Управление кондоминиумами, созданными на базе нескольких объектов недвижимости | Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Управление кондоминиумами, созданными на базе нескольких объектов недвижимости

Толмачев А.В., адвокат, доцент кафедры права Московского института коммунального хозяйства и строительства, член Методического совета государственных регистраторов управления юстиции Тульской области, Топорков А.А., генеральный директор «СКМ-групп», вице-президент Российской гильдии риэлторов, академик Академии минеральных ресурсов

Введение

После выхода Федерального Закона от 15.06.96г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» прошло почти четыре года. Этот срок достаточный для того, чтобы оценить эффективность этого Закона, а также систему управления недвижимостью, предложенную этим Законом. Авторы данной работы принимали активное участие не только в нормотворчестве на федеральном уровне и в отдельных субъектах РФ, но и на протяжении ряда лет создавали товарищества собственников жилья (ТСЖ), товарищества собственников жилья во вновь создаваемых кондоминиумах (ТСЖВСК), а также систему управления кондоминиумами в различных городах нашей страны. Поэтому данная работа написана на основании реальных фактов и реальной практики управления кондоминиумами. В предлагаемой читателю работе будет рассмотрен самый сложный вопрос в управлении кондоминиумами — управление кондоминиумом, в состав которого входит не отдельный дом, а квартал или микрорайон.

1. Кондоминиум и товарищество собственников жилья в РФ

1.1. Понятия «кондоминиум» и товарищество собственников жилья» в РФ в период 1991-1996г.г.

Исследуя законодательство РФ о кондоминиумах, бросается в глаза некоторая путаница с терминологией. Например, Закон РФ от 24.12.92г. №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» определяет кондоминиум как товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах с установлением условий совместного владения и пользования межквартирными лестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным инженерным оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего пользования.

Из данного определения вытекает следующее: кондоминиум — это некое юридическое лицо, целью деятельности которого является эксплуатация объектов общего пользования многоквартирного дома. Понятия кондоминиум и товарищество собственников жилья смешиваются. Эта же путаница понятий сохранилась во «Временном положении о кондоминиуме», утвержденное Указом Президента РФ от 23.12.93г. № 2275 (утратил силу от 19.10.96 г.), а также в нормативных актах субъектов РФ, например, в Свердловской области — в «Положении о товариществах собственников приватизированных жилых помещений в Свердловской области», утвержденном решением Президиума Свердловского областного Совета народных депутатов от 26.09.91г. (частично утратило силу с 19.12.96г.), в Москве — в Постановлении Правительства Москвы от 06.04.93г. № 300 «Об основах образования и деятельности в городе Москве товариществ собственников жилых помещений» (утратило силу с 14.01.97г.), — в Постановлении правительства Москвы от 24.08.93г. № 813 «О порядке управления жилыми домами, находящимися в коллективной собственности, и передаче домов в управление товариществам собственников помещений» (частично утратило силу с 14.01.97г.).

Названные нормативные акты имели много погрешностей, но, говоря о праве собственников жилых помещений объединяться в товарищества и иные объединения, в отличие от нормативных актов, регулирующих правоотношения в кооперативах по удовлетворению жилищно-бытовых потребностей (ЖСК, ЖК и др.), впервые дали четкое и однозначное определение правового статуса нежилых частей недвижимого имущества, являющихся неотъемлемой частью многоквартирного жилого дома и придомовых территорий.

После вступления в силу с 01.01.95г. первой части Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ) противоречия в определениях кондоминиума и товарищества собственников жилья стали постепенно устраняться. В соответствии со ст.291 ГК РФ товарищество собственников жилья является юридическим лицом, создаваемое и действующее в соответствии со специальным законом о товариществах собственников жилья.

1.2. Понятия «кондоминиум» и «товарищество собственников жилья» в РФ после 1996 года

Закон РФ от 15.06.96 г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» явился основой для ревизии понятий кондоминиум и товарищество собственников жилья, а также обязывал все субъекты РФ привести свои нормативные акты в соответствие этому закону. В принятом Законе были строго разделены понятия кондоминиум и товарищество собственников жилья.

Товарищество собственников жилья в ст. 1 Закона от 15.06.96 г. №72-ФЗ определяется как «некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом». В той же статье кондоминиум определен как — «единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части , предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности указанных лиц».

После принятия Закона РФ от 15.06.96 г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» многие нормативные акты, регулирующие создание и деятельность товариществ собственников жилья и кондоминиумов были полностью или частично отменены, либо в них внесены изменения. Примерами этого явились: Указ Президента РФ от 19.10.96г. № 1472 «О признании утратившим силу Указа Президента РФ от 23.12.93г. №2275 «Об утверждении Временного Положения о кондоминиуме»; Закон РФ от 21.04.97г. № 68-ФЗ . «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»; Областной Закон Свердловской области от 19.12.96г. №171 «О внесении изменений и дополнений в Областной Закон «Об основах жилищной политики в Свердловской области»; Постановление Правительства Москвы от 14.01.97г №16 «О порядке применения Закона РФ «О товариществах собственников жилья» в г.Москве»; Закон города Москвы от 11.03.98г. №6 «Основы жилищной политики в городе Москве»; Постановление главы администрации города Краснодара от 15.04.96г № 523 (в редакции Постановление главы администрации города Краснодара от 07.10.96г. № 1507) «О товариществах собственников жилья»; Распоряжение Вице-губернатора — Председателя правительства Пензенской области от 05.05.99г. № 49-рП «О мерах по созданию в муниципальных образованиях Пензенской области товариществ собственников жилья»; Распоряжение первого Вице-главы администрации Московской области от 28.05.98г. № 460-РВГ «О мерах по созданию в муниципальных образованиях Московской области товариществ собственников жилья» и др.

Окончательно определение кондоминиума было откорректировано и появилось в новой редакции в Федеральном Законе №68-ФЗ от 21.04.97г. «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики».

Из ст. 1 Закона №68-ФЗ от 21.04.97г «О внесении изменений …»:

«Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, который включает в себя земельный участок в установленных границах и расположенные на указанном участке жилое здание, иные объекты недвижимости и в котором отдельные, предназначенные для жилых или иных целей части (помещения), находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности .»

Данное определение четко указывает на существенные признаки понятия кондоминиум:

Комплекс недвижимого имущества;
Состоит из нескольких частей — минимум двух, находящихся в разных формах собственности: например, частная и общая долевая, или муниципальная и общая долевая или т.п.;
Всегда включает в себя земельный участок (без земли — нет кондоминиума);
Включает в себя либо жилое здание, либо иные объекты недвижимости (нежилое здание, сооружение, дача, садовый домик, гараж, часть здания, несколько зданий, несколько сооружений, и т.д. — см. ст. 5 Закона №72-ФЗ от 15.06.96г. «О Товариществах Собственников Жилья» и ст. 130 ГК РФ);
Отдельные части кондоминиума (например, помещения, здания, сооружения (см. ст. 5 Закона №72-ФЗ от 15.06.96г. «О Товариществах Собственников Жилья») или земельные участки сверхнормативной территории (см. п.2 ст. 11 Закона №72-ФЗ от 15.06.96г. «О Товариществах Собственников Жилья») могут быть предназначены как для жилых, так и нежилых целей.

Из приведенного выше определения кондоминиума напрашивается вывод, что создание кондоминиума возможно на базе как жилых, так и нежилых домов, образованных в процессе их приобретения, нового строительства или реконструкции. Необходимо также отметить, что нормативные акты о кондоминиумах не устанавливают обязательного требования, чтобы принадлежащие домовладельцу помещения использовались только для жилых целей. Более того, ст.42 Закона РФ от 15.06.96г. № 72-ФЗ оговаривает, что «домовладельцы имеют право осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащих им на праве собственности помещениях с соблюдением требований законодательства, санитарных противопожарных и иных нормативов».

Понятие вновь создаваемый кондоминиум вводится в гл. 6 Закона РФ от 15.06.96г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», где вновь создаваемый кондоминиум приравнивается ко вновь создаваемому имуществу ( но ещё не созданному окончательно). Другими словами это незавершенное строительство со специальной формой его управления посредством товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме (ТСЖВСК) и со своей спецификой государственной регистрации.

2. Управляющие компании в кондоминиумах

2.1. Виды управляющих компаний в жилищной сфере

Главным действующим лицом при создании кондоминиума и вновь создаваемого кондоминиума является управляющая компания. Из известных нам управляющих компаний в жилищной сфере наиболее распространены следующие:

Государственные или муниципальные управляющие предприятия, обслуживающие, эксплуатирующие, ремонтирующие дома, коммуникации и благоустраивающие придомовую территорию, подписавшие договоры на хозяйственное ведение или оперативное управление с государственным или муниципальным собственниками, например, ДЭЗы, ГРЭПы, УВЗ в Москве, МП ЖКХ, ПТО в Московской области, РЖА в Санкт-Петербурге, ЖЭКи, ЖКО и т.п. в Пензенской, Тульской, Рязанской областях и др.;
Коммерческие юридические лица — акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, предприниматели без образования юридического лица, получившие права владения на дома, либо подписавшие договор с собственниками на доверительное управление домами;
Некоммерческие организации — ЖСК, ЖК, МЖК и т.п., занимающиеся эксплуатацией, ремонтом, обслуживанием собственных домов и собственных коммуникаций без специальных договоров с кем бы то ни было, т.к. объекты, обслуживающие жилой дом (крыши, лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, подвалы и т.п.), принадлежат кооперативу, как юридическому лицу, а не лицам, проживающим в доме;
Специализированные некоммерческие организации, имеющие право зарабатывать средства для совместного управления, эксплуатации, ремонта, приращения земельно-имущественного комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом — товарищества собственников жилья (ТСЖ) и товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме (ТСЖВСК).

Управляющая компания в наше время — это организация, которая собирает средства с домовладельцев (собственников помещений) за содержание, эксплуатацию дома, получает бюджетные субсидии, дотации, компенсации для оплаты коммунальных услуг и техническому обслуживанию дома и коммуникаций для льготных категорий граждан, очередников на жилье, проводит работы по организации благоустройства, ремонта, строительства, оформляет все договоры на проектные, подрядные и т.п. работы, производит паспортный и инвентаризационный учет, зарабатывает средства на эффективном управлении своим или доверенным имуществом с тем, чтобы снижать расходы домовладельцев и улучшать среду их обитания. Другими словами, управляющая компания управляет финансовыми потоками (капиталом), образующимися как в границах домовладения, так и за его пределами. К сожалению, почти ни одна из перечисленных выше организаций не соответствует таким требованиям и ожиданиям жителей домов.

2.2. Товарищество собственников жилья — наиболее эффективная из известных типов управляющих компаний

Общепринято считать, что основная задача ТСЖ — это исполнять функции эксплуатирующей организации, обеспечивающей нормальное проживание граждан. При этом жилые помещения могут обслуживаться как своими силами, так и силами других организаций. В первом случае в ТСЖ по трудовому договору работают граждане (слесари, электрики, уборщицы, дворники и т.д.), занимающиеся обслуживанием жилых помещений и помещений, к ним прилегающих, а также придомовых территорий. Во втором случае ТСЖ заключает договор с эксплуатационной организацией договор на обслуживание жилого дома.

Однако наш подход заключается в том, чтобы ТСЖ или ТСЖВСК выполняли не столько роль ДЕЗов, ГРЭПов, ЖЭКов, РЭУ и т.п., сколько могли управлять финансовыми потоками в границах кондоминиума и вне его.

Создание товарищества собственников жилья предоставляет возможность его членам:

а) получить в общую собственность любые нежилые помещения, включая чердаки, подвалы по ценам в 5-10 раз меньшим, чем у любого другого лица, а бесплатно — земельный участок в границах придомовой территории, а также вновь образующиеся площади (мансарды и т.п.);

б) получать право на коммерческое использование муниципальной собственности (нежилые помещения) и земельного участка;

в) обеспечить безопасность квартир, подъездов, двора под контролем жителей дома, а также высококлассное обслуживание подъездов, дома и т.п.;

г) регулировать процесс ценообразования квартплаты, коммунальных платежей, сервисного обслуживания дома в зависимости от качества жизни;

д) создавать новые рабочие места по месту жительства;

е) решать политические и экономические задачи на микроуровне посредством территориальной общины.

Источниками финансирования деятельности товарищества являются:

а) Средства жителей по обязательным платежам в том числе:

Коммунальные платежи (за пользование теплом, водой и т.д.) по ставкам, установленным в городе (районе) в пределах федеральных стандартов;
платежи за техническое обслуживание и эксплуатацию дома в соответствии со сметой, рассчитанной по общегородским нормативам и являющимся обязательными для применения на территории города в пределах федеральных стандартов;
платежи за содержание имущества, находящегося в общей долевой собственности (чердака, крыши, мансард, лифтовых шахт и лифтов, лестничных клеток и лестниц, подвалов, автостоянок и гаражей, детских и спортивных площадок, нежилых помещений, придомовой территории, и т.д.).

б) Средства жителей за оплату дополнительных сервисных услуг, в том числе:

за ограждение территории;
за благоустройство территории (садовник, дворник);
за уборку подъездов, сбор и удаление бытовых отходов;
за ремонт в квартирах собственников в соответствии с действующими нормативами;
за техническое обслуживание и монтаж сложного инженерного оборудования;
за наружную охрану придомовой территории;
за охрану подъезда, монтаж и эксплуатацию домофонов; и т.д.

в) Дотации из бюджета города, субъекта РФ на эксплуатацию квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на капитальный ремонт фасада дома и всего дома;

г) Средства из городского бюджета на целевое финансирование деятельности ТСЖ в пределах федеральных стандартов (например, в Москве на 2000 год — 1,80 руб./кв.м в месяц);

д) Средства от дохода за коммерческое использование нежилых помещений, находящихся в доверительном управлении или собственности товарищества (в том числе — арендные платежи, премии за доверительное управление и т.п.);

е) Средства от дохода за коммерческое использования земельного участка;

ж) Сервитутные платежи;

з) Страховые агентские платежи и платежи за противопожарные предупредительные мероприятия;

и) Иные доходы, не запрещенные действующим законодательством РФ.

Товарищества собственников освобождаются от некоторых федеральных и местных налогов в соответствии с Законом РФ «О налоге на добавленную стоимость» от 06.12.91г. №1992-1 (В редакции Законов РФ от 22.05.92г. №2813-1, от 16.07.92г. №3317-1, от 22.12.92г. №4178-1, от 11.11.94г. №37-ФЗ, от 06.12.94г. №57-ФЗ, от 25.04.95г. №63-ФЗ, от 23.06.95г. №94-ФЗ, от 27.12.95г. №211-ФЗ, от 01.04.96г. №25-ФЗ, от 28.04.97г. №73-ФЗ, от 12.03.99г.), Законом РФ «О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «О налоге на прибыль предприятий и организаций» от 10.01.97г. №13-ФЗ; а в некоторых субъектах РФ: в Москве — Законом города Москвы «О ставках и льготах по налогу на прибыль» от 18.06.97г. №19 (В редакциях Законов г.Москвы от 26.11.97г. №48, от 10.12.97г. №51, от 24.12.97г. №54, Законом города Москвы «О внесении изменений и дополнений в Закон города Москвы от 02.03.94г. №2-17 «О ставках и льготах по налогу на имущество предприятий» от 04.06.97г. №12, Законом города Москвы «О налоге на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы» от 16.03.94г. №5-25 (В редакциях Законов города Москвы от 24.05.95г. №9, от 29.04.96г. №13, от 29.05.96г. №15, от 04.06.97г. №13, от 10.12.97г. №50); в Пензе — Решение Пензенской городской Думы «О стимулировании создания товариществ собственников жилья» от 28.05.99г. №372/31.

Из более двухсот классических ТСЖ, зарегистрированных в Москве за последние пять лет, реально прошли все процедуры оформления и регистрации от создания юридического лица до создания кондоминиума и его принятия в реальное управление не более полутора десятков: например, ТСЖ «Мясковского, 36», ТСЖ «Хлебный, 8», ТСЖ «Цветной бульвар», ТСЖ «Тверская застава», ТСЖ «Большая Молчановка, 18», ТСЖ «Минская, 20». Не очень много. Из практического опыта полный технологический цикл, необходимый для создания ТСЖ и получения зарегистрированного кондоминиума в управление в Москве при помощи профессиональных юристов составляет от 6 до 10 месяцев, а количество подписей, которые нужно собрать у чиновников разного уровня для прохождения только регистрационных и разрешительных процедур, превышает сотню. Всё это достаточно сложно и дорого.

В связи с вышесказанным, можно сделать прогноз о медленных темпах развития одного из направлений жилищно-коммунальной реформы — создания массовым порядком классических ТСЖ повсеместно.

Гораздо более привлекательным сегодня на наш взгляд является организация Товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме (ТСЖВСК). Особенно это может развиться в тех городах, где широким фронтом идет реконструкция и новое строительство, как например в Москве. И хотя только несколько статей (ст.47-53) Закона РФ «О товариществах собственников жилья» посвящены этому новому образованию — ТСЖВСК, зато поток желающих в Москве и других городах создать такие организации непрерывно растет. Особенностей здесь несколько.

Примеров работающих ТСЖВСК можно привести несколько: в Москве: ТСЖ «Золотые Ключи», ТСЖВСК «Золотые Ключи 2», ТСЖВСК «Золотые Ключи 3», ТСЖВСК «Раменки, 21-29», ТСЖВСК «Вавилова, 54-58», ТСЖ «Синяя птица», ТСЖ «Коттедж», ТСЖВСК «Тверской Бульвар, 17», ТСЖВСК «Новослободская,36/1», ТСЖВСК «Воротниковский, 4», ТСЖВСК «Садовая-Каретная, 20/6», ТСЖ «Светлый Терем», ТСЖВСК «Николоямская, 38/23», ТСЖ «Весковский», ТСЖ «Инициатива», ТСЖВСК «Губкина, 6», ТСЖВСК «Раменки, 21-29» и др. А с учетом возросшего интереса у домовладельцев к строительству мансард потребность в ТСЖВСК как инструменте также будет расти.

2.3. Проблемы управления расширенными и несколькими кондоминиумами в Москве

Один из инструментов управления расширенными или несколькими кондоминиумами — Территориальная община рассматривается некоторыми, как альтернатива товариществу собственников жилья по управлению кондоминиумами, включающими несколько домовладений.

Термин территориальная община стал общеизвестным в Москве после принятия Закона города Москвы от 28.06.95г. «Устав города Москвы». В ст.11 сказано, что «Территориальная община — жители дома, группы домов, двора, улицы, квартала, микрорайона или другой территории, в границах которой сформирован орган территориального общественного самоуправления». О собственности территориальной общины говорится в ст. 30, там же: «В собственности территориальной общины могут находиться кооперированные средства населения , проживающего на соответствующей территории, иные средства, полученные из законных источников, построенные на эти средства сооружения детских, дворовых, спортивных площадок, а также жилые и нежилые, отдельные вновь созданные производственные помещения, другое имущество, в том числе переданное городом в собственность территориальной общины на основе городских правовых актов». Принципы организации территориального общественного самоуправления были заложены в ст.27 Закона РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ». Дальнейшее развитие идей территориального общественного самоуправления получено после выхода в Москве Закона г.Москвы «О территориальном общественном самоуправлении в городе Москве» и распоряжения мэра Москвы «О порядке регистрации органов территориального общественного самоуправления в городе Москве».

Однако, каким же образом Территориальная община может пересекаться с Товариществом собственников жилья, и тем более, как показывает практика в Москве, — выступать альтернативой ТСЖ.

Здесь необходимо рассмотреть вариант, когда кондоминиум в городе состоит не из традиционно одного дома с прилегающим земельным участком, а из нескольких домов, или даже квартала города. Закон РФ «О ТСЖ» позволяет это делать. Но как управлять таким огромным кондоминиумом? Ст.46 Закона «О ТСЖ» гласит, что «два и более товарищества могут создать объединение для совместного управления общим имуществом в кондоминиумах...», и ещё: «Товарищества могут передать подобному объединению, имеющему статус юридического лица, права по управлению общим имуществом или часть прав, которые оговорены в уставах товариществ». Другими словами, вначале создаются ТСЖ в каждом из домов и регистрируются соответствующие кондоминиумы, а затем ТСЖ создают Объединение.

Путь, осуществляемый сегодня в Москве, иной. Несколько домов через своих домовладельцев объединяются сразу в огромный кондоминиум, который управляется не ТСЖ, а территориальной общиной. В остальном вся технология регистрации домов, единого земельного участка и кондоминиума та же, что и у ТСЖ. При создании кондоминиумов, включающих несколько домовладений, быстрее и дешевле идти к управлению ими не ТСЖ, а территориальными общинами, которые могут со временем стать похожими на сегодняшние РЭУ и ГРЭПы, которые также управляют кварталами. Только в этом случае муниципалитету все же придется нести расходы на их поддержку точно также, как сегодня это делается с РЭУ и ГРЭПами.

Опираясь на вышеизложенное, ещё раз нужно сделать вывод о том, что:

Задача муниципальных властей состоит в том, чтобы через инструмент ТСЖ и ТСЖВСК создать эффективного собственника, который будет выполнять роль инвестиционного инструмента и управлять финансовыми потоками. Предпосылки для этого уже есть. Нужна система обучения специальных менеджеров-управляющих кондоминиумами, чем сегодня начали заниматься в Московском институте коммунального хозяйства и строительства и в Высшей Школе Приватизации и Предпринимательства.

2.4 Управляющая компания системой товариществ собственников жилья и кондоминиумов в Москве

Изучая опыт работы ТСЖ и ТСЖВСК в Москве, наблюдается тенденция постепенного ухода от представления, что ТСЖ — это почти что ЖЭК. Все больше жильцы и иные домовладельцы понимают, что наиболее эффективно ТСЖ и ТСЖВСК будут работать по управлению капиталом в кондоминиуме, так как коммунальные услуги будут всегда, то они являются «длинными деньгами» и потому требуют более концентрированного к себе отношения. В связи с вышесказанным некоторые ТСЖ и ТСЖВСК в Москве начали объединяться, но не в традиционном понимании слияния имущества и финансов, а путем создания единой управляющей компании, в которой главные рычаги в руках аудиторов, юристов, страховщиков и финансовых брокеров. Другими словами, начались процессы самоорганизации домовладельцев, причем не по пирамидальному принципу.

Управляющая компания создается в форме открытого акционерного общества, при помощи которой возможна игра с акциями управляющих компаний, реально обеспеченных имущественными комплексами, что делает их инвестиционно привлекательными, особенно для паевых инвестиционных фондов, которые по определению сами являются имущественными комплексами. Кроме очевидной выгоды от самоорганизующегося процесса управления системой жилтовариществ — удешевление расходов на содержание управленческого и обслуживающего персонала, появляется система взаимных инвестиций в ТСЖ и ТСЖВСК, а в последствии и в Территориальные общины, что резко повысит их политико-экономическую характеристику.

Исходя из вышеизложенного, можно предположить, что единственным не слишком проработанным вопросом является вопрос об ответственности управляющей компании перед учредителями ТСЖВСК (очередниками на жилье) в случае недостатка финансирования строительства, в случае неожиданной приостановки движений финансов по ее счетам, в случае неблагоприятного изменения налоговой политики в период строительства и т.д.

Всех этих неожиданностей можно с успехом избежать, если управляющей компанией будет само ТСЖВСК (товарищество очередников на жилье).

Достоинств этой схемы множество:

демократические принципы управления — решения принимаются большинством голосов общего собрания ТСЖВСК;
налоговые льготы ТСЖВСК и освобождения их от множества налогов;
персональная ответственность управляющих ТСЖВСК личным имуществом перед учредителями (очередниками на жилье);
при возникновении форс-мажорных обстоятельств, связанных с нехваткой денег на строительство, общее собрание ТСЖВСК принимает решение либо о залоге вновь создаваемого кондоминиума, либо о продаже части долей в Управляющей компании внешнему инвестору.

Реализация такого подхода в Москве уже идет через Управляющие компании самих участников строительства, например: ТСЖ «Золотые Ключи», ТСЖВСК «Золотые Ключи 2», ТСЖВСК «Золотые Ключи 3», ТСЖВСК «Раменки, 21-29», ТСЖВСК «Вавилова, 54-58», ТСЖ «Синяя птица», ТСЖВСК «Тверской Бульвар, 17», ТСЖВСК «Новослободская, 36/1», ТСЖВСК «Воротниковский, 4», ТСЖВСК «Садовая-Каретная, 20/6», ТСЖ «Светлый Терем», ТСЖВСК «Николоямская, 38/23», ТСЖ «Инициатива», ТСЖВСК «Губкина, 6» и др.

При создании управляющей компании — ТСЖ у учредителей и дальнейших участников ТСЖ возникает проблема, каким образом правильно определить доли участия каждого домовладельца в расходах по управлению кондоминиумом, в голосовании по важнейшим вопросам жизнедеятельности ТСЖ, в том числе по вопросам принятия бюджета ТСЖ, определения порядка приобретения, изменения или отчуждения прав собственности и других вещных прав на объекты недвижимости в кондоминиуме. Решение этой проблемы определено в законодательстве РФ.

Из ст. 1 (часть 6) Федерального Закона №72-ФЗ от 15.06.96г. «О товариществах собственников жилья»:

«Доля участия — установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество, определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае — долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья».

Из ст. 9 (пункт 1, часть 1) Федерального Закона №72-ФЗ от 15.06.96г. «О товариществах собственников жилья»:

«Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрах квадратных площади, если решением общего собрания домовладельцев, принятым в соответствии с установленной ст. 22 настоящего Федерального закона процедурой, или иным законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество (далее — соглашение домовладельцев) не установлено иное».

Из ст. 9 (пункт 1, часть 3) Федерального Закона №72-ФЗ от 15.06.96г. «О товариществах собственников жилья»:

«Доля участия по соглашению домовладельцев может быть установлена разной для различных групп домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме.»

Данные выше определения четко указывают на существенные признаки понятия доли участия.

Доля домовладельца в праве общей долевой собственности устанавливается:

либо способом пропорциональности доле принадлежащих домовладельцу помещений (измеренных в кв.м),
либо иным способом, определенным решением общего собрания в соответствии с процедурой ст. 22 Закона РФ №72-ФЗ;
либо иным способом, определенным иным законным соглашением домовладельцев (например, равные доли (см. п.1 ст. 245 ГК РФ), или доли в зависимости от вклада домовладельца в образование и приращение общего имущества (см. п.2 ст. 245 ГК РФ), или любое другое договорное определение долей (см. ст. 244-245 ГК РФ);
Может устанавливаться разной для различных групп домовладельцев (для социально незащищенных граждан, пенсионеров, государственных предприятий (например, при наличии муниципального имущества в кондоминиуме, ДЕЗ, представляющая интересы собственника (см. п.6 Постановления Правительства Москвы №16 от 14.01.97г.) перераспределяет между остальными домовладельцами часть доли участия, превышающую 30% (см. п.3 ст. 22 Закона №72-ФЗ «О ТСЖ»), юридических лиц, для собственников нежилых помещений и т.п.);
Определяет долю домовладельца в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, а также в других общих расходах по содержанию и развитию кондоминиума;
Определяет долю голосов на общем собрании домовладельцев до создания товарищества собственников жилья и членов товарищества собственников жилья после его образования.

В связи с вышеизложенным необходимо подчеркнуть, что действительная доля участия домовладельцев может быть совершенно не связанной с занимаемыми домовладельцами квадратными метрами помещений в кондоминиуме, а определяется исключительно соглашением между ними при создании товарищества собственников жилья. Если же доли участников долевой собственности не установлены соглашением всех ее участников, то их доли считаются равными (см. п.1 ст. 245 ГК РФ).

3. Регистрация «вновь создаваемых кондоминиумов»

В случаях, когда речь идет о вновь создаваемых кондоминиумах, следует четко разделять процедуры по регистрации «вновь создаваемых кондоминиумов, образующихся в процессе нового строительства» и «вновь создаваемых кондоминиумов, образующихся в процессе реконструкции недвижимого имущества», а также разделять регистрацию права собственности на недвижимое имущество вновь создаваемого кондоминиума (см. п.2 ст. 47 Закона РФ №72-ФЗ «О Товариществах собственников жилья») и регистрацию права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (см. ст. 218, 219 ГК РФ) и регистрацию иного права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества (см. п.2 ст. 25 Закона РФ №122-ФЗ от 21.07.97г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Из ст. 25 Федерального Закона №122-ФЗ от 21.07.97г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

«2. В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.»

Из вышеизложенного четко определяются существенные различия в подходе к регистрации права собственности на недвижимое имущество вновь создаваемого кондоминиума и регистрации «вновь создаваемого кондоминиума» как объекта незавершенного строительства с целью последующей его регистрации как кондоминиума после завершения новостройки или реконструкции.

При обращении ТСЖВСК в регистрирующий орган с просьбой оформить право собственности на недвижимое имущество вновь создаваемого кондоминиума, регистрирующий орган должен потребовать от ТСЖВСК документы, подтверждающие факт создания кондоминиума (например, паспорт на кондоминиум (домовладение) нового образца, выданный БТИ, или в случае отсутствия такового — акт государственной комиссии установленного образца). В таком случае, в свидетельстве о внесении в реестр собственности в графе объект права будет вписано слово «кондоминиум».

При обращении ТСЖВСК в регистрирующий орган с просьбой оформить «вновь создаваемый кондоминиум», т.е. незавершенное строительство, так как объект еще не сформировался окончательно в процессе строительства или реконструкции, но без таковой регистрации его невозможно оформить права на землевладение, а следовательно, и на управление ТСЖВСК новостройкой или реконструкцией, то регистрирующий орган должен потребовать от ТСЖВСК документы, подтверждающие право пользования земельного участка (декларацию о землепользовании), а также проектную документацию и описание «вновь создаваемого кондоминиума». В таком случае, в свидетельстве о внесении в реестр собственности в графе объект права будет вписана фраза «вновь создаваемый кондоминиум — незавершенное строительство». А право собственности на недвижимое имущество вновь создаваемого кондоминиума возникнет у ТСЖВСК, управляющего «вновь создаваемым кондоминиумом», только после окончания строительства или реконструкции и с момента государственной регистрации «кондоминиума».

4. Технологии создания ТСЖ, ТСЖВСК и формирование объектов управления — кондоминиумов и вновь создаваемых кондоминиумов

Сегодня в Москве существует несколько технологий создания кондоминиума, управляемого товариществом собственников жилья (ТСЖ) или товариществом собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме (ТСЖВСК).

Технология 1 (классический кондоминиум в жилом доме, находящемся в государственной собственности субъекта Федерации — г.Москвы):

Подготовительная работа для проведения общего собрания домовладельцев в жилом доме (оповещение домовладельцев — собственников помещений, оформление документов в БТИ на дом (паспорт на домовладение и т.п.), подготовка учредительных документов ТСЖ и правоустанавливающих документов домовладельцев на квартиры);
Проведение общего собрания домовладельцев с определением долей участия в создаваемом ТСЖ (в том числе доля домовладельца в праве общей долевой собственности), которая устанавливается:
- либо способом пропорциональности доле принадлежащих домовладельцу помещений (измеренных в кв.м);
- либо иным способом, определенным решением общего собрания в соответствии с процедурой ст. 22 Закона РФ №72-ФЗ «О ТСЖ»;
- либо иным способом, определенным иным законным соглашением домовладельцев (например, равные доли (см. п.1 ст. 245 ГК РФ), или доли в зависимости от вклада домовладельца в образование и приращение общего имущества (см. п.2 ст. 245 ГК РФ), или любое другое договорное определение долей (см. ст.ст. 244-245 ГК РФ);
- может устанавливаться разной для различных групп домовладельцев (для социально незащищенных граждан, пенсионеров, государственных предприятий (например, при наличии муниципального имущества в кондоминиуме, ДЕЗ, представляющая интересы собственника (см. п.6 Постановления правительства Москвы №16 от 14.01.97г.) перераспределяет между остальными домовладельцами часть доли участия, превышающую 30% (см. п.3 ст. 22 Закона РФ от 15.06.96г. №72-ФЗ), юридических лиц, для собственников нежилых помещений и т.п.);
если доли участников долевой собственности не установлены соглашением всех ее участников, то доли считаются равными (см. п.1 ст. 245 ГК РФ);
Регистрация юридического лица — ТСЖ в Московской регистрационной палате;
Постановка ТСЖ на учет в Госкомстате, ГНИ, ПФ, МГФОМС, МГФЗН, МГФСС и открытие расчетного счета в банке;
Сертифицирование председателя правления и управляющих ТСЖ в Московском институте коммунального хозяйства и строительства с последующей выдачей им лицензионных карт и лицензии ТСЖ на «управление жилищным фондом и нежилыми помещениями»;
Оформление прав землепользования в Москомземе, включая выдачу ТСЖ декларации на право пользования земельным участком и согласованной копии плана земельного участка;
Оформление перечня частных и муниципальных квартир в Департаменте муниципального жилья и жилищной политики;
Выпуск распоряжения главы районной управы о создании комиссии по передаче дома с баланса ДЕЗ на баланс ТСЖ в соответствии с ППМ №16 от 14.01.97г.;
Регистрация кондоминиума в Москомрегистрации как объекта недвижимого имущества, управляемого ТСЖ;
Оформление договоров между ТСЖ и МГПО «Мосгаз», МКС «Мосэнерго», МГП «Мосводоканал», теплосетями АО «Мосэнерго», управлением ТЭХ и др., а также оформление акта приема-передачи дома и авизо по передаче дома и коммуникаций на баланс ТСЖ;
Оформление нового паспорта на домовладение (кондоминиум) в БТИ;
Оформление прав землевладения в Москомземе, включая выпуск распоряжения Москомзема о передаче в долевую собственность ТСЖ земельного участка кондоминиума в нормативных размерах бесплатно и оформление долгосрочной аренды сверхнормативного земельного участка в составе кондоминиума;
Оформление договора доверительного управления между ТСЖ и ДЕЗ (районной управой, другими уполномоченными органами и организациями) или Москомимуществом (по доле в нежилом фонде) на управление долей или частью доли города в ТСЖ,
Оформление договора доверительного управления (управления) между Москомимуществом и ТСЖ на управление объектами городского нежилого фонда в составе кондоминиума;
Регистрация договора доверительного управления (управления) в Москомрегистрации на управление нежилыми помещениями в составе кондоминиума, находящимися в собственности города Москвы;
Заключение договоров на страхование имущества в составе кондоминиума и ответственности председателя правления и управляющих ТСЖ;
Принятие годового бюджета ТСЖ и проведение аудиторской проверки;
Оформление договоров на федеральные и городские дотации и субсидии ТСЖ в соответствии с федеральными стандартами и целевыми программами РФ и г.Москвы (например, в ГУП «Мосжилкооперация» — 1,8 руб/ кв.м в месяц);
Перезаключение всех договоров на пользование нежилыми помещениями и земельным участком в кондоминиуме между ТСЖ и арендаторами.

Технология 2 (вновь создаваемый кондоминиум в реконструируемом доме, находящемся в государственной собственности субъекта Федерации — г.Москвы):

Подготовительная работа для проведения общего собрания будущих домовладельцев в реконструируемом доме (оповещение застройщика, заказчика, инвесторов, оформление документов в БТИ, подготовка учредительных документов ТСЖВСК и копий разрешений на реконструкцию (постановление правительства Москвы, распоряжения мэра, вице-премьеров, префектов, контракты на реконструкцию, договоры аренды или акты резервирования земельных участков);
Проведение общего собрания будущих домовладельцев с определением долей участия в создаваемом ТСЖВСК;
Регистрация юридического лица — ТСЖВСК в Московской регистрационной палате;
Постановка ТСЖВСК на учет в Госкомстате, ГНИ, ПФ, МГФОМС, МГФЗН, МГФСС и открытие расчетного счета в банке;
Сертифицирование председателя правления и управляющих ТСЖВСК в Московском институте коммунального хозяйства и строительства с последующей выдачей им дицензионных карт и лицензии ТСЖВСК на «управление жилищным фондом и нежилыми помещениями»;
Переоформление прав землепользования от заказчика-застройщика или инвестора к ТСЖВСК в Москомземе, включая выдачу ТСЖВСК декларации на право пользования земельным участком и согласованной копии плана земельного участка;
Выпуск распоряжения главы районной управы о создании комиссии по передаче дома с баланса ДЕЗ или заказчика-застройщика на баланс ТСЖВСК;
Регистрация кондоминиума в Москомимуществе как объекта незавершенного строительства, управляемого ТСЖВСК, либо как вновь создаваемого кондоминиума, управляемого ТСЖВСК;
Оформление договоров между ТСЖВСК и МГПО «Мосгаз», МКС «Мосэнерго», МГП «Мосводоканал», теплосетями АО «Мосэнерго», управлением ТЭХ и др., а также оформление акта приема-передачи реконструируемого дома и авизо по передаче реконструируемого дома и коммуникаций на баланс ТСЖВСК;
Оформление нового паспорта на домовладение (вновь создаваемый кондоминиум) в БТИ;
Оформление прав землевладения в Москомземе, включая выпуск распоряжения Москомзема о передаче в долевую собственность ТСЖВСК земельного участка кондоминиума в нормативных размерах бесплатно и оформление долгосрочной аренды сверхнормативного земельного участка в составе кондоминиума;
Оформление договора доверительного управления между ТСЖВСК и ДЕЗ (районной управой, другими уполномоченными органами или организациями) или Москомимуществом (по доле в нежилом фонде) на доверительное управление (управление) долей или частью доли города в ТСЖВСК;
Регистрация кондоминиума, управляемого ТСЖВСК, после завершения реконструкции в Москомрегистрации;
Регистрация договора доверительного управления в Москомрегистрации на управление нежилыми помещениями в составе кондоминиума, находящимися в собственности города Москвы;
Заключение договоров на страхование имущества в составе кондоминиума и ответственности председателя правления и управляющих ТСЖВСК;
Принятие годового бюджета ТСЖВСК и проведение аудиторской проверки;
Оформление договоров на федеральные и городские дотации и субсидии ТСЖВСК в соответствии с федеральными стандартами и целевыми программами РФ и г.Москвы;
Перезаключение всех договоров на пользование нежилыми помещениями и земельным участком в кондоминиуме между ТСЖВСК и арендаторами;
Оформление прав собственности участникам реконструкции на отдельные помещения в кондоминиуме в соответствии с долей участия в ТСЖВСК и решениями общего собрания.

Технология 3 (вновь создаваемый кондоминиум в новом строящемся доме):

Подготовительная работа для проведения общего собрания будущих домовладельцев в строящемся доме (оповещение застройщика, заказчика, инвесторов, подготовка учредительных документов ТСЖВСК и копий разрешений на новое строительство (постановление правительства Москвы, распоряжения мэра, вице-премьеров, префектов, договоры аренды или акты резервирования земельных участков);
Проведение общего собрания будущих домовладельцев с определением долей участия в создаваемом ТСЖВСК;
Регистрация юридического лица — ТСЖВСК в Московской регистрационной палате;
Постановка ТСЖВСК на учет в Госкомстате, ГНИ, ПФ, МГФОМС, МГФЗН, МГФСС и открытие расчетного счета в банке;
Сертифицирование председателя правления и управляющих ТСЖВСК в Московском институте коммунального хозяйства и строительства с последующей выдачей им дицензионных карт и лицензии ТСЖВСК на «управление жилищным фондом и нежилыми помещениями»;
Переоформление прав землепользования от заказчика-застройщика или инвестора к ТСЖВСК в Москомземе, включая выдачу ТСЖВСК декларации на право пользования земельным участком и согласованной копии плана земельного участка;
Регистрация кондоминиума в Москомрегистрации как объекта незаверщенного строительства, управляемого ТСЖВСК, либо как вновь создаваемого кондоминиума, управляемого ТСЖВСК;
Оформление нового паспорта на домовладение (вновь создаваемый кондоминиум) в БТИ;
Оформление прав землевладения в Москомземе, включая выпуск распоряжения Москомзема о передаче в собственность ТСЖВСК земельного участка кондоминиума в нормативных размерах бесплатно и оформление долгосрочной аренды сверхнормативного земельного участка в составе кондоминиума;
Регистрация кондоминиума после завершения строительства в Москомимуществе, управляемого ТСЖВСК;
Заключение договоров на страхование имущества в составе кондоминиума и ответственности председателя правления и управляющих ТСЖВСК;
Принятие годового бюджета ТСЖВСК и проведение аудиторской проверки;
Оформление договоров на федеральные и городские дотации и субсидии ТСЖВСК в соответствии с федеральными стандартами и целевыми программами РФ и г.Москвы;
Оформление прав собственности участникам нового строительства на отдельные помещения в кондоминиуме в соответствии с долей участия в ТСЖВСК и решениями общего собрания путем выдела принадлежащих им долей в натуре ( в виде помещений).

Решение регистрационных проблем не снимает основной проблемы — проблемы управления земельно-имущественным комплексом. Для подготовки управляющих для кондоминиумов Московский институт коммунального хозяйства и строительства открыл новую специализацию в рамках «государственного и муниципального управления». Практику управляющие получают в уже созданных и работающих ТСЖ и ТСЖВСК в Москве и Подмосковье.

Список источников и литературы

1. Закон РФ «О товариществах собственников жилья» от 15.06.96г. №72-ФЗ.

2. Федеральный Закон РФ №68-ФЗ от 21.04.97г. «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики».

3. Закон РФ от 21.07.97г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

4. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации./Одобрена Указом Президента РФ «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в РФ» от 28.04.97г. № 425.

5. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по реформированию жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» от 27.05.97г. №528.

6. Постановление Правительства РФ «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг» от 26.05.97г. №621.

7. Постановление Правительства Москвы «Об основах образования и деятельности в городе Москве товариществ собственников жилых помещений» от 06.04.93г. №300.(утратило силу с 14.01.97г.).

8. Постановлении Правительства Москвы «О порядке управления жилыми домами, находящимися в коллективной собственности, и передаче домов в управление товариществам собственников помещений» от 24.08.93г. №813 (частично утратило силу с 14.01.97г.).

9. Постановление Правительства Москвы «О порядке применения Закона РФ «О товариществах собственников жилья» в г.Москве» от 14.01.97г. №16.

10. Распоряжение Премьера Правительства Москвы «Об утверждении Примерного Устава товарищества собственников жилья для г.Москвы» от 05.01.97г. №9-РП.

11. Закон города Москвы «О правах товариществ собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме» от 16.04.97г. №8-28.

12. Постановление Московской Городской Думы «Об утверждении и введении в действие Положения о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории города Москвы» от 02.10.96г. №85.

13. Постановление правительства Москвы от 15.07.97г. №534 «Об основных программах развития Центрального административного округа на 1997-2000 годы».

14. Постановление Правительства Москвы от 16.08.97г. №633 «О временном порядке регистрации товариществ собственников жилья в новостройках».

15. Постановление Правительства Москвы от 13.01.98г. №26 «О порядке передачи и использования объектов нежилого фонда в кондоминиумах».

16. Распоряжение мэра Москвы от 03.02.98г. №97-РМ «О порядке формирования товариществ из числа граждан, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, с целью строительства жилья».

17. Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 26.03.98г. №322-РП «О мероприятиях по стимулированию процесса образования товариществ собственников жилья».

18. Постановление Правительства РФ «О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья» от 03.08.96г. №937.

19. Закон РФ «О налоге на добавленную стоимость» от 06.12.91г. №1992-1 (В редакции Законов РФ от 22.05.92г. №2813-1, от 16.07.92г. №3317-1, от 22.12.92г. №4178-1, от 11.11.94г. №37-ФЗ, от 06.12.94г. №57-ФЗ, от 25.04.95г. №63-ФЗ, от 23.06.95г. №94-ФЗ, от 27.12.95г. №211-ФЗ, от 01.04.96г. №25-ФЗ, от 28.04.97г. №73-ФЗ).

20. Закон РФ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О налоге на прибыль предприятий и организаций» от 10.01.97г. №13-ФЗ.

21. Закон города Москвы «О ставках и льготах по налогу на прибыль» от 18.06.97г. №19 (В редакциях Законов г.Москвы от 26.11.97г. №48, от 10.12.97г. №51, от 24.12.97г. №54).

22. Закон города Москвы «О внесении изменений и дополнений в Закон города Москвы от 02.03.94г. №2-17 «О ставках и льготах по налогу на имущество предприятий» от 04.06.97г. №12.

23. Закон города Москвы «О налоге на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы» от 16.03.94г. №5-25 (В редакциях Законов города Москвы от 24.05.95г. №9, от 29.04.96г. №13, от 29.05.96г. №15, от 04.06.97г. №13, от 10.12.97г. №50).

24. Приказ Государственного комитета РФ по жилищной и строительной политике от14.07.97г. №17-45 «Об утверждении рекомендаций по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья».

25. Закон г.Москвы «Устав города Москвы» от 28.06.95г.

26. Закон РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 28.08.95г. №154-ФЗ.

27. Закон г.Москвы «О территориальном общественном самоуправлении в городе Москве» от 10.07.96г. №26-77.

28. Распоряжение Мэра Москвы «О порядке регистрации органов территориального общественного самоуправления в городе Москве» от 22.01.97г. №48-РМ.

29. Постановление Совета министров — Правительства РФ от 20.06.93г.№595 «О государственной целевой программе «Жилище» (с изменениями от 26.11.93г.).

30. Указ Президента РФ от 29.03.96г. №431 «О новом этапе реализации государственной целевой программы «Жилище».

31. Распоряжение мэра Москвы от 08.04.98г. №341-РМ «О создании Московского городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

32. Постановление правительства Мрсквы от 17.03.98г. №206 «О порядке расчетов за коммунальные услуги с гражданами, проживающими в частных домовладениях».

33. Постановление Правительства Москвы от 31.03.98г. №256 «О предоставлении жителям г.Москвы, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья».

34. Постановление Коституционного Суда РФ от 03.04.98г. №10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1,2 и 4 ст. 32 и пунктов 2 и 3 ст. 49 Федерального Закона от 15.06.96г. «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска».

35. Закон г.Москвы от11.03.98г. №6 «Основы жилищной политики в городе Москве».

36. Толмачев А.В. Схема имущественного страхования — как система защиты пользователей объектами недвижимости в г.Москве и России от финансовых и политических рисков.-/ «Деловой Мир» от 15.11.94г., с. 10.

37. Толмачев А.В. Товарищества собственников жилья и кондоминиумы в системе жилищных и иных правоотношений, их организация, деятельность и страховая зашита. — М.: МИКХиС, 1997г., 36 с.

38. Толмачев А.В. Товарищества собственников жилья и кондоминиумы в системе жилищных и иных правоотношений, их организация, деятельность и страховая зашита./ Приложения: Типовой договор об учреждении доверительного управления недвижимым имуществом, находящимся в собственности города Москвы. Типовой устав товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме. — М.: МИКХиС, 1997г., 23с.

39. Толмачев А.В. Товарищества собственников жилья и кондоминиумы — инструменты рещения социально-экономических проблем города.—М.: МИКХиС,1997г.,24 с.

40. Толмачев А.В. Правовые и организационно-экономические проблемы создания кондоминиумов и товариществ собственников жилья в Московской области.- / Нахабино: Московская региональная практическая конференция «Правовые и организационно-экономические проблемы реформирования жилищно-коммунального хозяйства Московской области», 1997 г., 28-30 августа.

41. Толмачев А.В. Из опыта образования товариществ. — /«Жилищное право», 1998г., №3, с. 48-50.

42. Колкунов Н.В., Волынский А.Я., Толмачев А.В. Комментарии к Положению «О порядке формирования товариществ собственников жилья из числа граждан, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, с целью строительства жилья» — / «Москвичка», 1998г., №12, с.13.

43. Толмачев А.В. Кондоминиумы — новое качество жизни. — / «Российская Федерация», 1998г., №24, с.1-3.

44. Толмачев А.В. Кондоминиумы и управление ими в муниципальных образованиях. — / Н.Новгород: Нижегородская Ярмарка, 1998г., 11-13 сентября.

45. Толмачев А.В. Мистерии Версаля. — / «Москвичка», 1998г., №42, с.12.

46. Толмачев А.В. Участие товариществ собственников жилья в кредитовании строительных объектов. — / М.: Парламентские слушания «Ипотечное кредитование жилищного строительства в субъектах Российской Федерации». Международный семинар «Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России», 1998г., 19-21 ноября.

47. Толмачев А.В. Кондоминиум — как инструмент ипотечного кредитования в России. — Boston: 3-d U.S.-Russian Investment Symposium, 1999, 14-16 Jan.

48. Толмачев А.В. Кондоминиум — путь к чистоте. — /«Чистота и порядок», 1999г., №2, с.16.

49. Tolmatchev A.V. «The Golden Springs» is the greatest kondominium in Russia which is managed by particular kind organization — community of habitations.- /Cannes: 10-th International property market MIPIM, 1999, 11-14 March.

50. Толмачев А.В. Использование товариществ собственников жилья в управлении строительными и ремонтными работами. — / М.: Всероссийское совещание строителей, 1999г., 15 — 17 апреля.

51. Толмачев А.В. Золотые Ключи. — /«Дом и интерьер», 1999г., №5, с.6-7.

52. Толмачев А.В. Кондоминиум — один из важнейших инструментов осуществления жилищно — коммунальной реформы в России. — / М.: Международный семинар «Создание кондоминиумов и жилищных товариществ в рамках осуществления жилищно- коммунальной реформы», 1999г., 22 –24 июля.

53. Толмачев А.В. Особенности регистрации кондоминиумов. Участие государственных и муниципаных органов в управлении кондоминиумами. — / Тула: Всероссийский семинар-совещание «О некоторых вопросах первого года практической деятельности Тульского областного регистрационного центра по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и организации взаимодействия с Федеральным фондом развития системы регистрации прав», 1999г., 15 — 16 октября.

54. Толмачев А.В. Управление в кондоминиумах. — /Пенза: Межрегиональный семинар «Особенности подготовки управляющих земельно-имущественными комплексами в высшей школе», 1999г., 27 — 28 октября.