|
Ипотечное жилищное кредитование — важнейшая часть государственной стратегии жилищной политики. Размышления об ипотеке
Проф. Пономарев В.Н., Заместитель председателя Госстроя России
Если Правительство обеспечивает процесс приобретения жилья в личную собственность, то оно выполняет обязательство перед своими гражданами и расширяет возможности их участия в процветании государства.
Ф. Рузвельт
Механизм развития долгосрочного ипотеч-ного жилищного кредитования позволит нам успешнее решать проблему поиска дополнительных внебюджетных источников финансирования жилищного строительства. В ряде регионов России есть уже примеры отработки различных схем кредитования населения.
Каждый из этих вариантов нуждается в детальном анализе, но любая схема, позволяющая людям быстро решать жилищную проблему, должна быть и будет поддержана государством.
В. Путин
Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15–20% от общей потребности населения в жилье. Это объясняет, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах.
Государственное жилищное строительство непосильным бременем легло на плечи государственного бюджета. Оно превратило наши города в безликие, скучные, серые с архитектурной точки зрения образования. Будучи по своей природе неэффективным собственником, государство оказалось не в состоянии рационально использовать казалось бы неограниченные финансовые ресурсы.
В итоге они так и не были направлены на формирование гибкой оптимальной производственной технологической и инженерной инфраструктуры, ориентированной на строительство качественного жилья. Понятие «качественного жилья» означает: удобного для проживания, соответствующего индивидуальным потребностям граждан, адаптированного к природным и климатическим условиям, обеспечивающего экономную эксплуатацию жилого фонда.
Освободив население от необходимости самостоятельно решать свои жилищные проблемы, искусственно ограничив потребности и свободу выбора, государство превратило человека в пассивного наблюдателя, породило в массовом сознании устойчивые иждивенческие настроения и иллюзии, лишило человека осознанных мотивов социальной и экономической активности (здесь речь не идет о социально незащищенных слоях, за которые государство обязано нести ответственность).
В обществе оказались полностью разрушены обратные связи между производителями товаров и услуг и их потребителями, без которых невозможно никакое поступательное социально-экономическое развитие. Без этих связей формально правильный лозунг о необходимости поддержки отечественного товаропроизводителя обернулся — и не мог не обернуться — произволом производителя.
Экономика страны, лишенная активного платежеспособного потребителя, оказалась деформированной. Основным механизмом ее функционирования стал затратный механизм, обеспечивающий производство лишь дорогих некачественных товаров. Как следствие, постепенно происходило обнищание населения. В последние годы по мере того, как деньги приобретали свой изначальный смысл в качестве эквивалента производимого товара и, соответственно, вложенного труда, это становилось все более очевидным.
Государственная пропагандистская машина воспитывала сознание граждан адекватное деформированной экономике. В результате была совершена подмена правильного положения «о богатстве страны, обусловленном богатством ее граждан» на тезис «о богатстве страны, обусловленном богатством ее недр». Основным же источником экономического развития любого государства являются денежные и другие материальные активы людей, проживающих на его территории.
В этом отношении государственная жилищная политика занимает особое место. Она является камертоном социально-экономического и политического состояния общества, поскольку должна обеспечить комфортную среду обитания для всех своих граждан. Сегодня по социологическим опросам более 80% населения страны в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий.
Жестокий финансовый кризис, поразивший страну в конце 80-х — начале 90-х годов, невольно положил начало процессу по реформированию жилищной сферы. Государство уже не могло позволить себе роскошь прямого финансирования жилищного строительства в больших объемах. По данным Госкомстата России доля бесплатного жилья, вводимого за счет средств бюджетов всех уровней, сократилось с 80% в 1987г. до 26% в 1999г., в том числе за счет федерального бюджета — до 15%.
Вместе с тем отход государства от прямого финансирования строительства обусловил сокращение объемов вводимого жилья с 73 млн. кв. м до 32 млн. кв. м в год. Мы вплотную подошли к опасной черте, когда существующие темпы жилищного строительства уже не обеспечивают даже прямое воспроизводство жилищного фонда.
Для преодоления складывающейся негативной тенденции необходимо:
во-первых, существенно повысить эффективность бюджетных вложений в жилищную сферу путем внедрения механизмов, препятствующих их нецелевому использованию, и осуществления перехода к поддержке нуждающихся категорий граждан на основе предоставления адресных субсидий;
во-вторых, осуществить радикальный поворот от прямой финансовой поддержки производителя к поддержке потребителя – гражданина, желающего приобрести жилье (или улучшить свои жилищные условия) путем внедрения кредитно-финансовых механизмов, обеспечивающих существенный рост платежеспособного спроса населения;
в-третьих, обеспечить внедрение механизмов, позволяющих задействовать в жилищной сфере внебюджетные источники финансирования, включая средства населения, частных и институциональных инвесторов.
Центральное место при решении последних двух из перечисленных задач занимает долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.
Система ипотечного жилищного кредитования (далее — система ИЖК) развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике.
Анализ мировой практики показывает, что преодоление кризисных явлений в экономике обеспечивалось в значительной степени благодаря внедрению и развитию механизмов долгосрочного кредитования граждан под залог имеющегося или приобретенного ими жилья и формирования на этой основе института ипотеки.
Можно даже сказать, что кризисные ситуации в экономической сфере, как это ни парадоксально звучит, провоцируют и стимулируют возникновение ипотеки, как некоего естественного защитного механизма, обеспечивающего оздоровление социально-экономического организма общества.
Поэтому не случайно, что именно сейчас во многих российских регионах стихийно возникают прообразы классических ипотечных схем. Вопрос сегодня состоит не в том, насколько своевременно и обосновано внедрение института ипотеки, а в том, какие меры необходимо предпринять, учитывая огромные масштабы страны, чтобы упорядочить начавшийся процесс его функционирования и своевременно придать этому процессу организованный и упорядоченный характер.
При всем многообразии форм обязательным условием функционирования этого института является обеспечение рефинансирования кредиторов, участвующих в запуске и реализации ипотечных программ.
Основным инструментом рефинансирования являются ипотечные ценные бумаги, которые, благодаря их высокой надежности, могут стать весьма привлекательными для граждан, а также для предприятий и финансовых институтов (таких как страховые компании, пенсионные фонды, малые инвестиционные фонды и т.п.).
При правильной организации ипотека, получив государственную поддержку на этапе внедрения, очень быстро трансформируется в самофинансируемую систему, которая:
- формирует рынок жилья, обеспечивает его развитие;
- направлена на стимулирование платежеспособного спроса населения и, в конечном итоге, на более полное удовлетворение потребности граждан в жилье;
- вовлекает средства граждан в хозяйственный оборот страны;
- укрепляет кредитно-финансовую систему;
- способствует оживлению и развитию многих секторов экономики, в целом стабилизирует экономическую ситуацию в стране.
Необходимо подчеркнуть, что в силу макроэкономичности и социальной направленности институт ипотеки способствует формированию между государством и гражданами таких отношений, которые обеспечивают стабильность и эволюционный характер поступательного развития общества в целом, а также снимает социальную напряженность. По существу, ипотека постепенно становится инструментом не только экономического, но и политического управления общественными процессами, что наглядно иллюстрируется практикой всех стран. Более того, она свидетельствует о том, что именно те политические группы, которые оказывались в состоянии осознать и реализовать потенциал ипотеки, занимали доминирующее положение в обществе. Наиболее ярким примером служит Франклин Д. Рузвельт.
Таким образом, система ИЖК является не только инструментом в решении пусть и чрезвычайно важной, но все же кратко – и среднесрочной задачи обеспечения граждан жильем. Ее внедрение реализует стратегически взаимосвязанные социальные, экономические и политические цели общества в целом:
- она ориентирована на социально и экономически активные слои общества, а, следовательно, способствует формированию так называемого среднего класса — его социальной основы;
- она вводит в сферу хозяйственной деятельности универсальный надежный механизм (через залог недвижимости) вовлечения инвестиций в реальный сектор экономики;
- она укрепляет «белый» сектор экономики и уменьшает его «черную» составляющую, поскольку ориентирована на легальные, надежно оцениваемые и прогнозируемые доходы граждан. Тем самым повышается экономическая и, следовательно, политическая управляемость общества;
- она формирует в обществе вертикальные (гражданин — власть) и горизонтальные (человек-инвестор — человек-заемщик, общество взаимного страхования и т.п.) связи. Только после массового внедрения системы ИЖК общество из набора людей, объединенных лишь единой территорией, превращается в единый социум, основанный на балансе социально-экономических и политических интересов.
Фактически, система ИЖК создает инструментальную технологическую базу для устойчивого развития государства.
Именно поэтому, при построении системы ИЖК, необходимо избежать соблазна создания незамысловатой организационно-финансовой модели, ориентированной лишь на решение текущей задачи обеспечения жильем некоторых групп граждан, которая может оказаться тупиковой с точки зрения реализации вышеупомянутых стратегических целей.
В настоящее время в России созданы все предпосылки для старта системы ИЖК:
1. В ходе структурной перестройки жилищной сферы объем жилья, находящийся в частной собственности у населения, вырос с 14% в 1987г. до 59% в 1999г. и составил около 1 млрд. кв. м., что в денежном выражении составляет не менее 3-3,5 триллионов рублей.
По различным оценкам на руках населения находятся не менее 0,5-1,0 триллионов рублей, не включенных в хозяйственный оборот.
Оживление в 1999-2000гг. экономической конъюнктуры обусловило рост численности населения, обладающего устойчивыми доходами, а также рост, пока не очень сильный, самих доходов.
2. Федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования.
Законодательно или нормативно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлторских, страховых компаний). Постановлением Правительства Российской Федерации (от 26 августа 1996 г. №1010) создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
3. Утверждена Концепция развития системы ИЖК в Российской Федерации (Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 №28), на основе которой могут разрабатываться и приниматься региональные ипотечные программы. Государственная концепция развития системы ИЖК дает огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации на выбор схемы, по которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан приемлема, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.
Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 №28 утвержден пакет законодательных и нормативных актов, направленных на выработку отдельных мер государственной поддержки системы ИЖК, снижения рисков для участников ипотечного рынка, удешевление кредитов для населения, а также на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу.
Среди мер государственной поддержки следует особо выделить те из них, которые напрямую связаны с Человеком, а именно, налоговые льготы для физических лиц, получивших кредит на приобретение жилья, повышение доступности долгосрочных ипотечных жилищных кредитов. В частности, предусматривается увеличение размера льгот по подоходному налогу (с суммы до 600 тыс. руб.) с одновременным увеличением срока ее предоставления (на весь период погашения кредита). Одновременно предусматривается существенное (на практике не менее чем в 10 раз) снижение размера государственной пошлины при нотариальном удостоверении и государственной регистрации договоров ипотеки.
4. В федеральном бюджете на 2000 год предусмотрено выделение государственных гарантий в объеме 3 млрд. рублей (по обязательствам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), что позволяет привлечь средства для рефинансирования кредиторов, представивших ипотечные жилищные кредиты населению.
В основе стратегии развития системы ИЖК должна лежать ориентация и опора на субъекты Российской Федерации – сосредоточение усилий на реализации конкретных региональных ипотечных программ, максимально учитывающих специфику каждого региона (наличие ресурсов, развитость рынка недвижимости, уровень благосостояния населения) и готовность администраций и хозяйственных субъектов к внедрению этих программ. По мере становления системы будут формироваться горизонтальные межрегиональные связи, произойдет интегрирование региональных рынков ипотечных кредитов в единую целостную систему, что является необходимым условием ее рефинансирования.
Роль федерального центра состоит в том, чтобы максимально ускорить этот процесс путем:
- регулирования и контроля за кредитно-финансовой деятельностью субъектов ипотечного рынка;
- осуществления общей координации, разработки единой методологии и единых стандартов системы ИЖК;
- привлечения средств инвесторов к рефинансированию системы ИЖК;
- формирования благоприятно законодательной и нормативной (в том числе, налоговой) среды для функционирования системы ИЖК.
Важнейшей функцией федерального центра является также разъяснение и пропаганда основополагающих принципов, механизмов и сути института ипотеки в целом.
Отсутствие ясности в этих вопросах, многообразие подходов и мнений даже среди специалистов создают благоприятную почву для появления весьма поверхностных информационных материалов в средствах массовой информации, что дезорганизует общественность, формирует у потенциальных инвесторов ложное мнение о несерьезности и недостаточной конкретности российских разработчиков и участников ипотечных программ и таит в себе угрозу дискредитации ипотечной идеи в самом ее зародыше. К тому же еще не редкость, когда руководители регионов рассматривают систему ипотечного кредитования как средство прямого финансирования строительных комплексов, что на самом деле является следствием, а не целью ее функционирования.
Система ИЖК является системой реализации готового жилья. Поэтому направленные средства населения нельзя использовать до момента предъявления жилья, удовлетворяющего их потребностям и возможностям. Только в этом случае Человек — потребитель жилья — защищен от рисков при строительстве.
Таким образом, увязываются интересы строителей и Человека, который приобретает ипотечный кредит. Застройщик, имея надежную систему реализации построенного жилья, в состоянии взять кредит в банке. На эти заемные средства строятся квартиры или индивидуальные дома, а потенциальные потребители-заемщики осуществляют общественный надзор за строительством, сроками, стоимостью и качеством.
Тем самым отношения потребитель — производитель принимают цивилизованную форму: покупатель жилья вынуждает строительные организации начать борьбу за клиента, формируя так необходимую для нашей экономики конкуренцию, отсутствовавшую при социалистическом способе производства.
Достаточно часто высказывается мнение, что система ИЖК рассчитана только на людей с очень высокими доходами, но поскольку они уже успели приобрести жилье, то в стране не найдется достаточного количества заемщиков. Так ли это?
Во-первых, ответим на вопрос, какое количество семей в состоянии обеспечить жильем строительный комплекс страны. Мы уже приводили цифры — максимальный объем вводимого жилья составлял 73 млн. кв. м в год (1987г.). Таким образом, в лучшие для себя годы строители могли обеспечить жильем около 3% семей (по существующим социальным нормам и если принять, что среднестатистическая семья состоит из 3,2 человек). Сегодня в год вводится 32 млн. кв. м, т.е. объемы жилищного строительства упали в 2,3 раза. Следовательно, сегодня строительный комплекс обеспечивает жильем менее 1,5% российских семей.
Во-вторых, ответим на вопрос, о каких месячных платежах пойдет речь при стандартных ипотечных кредитах. Заметим, что, исходя из сложившихся цен на региональных рынках жилья (за исключением отдельных регионов таких, как Москва, Санкт-Петербург, Калининград и ряда других), стоимость квартиры колеблется от 200 тыс. рублей до 400 тыс. рублей. Получая стандартный ипотечный кредит (его параметры известны: первоначальный взнос — 30% от стоимости квартиры, срок — 10 лет, 10-12% годовых), семья должна выплачивать ежемесячно 2500-5000 рублей. Такое бремя, действительно, могут выдержать очень немногие, тем более, что месячные платежи по кредиту не должны превышать 35% общих доходов семьи. В этом случае семья должна иметь ежемесячный совокупный доход на уровне 7000-14000 рублей в месяц.
Однако, если учесть наличие у половины населения страны приватизированных квартир и решать на первом этапе проблему улучшения жилищных условий, ситуация будет выглядеть существенно более оптимистичной. Действительно, если семья ставит для себя задачу приобретения квартиры с дополнительной одной комнатой, продавая при этом свою старую квартиру, месячные платежи сократятся до 750-1500 рублей в месяц, а это уже может позволить достаточно большое количество семей.
По данным Госкомстата России более 5% российских семей имеет средний месячный доход не менее 6000 руб1. Все эти семьи являются потенциальными заемщиками. Таким образом, строительный комплекс должен работать 4-5 лет, чтобы удовлетворить потребности этой категории граждан.
Из всего, сказанного выше, следует вывод, что платежеспособный спрос на жилье уже сегодня существенно превосходит предложения на рынке жилья. Этот вывод подтверждается тем, что в отсутствии системы ипотечного кредитования граждане вынуждены массово участвовать в долевом строительстве. При этом, как правило, они выкладывают не менее 50% стоимости жилья еще до завершения строительства.
Что касается граждан с высокими доходами, то и для них ипотечное кредитование представляет большой интерес, т.к. они, как правило, принадлежат к категории успешных предпринимателей. Для них долгосрочное кредитование под залог приобретенного жилья – способ высвобождения собственных ресурсов для вложения в доходные коммерчески операции, которые с лихвой окупят любые проценты по ипотечным кредитам.
Переходя к обсуждению организационно-финансовых схем системы ИЖК, необходимо, прежде всего, ясно осознавать, что:
- становление системы будет происходить неодномоментно. Это процесс, а его протяженность по времени будет исключительно зависеть от согласованной работы, воли, понимания и содействия со стороны администраций всех уровней. Неудачные попытки построить систему только из Федерального центра, по существу навязывая ее регионам, как и построение региональных моделей независимо от Федерального центра, убедительно подтверждают этот тезис;
- формирование системы с необходимостью будет проходить определенные стадии, и каждой стадии будет соответствовать адекватная организационно-финансовая схема. Структурные элементы, составляющие основу каждой из этих схем, по мере развития системы окажутся функционально связанными между собой и в конце концов образуют целостный самодостаточный кредитно-финансовый организм. Организационно-финансовые схемы, обеспечивающие различные стадии, могут создаваться параллельно, более того, для ускорения процесса они должны создаваться параллельно. Однако нужно отдавать себе отчет в том, что они начнут эффективно функционировать как единое целое только по мере того, как для этого созреют объективные условия.
Проведенный на предыдущих страницах качественный анализ показал, что из-за крайне низких доходов значительной части населения, а также дороговизны заемных средств благодаря высоким рискам (обусловленным несовершенством правовой и нормативной базы, неразвитостью банковской системы, продолжающейся, хотя и уменьшающейся экономической и политической нестабильностью) доступными будут, прежде всего, небольшие ипотечные кредиты.
При малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства. Поэтому должны быть сформированы надежные механизмы, позволяющие их накапливать. Так называемые накопительные схемы получили широкое распространение в Европе, они присущи всем странам с низким уровнем доходов населения (в том числе в странах с переходной экономикой).
Важнейшее требование к этим схемам — защита вкладов потенциальных заемщиков от возможных потерь.
Естественным инструментом, позволяющим людям с минимальным риском накапливать средства в рамках схем накопительного страхования, являются страховые компании.
Другим инструментом накопления средств граждан являются кредитные потребительские союзы, деятельность которых регулируется ст.116 Гражданского Кодекса Российской Федерации и Федеральным законом «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации».
В настоящее время, после принятия Правительством государственной концепции ипотечного жилищного кредитования, открываются новые возможности для развития кредитной кооперации в Российской Федерации в форме жилищных ссудосберегательных кооперативов. Важную роль при этом должен сыграть Федеральный закон, инициатором в разработке которого выступили Комиссия Государственной Думы по ипотечному кредитованию и Правительство Российской Федерации. Этот закон призван окончательно закрепить «правила игры» кредитных союзов, а также установить формы государственного контроля за их деятельностью. Последнее особенно важно, имея ввиду недавний печальный опыт «финансовых пирамид». Видимо, целесообразно предусмотреть создание специального правительственного органа типа Государственной инспекции, который бы совместно с Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг регулировал и контролировал деятельность кредитных союзов как организаций, оперирующих средствами населения.
После того, как гражданин накопил средства, достаточные, чтобы взять кредит (соответствующий его уровню подтвержденных доходов) для покупки готового жилья, он обращается к кредитору.
Стадия формирования первичного рынка ипотечных жилищных кредитов (см. рис. №1). (Нажмите на ссылку, чтобы увидеть схему).
В рамках этой стадии (с учетом стадии накопления) решается в качестве главной задача обеспечения граждан жильем через повышение уровня платежеспособного спроса и одновременно идет накопление (первичных) ипотечных жилищных кредитов.
Организационно-финансовая схема составляет основу региональной ипотечной программы.
Главными «игроками» на ипотечном рынке являются:
Заемщики — граждане, желающие (и имеющие возможность) приобрести готовое жилье;
Кредиторы (первичные) — юридические лица, которые в соответствии с законодательством имеют право предоставлять ипотечные жилищные кредиты (займы);
Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты (займы) — кредиты (займы), предоставляемые гражданам для покупки готового жилья под залог приобретаемой недвижимости на срок более 3–5 лет. Обязательства заемщика, вытекающие из прав требования по ипотечному жилищному кредиту, обеспеченные ипотекой (залогом) недвижимости, могут быть оформлены в виде ценной бумаги — закладной — эмитентом которой выступает заемщик.
В перспективе по мере развития банковской системы центральное место в пространстве первичных ипотечных кредитов, безусловно, займут банки. Сегодня, однако, их возможности существенно ограничены, поскольку российская банковская система ориентирована на универсальные банки, а сами они работают, в основном, на «коротких» деньгах. В этой связи процентные ставки по выдаваемым ими кредитам являются слишком высокими, чтобы стать привлекательными для массового потребителя.
Поэтому в настоящее время «банковский пробел» может быть восполнен ЖССК (см. рис. № 2) и страховыми компаниями. (Нажмите на ссылку, чтобы увидеть схему).
Если говорить о ЖССК, то для нас нет необходимости обращаться к зарубежному опыту, хотя и там в деятельность кредитных потребительских союзов вовлечена значительная часть населения (около 70% в США, свыше 90% в Ирландии и т.д.). Нам достаточно вспомнить свою историю, как недавнюю советскую (жилищные кооперативы, кассы взаимопомощи), так и дореволюционную. Практически до конца XIX века на российском кредитном (заемном) рынке доминировали кредитные товарищества. Выпускаемые ими на огромные суммы ценные бумаги высоко котировались не только внутри страны, но и за рубежом. Следует отметить, что в основе деятельности кредитных союзов лежит потребность людей во взаимной поддержке и помощи с одновременным инстинктивным недоверием к власти, коренящемся в российском менталитете и корнями уходящем в общинный уклад дореволюционной России. да и большевистская идеология, хотим мы этого или не хотим, со своими колхозами родилась не на пустом месте.
Что касается страховых компаний, о них следует поговорить особо.
Во-первых, без страхования жизни, имущества (а в дальнейшем и ответственности) никакой кредитор никакого долгосрочного ипотечного кредита не выдаст.
Во-вторых, страховые компании могут выступать в качестве надежного накопителя средств населения (о чем мы уже говорили выше).
В-третьих, потенциальный заемщик, осуществляющий долгосрочное (на весь срок действия кредита) страхование жизни на сумму, равную стоимости квартиры или дома, являющихся предметом его устремлений, может рассчитывать на получение (ипотечной) ссуды у страховой компании для покупки жилья под его залог (в пользу страховой компании).
И, наконец, страховые компании, действующие на ипотечном рынке, могут стать (со)инвесторами нового жилищного строительства за счет своих сформированных (в пределах 5–10%) резервов. Это особенно важно сегодня, когда на вторичном рынке жилья ощущается острая нехватка предложений, а объемы нового жилищного строительства за минувшее десятилетие сократились более, чем в два раза.
Оператором (региональной или муниципальной) системы ИЖК на этой стадии может стать региональный или муниципальный жилищно-социальный фонд — некоммерческая организация, учрежденная администрацией субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.2 Жилищно-социальный фонд:
- по заданию Администрации разрабатывает региональную (городскую) концепцию (программу) системы ИЖК и на ее основе — пилотный ипотечный проект;
- проводит разъяснительную работу среди населения по системе ИЖК и осуществляет ее пропаганду;
- осуществляет обучение кадров профессиональных участников ипотечного рынка;
- осуществляет подбор страховых компаний, оценочных агентств, риэлторских агентств;
- ведет прием населения и оказывает услуги потенциальным заемщикам (на основе агентского договора) по поиску жилья и оформлению договоров купли-продажи, (включая продажу старого жилья), кредитных договоров и ипотеки, договоров страхования, включая, при необходимости, договоры накопительного страхования;
- по поручению кредитора (на основе агентского договора) осуществляет андеррайтинг потенциальных заемщиков;
- выступает в роли Заказчика строительства жилья в ипотечных проектах;
- разрабатывает положения и организует тендеры строительных компаний по участию в ипотечных проектах, в случае работы с первичным рынком жилья;
- организует регистрацию права собственности на приобретенное жилье и ипотеку в региональных органах юстиции.
Остановимся теперь на роли органов власти на местах. Она особенно велика при становлении системы ИЖК и состоит в:
- проведении государственной политики в соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации;
- создании благоприятных условий для реализации региональных ипотечных проектов путем предоставления бюджетных гарантий, благоприятной налоговой политики, передачи материальных активов (в виде земельных участков, незавершенных объектов строительства и т.д.), первоначальных весьма ограниченных одноразовых инвестиций в систему с целью ее запуска, в том числе, в форме целевых адресных возвратных или невозвратных субсидий граждан;
- осуществлении контроля за деятельностью субъектов ипотечного рынка и региональной системы ИЖК в целом с целью предотвращения нецелевого использования средств населения и других инвесторов;
- формировании атмосферы доверия и партнерства между гражданами и властью — необходимых условий массового участия населения в системе ИЖК.
Важно подчеркнуть, что без поддержки, заинтересованности и воли со стороны государства и органов местного самоуправления система ИЖК в стране еще долго будет буксовать на одном месте. С ее развитием, по мере роста материального благосостояния населения, государственное участие будет сокращаться и ограничится стандартным регулированием и надзорными функциями.
Заканчивая описание стадии формирования первичного рынка ипотечных кредитов, сделаем несколько замечаний.
Первое. Ипотечные проекты, внедряемые в регионах на этом этапе, преследуют главную цель — накопление ипотечных кредитов с тем, чтобы естественным образом включить механизм рефинансирования системы, о чем речь пойдет ниже.
Второе. В рамках реализации региональных ипотечных проектов происходит стандартизация процедур предоставления ипотечных кредитов (займов), проверки платежеспособности заемщиков, регистрации сделок с недвижимостью и т.д., что также необходимо с точки зрения механизма рефинансирования.
Третье. Без отработки юридической чистоты и финансовой прозрачности в рамках реализации ипотечных проектов кредитно-финансового механизма, лежащего в основе системы ИЖК, невозможно будет перейти к формированию самодостаточной общероссийской полномасштабной системы. В этой связи использование натуральных (неденежных) способов расчетов и льготирование процентных ставок по кредитам, не учитывающих долгосрочный характер кредитов (займов), казалось бы, решает сиюминутную задачу обеспечения граждан жильем, но в долгосрочной социально-экономической перспективе представляют собой тупиковый путь. Появление в регионах подобных схем отражает не только объективно сложившиеся условия переходной российской экономики, но и поверхностное понимание рыночных принципов, неспособность, а иногда и нежелание преодолевать сложившиеся стереотипы на фоне пассивного и безвольного поведения федерального центра.
Четвертое. Непременным условием уже на этом этапе должна стать самоокупаемость для бюджетов региональных ипотечных проектов. При этом речь идет, по крайней мере, о прямом, а не о расширенном воспроизводстве, поскольку инвестиционные цепочки еще не могут быть сформированы (из-за отсутствия механизмов внебюджетного рефинансирования). Это снимет излишнюю нагрузку с наших скудных бюджетов, позволит направлять средства на поддержку исключительно малоимущих социально незащищенных категорий граждан. Вложенные один раз бюджетные средства должны стать одновременно и последним бюджетным вложением в систему ИЖК. Экономический расчет показывает, что при относительно небольших ипотечных кредитов (займов) самоокупаемость ипотечных проектов реализуема на практике при условии целенаправленной работы по снижения затрат на строительство жилья.
На этой стадии происходит окончательное оформление системы ИЖК в самофинансируемую систему за счет привлечения средств, направляемых на пополнения ресурсной базы кредиторов.
Основным инструментом, обуславливающим рефинансирование системы, как мы уже говорили выше, являются эмиссионные ипотечные ценные бумаги — закладные листы — обеспеченные залогами недвижимости и правами требования по ипотечным жилищным кредитам (закладными).
Ввиду специфики обеспечения закладных листов, каждому их выпуску ставится в соответствие сформированное по определенным правилам множество (пул) закладных. Поэтому появлению на рынке ценных бумаг — закладных листов — должно предшествовать накопление (первичных) ипотечных жилищных кредитов. Потенциальная емкость сегмента фондового рынка, в основе которого лежит эмиссия и оборот закладного листа, уже сегодня характеризуются огромной цифрой в 0,3–0,4 трлн. рублей3 (10–15 млрд. долларов США).
К тому же по своей сути закладные листы относятся к категории наиболее надежных ценных бумаг. Во всем мире по своему рейтингу они идут непосредственно за государственными ценными бумагами великих держав. Для того, чтобы сделать закладные листы еще более привлекательными для инвесторов, необходимо предусмотреть меры по защите их прав путем введения жесткой законодательной регламентации требований к эмитентам ипотечных ценных бумаг.
Эти меры, в конечном итоге, сводятся к тому, чтобы для хозяйственных субъектов, и выпускающих закладные листы, деятельность на ипотечном рынке стала если не исключительной, то основной (специализированные ипотечные кредиторы, специализированные ипотечные агентства).
Для таких организаций «ипотечные» активы должны составлять основу всех сформированных ими активов с тем, чтобы никакие внешние обязательства не могли значимо повлиять на качество обеспечения иптечных ценных бумаг.
Если эмитент закладных листов оказывается в состоянии банкротства, то «ипотечные» активы должны быть выведены в отдельную конкурсную массу и переданы на обслуживание другому эмитенту.
Исходя из приведенных выше соображений, мы можем предположить две различные схемы включения механизма рефинансирования в систему ИЖК.
Если первичный кредитор не ограничивается в своей деятельности преимущественно (исключительно) деятельностью на ипотечном рынке (универсальный кредитор), то он не имеет права эмитировать ипотечные ценные бумаги.
Между универсальным кредитором и инвестором появляется специализированное ипотечное агентство, единственными функциями которого являются выкуп у универсального кредитора закладных либо прав требования по ипотечным жилищным кредитам, обеспеченным залогом (приобретаемой) недвижимости, в качестве обеспечения выпускаемых закладных листов, а также продажа закладных листов инвесторам.
Если агентство выкупает закладные, то оно является по своему статусу инвестиционно — финансовой компанией. Надзор за ее деятельностью осуществляет Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг.
Если агентство выкупает права требования по ипотечным кредитам, то оно становится вторичным кредитором, и свою деятельность должно осуществлять на основе специальной лицензии, выдаваемой Банком России (лицензия небанковской кредитной организации).
С правовой точки зрения агентство представляет собой открытое акционерное общество с контрольным пакетом акций, находящимся на первых порах, в руках региональных администраций или органов местного самоуправления. Этим достигается управляемость системы (со стороны государства). Одновременно денежные средства, направляемые на формирование уставного капитала агентства, являются спусковым крючком механизма рефинансирования (путем выкупа первых закладных или прав требования по ипотечным жилищным кредитам).
По мере развития системы ИЖК ипотечные агентства будут приватизироваться (с выгодой для государства), как это произошло с Федеральным ипотечным Агентством США (Fanny May), где государство сохранило за собой лишь 25% пакет акций (при обороте в 900 млрд. долларов США).
Если предоставление (первичных) ипотечных жилищных кредитов осуществляют специализированные организации — ипотечные кредиторы — то они сами, без посредничества ипотечных агентств могут выпускать и размещать закладные листы. Такими ипотечными кредиторами могут стать ипотечные банки, играющие центральную роль в немецкой системе ИЖК.
Из-за неразвитости банковской системы, полного отсутствия ипотечных банков (и отсутствия в ближайшее время условий для их появления), низкого доверия к ним со стороны населения (и инвесторов) делают ипотечные агентства центральным элементом системы ИЖК в качестве операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.
Особая роль среди операторов вторичного рынка ипотечных кредитов должна принадлежать учрежденному государством Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Именно через это Агентство государство может осуществить свою регулирующую функцию по формированию единых стандартов, обеспечивающих целостность ипотечного рынка через развитие региональной финансовой сети и участия в уставных капиталах региональных (муниципальных) ипотечных агентств. Именно через это Агентство путем предоставления государственных гарантий по его «ипотечным» обязательствам в систему ИЖК могут войти стратегические российские и зарубежные инвесторы.
Таким образом, с созданием региональных (и муниципальных) ипотечных агентств завершается формирование организационно-финансовой основы системы ИЖК в регионах Российской Федерации. Посредством механизма рефинансирования открывается путь по формированию горизонтальных межрегиональных связей.
С началом регулярной деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию будет положено начало формирования системы ИЖК в масштабах всей страны (см.рис.5). Выпущенные по единым стандартам закладные листы, к тому же первоначально обеспеченные государственными гарантиями (федерального или регионального правительств) будут одинаково привлекательны как для инвесторов Иркутска или Екатеринбурга, или Новгорода, или Хабаровска, или Перми и т.д.
И, наконец, несколько самых последних замечаний об инвесторах и процентных ставках по ипотечным жилищным кредитам.
Во-первых, утверждение о том, что в стране нет денег, сильно преувеличено. Сегодня, в связи с усилением деловой активности, многие предприятия (хотя еще и далеко не все) становятся заинтересованными в создании более комфортных условий для своих кадровых работников (об этом свидетельствуют обсуждаемые жилищные программы ЛУКОЙЛа, ГАЗПРОМа, Минатома, предприятий железнодорожного транспорта, РАО ЕЭС, и т.д.
Наиболее эффективным и выгодным для предприятий способом решения жилищных проблем является покупка ипотечных ценных бумаг (операции с которыми не облагаются НДС).
Во-вторых, именно инвестор через привлекательную для себя доходность ипотечных ценных бумаг детерминирует процентные ставки по ипотечным кредитам. Если говорить о предприятиях, то для них важна не доходность приобретаемой ценной бумаги сама по себе, а совокупный доход, который они получат от бумаг и работника, который станет лучше работать в результате улучшения своих жилищных условий.
Что касается институциональных инвесторов (страховые компании, пенсионные фонды), то и для них на первый план выходит не доходность сама по себе, а приобретение долгосрочных прогнозируемых активов.
|
