|
18 июня 2008 г. в Москве состоялась I Земельная конференция «Эффективные инвестиции в землю: от теории к практике», организованная компанией "AHConferences". Конференция стала площадкой для обсуждения актуальных вопросов инвестиций в землю, взаимодействия госорганов, органов местного самоуправления, застройщиков, девелоперов и самих землевладельцев, а также путей минимизации рисков при операциях с землей.
Как отметил заместитель Председателя комитета Государственной Думы ФС РФ по строительству и земельным отношениям М.Хесин, за последний период принят ряд важнейших инициатив в области земельных отношений. Так, упрощены процедуры отказа от прав на земельный участок, включения земельных участков в границы населенных пунктов, установлены механизм резервирования земель, вовлечения в хозяйственный оборот земель сельскохозяйственного назначения. На ближайшую перспективу в области земельных отношений необходимо решить следующие вопросы:
- совершенствование процедуры изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд;
- вовлечение в хозяйственный оборот неиспользуемых федеральных земельных участков;
- законодательное урегулирование вопросов создания новых населенных пунктов. Это особенно актуально в условиях развития малоэтажного жилищного строительства и комплексной застройки больших территорий;
- разрешение строительства в соответствии с документами территориального планирования и правилами землепользования и застройки, что, по сути дела, будет означать отмену деления земель на категории.
По мнению генерального директора "Geo Development" М.Лещева, рынок земли обладает кастовостью и некоей информационной закрытостью, что сдерживает некоторых застройщиков от развития своих проектов на территории Московской области, но, несмотря и на это, Московская область опередила в 2007 г. Москву по количеству введенных в эксплуатацию метров жилья. Сегодня общая площадь подмосковных земель составляет около 4,6 млн га. По данным компании "Geo Development", в 2004 г. территория под землями сельхозназначения составила 1749 тыс. га, а совокупная площадь земли в населенных пунктах - 496 тыс. га. В 2006 г. в реестре сельхозземель значилось только 1565 тыс. га, и в 2007 г. - 1462 тыс. га. Таким образом, за 3 года 287 тыс. га сельхозугодий получили новый статус.
По словам начальника отдела развития "МДК Групп" А.Тонконогова, инвестиционная привлекательность одного и того же земельного участка будет значительно отличаться для разных типов игроков (инвесторов), которых можно разделить на 4 основные категории: инвестиционные компании, основная цель которых диверсификация портфеля активов, а также частные инвесторы; профессиональные спекулянты; девелоперские компании, лэнд-девелоперы. Для всех типов игроков рынка методы оценки инвестиционной привлекательности будут различны, однако необходимый объем информации о земельном участке практически одинаков.
Руководитель проектов департамента девелопмента УК «Масштаб» И.Сим подтвердил своим выступлением, что ленд-девелопмент - новейшая тенденция развития рынка загородной недвижимости. Комплексный подход к освоению больших земельных участков - уже не желательный, а необходимый элемент для эффективного освоения земель.
Директор Департамента управления проектами "Rodex group" В.Лукиноврассказал о том, какие риски надо учитывать при операциях с землей. В их числе он назвал:
- некоммерческие риски: титульные риски (due diligence) - (история земли, кто/как продавал и кто продает и т.д.);
- риски, связанные с различными обременениями земельного участка;
- риски получения ТУ на газ, электроэнергию, наличие свободных мощностей;
- риск изменения вида разрешенного использования земельного участка;
- риск неполучения разрешительной документации;
- политические и законодательные риски.
К коммерческим рискам Лукинов отнес риски, связанные с выбором класса коттеджного поселка и места расположения. Данный вид рисков наиболее часто встречается. Он вызван прежде всего тем, что допущены стратегические просчеты рынка: за период поиска, приобретения, разработки генерального плана, ИРД, проходит 1,5 года, за это время меняется структура спроса и предложения, и тот сегмент недвижимости и связанное с ним место расположения, которые были выбраны для строительства, оказываются невостребованными.
Начальник отдела земельного законодательства департамента имущественных и земельных отношений Минэкономики М.Бочаров затронул проблемы развития сервитутов как способа обеспечения развития инженерных сетей. По его словам, надо законодательно установить личный сервитут для строительства и использования линейных объектов, геологических изысканий, учесть в градостроительном законодательстве возможность оформления строительства на условиях сервитута, ограничить плату за использование сервитута размером, на который уменьшается рыночная стоимость земельного участка (разовый платеж), а также платой за временное занятие земельного участка, упростить землеустройство, кадастровый учет и регистрацию прав для линейных объектов.
Руководитель группы советников председателя правления Россельхозбанка Виктор Хлыстун достаточно подробно остановился на возможностях и барьерах развития земельной ипотеки. В пользу необходимости создания системы земельно-ипотечного кредитования он привел следующие аргументы:
- обеспечение доступными кредитными ресурсами сельскохозяйственных товаропроизводителей;
- существенное повышение уровня кредитоспособности сельскохозяйственных товаропроизводителей;
- активизация экономического оборота земель сельскохозяйственного назначения.
На Земельной конференции не обошли стороной и тему инвестиций в землю через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Об этом очень подробно и наглядно рассказала директор Департамента аналитики и содействия развитию бизнеса УК «Регион Эссет Менеджмент» А.Бельмас.
В октябре 2008 г. в Москве "AHConferences" организует II Земельную конференцию цикла «Эффективные инвестиции в землю» под названием «Земля как основа девелоперского проекта».
|
