|
Инвестиционная политика и развитие недвижимости. Опыт, проблемы
Климович М.В., президент концерна "Система - Инвест"
Проводимые в России преобразования всей системы управления экономикой вошли в ту фазу, когда кардинальной задачей управления становится обеспечение подъема производства. В сложившихся условиях определяющим фактором преодоления экономического спада и перехода на траекторию роста становятся инвестиционные процессы, понимаемые нами как привлечение финансовых ресурсов в экономику, вложение их в инвестиционные проекты, направленные на оживление и подъем производства, эффективное использование результатов осуществления таких проектов, как рычага преодоления негативных тенденций в протекании социально-экономических процессов в регионах России.
С начала рыночных преобразований инвестиционная активность товаропроизводителей была в значительной степени подавлена государственной налоговой и финансово-кредитной политикой. Процентная ставка инвестиционного кредита практически исключила возможность его использования для производственных целей. Финансово-кредитная система получила гипертрофированное развитие. С выпуском и обращением государственных ценных бумаг высокой эффективности финансовые институты стали работать только на этом рынке. Образование государственного долга (внешнего и внутреннего) не обосновывалось экономическими расчетами, в результате чего возникла государственная финансовая пирамида, которая рухнула в августе 1998 г. В условиях глубокого производственного спада и необходимости поддержки реального сектора экономики государство, не обладая свободными финансовыми ресурсами, устранилось от участия в инвестиционных процессах. Реальные инвестиции сократились за период осуществления экономических реформ в несколько раз.
Сходная картина наблюдалась на региональном уровне, что привело к снижению экономической и инвестиционной активности в регионах, углублению экономического спада.
На наш взгляд, одной из важнейших причин экономического кризиса следует считать отсутствие в регионах действенных механизмов мобилизации собственных к привлечению внешних источников ресурсов и их эффективного использования для проведения экономической и инвестиционной политики, направленной на подъем производства.
В определенной мере исключением стала Москва, в которой разработаны собственные экономические механизмы, оказавшиеся более эффективными, чем применяемые в России в целом и в других регионах. В основу таких механизмов заложены принципы рыночной ориентации экономики при одновременном создании правительством региона условий и стимулов эффективного функционирования коммерческих структур. Важной частью Московской модели реформирования управления стала инвестиционно - заемная система, обеспечившая поддержание инвестиционных процессов.
Опыт Москвы показал, что управление региональными инвестиционными ресурсами и процессами представляет одно из действенных направлений решения социально-экономических проблем и, прежде всего, осуществления программ подъема производства.
Приоритетные задачи структурной политики города определены Постановлением правительства Москвы "О ходе реализации Основных направлений градостроительного развития Москвы на период до 2010г.". Главные из них: экология (повышение качества городской среды); развитие транспортной системы и системы связи; развитие инженерной и социальной инфраструктуры; развитие инфраструктуры бизнеса (строительство и реконструкция деловых и офисных центров); строительство гостиниц и развитие туризма; строительство торговых комплексов; развитие сферы общественного питания и производства продовольственных товаров; модернизация промышленных и конверсия оборонных предприятий; развитие строительной индустрии; ремонт и строительство жилья; создание паркингов и строительство гаражей.
Реализация структурной политики состоит в привлечении инвестиций пропорционально выбранным приоритетам и всемерном содействии инвесторам, деятельность которых отвечает данной политике. Причем содействие адресовано не только отдельным инвесторам, а может распространяться на целые отрасли городской экономики. Инструментом реализации структурной политики являются целевые инвестиционные программы.
Ежегодные инвестиционные программы правительства Москвы призваны обеспечить как баланс потребностей развития города и финансовых ресурсов, так и баланс прав и обязанностей города и инвесторов. Кроме того, правительство Москвы разрабатывает и реализует краткосрочные и среднесрочные отраслевые инвестиционные программы, например программу территориального дорожного фонда, программу по созданию системы оптовых продовольственных рынков и т. п.
Инвесторам при реализации городских программ предлагаются следующие формы сотрудничества: создание совместных предприятий в форме акционерных обществ и других форм; создание предприятий со стопроцентным частным капиталом; участие инвесторов в приватизации городских предприятий; заключение инвестиционных договоров в области недвижимости, предусматривающих долевое распределение площадей реконструированных зданий между городом и инвесторами; кредитование инвестиционных проектов; реализацию проектов на концессионной основе; участие инвесторов в проектах на конкурсной основе; приобретение акций, облигаций муниципального займа и других ценных бумаг, недвижимости, прав долгосрочной аренды земельных участков (в области земельных отношений рынок прав собственности развивается особенно динамично).
В Москве реализуется новая финансовая стратегия объединения собственных и заемных средств. Бюджет развития Москвы на 1999 г. дополнен статьей финансирования капитальных вложений за счет средств финансовых фондов городских облигационных займов. Причем развитие Москвы в 1998 г. в основном (на 70 %) профинансировано за счет реализации программ заимствования, т. е. если раньше капитальные вложения осуществлялись за счет городской казны, то теперь это делается в основном за счет внутренних и внешних займов. Политика заимствования строится, исходя не только из потребностей развития города, но и с учетом реальных возможностей по погашению долга. При принятии решений относительно заимствования средств власти города отслеживают ситуацию на финансовых и фондовых рынках. Кроме того, Законом города Москвы "О бюджете города Москвы на 1999 г." установлен предельный размер заимствований.
В целях общего контроля за ходом реализации городских облигационных займов, обеспечения объективного отбора и осуществления эффективного надзора за ходом реализации городских инвестиционных проектов, финансируемых за счет заемных средств, правительство Москвы образовало инвестиционный совет города Москвы во главе с Премьером. Решения Инвестиционного совета о выделении средств финансовых фондов городских облигационных займов на финансирование инвестиционных проектов утверждаются распоряжениями правительства Москвы.
Существенный вклад в привлечение крупных частных инвестиций вносится сделками под имущественные обязательства. Доходы городского бюджета от приватизации (кстати, существенно превышающие суммы, получаемые от разгосударствления собственности в целом по стране) не "проедаются", а инвестируются в городскую инфраструктуру.
Правительство Москвы предоставляет инвесторам разнообразную помощь и различные услуги, связанные с началом и ходом строительства, такие, как: разработка схем землепользования и размещения объектов, оформление градостроительной документации, подготовка территории, подвод коммуникаций и транспортных путей, котлованные и фундаментные работы, экспресс бизнес-планы и тому подобное - все это город может обеспечить, в том числе за счет средств городского бюджета.
Что касается стимулирования инвестиций, то в настоящее время есть достаточно широкие возможности. Для инвесторов создана правовая среда, которая позволяет им направлять инвестиции на реализацию инвестиционных проектов в Москве без большого риска.
Институционными элементами системы привлечения и поддержки инвестиций являются: Совет предпринимателей при мэре и правительстве Москвы, Торгово-промышленная палата, Ассоциация инвесторов, Государственная инвестиционная корпорация, специализированные банки (например, Акционерный инвестиционный банк Московский, Международный деловой центр "Москва-СИТИ"), Московская Международная бизнес-ассоциация.
Опора на созданные институты и применение разнообразных способов привлечения и поддержки инвестиций дополняются деятельностью органов контроля за соблюдением интересов города при реализации инвестиционных контрактов. Контроль осуществляется за долей города по инвестиционным контрактам результатами инвестиционных конкурсов, выполнением условий инвестиционных контрактов и обязательств инвесторов, ходом выполнения заданий инвестиционных программ. В определенных случаях город идет на расторжение инвестиционных контрактов.
В середине 1996 г. при правительстве Москвы был создан специальный департамент - Департамент муниципальных займов и развития фондового рынка. Его задача - способствовать привлечению дополнительных инвестиций в экономику города, используя механизм муниципальных займов.
Разработанная и одобренная правительством Москвы заемно - инвестиционная система представляет собой единый механизм привлечения заемных средств и финансирования отобранных городом инвестиционных проектов, которые могут осуществляться частными фирмами. Инвестиционные проекты должны тщательно отбираться Инвестиционным советом на конкурсной основе с целью определить их надежность по обеспечению возвратности и прибыльности вложений. Таким образом, Москва формирует городские инвестиционные программы, адаптированные к возвратности (реконструкция центра столицы, развитие наукоемких технологий, строительство объектов городской инфраструктуры и др. ).
Сформирована база данных по 1008 промышленным предприятиям, 74 субъектам РФ, девяти странам СНГ, которые могут рассматриваться в качестве партнеров по промышленной деятельности. Обеспечен выход к базе данных производителей и потребителей промышленной продукции через системы "Интернет", "Роснет" и МИС.
Самым сложным и ответственным этапом является создание "банка предложений" инвестиционных проектов. Сосредоточение в Москве ядра научно-технического потенциала России создает объективную необходимость тщательного отбора тех направлений инвестирования, которые смогут обеспечить преодоление кризиса в экономике. В первую очередь, это связано с главной стратегией преодоления кризиса - созданием и внедрением в практику технологий XXI в. Сложность решения проблемы связана с тем, что высокотехнологичные и наукоориентированные предприятия находятся, как правило, в государственной собственности, а это требует совместных с федеральным правительством решений.
В настоящее время разработаны и находятся в стадии реализации московские займы трех видов: облигации внутреннего займа для юридических лиц, облигации сберегательного займа для населения и еврооблигации. Правительство Москвы очень серьезно относится к займам в сфере еврооблигаций. К сотрудничеству были приглашены крупные международные банки, юридические и консалтинговые фирмы мирового уровня. Москва стала первым регионом России, подучившим международный кредитный рейтинг ведущих рейтинговых агентств ("Цуудис" и "Стандарт энд Пурс").
В 1997 г. городом было размещено облигаций на сумму 6 трлн. руб., в 1998 г. планировалось получить не меньше 15 трлн. руб. И все эти средства направляются на производственные инвестиции, а не спекулятивные операции.
Представляется особенно важной надежность механизма гарантий погашения облигаций городского облигационного сберегательного займа Москвы:
- безусловное соблюдение инвестиционного характера займа и использование привлеченных средств исключительно на возвратное финансирование инвестиционных проектов;
- конкурсный подход при выборе участников процесса размещения, обращения и погашения облигаций, а также при выборе самих инвестиционных проектов;
- образование специального органа - Инвестиционного совета при правительстве Москвы для контроля со стороны города за всеми этапами реализации займов и городских инвестиционных проектов. Задачами Совета должно стать осуществление контроля за всеми исполнителями по займам и принятие окончательных решений по финансированию инвестиционных проектов;
- образование специального залогового фонда обеспечения городских облигационных займов Москвы из состава имущества, находящегося в собственности города, а также имущества и активов, служащих обеспечением при реализации инвестиционных проектов;
- постоянное информирование жителей города в средствах массовой информации о ходе реализации облигационных займов и городских инвестиционных проектов, финансируемых за их счет.
Москва является крупнейшим финансовым центром, в котором сосредоточено 60 % финансового капитала России. Объем валютного рынка составляет 67 % от российского.
На протяжении нескольких лет для Москвы характерна самая высокая по сравнению с другими регионами России инвестиционная активность. В основе этого - гибкая и достаточно прагматичная инвестиционная политика и значительный инвестиционный потенциал.
В 1998 г. город вложил за счет всех видов финансовых ресурсов около 40 млрд. руб. в реализацию инвестиционных программ на территории столицы.
Общий объем капитальных вложений инвестиционной программы правительства Москвы на 1999 г. из средств городских источников составил 13,8 млрд. руб.
На основе выделяемых городом ресурсов продолжаются преобразования в экономической и социальной сферах, сосредоточение усилий на решении приоритетных задач, связанных с обеспечением устойчивости городского хозяйства, стабилизацией работы промышленности, ростом финансового потенциала города, наращиванием инвестиционной активности, в первую очередь строительства и реконструкции жилья, а также решение проблем экологии, развитие дорожно-транспортного комплекса города.
| 
