|
О механизме распределения земельных участков под застройку жилых домов, стимулирующем их немедленное освоение и исключающем покупку в целях дальнейшей спекуляции
Л.А.Казинец, Президент корпорации "Баркли"
В национальном проекте «Доступное жилье» интересы государства и строительного бизнеса полностью совпадают. Но невозможно делать бизнес без бизнесменов и построить дома без строителей. Правительству необходимо помнить о том, что только бизнесмены-строители могут обеспечить необходимый объем ввода жилья в рамках национального проекта «Доступное жилье». Но на сегодняшний момент эта программа уже не решаема.
В результате принятия определенного пакета законов в конце позапрошлого года объемы ввода жилья стали неуклонно падать. А цены - расти. Яркий пример тому - газета «Из рук в руки». Раздел, посвященный предложениям по жилью, уменьшился в 10 раз. Конечно, с такой динамикой строительные компании к 2010 г. не смогут выйти на те цифры, которые Правительство планирует получить.
Для того чтобы построить 80 млн м2 жилья к 2010 г., нужно распределять площадок применительно к этому сроку с небольшим запасом около 120 млн м2 и при этом учитывать, что срок реализации строительного цикла составляет 3 года.
Вопрос: сколько квадратных метров жилья мы введем в 2009 г., если в 1-м квартале 2006 г. было распределено около 7 млн м2 площадок, а за год такими темпами будет распределено около 28 млн м2? Соответственно, в 2009 г. мы сможем ввести не больше 28 млн м2. И с этим ничего уже не сделаешь. Это свершившийся факт.
Для того чтобы жилье было дешевым и доступным, как подразумевается в национальном проекте, его должны строить дешево и быстро - иначе никак. Я считаю, что во многом та политика, которую проводит наше Правительство, не решает эти проблемы.
Большое количество денег на рынке повысит покупательскую способность, но, с другой стороны, не увеличит предложение по квартирам на рынке. Если предложение будет отставать от спроса, то цены будут непрерывно расти. И даже не строители на этом наживутся. Заработают те, кто контролирует строительные процессы - распределение земельных участков и подключение строительных площадок к коммуникациям - естественные монополии. За последние полгода в Москве цены на распределение площадок выросли на 30% , на подключение к естественным коммуникациям - в 2 раза.
Хотя именно распределение должно стимулировать строительство. В связи с этим я предложил бы нашему антимонопольному комитету, который взялся проверять все площадки, распределенные не по конкурсу, объявить амнистию тем участкам, которые начали осваиваться до конца 2006 г. При этом компетентным органам нужно внимательно изучить те строительные компании, которые до этого срока не начали реализовывать проекты на полученных без конкурса площадках.
При такой схеме серьезные застройщики начнут строить и продавать квартиры в новых домах. И предложение начнет расти.
А получилось по-другому. После того, как всем сказали, что площадки, распределенные без конкурса, будут подвергнуты строгой ревизии, никто не хочет строить на них. Что это за ревизия? Как она будет проводиться? На каких условиях? Вряд ли сегодня в эти площадки (а их более тысячи) кто-нибудь из застройщиков вложит хотя бы один доллар.
Есть и другая проблема. В условиях постоянного роста цен развивается спекуляция на земельных участках.
Предположим, что сегодня право застройки какого-то участка продается за 10 млн долл. на этапы. Эта окончательная цена, которую застройщик должен выплатить сразу. Покупатель, заплативший 10 млн долл., хорошо понимает, что его участок будет расти в цене и осваивать его необязательно. Тем более что в регионах земля находится в собственности. Если есть свободные деньги, можно купить его и не строить.
Взамен я бы предложил другую схему. Необходимо разделить эти 10 млн долл. Три года дается застройщику на освоение площадки. Первый год он вносит сумму 1,5 млн долл., 2-й - 3 млн, 3-й - 5,5 млн, 4-й - 7 млн, 5-й - 10 млн долл. Каждый год неосвоения будет требовать от того, кто контролирует участок, увеличения платежей. Это полностью исключит ситуацию, когда участки берутся для перепродажи. Спекулянты рассчитывают, что стоимость площадки будет расти быстрее, чем цена на вторичное жилье или стоимость освоения участка. Он будет платить несколько лет подряд, а потом участок окажется неликвидным, потому что по нему постоянно растут платежи. Представьте себе такую ситуацию, что через год спекулянт предлагает застройщику участок, за который он заплатил 10 млн долл. А следующий год строительной компании нужно будет платить еще 5,5 млн долл. Такой экономики проект не выдерживает. Прогрессивная шкала аренды строительных площадок с небольшими стартовыми взносами и с прогрессивной шкалой оплаты быстрее роста рынка сделает спекуляцию на строительном рынке жилья невозможной. Такая схема будет стимулировать застройщиков к освоению участка.
Реальный строитель, который возьмет площадку, заплатив в первый год 1,5 млн долл., на 2-й год может начать строительство и продажи, пройдя экспертизы и закрыть в какой-то степени обременение площадки деньгами покупателей или дольщиков. И тогда при реальном строительстве эта площадка будет стоить 1,5 млн долл. или, в крайнем случае, 4,5 млн долл. А для неосваиваемой площадки спекулянта сумма будет больше, чем 10 млн долл.
Такой механизм будет стимулировать реальных застройщиков и блокировать работу спекулянтов.
Значительное увеличение объемов строительства и прозрачность затрат и продаж за рыночную стоимость увеличит налогооблагаемую базу и даст государству дополнительный доход. А существующий сегодня пакет законов не стимулирует застройщиков выводить из тени затраты и реальные стоимости продаж недвижимости.
Мы год назад поняли, что тот пакет документов, который был принят Госдумой, - это смерть строительному комплексу, и создали Ассоциацию строителей России. Некоторые законодательные инициативы нам удалось провести. Поправки к 214-му закону сейчас рассматриваются Государственной Думой во втором чтении. Мы наладили контакты с Советом Федерации, со Счетной палатой. Стараемся всеми силами продвигать свои поправки и инициативы. И будем системно продвигать наши предложения, которые гарантируют, что национальный проект «Доступное жилье» может быть осуществлен. Я занимался инвестициями и строительством в Москве 15 лет, возглавляю корпорацию «Баркли» и могу гарантировать вам, что готов взять на себя ответственность по созданию законодательной базы, которая позволит реализовать проект «Доступное жилье» в полном объеме. Но, к сожалению, по тем или иным причинам, это совсем не те механизмы, которые сейчас работают. Нельзя сделать бизнес без бизнесменов. Нельзя построить дома без строителей. Если игнорировать интересы бизнеса и строителей, то можно надолго закончить с этим бизнесом. Национальный валовой доход в развитых странах во многом состоит из стоимости, которую создают строители. Строительство в России - сегодня одна из немногих реально производящих отраслей.
Наши предложения таковы: мы хотим заставить региональные власти распределять участки в соответствии с планируемым выходом площадей. Если к 2010 г. мы хотим получить 80 млн м2 жилья, то в 2007 г. нам должны выделить 120 млн м2 для ввода жилья. Если мы площадки не получаем, то 80 млн м2 мы не вводим. И еще необходимо помнить о том, что строительный цикл длится 3 года. За меньший срок невозможно построить дом.
Механизм распределения должен стимулировать застройщиков к освоению площадок и решать проблему со спекуляцией. Мы говорим о том, что реальное увеличение объемов строительства и прозрачность механизмов увеличит налогооблагаемую базу и даст государству дополнительный доход. Существующий сегодня пакет законов не стимулирует застройщиков.
Наше предложение заключается в том, чтобы изменить механизм налогообложения в сфере строительства так, чтобы при продаже все реальные активы оценивались по реальной стоимости. И очень просим наших законодателей и экспертов обратить внимание на то, что если строителю невыгодно строить, инвесторам будет невыгодно инвестировать в реальные проекты. В этой ситуации мы можем не только не выполнить поставленной перед нами задачи, но и лишиться строительной отрасли вообще. В результате принятия непродуманных законов объем ввода жилья за начало 2006 г. упал на 30%.
|
