Рынок недвижимости и экономический рост
Штульберг Б.М., д.э.н., профессор, заместитель председателя Совета по изучению производительных сил (СОПС) Минэкономики России и РАН
Объем и динамика рынка недвижимости в регионах зависят от структуры и перспектив изменения доходности объектов недвижимости, среди которых выделяются земельные участки, здания, сооружения, квартиры и помещения.
Структура объектов недвижимости меняется в основном в зависимости от интенсивности процесов воспроизводства основных фондов различного назначения, которые могут иметь расширенный, простой или служебный характер.
Доходность объектов недвижимости производственного назначения прямо связана с возможностью получения прибыли от хозяйственной деятельности, а объектов непроизводственного назначения — от спроса и предложения на земельные участки, жилье и служебные помещения.
Эффективность использования производственных фондов зависит от положения предприятий и фирм региона на рынках профилирующей продукции и от возможностей привлечения необходимых инвестиций в основной капитал.
Емкость и динамика рынка непроизводственных фондов в значительной мере определяются уровнем и перспективами развития хозяйства региона: чем выше уровень доходов населения, инфраструктурная обустроенность и экономическая активность территории, тем дороже ценится недвижимость.
Таким образом рынок недвижимости формируется под непосредственным и достаточно сильным воздействием экономической ситуации и перспектив экономического роста в субъектах Федерации и городах.
В связи с этим для прогнозирования рынка недвижимости особое значение приобретает оценка социально-экономического положения и перспектив развития регионов.
Характеристика существующего положения и предпосылок социально-экономического развития регионов включает оценку:
- ресурсной базы (количество и качество земельных, лесных, водных, минерально-сырьевых ресурсов);
- экономического потенциала (структура и качество основных фондов);
- инфраструктурного потенциала (обеспеченность мощностями инфраструктуры: железными и автомобильными дорогами, электрическими сетями и линиями связи, авиационным транспортом и т.п.);
- кадрового потенциала (наличие и качество трудовых ресурсов);
- уровня экономического развития;
- уровня и качества жизни населения.
Обобщающими показателями экономической ситуации в регионах могут выступать показатели инвестиционной привлекательности и предпринимательского риска, которые характеризуют вероятное поведение инвесторов и тем самым позволяют прогнозировать изменения на рынке недвижимости в ближайшие один-два года.
О региональных различиях подобных оценок дают представление следующие данные (субъекты Федерации в % к среднему значению по РФ):
|
Производство ВРП на душу населения |
Текущая инвестиционная привлекательность |
Размер основных фондов на душу населения |
Максимальное значение |
432 |
260 |
760 |
Минимальное значение |
32 |
40 |
18 |
Размер дифференциации (раз) |
13,5 |
6,5 |
42,2 |
Более длительный прогноз изменений рынка недвижимости связан с оценкой долгосрочных перспектив экономического роста регионов. При этом на первый план выходят такие факторы, как ресурсный, инфраструктурный и трудовой потенциалы.
Прогнозирование социально-экономического развития регионов РФ на краткосрочный (один год) и среднесрочный (2-3 года) период систематически осуществляется Министерством экономического развития и торговли РФ совместно с субъектами Федерации. Долгосрочные (на 10-15 лет) прогнозы территориального развития выполняет Совет по изучению производительных сил. Кроме того, информацию о перспективах развития регионов содержат региональные (федеральные и субфедеральные) целевые программы.
Учитывая, что прогнозная информация имеет важное значение для определения тенденций в экономике недвижимости и оценки особенностей региональных рынков, журнал предполагает открыть новую рубрику: «Экономика регионов и рынок недвижимости». В этой рубрике систематически будут выходить материалы о перспективах территориального развития России, прогноза социально-экономического развития субъектов Федерации и региональных целевых программах.
|