|
О внесении изменений в законодательство Российской Федерации, направленных на упрощение порядка приобретения гражданами в собственность недвижимости, используемой ими для удовлетворения жилищных и бытовых нужд (жилых и садовых домов, гаражей в товариществах и кооперативах, а также соответствующих земельных участков). (Материалы к заседанию Правительства РФ 31.08.05)
Значительная часть недвижимости, используемой гражданами для удовлетворения жилищных и бытовых нужд (жилых и садовых домов, гаражей и других бытовых построек), сегодня не прошла процедуру государственной регистрации по причине отсутствия либо несоответствия требованиям действующего законодательства по форме либо содержанию правоустанавливающих документов, а также документов, позволяющих однозначно идентифицировать объект недвижимости как объект права.
Указанная ситуация имеет следующие негативные последствия:
- граждане не могут совершать сделки с такими объектами (в том числе передавать по наследству);
- указанные объекты сложно, а в некоторых случаях невозможно учитывать для целей налогообложения, что особенно актуально в связи с запланированным переходом к местному налогу на недвижимость.
Для создания рынка недвижимости, развития ипотеки, упорядочения земельных и гражданских правоотношений необходимо обеспечить условия для оформления (переоформления) прав граждан на недвижимость, используемую для удовлетворения жилых и бытовых нужд (жилые дома, садовые дома и гаражи в товариществах и кооперативах), а также на соответствующие земельные участки, предоставленные из государственной или муниципальной собственности до введения в действие Земельного кодекса РФ.
Распространенными на практике являются случаи, когда индивидуальный жилой дом, дачная постройка или гараж возведены без разрешения на строительство.
Новой редакцией Градостроительного кодекса РФ установлен перечень объектов, для которых не требуется разрешение на строительство (реконструкцию). К таким объектам отнесены гаражи, дачные постройки, строения и сооружения вспомогательного использования. Кроме того, не требуется разрешение для изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Проблема заключается в том, что, во-первых, действие новой редакции Градостроительного кодекса РФ не распространяется на недвижимость, построенную (реконструированную) до его введения. Во-вторых, Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусмотрена возможность регистрации прав на объекты недвижимого имущества без разрешения на строительство (реконструкцию) и акта ввода объекта в эксплуатацию.
В связи с этим законопроектом предлагается для легализации прав на указанную недвижимость распространить действие ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ на ранее возведенные постройки.
Кроме этого, необходимо установить, что регистрация прав на указанные объекты должна осуществляться на основании документов, подтверждающих право гражданина на земельный участок, и технического паспорта на возведенную на нем постройку.
Более сложная ситуация возникает при легализации возведенных без разрешения на строительство построек, для которых в новой редакции Градостроительного кодекса РФ сохраняется требование о получении разрешения на строительство. Как правило, это построенные или реконструированные без разрешения индивидуальные жилые дома, капитальные гаражи.
Гражданский кодекс РФ относит возведенную без разрешения постройку к самовольной и устанавливает судебный порядок признания прав собственности на нее, причем бремя доказывания соответствия постройки требованиям градостроительных регламентов и строительных норм и правил, а также ненарушения прав третьих лиц, возложено на застройщика.
В то же время, учитывая массовый характер самовольных построек, и в особенности самовольных реконструкций индивидуальных жилых домов, судебный порядок признания прав не обеспечит в ближайшие годы легализацию прав на жилую недвижимость.
Учитывая, что проверка постройки на соответствие градостроительным регламентам и строительным нормам и правилам имеет административную природу, и может осуществляться не судом, а органом власти местного самоуправления по месту нахождения объекта недвижимости, законопроектом предлагается изменить порядок признания прав на самовольные постройки.
В связи с изложенным законопроектом предлагается установить временный - до 01.01.07 - упрощенный порядок проверки соответствия градостроительным регламентам и строительным нормам жилых домов (за исключением многоквартирных), построенных гражданами без разрешения на строительство на земельном участке, предоставленном им в период до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ. В соответствии с указанным порядком проверка проводится органом местного самоуправления по месту нахождения объекта капитального строительства по заявлению правообладателя либо уполномоченного им лица, к которому прилагаются документы, подтверждающие право гражданина на земельный участок.
Предлагаемый срок установления временного порядка связан с необходимостью обеспечения упорядочения учетных сведений о ранее возведенных объектах капитального строительства, в том числе самовольного. При этом разрешительный порядок строительства для вновь построенных объектов капитального строительства сохраняется.
Значительные сложности возникают у граждан при оформлении прав на земельные участки, предоставленные им в период до введения в действие Земельного кодекса РФ. В частности, в правоустанавливающих документах на земельные участки, выданных в период до введения в действие Земельного кодекса РФ, часто не указано право, на котором предоставлен земельный участок. В случае, если в правоустанавливающем документе не указан вид права, регистрация права собственности по действующему законодательству невозможна.
Для решения проблемы предлагается в Федеральном законе "О введении в действие Земельного кодекса" установить, что земельные участки, в решении о предоставлении которых или других правоустанавливающих документах не указан вид права, считаются предоставленными на праве собственности, за исключением случаев, когда такой участок изъят из оборота и на него распространяется запрет на приватизацию.
Дополнительно следует предусмотреть, что в случае отсутствия в правоустанавливающие документах на земельный участок сведений о категории земель, а также вида разрешенного использования, если законодательством, действующим на момент их выдачи, не было установлено требование об обязательном указании таких сведений, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся сведения, указанные в документах государственного органа по государственному кадастровому учету.
Невозможность регистрации прав на земельные участки часто связана с расхождением сведений о границах и площади земельного участка в правоустанавливающих документах и в документах государственного органа по государственному кадастровому учету. Такая ситуация возникла в связи с тем, что до введения Земельного кодекса РФ решения о предоставлении земельных участков принимались без проведения работ по межеванию и последующего кадастрового учета.
Для решения этой проблемы предлагается установить, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся сведения, указанные в документах государственного органа по государственному кадастровому учету, полученные по результатам межевания.
Помимо изложенного, с дополнительными сложностями сопряжена также государственная регистрация прав граждан на земельные участки в случаях, если они подтверждены государственными актами и свидетельствами, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлено, что они имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Органы по государственной регистрации в указанных случаях запрашивают у заявителя правоустанавливающие документы на земельный участок, тем самым проводя повторную экспертизу прав граждан, уже удостоверенных государством. Законопроект предусматривает установление запрета на истребование дополнительных документов в случаях представления для регистрации документов, перечисленных абзацем 2 п. 9 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса".
Актуальными, особенно в связи с истечением установленного для переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, являются предложенные законопроектом изменения, вносимые в Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", в соответствии с которым земельные участки, на которых расположено имущество общего пользования (имущество общего пользования объединения как юридического лица либо общая совместная собственность членов объединения) предоставляются в общую долевую собственность членов объединения и не подлежат разделу.
| 
