Вопросы оформления в частную собственность земельных участков в г. Москве
Скрипник С.Ю., КПМГ
В июне 2006 г. Правительством Москвы установлен порядок1 передачи земельных участков, расположенных на территории города, в частную собственность. Указанный порядок также содержит типовые формы договоров купли-продажи земельных участков, актов приема-передачи земельных участков и прочие документы.
Практика получения прав на землю в городе Москве
С введением Земельного кодекса РФ2 граждане и юридические лица получили право приобретать в собственность земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности3.
Однако, несмотря на то, что Земельный кодекс действует уже с 2001 г., земельные участки, расположенные на территории Москвы, вплоть до 2005 г. в частную собственность практически не оформлялись.
В целях устранения неопределенности на земельном рынке Москвы, связанной с практической невозможностью реализации прав, установленных федеральным законодательством, московское правительство издало постановление № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» (Постановление), которое устанавливает порядок передачи в собственность земельных участков отдельно для трех категорий заявителей, а именно:
- для собственников зданий, строений, сооружений (I) - в отношении земельных участков, занятых такими зданиями, строениями, сооружениями, а также необходимых для их использования;
- для юридических лиц, владеющих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования (II);
- для граждан, владеющих земельными участками на праве постоянного (бессрочного пользования) или на праве пожизненного наследуемого владения (III).
Органы, уполномоченные принимать решения о передаче земли в собственность
Постановлением установлено, что в общем случае решения о передаче в собственность земельных участков на территории Москвы принимаются Правительством Москвы.
Однако в определенных ситуациях принятие таких решений будет осуществляться не Правительством Москвы, а префектами административных округов, если:
Порядок передачи в собственность земельных участков
Для всех трех категорий заявителей порядок передачи земельных участков в собственность аналогичен и включает в себя следующие этапы:
- гражданин или юридическое лицо подает в Департамент заявление о передаче ему в собственность земельного участка с приложением пакета необходимых документов;
- в течение 5 дней Департамент осуществляет проверку предоставленных заявителем документов, в результате которой Департамент должен либо направить мотивированный отказ в рассмотрении заявления, либо принять заявление для дальнейшего рассмотрения;
- при отсутствии оснований для отказа в рассмотрении заявления Департамент заказывает в соответствующих органах4 за счет заявителя документы, необходимые для подготовки решения о предоставлении земельного участка в собственность, в частности:
- заключение о градостроительных регламентах земельного участка и проект межевания территории;
- план подземных инженерных коммуникаций и их наземных частей;
- выписки из технического паспорта на здание (строение) - форма 1а;
- фрагмент плана линий градостроительного регулирования.
Кроме того, для целей проверки правомерности заявления о передаче в собственность земельного участка Департамент запрашивает в соответствующих федеральных и городских структурах5 следующую информацию:
- выписку из ЕГРП о наличии в границах земельного участка объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам;
- заключение о результатах обмера и обследования земельного участка (на предмет наличия на участке сооружений, не принадлежащих на праве собственности заявителю, наличия самовольных построек, не принадлежащих на праве собственности заявителю, соблюдения заявителем требований по использованию и охране земель);
- сведения о наличии на земельном участке зданий (строений, сооружений), находящихся в собственности города Москвы, и необходимости установления ограничений и обременений.
На основе полученной информации Департамент осуществляет проверку оснований, препятствующих предоставлению земельных участков в собственность, по результатам которой Департамент либо выносит мотивированный отказ в принятии решения о передаче участка в собственность заявителя, либо приступает к подготовке проекта решения.
При отсутствии оснований для отказа в передаче в собственность участка Департамент формирует и утверждает проект границ земельного участка на основании проектов межевания территорий; обеспечивает изготовление за счет заявителя технического отчета об инженерно-геодезических изысканиях, обеспечивает постановку земельного участка на кадастровый учет и изготовление кадастрового плана земельного участка. Департамент готовит проект решения о предоставлении земельного участка в собственность в соответствии с типовой формой, утвержденной Постановлением.
Правительство Москвы или префекты административных округов принимают решение о предоставлении земельного участка в собственность, на основании которого Департамент готовит проект договора купли-продажи участка, проект акта приема-передачи участка (также в соответствии с типовыми формами, приведенными в Постановлении), а также производит расчет цены земельного участка (в случае если участок передается в собственность за плату).
Департамент направляет заявителю проект договора купли-продажи для его подписания и акт приема-передачи (либо только акт приема-передачи земельного участка - в случае безвозмездного предоставления земельного участка гражданину, владеющему участком на праве бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения).
Заявитель вправе отказаться от подписания договора купли-продажи (акта приема-передачи) земельного участка. Если в течение срока, установленного решением, заявитель не подписал договор или не сообщил о выявленных им ошибках при составлении договора, решение о предоставлении земельного участка в собственность подлежит отмене.
Для целей государственной регистрации права собственности заявителя на земельный участок Департамент выдает заявителю копию распорядительного документа о предоставлении земельного участка, кадастровый план участка, а также договор купли-продажи и акт приемки-передачи (при необходимости).
Документы, необходимые для принятия решения о предоставлении земельного участка в собственность
Постановление определяет перечень документов, которые необходимо предоставить в Департамент при подаче заявления о передаче земельного участка в собственность.
Для всех категорий заявителей в перечень входят:
- документы, идентифицирующие заявителя;
- документы об оплате услуг в установленном порядке;
- документы, подтверждающие наличие оснований для предоставления земельного участка в собственность;
- документы, содержащие требуемую градостроительную информацию.
Заявитель вправе за свой счет поручить Департаменту сбор необходимых документов в случае отсутствия у него одного или нескольких документов из обязательного перечня.
Отказ в рассмотрении заявления
По результатам проверки приложенных к заявлению документов Департамент может отказать в дальнейшем рассмотрении заявления, направив отказ в письменной форме в течение 5 дней с момента истечения 5-дневного срока, отведенного Постановлением на проверку документов, в случаях:
- непредставления всех документов согласно перечню, приведенному в Постановлении;
- несоответствия представленных документов требованиям законодательства РФ;
- отсутствия оснований для рассмотрения заявления.
Отказ в предоставлении земельного участка в собственность
Согласно Постановлению, Департамент может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, либо соответствующим образом уточнить (скорректировать) проект границ земельного участка при выявлении перечисленных в Постановлении обстоятельств.
Решение об отказе в предоставлении в собственность земельного участка может быть обжаловано заявителем в суде. В случае если основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность будут устранены, заявитель имеет право на повторное обращение с заявлением.
Особенности предоставления в собственность земельных участков
Постановление устанавливает особенности предоставления в собственность земельных участков в следующих случаях:
- приобретение земельных участков в общую долевую собственность, когда расположенные на них здания (строения, сооружения) принадлежат нескольким собственникам (за исключением многоквартирных домов);
- формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома;
- приобретение земельных участков, арендуемых собственниками зданий (строений, сооружений)
Цена приобретения земли в собственность
При передаче права собственности на земельный участок на возмездной основе цена земли составит 30-кратный размер6 ставки земельного налога за единицу площади. В настоящий момент ставка земельного налога установлена в следующих размерах7:
- 0,3% кадастровой стоимости участка для сельскохозяйственных земель, а также земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;
- 0,1% кадастровой стоимости участка для автостоянок, жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или участков, предоставленных для жилищного строительства;
- 1,5% кадастровой стоимости участка в отношении прочих земельных участков.
Для собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, граждан, имеющих в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, а также граждан, владеющих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, земельный участок предоставляется в собственность безвозмездно. При этом последняя категория заявителей может воспользоваться правом безвозмездного получения права собственности на землю однократно.
1. Постановление Правительства Москвы от 27.06.06 №431-ПП.
2Ст. 15 Земельного Кодекса РФ.
3За исключением земельных участков, которые в соответствии с вышеуказанным Кодексом и федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
4Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы, Мосгоргеотрест, МосгорБТИ, НИиПИ Генплана Москвы.
5Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), Государственная земельная инспекция г. Москвы, Комитет по архитектуре и градостроительству, Департамент имущества г. Москвы.
6Постановление Правительства Москвы от 19.07.05 № 532-ПП.
7Закон г. Москвы от 24.11.04 № 74 «О земельном налоге».
|