную связь с землей и отвечающий физическим признакам недвижимости, вовлекается в оборот, т.е. становится предметом гражданско-правовой сделки, он должен подчиняться юридическому режиму недвижимости.
Такой подход применяется и в практике Высшего Арбитражного Суда РФ. Рассматривая спор по иску прокурора о признании недействительным договора купли-продажи не завершенного строительством объекта, Суд указал, что «на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости. В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента РФ от 11 декабря 1993 №2310 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» обязан был произвести регистрацию перехода прав на не завершенный строительством объект и земельный участок»22.
Следует обратить внимание на то, что все перечисленные нормативные акты, допускающие отчуждение объектов незавершенного строительства, предъявляют к этим объектам определенные требования.
Постановление Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. №59 «О мерах по продаже не завершенных строительством объектов» разрешает продажу не всех не завершенных строительством объектов, а только тех, которые не обеспечены финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для обеспечения их завершения в нормативные сроки, т.е. тех объектов, строительство которых приостановлено из-за отсутствия финансирования.
Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год предусмотрена приватизация только законсервированных объектов и объектов незавершенного строительства, для которых истекли нормативные сроки строительства, т.е. объектов, строительство которых не ведется.
Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. №1181 «О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов» регулирует передачу или продажу не завершенных строительством жилых домов, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года необходимого финансирования.
Согласно концепции реализации не завершенных строительством объектов федеральной собственности, расположенных в г. Москве, не обеспеченных финансированием, утвержденной Распоряжением Госкомимущества России от 28 мая 1996 г. №649-р, реализации подлежат не обеспеченные финансированием и не завершенные строительством объекты, находящиеся как на балансах государственных предприятий, а также министерств, ведомств и комитетов, так и на балансах приватизированных предприятий, но не вошедшие в уставный капитал созданных акционерных обществ.
Таким образом, речь идет о продаже только тех объектов незавершенного строительства, строительство которых на момент отчуждения не осуществляется ни силами собственника, ни силами подрядчика.
Пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что «не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу»23.
Из нормативных актов, регулирующих отношения подряда на капитальное строительство24, усматривается, что возводимое строение — собственность заказчика, и риск случайной гибели возлагается на заказчика.
Гражданский кодекс РФ 1994 года отказался от такого договора, как договор подряда на капитальное строительство, и регулирует отношения по строительству объекта договором строительного подряда.
Нормы §3 главы 37 ГК РФ, регулирующие отношения по строительному подряду, вводят новое понятие «объект строительства». Объект строительства составляет предмет договора строительного подряда, т.е. является именно тем объектом, который подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика, заказчик же обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ по созданию объекта, принять результат работ и уплатить обусловленную цену (ст.ст. 740 и 741 ГК РФ). В период действия договора строительного подряда, т.е. в тот период, когда подрядчик осуществляет строительство объекта, объект строительства находится во владении подрядчика. По окончании подрядных работ подрядчик передает заказчику по акту результат выполненных по договору строительного подряда работ, т.е. построенное здание (ст. 753 ГК РФ). До передачи подрядчиком заказчику результата выполненных работ построенное здание находится во владении подрядчика, который несет риск случайной гибели или случайного повреждения объекта (п.1ст. 741 ГК РФ). Кроме того, подрядчик, в чьем владении и пользовании находится объект строительства, имеет право на удержание объекта в случае, если заказчик не исполнил обязанности по уплате подрядчику обусловленной договором суммы за выполненные работы (ст. 712 ГК РФ).
Собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Поскольку в период действия договора строительного подряда здание, сооружение или не завершенный строительством объект не находится во владении и пользовании заказчика, то он не может им распорядиться, например, передать покупателю по договору купли-продажи. Как уже говорилось, регистрация права на не завершенный строительством объект осуществляется только в случае необходимости совершения сделки с объектом. Пока объект не передан подрядчиком заказчику, т.е. пока он находится во владении подрядчика, заказчик, несмотря на то, что он является собственником, не может совершить сделку с объектом, соответственно не может быть осуществлена государственная регистрация права собственности заказчика.
Таким образом, для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо наличие одновременно трех условий:
1) объект незавершенного строительства должен быть неразрывно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено;
2) объект незавершенного строительства не должен являться предметом действующего договора строительного подряда;
3) лицу, которое в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ приобретает право собственности на создаваемый объект, необходимо до завершения его создания совершить сделку с объектом незавершенного строительства.
Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет применить к объекту незавершенного строительства правовой режим недвижимости.
Так, если заказчик осуществляет строительство объекта своими силами для себя лично с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, то не завершенный строительством объект должен будет подчиняться правовому режиму, установленному для недвижимых вещей:
- в случае необходимости совершения собственником сделки с объектом незавершенного строительства и регистрации права на этот объект;
- после окончания строительства и регистрации права заказчика на вновь созданный объект.
В случае если заказчик осуществляет строительство объекта с привлечением подрядчика, не завершенный строительством объект является объектом строительства (предметом договора строительного подряда), деятельность по созданию которого регулируется общими нормами обязательственного права и нормами строительного подряда, а нормы вещного права к предмету договора строительного подряда неприменимы.
Недвижимостью такой объект будет являться в случае:
- прекращения договора строительного подряда и необходимости совершения заказчиком сделки с объектом, которая может быть совершена только после регистрации вещного права заказчика на не завершенный строительством объект1;
- завершения строительства и передачи подрядчиком заказчику результата выполненных работ и регистрации права заказчика на вновь созданный объект.
Часть незавершенного строительства как самостоятельный объект прав
На практике часто возникает необходимость осуществления сделки с частью объекта, не завершенного строительством, и регистрации права не на весь объект в целом, а на часть объекта. Не завершенный строительством объект по своей правовой природе является специфическим объектом недвижимости. Изначально предполагается, что это объект не создан, не построен, его строительство не завершено. Практически этот объект не может быть использован ни для проживания, ни для размещения административных офисов, промышленного производства или торговых мест, он может быть только достроен. Использовать объект, не завершенный строительством, можно только для достройки.
Часть не завершенного строительством объекта может быть предметом сделки, и право на нее может быть зарегистрировано только в том случае, если выделенная часть не завершенного строительством объекта (исходя из проектно-сметной документации) может быть самостоятельным объектом строительства, т.е. может быть самостоятельно достроена как силами собственника, так и с привлечением подрядчика и в установленном порядке сдана в эксплуатацию.
В подтверждение вышеизложенного можно сослаться на Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. №4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом». В п. 10 Постановления Пленум разъяснил, что «по иску супругов, членов семьи застройщика, совместно возводивших дом, а также наследников, суд вправе произвести раздел не оконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца указанными лицами».
Подтверждение такой же позиции можно найти и в арбитражной практике.
Ростовский акционерный инвестиционно-коммерческий Промстройбанк обратился с иском к акционерному обществу «Сельмаш» об устранении препятствий к выполнению условий договора о долевом участии в строительстве дома 55 по ул. Металлургической в городе Ростове-на-Дону и признании права собственности на нежилые помещения. Решением арбитражного суда в иске отказано на основании того, что договор, заключенный между истцом и ответчиком, по которому истец обязался финансировать строительство нежилых помещений, является недействительным. Постановлением кассационной коллегии решение арбитражного суда отменено. Коллегия обязала АО «Сельмаш» не чинить препятствий к выполнению договора и признала за коммерческим банком право владения и пользования встроенно-пристроенным помещением. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ удовлетворил протест Председателя Высшего Арбитражного Суда на постановление кассационной и надзорной коллегии и в своем постановлении от 27 сентября 1994 г. №29 указал, в частности, следующее.
«Как видно из имеющихся в деле документов, при проектировании спорного строения предусматривалось соединение жилой части дома со встроенно-пристроенными помещениями, в которых должно было разместиться местное отделение банка. Жилая и нежилая части строения представляют собой самостоятельные объекты строительства, о чем свидетельствует наличие отдельных проектов и объектных смет.
Таким образом, государство как собственник капитальных вложений в лице уполномоченных им органов запланировало в 1988 году и начало реализовывать в 1990 году целевое инвестирование строительства жилого дома, предназначенного для ПО «Ростсельмаш», и нежилого помещения для размещения одного из учреждений централизованной банковской системы.
При таких обстоятельствах наличие договора на долевое участие в строительстве не являлось основанием для возникновения долевой собственности участников данного договора, а только определяло порядок объединения двумя хозяйствующими субъектами государственных инвестиций, полученных для различных нужд.
Поскольку истец не доказал, что при создании коммерческого банка в его уставный фонд по указанным в законе основаниям включен объект незавершенного строительства, у него отсутствует право участвовать в финансировании без согласия инвесторов»25.
Представляется, что в качестве части объекта незавершенного строительства нельзя рассматривать квартиру. В соответствии со ст. 218 ГК РФ квартира является самостоятельным объектом права, который характеризуется в первую очередь целевым назначением, а именно использованием для проживания граждан. Использовать квартиру для проживания граждан можно только после завершения строительства дома, в котором расположена квартира, и приемки этого дома в эксплуатацию. Кроме того, квартира не является самостоятельным объектом строительства, и в соответствии с проектно-сметной документацией и техническими возможностями достройка одной отдельно взятой квартиры в многоквартирном доме и прием ее в эксплуатацию не могут быть осуществлены. Соответственно в гражданско-правовом обороте не может иметь места такой объект недвижимости, как не завершенная строительством отдельная квартира.
Аналогичная позиция изложена и в п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. №56, согласно которому «до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры»26.
1. О регистрации прав на объекты завершенного строительства см. статью: Е.А.Киндеева. «Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости». №4(5) 2000 г. журнала (примечание редактора).
2. Собрание узаконений РСФСР.1922. №71. Ст.904.
3. Там же. Ст.71.
4. Там же. Ст.72.
5. Там же. Ст.79.
6. Там же. Ст.80.
7. Ведомости Верховного Совета СССР. 1948. №36.
8. Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1949. №8.
9. Собрание постановлений и распоряжений Совета Министров РСФСР. 1949. №1. Ст. 6.
10. в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.90 №14
11. см. Постановление Совета Министров СССР от 10 июля 1967 г. №643 «О порядке планирования централизованных капитальных вложений и утверждения титульных списков строек» СП СССР, 1967, №17, ст. 119
12. Приняты в соответствии со ст. 367 ГК РСФСР // Свод законов СССР Т. 6. С. 26.
13. Допускалось отчуждение объектов государственной собственности только колхозам, иным кооперативным и другим общественным организациям (ст. 96 ГК РСФСР). Только с принятием в 1991 г. Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» от 03.07.91 и созданием комитетов по управлению имуществом и фондов имуществ, осуществляющих продажу, государственная собственность была вовлечена в гражданско-правовой оборот.
14. СП СССР. 1979. №26. Ст. 172.
15. Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета СССР. 1991. №26. Ст. 733.
16. Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. №27. Ст. 927.
17. СП РФ. 1992. №7. Ст. 35.
18. Российская газета. 09 июля 1992 г.
19. Собрание законодательства РФ. 1994. №13, Ст. 1478.
20. Собрание законодательства РФ. 1994. №7. Ст.693.
21. Собрание законодательства РФ. 1997. №20, Ст. 2240.
22. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда от 13 ноября 1997 г. // Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости. №21.
23. Экономика и жизнь. 1998. №36.
24. Гражданский кодекс РСФСР; Правила о договорах подряда на капитальное строительство, утвержденные Постановлением Советом Министров СССР от 26 декабря 1986 г. №1550; Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик.
25. Исключение в данном случае составляет продажа объекта незавершенного строительства в ходе приватизации, поскольку в данном случае, в соответствии с Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. №485. право на приобретенный в порядке приватизации не завершенный строительством объект регистрируется сразу за покупателем. В данном случае приоритет над нормами гражданского законодательства имеет законодательство о приватизации (ст. 217 ГК РФ).
26. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1995. №1.
27. Экономика и жизнь. 2000. №34.
| 
