|
Зеленый свет - ипотеке
Слюняев И.Н., Губернатор Костромской области
***
Ипотечное кредитование - эффективный метод решения одной из самых значимых социальных проблем - отсутствия доступного жилья. В статье рассмотрены причины недоступности ипотеки для населения и опыт Костромской области в решении жилищной проблемы.
Ключевые слова: Костромская область, ипотека, кредит, жилищное строительство, Костромское ипотечное агентство.
***
Начало реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» воспринято населением Российской Федерации как возможность изменить свои жилищные условия. Несмотря на то что в последние годы жилья строится больше, оно не стало доступнее.
В результате необходимость применения механизма ипотеки становится все более очевидной, поскольку существующий уровень доходов и накоплений значительной части населения не позволяет приобрести жилье на собственные средства в достаточно короткий срок.Плюс около 40% населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, готово воспользоваться ипотечным кредитованием при условии, что оно будет доступным.
На отечественном ипотечном рынке сроки кредитования фактически сравнялись с зарубежными. Год-два назад максимальный срок кредита в большинстве банков составлял 10, редко - 15 лет, сегодня существует возможность оформить ипотеку и на 27-30 лет. Средний размер первоначального взноса пока колеблется в пределах 25-30%, но в некоторых банках он уже снижен до 10-15%.
Проблемы развития ипотеки
При всем разнообразии ипотечных программ для большинства граждан по-прежнему ипотека недоступна. В чем причины? Что мешает развитию ипотеки?
1. Ограниченный платежеспособный спрос населения.
Пока ипотека рассчитана на верхний сегмент среднего класса - людей, имеющих возможность скопить первоначальный взнос и выплачивать проценты по кредиту. Количество таких людей в России крайне мало - 7-10%. Ипотека снимает с рынка сливки, а надо сделать ее массовой.
2. Сроки выдачи кредитов.
Решение - появление на ипотечном рынке новых игроков и усиление конкуренции.
3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.
Федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это очевидным образом увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.
4. Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах РФ обусловливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.
5. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.
Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия, и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.
6. Российских граждан на пути к ипотеке сдерживают психологические моменты.
Во-первых, неуверенность в завтрашнем дне. Не все россияне могут убедить себя, что через 10, 20 и 30 лет уровень их платежеспособности не понизится.
Во-вторых, нежелание платить за жилье больше, чем оно стоит.
Решение жилищной проблемы в Костромской области
Решение жилищной проблемы имеет свои особенности в каждом регионе страны и связано, прежде всего, с существенными различиями в социально-экономическом положении. Развитие ипотечного кредитования, увеличение его доступности может способствовать решению социально-экономических проблем и в Костромской области.
В регионеипотеку представляют 9 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 69 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. В их число входят костромские филиалы АКБ ЗАО «Газпромбанк», ОАО АКБ «Росбанк», ЗАО «ВТБ-24», ОАО «Сбербанк», ОАО «Русь-Банк», ОАО «Россельхозбанк», Европейский трастовый банк, ипотечная компания «Надежный дом», «Кредит Европа Банк» и др.
Ставки по ипотеке находятся в диапазоне 09.39-19.50% годовых по рублевым кредитам и 08.8-16% годовых по валютным кредитам. В среднем по банковским структурам первоначальный взнос составляет 20%, однако имеется ряд специальных программ, предлагающих продукты с первоначальным взносом 10-15%. Срок ипотечного кредитования в Костроме может достигать 50 лет.
Сегодня соотношение стоимости жилья (30 тыс. руб./м2) и доходов граждан (10,5 тыс. руб./мес.) в Костромской области таково, что многие не могут приобрести недвижимость, даже если кредит будет беспроцентным. Актуальность вопросаобусловливается отсутствием в регионе реальной эффективной системы ипотечного кредитования, включающей взаимодействие кредитных организаций, органов исполнительной власти, строительных, оценочных и страховых организаций.
Поскольку каждый рубль, который приходит в жилищное строительство, как магнит притягивает к себе еще несколько рублей, потраченных в сфере услуг, производства предметов домашнего обихода, интерьера и т.п., то вовлечение денежных средств в оборот поможет поднять многие отрасли экономики.
***
В Пензенской области еще в 1999 г. начали реализовывать ипотечную программу, хотя данный субъект РФ по уровню доходов на душу населения тогда находился в восьмом десятке регионов России. Более эффективных программ, с точки зрения привлечения средств, пока в России нет (на 1 бюджетный рубль было привлечено 16 руб. средств населения). Специально проведенные расчеты показали, что за время существования Программы областные власти получили в виде налогов гораздо больше средств, чем они изначально вложили.
В Белгородской области работаФонда ипотечного кредитования, где платой за кредит служили сельхозпродукты (молоко, мясо, овощи), позволила региону решить две проблемы: в течение короткого времени обеспечить всех нуждающихся жильем и решить проблему продовольственной безопасности.
***
В июле 2010 г. администрацией Костромской области принято решение о создании регионального оператора ОАО «Костромское ипотечное агентство» с долей участия государства 50% плюс одна акция. Соучредителем указанной организации выступит ООО ИКБ «Совкомбанк». Объем Фонда - 1,5-2 млрд руб.
При оформлении ипотеки на квартиру срок кредита будет составлять 15-20 лет, ставка не превысит 7% в год. Основной критерий - то, что человек действительно остро нуждается в жилье и что он в состоянии обслуживать этот кредит. Темпы еще не рассчитаны, но 300-500 квартир в год - вполне реальная величина для региона.
Основные задачи создаваемой структуры:
- ипотечное кредитование населения Костромской области на первичном и вторичном рынках жилья;
- реструктуризация ипотечных жилищных кредитов для заемщиков, оказавшихся в тяжелой жизненной ситуации;
- реализация социальных программ (военная ипотека, материнский капитал);
- строительство ипотечных многоквартирных жилых домов;
- кредитование застройщиков для строительства доступного жилья;
- участие в пилотных проектах (стимулирование строительства жилья экономкласса, представление поручительства по ипотечным ценным бумагам, рефинансирование ипотечных пулов);
- развитие жилищного строительства.
Подобный альянс власти, банковских и иных структур будет способствовать эффективному развитию ипотечной структуры региона, в частности, повышению скорости оборота финансовых ресурсов, увеличению объемов инвестирования в жилищное строительство.
Совместное использование новых технологий, включая финансовые и строительные, даст толчок развитию экономики и улучшению социальной ситуации в регионе. Тут и новые рабочие места, и более дешевое жилье, а поскольку оплата жилья по ипотеке растягивается на длительный срок, то участниками этой программы могут стать уже тысячи семей, хотя, казалось бы, регион, с точки зрения доходов, не очень богатый.
Результат внедрения предлагаемой системы ипотечного жилищного кредитования - ряд явных преимуществ для различных субъектов кредитно-финансовых отношений, предпосылками которых являются:
1. Полностью сформированные на федеральном уровне и отработанные в большинстве субъектов РФ стандарты выдачи кредита и его рефинансирования.
2. Устойчивость, долгосрочность и востребованность населением данной банковской операции.
3. Наличие информационной системы, позволяющей вести электронный документооборот по сопровождению закладных, что существенно сократит длительность операций по их рефинансированию.
По предварительным данным, внедрение двухуровневой федеральной системы ипотечного кредитования позволит увеличить рынок ипотеки в 2 раза за максимально короткие сроки. Сейчас, когда ставка составляет 15%, ипотечные кредиты доступны примерно 5-7% населения, когда же ставка снизится до 7%, в ипотечных программах смогут участвовать уже не 5%, а 50% населения региона. Другими словами, через 5-6 лет в ипотечных программах сможет участвовать половина населения Костромской области, что позволит решить одну из самых значимых социальных проблем - отсутствие доступного жилья.
Ипотечные программы Костромской области
***
Ипотечное кредитование - эффективный метод решения одной из самых значимых социальных проблем - отсутствия доступного жилья. На фоне сокращения стоимости квадратного метра и нарастания темпов строительства многоэтажного и индивидуального жилья необходим механизм, позволяющий решить проблему; на рынке ипотечного кредитования должно быть представлено многообразие предложений.
| 
