Стимулирование жилищного строительства в Свердловской области. Нормативно-правовые акты | Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Стимулирование жилищного строительства в Свердловской области. Нормативно-правовые акты

Россель Э.Э., глава администрации Свердловской области

Вопросы увеличения жилищного строительства, развития социальной инфраструктуры городов и поселков выдвигаются на одно из первых мест в социальной политике органов власти Свердловской области. К этому подталкивают как минимум два обстоятельства. С одной стороны, в течение ряда лет происходят позитивные изменения в экономике, устойчивы и весьма высоки показатели ее развития, сопровождающиеся ростом доходов различных групп потенциальных инвесторов: предприятий, банков, других финансовых институтов, бюджетов всех уровней и, наконец, граждан Свердловской области. С другой стороны, огромна потребность людей в добротном жилье, развитой культурной, образовательной, экологически благополучной, досуговой среде.

Рынок жилья в Свердловской области сформировался в течение 90-х гг. За это время были созданы необходимые институциональные условия: появилось множество профессиональных участников; приватизация жилья привела к росту числа собственников и соответственно к увеличению количества сделок купли-продажи квартир. Выделение слоя граждан со средним и высоким уровнем доходов послужило началу формирования качественно иного уровня спроса на жилье. Это нашло отклик у застройщиков, которые стали предлагать на рынке гораздо более разнообразные объекты, нежели несколько лет назад. При этом структура инвестиций в жилищное строительство изменилась: резко уменьшилась роль государства и возросла доля частного капитала; с каждым годом увеличивалась доля инвестиций в жилье, вводимое за счет средств населения.

Тем не менее задача увеличения объема жилищного строительства в Свердловской области и по сей день является одной из самых сложных. Жилищное строительство в последнее десятилетие прошлого века на территории Свердловской области снизилось практически в 2 раза (рис.1). Плавное увеличение этого показателя началось лишь в 2001 г. (на 3,1%) и продолжилось как в 2002 г. (на 11,2%), так и в 2003 г. (на 10,6%).

Рис. 1. Динамика ввода жилищного строительства на территории Свердловской области.

В 2003 г. по показателю средней обеспеченности населения жильем Свердловская область находилась на первом месте среди субъектов Уральского федерального округа, он достиг 20,4 м²на человека, что превышает среднероссийский показатель. Вместе с тем остается актуальной проблема, связанная с наличием аварийного и ветхого жилищного фонда. Из общего числа жилищного фонда площадь ветхого и аварийного жилья в области составляет около 2,5 млн м². В нем проживает 136 тыс. человек, или более 3% населения области, в том числе более 30 тыс. человек - в аварийном жилищном фонде.

В целях стимулирования развития жилищного строительства, выполнения мероприятий по переселению граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда, оказания помощи молодым семьям в обеспечении жильем и реализации доступности улучшения жилищных условий для населения Свердловской области, развития ипотечных отношений в жилищной сфере в Свердловской области принят Указ Губернатора от 11.09.01 № 707-УГ «О развитии жилищного строительства в Свердловской области».

В соответствии с ним на территории области проводится ряд мероприятий, способствующих увеличению строительства жилья с целью достижения в 2005 г. ежегодного ввода 1 млн м² современных квартир и индивидуальных жилых домов.

Организована работа с администрациями муниципальных образований по установлению ежегодных контрольных заданий по вводу жилых домов и объектов социальной сферы за счет всех источников финансирования. На 2004 г. уставлен контрольный показатель ввода жилых домов на территории области на уровне 850 тыс. м², в том числе индивидуальными застройщиками - 320 тыс. м².

Для увеличения объемов ввода жилья Правительство Свердловской области реализует программно-целевой подход к вопросам развития жилищного строительства.

На долгосрочную перспективу в сфере обеспеченности жильем поставлена следующая стратегическая цель:

на период до 2007 г. - создание условий для участия каждого платежеспособного домохозяйства в улучшении своих жилищных условий;
на период до 2015 г. - доведение средней обеспеченности комфортным, удовлетворяющим современным требованиям, жильем до 25 м² общей жилой площади на человека, с учетом всех форм собственности жилищного фонда, в том числе арендного жилищного фонда.

Для ее достижения решаются следующие основные задачи:

1. Создание условий для увеличения платежеспособного спроса на жилье за счет роста доходов населения и их легализации; стимулирования защищенности инвестиций и средств населения, направляемых в жилищное и коммерческое строительство инженерных и социальных инфраструктур; расширения участия органов государственной, муниципальной власти и работодателей в помощи при приобретении жилья в собственность.

2. Увеличение доступности получения и приобретения жилья путем развития различных финансово-организационных механизмов рассрочки и кредитования приобретения жилья в собственность; реализации комплекса мер по уменьшению рыночной стоимости жилья, в том числе поддержки и развития форм самостроя в индивидуальном жилищном строительстве; развития строительства арендного жилищного фонда всех форм собственности.

3. Улучшение качества новой застройки и развития территорий при уменьшении себестоимости строительства и обслуживания жилищного фонда посредством комплексной, опережающей жилищное строительство, ресурсо- и природосберегающей инженерной и транспортной подготовки территорий под новое жилищное строительство; освоения в жилищном строительстве новых технологий, материалов, проектов, уменьшающих себестоимость строительства; либерализации и упрощения процесса получения технических условий для строительства.

4. Эффективное, целевое и рациональное использование земельных ресурсов Свердловской области за счет разработки, в том числе корректировки под новые требования, и утверждения в установленном порядке генеральных планов городов и населенных пунктов Свердловской области; либерализации предоставления земельных участков под строительство; учета экологической составляющей при распоряжении землей.

5. Комплексное решение вопросов понижения ресурсоемкости обслуживания и улучшения потребительских свойств существующего жилищного фонда и ликвидация ветхого и аварийного жилья путем реформирования жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области и внедрения ресурсосберегающих технологий; создания условий и реализации Программы реабилитации жилищного фонда первых массовых серий; реализации Программы ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда.

Решение поставленных задач и мероприятий осуществляется путём реализации широкого ряда мер, и самое главное - это реализация программ поддержки населения при строительстве либо приобретении жилья.

Жители Свердловской области, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и попадающие в категорию граждан, имеющих право на государственную поддержку при строительстве или приобретении жилья, могут участвовать в одной из программ, реализуемых Правительством Свердловской области:

1. Программа поддержки работников бюджетной сферы.

2. Программа государственной поддержки сельских застройщиков.

3. Программа поддержки молодых специалистов.

4. Программа строительства жилья через сеть ссудосберегательных строительных товариществ.

5. Программа ипотечного жилищного кредитования населения.

Правительством области разработаны программы строительства жилья на основе долгосрочного кредитования населения с низкими доходами: для жителей сельской местности и работников бюджетной сферы.

Программа кредитования работников бюджетной сферы. Осуществляется строительство жилья на основе долевого строительства за счет средств граждан (первоначальный взнос - 20%) и средств бюджета. Построенные таким образом квартиры продаются с рассрочкой оплаты на период до 20 лет под 20% за весь период пользования средствами кредита или 1% в год.

С начала реализации программы (1998 г.) построено 927 квартир общей площадью более 55 тыс. м², в том числе 33,4 тыс. м² введено потребительскими жилищно-строительными кооперативами (рис. 2). В 2003 г. введено в эксплуатацию 12,1 тыс. м², или 239 квартир.

Рис. 2. Ввод домов потребительскими жилищно-строительными кооперативами.

Программа государственной поддержки сельских застройщиков. Жителям сёл за счет бюджетных средств предоставляется государственная финансовая поддержка для достройки жилых домов в размере до 40% стоимости индивидуального жилого дома на 10 лет с уплатой 1% в год за пользование бюджетными средствами. Сельские застройщики имеют возможность погасить заём сельскохозяйственной продукцией, выращенной на приусадебных участках. Такой механизм облегчает возврат заемных средств и способствует развитию приусадебных участков.

С начала реализации программы (1997 г.) освоено 156,1 млн руб., введено 133 тыс. м² жилья; в том числе в 2003 г. освоено 24,1 млн руб., введено в эксплуатацию 110 индивидуальных домов (квартир) общей площадью 12,5 тыс. м².

Еще одно направление - предоставление финансовой поддержки в обеспечении жильем молодых специалистов - было утверждено Правительством Свердловской области в 2002 г. Рассрочка оплаты приобретения или строительства жилья сроком до 10 лет предоставляется молодым специалистам, прибывшим на работу в образовательные, медицинские организации и организации культуры, расположенные в сельской местности. Причем стоимость жилья, подлежащая оплате, уменьшается на 20% при рождении одного ребенка, на 50% - 2 детей, на 100% - 3 и более детей. В 2003 г. освоено 17,6 млн руб., на 2004 г. запланировано 25 млн руб. Молодым специалистам, прибывшим на работу в село и поселки городского типа, предоставлено жилье общей площадью 5000 м², или 93 квартиры, индивидуальных дома.

В целях наращивания объемов жилищного строительства, увеличения объемов привлекаемых в строительство внебюджетных источников финансирования в Свердловской области принято постановление № 281-ПП «Об организации поддержки жилищного строительства на площадках массовой жилой застройки в Свердловской области» и активно внедряется в практику новая схема финансирования жилищного строительства через сеть ссудосберегательных строительных товариществ.

По данной программе строительства жилья источниками финансирования являются средства предприятий государственной и негосударственной форм собственности, личные накопления граждан, муниципальные и государственные бюджетные средства.

Программа разработана с целью создания условий для широкого доступа инвесторов к безрисковому приобретению жилья, обеспечивающих:

приобретение квартиры и доли в общей собственности в рассрочку на 3-10 лет;
одинаковый уровень социальной инфраструктуры для всех членов товарищества;
наличие в общей собственности помещений для коммерческого использования с целью уменьшения эксплуатационных расходов;
создание единых территорий, позволяющих улучшить комфортность проживания и увеличить личную и имущественную безопасность;
минимизацию рисков инвесторов при строительстве жилья.

В реализуемой схеме ссудосберегательное строительное товарищество (СССТ) - некоммерческая организация, регистрируемая в форме товарищества собственников жилья (ТСЖ), является добровольным объединением граждан и хозяйствующих субъектов в целях взаимного накопительного кредитования своих членов (инвесторов) для строительства жилья и последующей эксплуатации жилого комплекса.

Для организации СССТ определяется необходимое количество членов товарищества, исходя из объема планируемой застройки. Среди членов СССТ проводится распределение на 5 равных групп. При этом учитывается заложенное в проект количество 1,2,3-комнатных квартир в жилых домах и заявки участников. Для каждой группы на средства, внесенные членами СССТ, строится ежегодно по одному дому необходимой площади. Члены СССТ осуществляют оплату жилья по сметной стоимости строительства в течение 5 лет с учетом ежемесячной индексации стоимости строительства.

Оплата квартиры производится по следующей схеме:

инвестор оплачивает в течение 5 лет по 14% стоимости общей площади квартиры ежемесячными платежами, всего 70%;
в год вселения в квартиру - единовременный взнос в размере 30% стоимости общей площади квартиры.

При этом товарищество является аккумулятором средств пайщиков, направляемых на финансирование строительства домов по сметной стоимости, а не по рыночным ценам. Поэтому затраты пайщиков на приобретение квартир существенно, на 20-25% ниже рыночных цен; пятилетняя рассрочка также увеличивает доступность приобретения жилья. Цена квадратного метра является некоммерческой и фиксируется по оплаченным квадратным метрам. На неоплаченные квадратные метры цена изменяется в соответствии с индексами изменения стоимости в строительстве, ежемесячно рассчитываемыми Уральским региональным центром экономики и ценообразования в строительстве.

Заселенное жилье остается в собственности СССТ до момента полной оплаты каждым членом своей квартиры. В этом случае - до полной оплаты граждане проживают на условиях найма у ТСЖ СССТ жилого помещения, производится временная регистрация жильцов, после оплаты жилье переходит в собственность граждан.

На первом этапе реализации программы организовано 4 CCCТ в Екатеринбурге, Заречном, Каменске-Уральском с общим числом более 1600 человек. В строительство жилья вовлечено и уже освоено с 2001 г. более 200 млн руб., на начало текущего года введено в эксплуатацию 3 жилых дома, или 290 квартир площадью 14 550 м².

К опыту Свердловской области проявили интерес и в других регионах, запросы по изучению опыта работы по созданию ссудосберегательной системы финансирования строительства жилья к нам поступают со всех регионов, вплоть до Камчатки. Внедрение проекта строительства жилья по схеме СССТ на примере работы нашей области проводится в Оренбурге.

Показатели деятельности СССТ в Свердловской области приведены на рис. 3.

Рис. 3. Показатели деятельности ссудосберегательных строительных товариществ (СССТ) в Свердловской области.

Программа ипотечного жилищного кредитования населения

Безусловно, развитие жилищного строительства и объектов социальной инфраструктуры программными методами на селе, для социально-незащищенных и ряда других групп населения сохранит свое значение и в дальнейшем. Однако в перспективе для основной массы трудоспособных граждан главный путь улучшения жилищных условий - это ипотека.

Прогнозы показывают, что стоимость жилья в городах будет расти более высокими темпами, нежели инфляция. Ипотечная схема приобретения жилья предпочтительнее накопительной. При ней семья въезжает в новую квартиру и расплачивается за кредит, что экономически выгоднее, чем много лет откладывать средства на все удорожающиеся метры будущей жилплощади, проживая в стесненных условиях. По нашей оценке, при получении ипотечного кредита в размере 1 млн руб. сроком на 10 лет под 15% годовых при ежегодном уровне инфляции 10% стоимость оплаченного жилья к моменту погашения кредита составит 3,3 млн руб. В случае накопления средств на приобретение аналогичной квартиры без получения ипотеки расходы на ее покупку при условии сохранения существующей тенденции превышения роста цен на жилье уровня инфляции составит от 3,5 до 4,4 млн руб.

Привлекательна ипотека и для промышленных предприятий, которые смогут при минимальном выделении финансовых ресурсов способствовать улучшению жилищных условий своих работников.

В Свердловской области внедрение системы ипотечного жилищного кредитования началось в 2003 г. Принято постановление Правительства Свердловской области от 15.05.03 № 296 «Об организации системы ипотечного жилищного кредитования в Свердловской области и создании ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» (САИЖК).

20.08.03 учрежден региональный оператор - ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования».

27.11.04 исполнился ровно год со дня выдачи первого ипотечного кредита САИЖК совместно с СКБ-банком. За это время ипотечные кредиты стали реальной возможностью решения жилищного вопроса для жителей Свердловской области.

Ипотека на сегодняшний день находится в фазе уверенного роста. Например, за сентябрь и октябрь было выдано втрое больше кредитов, чем за два первых месяца 2004 г. На 21.06.04 САИЖК совместно с СКБ-банком было выдано ипотечных кредитов жителям Свердловской области на сумму 79,7 млн руб. (194 кредита). Свердловский Губернский Банк подписал генеральное соглашение о сотрудничестве с САИЖК. В ближайшее время предполагается запустить пилотный проект, а в течение первого квартала будущего года - приступить к предоставлению ипотечных кредитов населению по программе, реализуемой САИЖК.

Объёмы ипотечного жилищного кредитования граждан планируется с 850 млн руб. в 2004-05 гг. довести до 2 млрд руб. в 2006 г. При условии, что эти средства будут направлены на финансирование строительства жилья, за счёт этих средств будет строиться ежегодно 85-130 тыс. м² жилья или 8,5-10% от общего объёма вводимого жилья в Свердловской области.

Несмотря на очевидные успехи, на сегодняшний день остается ряд проблем, стоящих перед субъектами ипотечного рынка. Для банков - это отсутствие длинных и дешевых пассивов и несовершенство законодательства, а для заемщиков - невысокий уровень доходов и особенности рынка российской недвижимости.

Первую из обозначенных проблем - короткие пассивы - пока способны решать лишь крупные банки. В западных странах применяются различные схемы рефинансирования жилищного кредитования. Одна из них - это привлечение ресурсов при помощи специальных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. В России в качестве институциональных инвесторов, вкладывающих средства в надежные финансовые инструменты, могут выступать негосударственные пенсионные фонды, страховые и инвестиционные компании, паевые инвестиционные фонды.

В решении второй проблемы - несовершенства законодательства - в этом году произошли серьезные подвижки. К настоящему времени уже разработаны и согласованы, например, законы «О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации», «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», упрощена реализация залога и снижена стоимость оформления сделки купли-продажи квартиры.

Кроме того, банкиров беспокоит правоприменительная практика. Кредитные организации готовы вкладывать в ипотеку значительные средства, но только в том случае, если процесс отчуждения жилой площади у недобросовестного заемщика будет быстрым и результативным.

Третья проблема развития ипотеки - по-прежнему низкий уровень доходов граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Что касается прозрачности доходов, то здесь произошли позитивные перемены по сравнению с ситуацией двухлетней давности. Банки начали оценивать платежеспособность клиента не только на основе справки об официальных доходах, но и по косвенным признакам достатка - например, по наличию автомобиля, какой-либо иной собственности.

Наконец, еще один блок проблем связан с особенностями отечественного рынка недвижимости. Во-первых, на рынке недвижимости самым популярным видом расчетов по-прежнему является наличность. Во-вторых, ипотека предусматривает фиксацию реальной, а не номинальной стоимости недвижимости. Это в условиях действующего законодательства (необлагаемая при исчислении подоходного налога база сделки составляет лишь 1 млн руб.) приводит к необходимости уплаты продавцом налога и, как следствие, к повышению стоимости жилья.

Но, несмотря на препятствия, ипотека будет активно развиваться, т.к. спрос на нее велик. По мере укрепления финансовой системы, появления на отечественном рынке кредитных организаций с западным капиталом будет укрепляться и доверие к банковской системе, в том числе со стороны участников рынка недвижимости.

Кроме того, продолжится рост доходов населения. В соответствии с основным стратегическим документом развития области на долгосрочную перспективу - Схемой развития и размещения производительных сил Свердловской области на период до 2015 г. - реальная заработная плата вырастет к 2010 г. в 1,5 раза по сравнению с 2000 г. Жители области смогут приобрести собственную квартиру или дом, облегчив выплату за него с использованием ипотечного кредитования и ссудосберегательных товариществ.

Реализация разработанных мероприятий в сфере жилищного строительства позволит ежегодно увеличивать ввод жилья на 150-200 тыс. м², с достижением к 2010 г. - 1,5 млн м².

Нормативно-правовые акты

1. Закон Свердловской области от 08.06.95 № 17-ОЗ «Об основах жилищной политики в Свердловской области» (в ред. Областных законов от 20.01.97 № 3-ОЗ, от 19.11.98 № 36-ОЗ, от 06.12.99 № 37-ОЗ, от 28.03.01 № 28-ОЗ, от 22.02.02 № 2-ОЗ, от 07.07.00 № 23-ОЗ).

2. Указ Губернатора Свердловской области от 03.06.96 № 208 «О создании фонда поддержки индивидуального жилищного строительства в сельской местности».

3. Указ Губернатора Свердловской области от 26.01.98 № 26 «О предоставлении финансовой поддержки работникам бюджетной сферы, нуждающимся в улучшении жилищных условий».

4. Указ Губернатора Свердловской области от 11.09.01 г. № 707-УГ «О развитии жилищного строительства в Свердловской области».

5. Постановление Правительства Свердловской области от 11.07.96 № 554-п «Об областном фонде поддержки индивидуального жилищного строительства в сельской местности» (в ред. Постановлений Правительства Свердловской области от 16.07.97 № 599-п, от 17.09.98 № 967-п, от 14.05.02 № 317-ПП).

6. Постановление Правительства Свердловской области от 17.03.98 № 243-п «О порядке предоставления финансовой поддержки работникам бюджетной сферы областного подчинения, нуждающимся в улучшении жилищных условий, при строительстве или приобретении жилья» (в ред. Постановлений Правительства Свердловской области от 17.09.01 № 616-ПП, от 30.01.02 № 57-ПП).

7. Постановление Правительства Свердловской области от 13.01.99 № 22-п «О распределении функций (обязанностей) между исполнителями программы строительства жилья для работников бюджетной сферы».

8. Постановление Правительства Свердловской области от 14.01.99 № 26-п «О возврате бюджетных средств, направленных на финансирование жилья в порядке предоставления долгосрочных жилищных займов».

9. Постановление Правительства Свердловской области от 02.03.99 № 260-п «О предоставлении прав СОГУ «Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства» передачи квартир, построенных за счет средств областного бюджета, работникам бюджетной сферы, нуждающимся в улучшении жилищных условий».

10. Постановление Правительства Свердловской области от 02.04.99 № 413-ПП «О реализации федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

11. Постановление Правительства Свердловской области от 30.04.02 № 281-п «Об организации поддержки жилищного строительства на площадках массовой жилой застройки в Свердловской области».

12. Постановление Правительства Свердловской области от 15.05.03 № 296-ПП «Об организации системы ипотечного жилищного кредитования в Свердловской области и создании открытого акционерного общества «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования».

13. Постановление Правительства Свердловской области от 05.03.04 № 147-ПП «Об оказании финансовой поддержки гражданам при строительстве или приобретении жилья за счет средств областного бюджета».

14. Постановление Правительства Свердловской области от 09.09.04 № 842-ПП «Об утверждении положения о порядке и условиях финансовой поддержки за счет средств областного бюджета молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, проживающих на территории Свердловской области».

Россель Эдуард Эргартович. Кандидат технических наук, доктор экономических наук. В 1990-91 гг. - председатель Свердловского облисполкома и председатель областного Совета народных депутатов. В 1991-93 гг. - глава администрации Свердловской области. В 1993 г. избран Президентом Уральской экономической ассоциации, членом Совета Федерации. С 1995 г. - Губернатор Свердловской области. Действительный член Российской инженерной академии и Международной академии регионального развития и сотрудничества, Заслуженный строитель РСФСР.