|
Перспективы ипотеки с государственным лицом
Богданов А.Г., Калининградский государственный технический университет
Каждый имеет право на жилище, а федеральная и муниципальная власть содействуют в реализации данной правоспособности граждан. Примерно такой баланс интересов в жилищном секторе декларируют Конституция РФ и новый Жилищный кодекс. Каковы возможные направления участия государства в решении насущного вопроса "доступного" жилья (в том числе через механизм ипотеки), рассмотрим сквозь призму инициативы федерального центра по развитию схемы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и в разрезе прочих сценариев взаимодействия по вектору "Власть-Банк-Заемщик".
Напомним донельзя "избитые" в прессе и озвученные в процессе подготовки пакета доступного жилья из 27 законопроектов летом минувшего года прогнозы Правительства РФ. В частности, средняя обеспеченность жильем к 2010 г. по самым скромным оценкам должна составить 21,7 м2 в расчете на 1 человека (что на 2 единицы больше ныне существующего критерия). Объем жилищного кредитования, как предполагается, увеличится почти в 30 раз и начнет измеряться в годовом исчислении выдачи в десятках миллиардов долларов! Большие надежды с исполнением этих прогнозов Москва связывает с правительственным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), активно налаживающим "диалог" через систему своих региональных операторов с администрациями регионов, вступающих на путь федеральной инициативы. Но выбор в пользу рефинансирования закладных со всей очевидностью не лишен издержек роста ипотеки в стране с низкими доходами населения и двухзначной инфляцией.
Так, к 01.01.08 в Основных направлениях денежно-кредитной политики и проекте программы социально-экономического развития страны заложен прогнозный показатель индекса потребительских цен, составляющий не менее 5,0-5,5%, да и то при благоприятной ситуации на сырьевых рынках. Мировая же практика показывает, что условия для ипотечного "бума" возникают прежде всего в странах с низкой инфляционной составляющей. Тогда кредиторы имеют возможность формировать достаточные премии за риск, не ущемляя при этом права своих кредитополучателей. Например, в США в середине 2004 г. даже при 1,5% инфляционном "прессе" ставки по выданным ссудам под 15-летние ипотечные облигации не превышали 5,4%, а для 30-летних бумаг - оставалась непокоренной ценовая планка в 6%. При аналогичных сроках заимствования российский потребитель вынужден платить в 2,5-3,0 раза больше по рублевым кредитам, и это без учета 10-15% удорожания выданной суммы за счет всевозможных регистрационно-страховых поборов.
Этим параллелям можно возразить, приведя в качестве аргументов длительную ипотечную историю США (первые законы и ипотечные фонды были приняты и созданы, соответственно, в середине 30-х гг. минувшего столетия) и относительно более стабильное состояние экономики (несмотря на все трудности с реструктуризацией огромного госдолга и дефицитом бюджета). Но истинная причина, как часто бывает, лежит вне плоскости ясного видения российских аналитиков властной верхушки (специалистов финансовых министерств и ведомств). В США же (у которых Россия берет пример модели вторичного рынка закладных) внимание к проблеме жилья пристальное и непритворное.
Только национальная ипотечная ассоциация Штатов ("Джинни Мэй") обладает гарантийным пулом американского правительства на сумму 2,1 трлн долл. - суммой, не сравнимой даже с российским ВВП (как известно, он у нас исчисляется всего лишь в сотнях миллиардах долларов). А если еще учитывать участие полугосударственных структур ("Фредди Мэк" и "Фэнни Мэй") в приобретении банковских закладных, выписываемых на ипотечные ссуды, то совокупный объем государственной поддержки составит не менее 130 трлн руб.! В соответствии же с планами МЭРТ РФ по поводу исполнения целей ФЦП "Жилище до 2010 года" (в частности подпрограммы "Свой дом", принятой Постановлением Правительства РФ от 27.06.96 № 753) АИЖК получит порядка 200 млрд руб. в качестве гарантий под заимствования. При прогнозируемых на среднесрочную перспективу ускоренных темпах роста в жилищном секторе и отстающей (от темпов износа) динамике строительства жилья удовлетворенный спрос на жилье российских граждан останется на уровне 3,5% от числа желающих улучшить жилищные условия или попросту от величины стоящих в очередях на получение квартиры на правах социального найма (рис. 1)!
Рис. 1. Сравнительная динамика удовлетворения спроса на жилье (в 2006-10 гг.) и средних цен к уровню 2005 г. (рассчитана по данным прогнозов Министерства экономического развития). Нажмите на ссылку, чтобы увидеть иллюстрацию.
Как видим, удовлетворенный спрос на жилье в структуре потребности россиян в улучшении жилищных условий колеблется вокруг 3,5-4,0%. Эти цифры говорят о слабости строительного комплекса и, косвенно, о низком качестве жилья, в котором живут около 90% граждан страны. Имея жилье, гражданин, тем не менее, ожидает улучшить свои жилищные условия. МЭРТ же (в своих выкладках) делает акцент на динамику удовлетворенного спроса на вновь приобретаемые квартиры (тот, по самым лучшим оценкам, приблизится к 62%). Хотя, безусловно, в наибольшей степени индикативен показатель одновременно удовлетворенного спроса по приобретению и качеству. Перманентно нарастающие цены на строящееся и вторичное жилье (кумулята наращения в 2010 г. достигнет 190% к уровню 2005 г.) сдерживают развитие строительного комплекса России. А банковское предложение (даже с учетом ежегодных госгарантий в 20-30 млрд руб.) в таких условиях не сможет обеспечить предложение, сравнительное с реальными потребностями. В то же время МЭРТ предполагает, что спрос на жилищные кредиты со стороны заемщиков отечественных кредиторов наконец-то будет перекрыт банковским предложением. Но, вероятно, чиновники не учитывают, что такой спрос искусственно сдерживается самим государством - высокими процентными ставками и запредельной стоимостью возводимого жилья. Истинные потребности в 12-14 раз значительнее. Как же обстоят дела с исполнением "воли" государства (в части реализации ФЦП) "на местах"?
Как гласит Концепция развития долгосрочного ИЖК (утверждена Постановлением Правительства РФ от 21.01.00), ипотека должна стать эффективной и самодостаточной системой - при условии достойной поддержки государства. Сегодняшнее положение дел в регионах свидетельствует об ущербности декларируемых принципов, все чаще подменяемых абстрагируемой от истинного положения дел в строительной индустрии и жилищном хозяйстве в целом моралью - "помочь гражданам улучшить свои жилищные условия". Именно такая исходная аргументация приводится в большинстве жилищно-ипотечных инициатив субъектов Федерации. Между тем, идейная посылка претворения в жизнь социально значимых императивов Конституции по части жилищной преференции граждан наталкивается на ряд финансово-правовых ингибиторов, виной чему дефицитные бюджеты регионов и кое-что еще, впрочем, вытекающее из этого факта.
Иначе, региональные и муниципальные программы поддержки аккумулируют следующие проблемные аспекты:
1. Далеко не все субъекты РФ обладают собственными программами поощрения ипотечного кредитования и жилищного строительства. Точнее, более 20 регионов (а по "молодым семьям" - почти половина) их просто не имеет.
2. Принятые же программы по объемам бюджетной поддержки в основной части ущербны. Так, инициатива Ленинградской области, действующая с 2003 г., предусматривает только 80-90 млн руб. ежегодно в качестве реализации механизма субсидии банковской процентной ставки. В то же время в очереди на улучшение жилищных условий стоят без малого 700 тыс. семей региона! Не менее казусная ситуация в Псковской области, где за 2 года реализации аналогичной региональной программы жилье получила 151 семья! Программа Архангельской области исходит из расчета 250 млн на весь срок реализации для удовлетворения нужд почти 230 тыс. граждан! В некоторых субъектах, в частности в Чечне и Ингушетии, ипотека по объективным причинам заработает не ранее 2007 г. В то же время стали известны планы местного бизнеса возвести к этому времени "стадион европейского уровня в Грозном", а кто же (не обладая квартирой в городе) посетит будущие матчи с грандами? Главная же причина - в совершенном отсутствии жилищного строительства. Между прочим, аналогичная ситуация в Корякском и Таймырском автономных округах с общей численностью более 63 тыс. человек, о которых позабыли местные власти.
3. Исходя из "половинчатой" базы финансирования большинства программ (50% - средства бюджетов всех уровней, 50% - собственные средства граждан) и расчета стоимости и уровня качества приобретаемого жилья по федеральным жилищным нормам (покупаются, как правило, квартиры площадью 57-60 м2), улучшить жилищные условия собираются 45-50% граждан от общего числа официально признанных нуждающимися в регионах. На самом же деле доля семей, не стоящих на учете на новую квартиру, но имеющих аналогичные потребности, в 2-3 раза выше.
4. Более того, участие в таких программах сдерживается минимальной поддержкой в части субсидий (их доля в стоимости жилья в основном не превышает 30%) и жесткими условиями отбора граждан для участия в реализации - конкурсная система отсеивает "очередников" с недостаточным стажем работы на бюджетных местах, отсутствием родных детей, проживающих в областном центре, а не в "приоритетной" почему-то (хотя приняты и программы поощрения селян на аналогичные цели) сельской местности. Другими словами, конфликт интересов программного "внимания" ставит палки в колеса тем, кто в этом внимании нуждается прежде всего - городским жителям с доходом ниже определенного кратного прожиточному уровню минимума.
5. Самым важным ограничителем является норматив признания гражданина истинно нуждающимся в решении жилищной проблемы. Скажем, Брянская область для семей молодых учителей и врачей устанавливает социальную планку в 2 прожиточных минимума. На сегодня (в первом квартале 2005 г.) это чуть менее 4000 руб. Иными словами, величина совокупного дохода на каждого члена семьи брянского бюджетника в большей сумме обернется потерей права на субсидию (а это почти 40% стоимости приобретаемого жилья) и, скорее всего, утратой возможности воспользоваться льготным механизмом областного бюджета.
Планируемые к 2010 г. удвоение ВВП и более чем 30-кратный рост ежегодного объема выдачи жилищных кредитов (по базе 2004 г.), учитывая сказанное, не приведет к кардинальной смене отношения государства к самолично заявленным стратегическим ориентирам экономического роста. Ведь доля ИЖК в ВВП от таких "масштабных" реформистских планов останется на том же мизерном уровне - 0,5-1,1%, что в десятки раз ниже аналогичных пропорций в странах Восточной Европы, не говоря уже о США.
В этой связи предложим полезные (включая зарекомендовавшие себя в международной практике) сценарии дальнейшего развития ИЖК.
1. Партнерство отечественных банков с зарубежными институтами помощи национальному реформированию (например, с Всемирным банком). Частично опыт уже востребован. Так, с 1998 г. реализуется программа так называемого инвестиционного фонда "США-Россия" с участием более 10 российских банков-партнеров "Дельта-Кредита" ("Инвестсбербанка", "Первого О.В.К.", "Банка жилищного финансирования" и т.д.). На первом этапе схемы Фонд берет деньги у американских инвесторов по ставке лондонского межбанковского рынка (LIBOR) - порядка 5-6% годовых. Далее средства по цене 11-13% предлагаются российским банкам. Банки, подписавшие соглашение с Фондом, получают от него в распоряжение кредитную линию, с которой берут средства на предоставление кредитов физическим лицам на покупку жилья по условиям программы банка "Дельта-Кредит" - основного партнера Фонда. Давая сегодня кредиты в среднем под 12-13% (в долларах), кредиторы-коллеги имеют 2-3% дохода. Ставки же банков - участников данной программы и новые ипотечные кредитные продукты (например, ссуды "Дельта-Кредита" на покрытие сопутствующих расходов при оформлении ИЖК) удовлетворяют запросы россиян все в большей степени. А "Дельта" уверенно входит в пятерку "самых ипотечных" банков и институтов страны.
2. Гораздо более целесообразным (ввиду рамочного характера названного выше сценария) для сегодняшней ситуации будет использование богатого европейского опыта по созданию и функционированию полугосударственных банков развития (по типу "удачных "Чешско-Моравского банка" и немецкого "Кредитанштальт фюр Видерауфбау"). Банки такого профиля при поддержке государства участвуют в реализации проектов развития малого и среднего бизнеса, высокотехнологичных производств, жилищно-коммунальной инфраструктуры городов. Чешский банк отмечен в качестве кредитора государственной жилищной программы в форме предоставления льготных займов на жилье. Правда, для выполнения узкопрофильных функций федерального значения институтам подобной модели вменяются следующие характеристики:
- прибыль не является основной целью их деятельности;
- дивиденды не выплачиваются;
- данные институты в основной части кредитуют клиентов не напрямую, а через коммерческие банки, отвечающие уставновленным критериям и подвергающиеся строгому контролю в период реализации конкретной схемы;
- одно из самых главных условий их существования - передача ресурсов коммерческим банкам - происходит из расчета ставок ниже рыночного уровня предложения.
3. Государство же сегодня, как преподносится законодательством, несмотря на все преимущества других подходов, предлагает банкам более рыночный (по американской схеме) путь развития - сотрудничество с АИЖК. Для этого предусмотрен минимум требований к банкам (первичным кредиторам):
1. Обязательные:
- наличие банковской лицензии, разрешающей привлечение и размещение денежных средств физических и юридических лиц во вклады;
- соблюдение нормативов Банка России;
- безубыточная деятельность в течение последних 2 лет (для организаций, с которыми у Агентства существуют прямые отношения).
2. Рекомендательные:
- опыт работы по выдаче и сопровождению (обслуживанию) кредитов, выдаваемых физическим лицам, в том числе ипотечных кредитов;
- положительное аудиторское заключение за последний финансовый год.
Также нужно пройти процедуру согласования (на базе анализа финансового состояния и проверки правоустанавливающей документации) на предмет допуска в негласный конгломерат банков, работающих по Федеральной программе "Свой дом". И в общем-то и все.
По глубине законодательной проработки и уже достигнутой динамике выдач по этой схеме данный механизм на сегодня - самый надежный и выгодный банкам. Но повторимся, существует один (и очень принципиальный - препятствие для рассмотрения этой схемы как самой оправданной и стратегически верной) "минус" инициативы - ограниченный объем госгарантий по заимствованиям АИЖК на вторичном рынке. 20-30 млрд руб. ежегодной поддержки поставленной Москвой задачи массовой ипотеки не решат. Как заметил Александр Семеняка (директор АИЖК) на одной из конференций, посвященных развитию потребительского кредитования в стране, объем государственной поддержки к 2010 г. должен быть порядка 300 млрд. Безусловно, эта цифра получена из самых скромных подсчетов. Ведь только из предположения стоимости квадратного метра первичного жилья (площадью 60 м2) из расчета 700 долл. за 1 м2 довольствоваться квартирой смогут чуть более 250 тыс. семей, а потребность в улучшении жилищных условий, как известно, не менее 30 млн! И это без учета ежегодного, как минимум, 15-25% роста цен в жилищном секторе.
В этой связи можно подумать об альтернативных (федеральных) источниках привлечения дешевых ресурсов под кредитование. В частности, можно было бы закладывать в проект главного бюджета страны на очередной финансовый год условие об использовании (в условиях благоприятной конъюнктуры - цена на нефть марки "Юралс" ежегодно планируется в размере не менее 20 долл. за баррель) средств стабилизационного фонда. Его размеры (3-4% ВВП) с "достаточным" уровнем комплектования вполне в части превышения цены на нефть (из расчета 25-27 долл. за баррель) можно было бы ежегодно отпускать в качестве гарантийных обязательств перед АИЖК. Тем более, что нынешние условия на мировых нефтяных площадках позволяют каждый раз от повышения цены на "+1 доллар" пополнять казну на сумму, эквивалентную 0,3 ВВП (48,3 млрд руб.) Данный ресурс вполне достаточен для достижения удвоения темпов строительства и 10-кратного роста объемов выдачи жилищных кредитов к 2010 г. Ведь уже к этому периоду Россия, предположительно (по планам Минфина РФ), погасит более чем на 70% свои нынешние обязательства по внешнему долгу.
4. Не менее перспективной видится реализация сберегательной схемы потребительского (ипотечного) кредитования через государственные банки ("Сбербанк" и "Внешторгбанк"), кредитующие под гарантии Правительства РФ - в части возвратности ссуженных средств и субсидирования процентных ставок по таким кредитам. Банки с огромными суммарными обязательствами (только собственные средства на 01.10.04 составили более 215 млрд руб.) вполне способны обеспечить не на максимуме своих усилий (без использования механизмов рефинансирования) 50-60 млрд ипотечных выдач ежегодно.
5. Можно обратиться к немецкому опыту "стройсберкасс". Но тогда в банковском и гражданском законодательстве потребуется прописать принципы функционирования такого (нового типа) кредитного института. Однозначно, их уникальный статус будет обеспечиваться учреждением при участии муниципалитетов, отвечающих по их обязательствам, и привлечением средств федеральной казны по гарантиям обязательств данных кредиторов. Можно условия гарантирования предложить по принципу "активности" на ипотечном сегменте (в рамках лимитов кредитования, оговоренных при создании каждого из институтов). Другое не менее важное условие - осуществление кассами ограниченного спектра операций (например, с полным или частичным мораторием на участие в комиссионных сделках и с запретом проводить финансовые инвестиции). Этот институт позволит не питать надежды иностранным банкам на участие на российском "проблемном" сегменте. С дешевой ресурсной базой (в качестве опоры) филиалы-иностранцы окончательно (при нынешнем нежелании или вполне понятной конъюнктурной фобии многих) вытеснят неокрепших российских кредиторов с рынка. Поэтому и "Стратегия развития банковского сектора до 2008 года" не предполагает "открывать" рынок для зарубежных банков, по крайней мере, на среднесрочную перспективу. Предположим, что осуществление рамочных проектов можно будет поручить наиболее зарекомендовавшим себя на мировом рынке американским банкам-холдингам или немецким строительным кассам (в количестве 2-3 от каждой стороны - при сохранении суммарной 70% доли рынка, приходящейся сегодня на АИЖК и Сбербанк, с отходом в этом случае Сбербанка в сторону прочего потребительского сегмента).
Для успешной реализации каждой из названных инициатив потребуется "смягчить" (на предмет совершенствования действующей практики) российское законодательство и федеральные нормы ипотеки, например:
- уменьшить предусмотренный ФЗ "Об ипотеке" годичный срок допустимой отсрочки реализации судебного решения об обращении взыскания на заложенное имущество;
- дифференцировать процентные ставки АИЖК, исходя из условий конкретного региона, для чего необходимо, чтобы агентство получило право и средства выкупать закладные по этим ставкам;
- развивать институт ипотечного брокера и совершенствовать действующую систему обязательного страхования финансовых рисков в части учета интересов потребителей - страхователей кредитных рисков по требованиям ссудодателей;
- создать условия для развития земельной ипотеки (на цели приобретения жилья в рамках нового строительства), в том числе под земли сельскохозяйственного назначения, для обеспечения селян доступным жильем.
Вместе с тем вполне допустимо сосуществование нескольких сценариев, что и демонстрирует сегодня Россия. Последнее слово в выборе единственно верного или комплекса из нескольких эффективных и правильных путей, наверняка, останется за российским законодателем. Но тогда недопустимо затягивать до 2010 г. с принятием необходимых и "работающих" нормативных актов и формированием параллельно "социальных" и инвестиционно-ориентированных бюджетов развития в регионах. Тогда помощь станет очевидной и поистине конструктивной.
Суммируя вышеозначенные аспекты, предположим, что именно комплексный подход к развитию ипотеки в России - с ее переходной экономикой и предпосылками инфраструктуры индустриального роста, когда, с одной стороны, АИЖК (под гарантии госбюджета) будет обеспечивать ликвидность закладных своих банков-контрагентов, а успешный депозитный "лидер" страны Сбербанк, с другой, под сравнительно большие длинные деньги вкладчиков размещать ссуды под залог, вкупе с распространением накопительной системы по германской модели в отдельных финансово-зависимых (дотационных) регионах, способен максимально диверсифицировать риски отечественных банков в кредитовании на длительный срок.
Но никакой подход немыслим без законодательной опеки и бюджетных гарантий, в которых сегодня категорически нуждается отечественная ипотека.
|
