|
Проект Федерального Закона "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса РФ и Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (2-е чтение)
Статья 1. П. 2 ст. 223 ч. 1 Гражданского кодекса РФ (Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301) дополнить абзацем следующего содержания: "Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента указанной в настоящем пункте государственной регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя".
Статья 2. Внести в Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594; 2003. № 24. Ст. 2244) следующие изменения:
1) главу V дополнить ст. 31.1 следующего содержания: "Статья 31.1. Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение:
1. Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.
2. Компенсация, предусмотренная п. 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по независящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение 1 года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению.
Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн руб.
3. Порядок выплаты Российской Федерацией компенсации, предусмотренной п. 1 настоящей статьи, устанавливается Правительством РФ";
2) ст. 33 дополнить п. 8 следующего содержания: "8. Положения настоящего Федерального закона о возмещении реального ущерба применяются по отношению к тем жилым помещениям, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество после вступления в силу настоящего Федерального закона".
Статья 3. Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.
Президент Российской Федерации
***
Целью законопроекта является совершенствование системы гарантий права собственности на недвижимое имущество, в том числе на жилье. Законопроектом предлагается усиление прав добросовестных приобретателей имущества, в том числе недвижимого. Устанавливается система финансовой ответственности Российской Федерации за утрату права собственности на жилые помещения.
Предлагаемые законопроектом нормы позволят в полной мере задействовать государственную систему регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью обеспечения реальной защиты прав на рынке недвижимости, и особенно на рынке жилья.
Дополнение гл. 14 "Приобретение права собственности" ч. 1 Гражданского кодекса РФ статьей 2341
Законопроект направлен на признание добросовестных граждан и юридических лиц (далее - добросовестные приобретатели) собственниками имущества, которое приобретено ими в силу возмездной сделки у лиц, не имевших право отчуждать данное имущество (далее - неуправомоченные лица или отчуждатель). К последним относятся прежде всего лица, не являющиеся собственниками, а также собственники, ограниченные в праве отчуждать имущество (например, при наложении на имущество ареста). В настоящее время добросовестные приобретатели защищаются на основании ст. 302 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Эта защита заключается в том, что собственник не может истребовать из владения добросовестного приобретателя имущество, которое было приобретено им по возмездной сделке и выбыло из владения собственника (или лица, которому это имущество было передано собственником) по его воле.
Таким образом, сложилась ситуация, при которой собственник считается таковым формально, т.к. владение и пользование имуществом осуществляет добросовестный приобретатель, а право распоряжения имуществом хотя и остается за собственником, но реально осуществлять это правомочие собственник не может. Он может продавать имущество, передавать его в аренду, совершать другие сделки, однако исполнить их он не в состоянии (владение имуществом закреплено за добросовестным приобретателем). В то же время добросовестный приобретатель, имея возможность владеть и пользоваться приобретенным имуществом, сталкивается с затруднениями при совершении сделок, т.к. закон не признает за ним качество собственника.
Такое положение создает нечеткость в правовом режиме имущества, которое оказалось во владении добросовестного приобретателя. Участники гражданского оборота опасаются вступать в отношения с добросовестным приобретателем ввиду неопределенности его права на приобретенное имущество. Данное имущество до истечения срока приобретательной давности (после чего добросовестный приобретатель по действующему закону становится "полноправным"собственником) используется не в полную силу (фактически выбывает из оборота), что негативно сказывается на обороте имущества в целом.
Особенно остро проблема защиты добросовестных приобретателей стоит в жилищной сфере, о чем свидетельствует Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.03 № 6-п "По делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М.Мариничевой, А.В.Немировской, З.А.Скляновой, Р.М.Скляновой и В.М.Ширяевой". В этом постановлении Конституционный Суд подтвердил необходимость защиты добросовестных приобретателей вне зависимости от того, какое средство защиты выбирает собственник, имущество которого было отчуждено неуправомоченным лицом.
Пленум Высшего арбитражного суда РФ в п. 25 Постановления от 25.02.98 № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" прямо признал возможность добросовестного приобретения недвижимого имущества в собственность. Однако компетенция судебных органов не позволяет им решить проблему, требующую разрешения в законодательном порядке.
Отечественный законодатель уже признавал добросовестного приобретателя собственником. Это было сделано в ст. 183 ГК РСФСР 1922 г. Соответствующие нормы были включены в проект Гражданского уложения Российской империи. Однако, начиная с ГК РСФСР 1964 г. и в силу действующего ГК добросовестные приобретатели получают защиту только от виндикационного иска собственника.
Законопроект исходит из того, что вне зависимости от того, какое имущество приобретается от неуправомоченного лица, его приобретатель становится собственником при наличии определенных условий:
- имущество должно быть приобретено на основании сделки;
- эта сделка должна носить возмездный характер;
- приобретатель не должен знать о том, что он совершает сделку с неуправомоченным лицом.
Остальные условия добросовестного приобретения имущества в собственность определяются в зависимости от характера имущества. Если речь идет о движимом имуществе, то принимается во внимание тот факт, что имущество выбыло из владения собственника или управомоченного им лица по воле первого или последнего и поступило во владение добросовестного приобретателя. Законопроект учитывает эти моменты, потому что движимое имущество обычно обращается (переходит от одного лица к другому) посредством передачи владения. Из этого следует, во-первых, что факт владения движимым имуществом неуправомоченным лицом позволяет приобретателю судить о том, что он заключает договор с собственником; во-вторых, что к моменту передачи владения движимой вещью приобретателю по договору привязывается возникновение права собственности на нее у приобретателя (последнее положение закреплено в п.1 ст. 223 ГК РФ).
Приобретатель недвижимого имущества станет его собственником при условии, что отчуждатель был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) в качестве собственника и что в пользу приобретателя будет совершена запись в ЕГРП о праве собственности последнего. В случае с недвижимым имуществом не учитываются факты, связанные с передачей владения, т.к. недвижимость, в отличие от движимости, "обращается по записям". Передача владения недвижимым имуществом рассматривается действующим законодательством только как исполнение должником своего обязательства, которое без соответствующей записи в пользу приобретателя не может само по себе привести к возникновению у него права собственности. К моменту записи (государственной регистрации) привязывает возникновение права собственности на недвижимое имущество у приобретателя по договору п. 2 ст. 223 ГК РФ.
Законопроект признает возможность добросовестного приобретения недвижимого имущества в собственность при том условии, что приобретатель совершает сделку с лицом, зарегистрированным в ЕГРП в качестве собственника, даже если впоследствии окажется, что отчуждатель не являлся действительным собственником. Таким образом, реализация данного закона сделает записи в ЕГРП достоверными (принцип публичной достоверности). Этот шаг сделает сферу оборота недвижимости, и в частности жилья, более надежной для добросовестных участников оборота.
Однако вводить принцип публичной достоверности реестра без каких-либо исключений было бы опасно, поэтому законопроект предусматривает из него исключения, которые блокируют добросовестное приобретение в собственность недвижимости, если запись о праве собственности отчуждателя была произведена без какого-либо участия воли настоящего собственника. С учетом особенностей оборота недвижимости таких случаев может быть только два: подлог и совершение регистрационной записи под влиянием насилия или угрозы насилия.
При этом в целом законопроект, естественно, не устанавливает различия в понимании добросовестности в зависимости от вида имущества: движимое или недвижимое. В связи с чем, например, применительно к недвижимости принимается во внимание не только наличие в ЕГРП сведений о неуправомоченности отчуждателя (к примеру, ЕГРП содержит информацию об аресте такого-то объекта недвижимости), которые автоматически делают приобретателя недобросовестным, но и иные сведения о факте неуправомоченности, если будет доказано, что приобретатель об этом знал.
Законопроект защищает также тех добросовестных лиц, которые приобрели во владение от неуправомоченного лица движимое имущество на основании иного права, чем право собственности, либо приобрели от неуправомоченного лица иное право на недвижимость, чем право собственности. Речь идет о лицах, приобретших соответствующее имущество на возмездной основе, таких, например, как арендатор, залогодержатель. При наличии условий, указанных в законопроекте, соответствующие сделки и права из них (право аренды, залога и т.д.) считаются действительными и связывают настоящего собственника.
Ввиду того, что добросовестное приобретение права собственности представляет собой особое основание возникновения права собственности, соответствующие нормы включаются в гл. 14 ч. 1 ГК РФ. Данные нормы включаются отдельной статьей, т.к. в гл. 14 каждому основанию приобретения права собственности посвящена, как правило, одна или более статей. К тому же регулирование вопроса о признании добросовестного приобретателя собственником основывается на целом блоке норм, что не позволяет включить их, например, в ст. 218 ГК РФ, которая носит общий характер.
Новая статья помещается после статьи, посвященной такому способу приобретения права собственности, как приобретательная давность. Это делается для того, чтобы более явно оттенить различие между данными способами приобретения права собственности.
Дополнение Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним гл. V1
Как указывалось выше, законопроект в части дополнения ГК РФ признает добросовестного приобретателя собственником имущества, приобретенного от неуправомоченного лица, если иное не предусмотрено ст. 2341. В связи с этим прежний обладатель имущества, по общему правилу, лишается права собственности на него. Он имеет в этом случае требование о возмещении убытков к лицу, которое неправомерно распорядилось его имуществом.
Осознавая, что лишение права собственности прежнего обладателя в пользу добросовестного приобретателя больнее всего может отразиться в жилищной сфере, законопроект дополняет Закон о регистрации прав на недвижимость специальной главой. В силу данной главы государство берет на себя обязанность возмещать ущерб, причиненный прежнему собственнику в результате лишения его права собственности на жилье.
В настоящее время в соответствии со ст. 31 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость государство несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним. Однако, во-первых, такая ответственность возлагается только при наличии вины органа по регистрации прав на недвижимое имущество и, во-вторых, ответственность возлагается за действия работников органа по регистрации прав, но не за действия третьих лиц.
В целях развития рынка жилья законопроект признает необходимым предусмотреть особый режим ответственности государства за утрату права собственности на жилые помещения.
Этот особый режим ответственности государства распространяется только на утрату права собственности на жилой дом, квартиру или иное жилое помещение. Право требовать от государства возмещения ущерба имеют только бывшие собственники, которые утратили право собственности в силу отчуждения жилого помещения неуправомоченным лицом в пользу добросовестного приобретателя. Такое же право получает добросовестный приобретатель, если его право было оспорено на основании п. 2 ст. 2341 ГК РФ (подлог, насилие, угроза).
Государство отвечает независимо от вины, т.е. даже тогда, когда право собственности было утрачено не по вине работников органа по регистрации, а в результате действий третьих лиц. Возмещению подлежит только реальный ущерб, но не упущенная выгода (ст. 15 ГК РФ). Размер возмещаемого вреда ограничивается по законопроекту 1 млн руб.
Лицо, претендующее на выплату государством ущерба, должно сначала попытаться взыскать убытки с виновного в незаконном отчуждении жилого помещения. По законопроекту, требовать от государства возмещения ущерба можно только в том случае, если судебное решение по независимым от бывшего собственника причинам не может быть исполнено (как правило, это отсутствие у должника имущества, необходимого для возмещения убытков). При этом требовать возмещения ущерба можно только по истечении 6 мес со дня предъявления исполнительного листа к исполнению. Если же виновное в утрате права собственности лицо неизвестно, бывшему собственнику необходимо предпринять по крайней мере разумные меры по поиску данного лица. Получить возмещение он сможет по истечении 1 года со дня начала розыска. При выплате государством возмещения ущерба бывшему собственнику к государству переходит требование о возмещении убытков, которое имел бывший собственник к лицу, виновному в утрате права собственности. Речь идет о суброгации в соответствии со ст. 387 ГК РФ. Регрессное требование к работнику органа по регистрации не может возникнуть у государства на основании норм гл. V1, т.к. предусмотренный законопроектом особый режим ответственности не распространяется на случаи утраты права собственности по вине работников указанного органа. При наличии вины работников органа по регистрации применяются общие нормы ГК РФ и Закона о регистрации прав на недвижимость об ответственности.
| 
