|
Рынок доступного жилья — пути активизации
Аверченко В.А., руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству
Безусловно, создание рынка доступного жилья - задача не из простых. Но именно так её поставил Президент РФ В.В.Путин. Более того, в его Послании Федеральному Собранию РФ были определены конкретные сроки - 2010 год - и были обозначены чёткие критерии успеха: минимум треть граждан России должна получить возможность приобретения комфортного, отвечающего современным требованиям жилья.
По данным на сегодняшний день, в России в очереди на получение жилья стоит около 4 млн 430 тыс. семей. Желание улучшить свои жилищные условия выразили более 31 млн семей, или 61% населения. При этом средняя обеспеченность жильем в России составляет 19,3 м2 на человека. Например, в Германии подобный показатель составляет 35 м2 на человека, в Швеции - 40 м2, в США - 70 м2.
Но при таком огромном спросе население, его подавляющая часть имеет крайне низкую платежеспособность. Преодолеть этот колоссальный разрыв - один из главных узлов, который необходимо разрубить. И здесь без реализации конкретных финансовых схем не обойтись. Я имею в виду и расширение ипотечных жилищных кредитов, и кредитование индивидуального строительства, и различные накопительные схемы, и меры государственной поддержки отдельных социальных категорий граждан.
Для этого уже предпринят целый ряд конкретных шагов. Правительством в Государственную Думу РФ был внесен пакет из 27 законопроектов, которые должны оживить спрос на рынке жилья. В частности, внесены изменения в механизм налогового вычета по доходам граждан при сделках с недвижимостью. Этот механизм подвергся значительному упрощению. Отменяется налогообложение при продаже земли и жилых домов.
Вводится новый порядок налогообложения застройщика по земле, отведенной под строительство. После 2 лет строительства ставка налога на землю резко возрастает. Если же застройщик уложился в двухлетний срок или же ему удалось сдать дом раньше, он получает частичный возврат уплаченного налога. Тем самым стимулируются темпы строительства.
В представленный пакет включен и законопроект о жилищно-накопительных кооперативах. Из двух схем ипотеки - кредитной и накопительной - государственной поддержкой сегодня пользуется только первая. На наш взгляд, такое положение дел неоправданно. Анализ показывает, что число квартир, приобретенных в рассрочку, оказалось меньше в 6 раз, чем число квартир, приобретенных по жилищно-накопительным схемам. Хотя вторая может работать не менее эффективно при правильно организованной господдержке, и тем самым стать дополнительным импульсом роста объёмов доступного жилья.
Для стимулирования банковской системы ипотечного кредитования сегодня на законодательном уровне усиливаются залоговые права кредитора. Ряд мер направлен на снижение банковских рисков. Уменьшаются сопутствующие расходы, связанные с оформлением ипотечного кредита: в частности, снижен в 5 раз (с 1,5% до 0,3%) размер госпошлины за нотариальное удостоверение договоров ипотеки, отменяется госпошлина за государственную регистрацию договоров и за выдачу документа о данной регистрации.
Тем не менее при всей важности принятых мер, главной задачи данного направления пока решить не удалось. Доля квартир, приобретаемых с помощью кредитных схем, в общем объеме покупаемого жилья крайне мала. Пока она колеблется на отметке около 5-7%. Основная причина предельно проста - процентная ставка по ипотечному кредиту достаточно высока - 15-25%. Очевидно, что без мер государственного характера ситуацию здесь не переломить. Необходимо создание целевых программ (например, льготного кредитования отдельных слоёв населения), финансируемых из федерального бюджета.
Но у вопроса формирования платёжеспособного спроса на жильё есть и другая сторона. Правда, она тесно связана и с проблемой адекватного предложения на платёжеспособный спрос. Я имею в виду состояние и потенциал строительного комплекса, необходимость (и возможность) увеличения объемов жилищного строительства при снижении его себестоимости.
Главное направление здесь можно сформулировать так: на рынке жилищного строительства должны появиться новые "игроки". А для игроков нужно поменять правила игры. Точнее говоря, их нужно упростить. Как известно, сейчас организационный этап строительных работ неимоверно затянут. Иногда он занимает до 2 лет. Массу времени у строителей отнимают согласования и разрешения. Они проходят свыше 40 инстанций, собирая несколько сот подписей. Мы просто обязаны минимизировать этот процесс и тем самым сократить строителям издержки.
Государственные организации в сфере строительства должны сконцентрироваться на подготовке площадок под жилищное строительство и градостроительной политике. Тем самым коммерческие структуры будут избавлены от наиболее тяжёлых и затратных процедур. Не последнюю роль играют объемы прямого финансового участия государства и муниципальных органов власти в жилищном строительстве. Сегодня, когда мы вспоминаем рекордные объемы ввода жилья в 80-х гг. (в 1987 г. было построено 76,4 млн м2 жилой площади), - мы отмечаем, что на тот период доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство превышала 85%. Сегодня только пятая часть жилья строится за счет бюджетных источников.
Применительно к жилищному строительству механизм должен выглядеть таким образом, что бюджетные средства должны направляться в основном на подготовку и инженерное обеспечение площадок. В этих вопросах результативность участия органов власти (муниципальных и государственных) окажется наибольшей. Тогда как для коммерческих структур, как правило, решение вопросов, связанных с предстроительными, организационными процедурами, оказывается наиболее тяжелым и довольно затратным этапом.
Другое условие для привлечения на рынок новых игроков - демонополизация строительной сферы. Не секрет, что строительный рынок - один из самых монополизированных в стране. Одной из мер решения данной проблемы может стать продажа площадок под жилищное строительство на конкурсной основе. Причём такие конкурсы должны быть предельно публичными и прозрачными.
Необходимость привлечения новых "игроков" на строительный рынок актуальна не только в части увеличения объёмов жилищного строительства, но и в части реконструкции старого жилого фонда, которая также позволит решить проблему обеспечения населения качественным и доступным жильём.
На сегодняшний день общий объем жилого фонда составляет 2 млрд 850 млн м2. Из них только 39% (1 млрд 116,8 млн м2) имеет процент износа до 30%. Около 56% жилья имеет степень износа от 30 до 65%; 3,2%, или 88,7 млн м2, фактически непригодны для проживания. Это ветхий и аварийный жилищный фонд, подлежащий сносу. Еще 35,7 млн м2 с процентом износа выше 65% близки к тому, чтобы быть признанными ветхими и аварийными.
Приведение ветхого жилья в нормальное состояние - вот ещё одно направление развития строительного рынка. Конечно, без программы на государственном уровне здесь не обойтись. Но если в такую программу заложить реальный механизм финансирования, она может стать серьёзным стимулом активизации строительного рынка.
С приходом частных структур в жилищно-коммунальный комплекс мы связываем надежду на увеличение инвестиционных вложений в модернизацию и обновление основных фондов отрасли. Меры по созданию конкурентной среды уже определены - это привлечение разноуровневых компаний. При этом данных структур должно быть столько, сколько потребует рынок. Уже сегодня в среднем по России в жилищно-коммунальном комплексе доля частных предприятий составляет 17,3% общего числа организаций, занятых в этой сфере. В том числе в теплоснабжении доля предприятий частной и смешанной форм собственности достигает 12%, в электроснабжении - 7%, в жилищном хозяйстве - 46%, водно-канализационном - 3%. Такие предприятия успешно работают в Костроме, Волгоградской, Саратовской, Смоленской, Псковской областях, Удмуртии и других регионах. Ряд небольших компаний достаточно успешно и стабильно работает в Самарской области. Залог успеха их на этом рынке - в финансовой стабильности региона, достаточно высокой финансовой обеспеченности регионального и муниципальных бюджетов, хорошем уровне платежей как предприятий, так и населения.
Хочу отметить, что сегодняшняя ситуация на рынке жилья, несмотря на ряд серьёзных проблем, внушает оптимизм. Особенно это касается перспектив строительной отрасли. Очевидно, что худшие времена для неё позади. Она постепенно набирает обороты. Благоприятные условия для увеличения темпов роста жилищного строительства существуют практически во всех регионах. Объёмы инвестиций в строительную отрасль постоянно увеличиваются. Всё это позволяет сделать вывод, что задача создания в России рынка доступного жилья будет успешно решена.
По материалам выступления на Всероссийском экономическом форуме "Современный рынок жилья: новые возможности", Москва, 22.11.04.
***
Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по реализации государственной политики, оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства, промышленности строительных материалов и жилищно-коммунального хозяйства. Агентство входит в структуру федеральных органов исполнительной власти в соответствии с Указом Президента РФ от 09.03.04 № 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти". Основные задачи и функции Агентства предусмотрены в Положении о Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, утвержденном постановлением Правительства РФ от 16.06.04 № 286.
***
УКАЗ Президента Российской Федерации
О Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству
В соответствии со статьей 112 Конституции Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 г. № 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" постановляю:
1. Передать Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству из ведения Министерства промышленности и энергетики Российской Федерации в ведение Министерства регионального развития Российской Федерации.
2. Внести в раздел II "Федеральные министерства, руководство которыми осуществляет Правительство Российской Федерации, федеральные службы и федеральные агентства, подведомственные этим федеральным министерствам" структуры федеральных органов исполнительной власти, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 20 мая 2004 г. № 649 "Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, № 21, ст. 2023; №31, ст. 3234; № 38, ст. 3775; № 42, ст. 4107), следующие изменения:
слова "Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству" исключить;
после слов "Министерство регионального развития Российской Федерации" включить слова "Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству".
3. Правительству Российской Федерации привести свои акты в соответствие с настоящим Указом.
4. Настоящий Указ вступает в силу со дня его подписания.
Президент Российской Федерации В.Путин
Москва, Кремль
1 декабря 2004 года
№ 1487
Аверченко Владимир Александрович. Кандидат экономических наук. В 1989-98 гг. - заместитель председателя горисполкома, первый заместитель главы администрации г. Новочеркасска. В 1998-99 гг. - заместитель губернатора - министр экономики, международных и внешнеэкономических связей Ростовской области. С 1999 г. - депутат Государственной Думы ФС РФ. В 2000-03 гг. - заместитель Председателя Государственной Думы, руководитель делегации ФС РФ в Парламентской Ассамблее Черноморского экономического сотрудничества, с 2003 г. - вице-председатель Ассамблеи. В 2003 г. - заместитель председателя Комитета Государственной Думы по бюджету и налогам. Руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Заслуженный строитель РФ, Почетный работник жилищно-коммунального хозяйства РФ.
| 
