Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 3-4 (16-17) Декабрь 2003г

Организация частных управляющих компаний на рынке жилищно-коммунальных услуг

Шаронин А., эксперт департамента консалтинга ЗАО АКФ "Современные бизнес-технологии"

За рубежом бизнес по управлению жилищным фондом развит довольно хорошо. Россия же делает в этом направлении только первые шаги, вернее даже сказать, шажки - уж как-то вяло развивается у нас реформа жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ): добровольно-принудительно создаются товарищества собственников жилья (ТСЖ), изредка появляются мелкие управляющие компании, как правило, дочки компаний-застройщиков, берущие в управление свои только что построенные 2-3 дома, до сих пор еще не осуществился переход на 100% оплату населением жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), не работают механизмы прямого субсидирования граждан.

Возникает вопрос: можно ли сегодня рассматривать российский рынок ЖКУ с точки зрения открытия на нем нового направления бизнеса - управления жилищным фондом? С какими проблемами может столкнуться инвестор при создании управляющей компании? Будет ли это ему выгодно?

Чтобы ответить на эти вопросы, давайте проанализируем сегодняшнее состояние ЖКХ России.

Прирост валовой добавленной стоимости в этой сфере в течение последних 7 лет составлял чуть более 1.5% в год. При этом, несмотря на постоянный рост стоимости ЖКУ и инвестиций в основной капитал ЖКХ из бюджетов различных уровней и внебюджетных источников, износ основных фондов ежегодно увеличивается на 5-7%. На сегодняшний день величина просроченной дебиторской задолженности по российским предприятиям ЖКХ составляет порядка 55% от общей величины задолженности, доля просроченной кредиторской задолженности - 61%. Столь высокий уровень просроченной задолженности говорит о низкой платежной и исполнительной дисциплине в сфере ЖКХ, что, в свою очередь, является следствием отсутствия четкого механизма взыскания дебиторской задолженности с жильцов, собственников жилья и государства, которое до сих пор дотирует данную отрасль.

Все это говорит о том, что ЖКХ в России постепенно стагнирует и является отнюдь не динамично развивающейся отраслью.

Но, тем не менее, частные компании, управляющие жилым фондом, все же создаются. Так стоит ли рассматривать управление жилым фондом как бизнес? Для ТСЖ - определенно нет, т.к. ТСЖ являются некоммерческими организациями, для государственных унитарных предприятий, типа ДЭЗов, ЖЭКов, ЖЭУ - это бизнес по определению, для частных инвесторов - попробуем разобраться.

Какие доходы может иметь управляющая компания:

• вознаграждение от жильцов, собственников жилья за управление жилым фондом (10-15% от стоимости ЖКУ);
• доходы от оказания жителям своих домов дополнительных услуг, не входящих в стандартный перечень услуг, предоставляемых ДЭЗами, например уборки квартир;
• доходы от разницы между фактическим потреблением населением ЖКУ и тарифами, установленными для населения на эти услуги. Рассчитывать на этот вид дохода можно в том случае, если в управляемом доме отсутствуют счетчики индивидуального потребления ресурсов. По экспертным оценкам, фактическое потребление ресурсов населением на 30% ниже, чем нормативное, конечно, если в обслуживаемом доме, в одной из квартир, где официально зарегистрировано 2 человека, не проживает цыганский табор.

Максимальный уровень рентабельности, на который может рассчитывать компания, управляющая жилым фондом, - 15%. Причем, по экспертным оценкам, такой уровень рентабельности может дать управление жильем только класса "А". Наверное, в России существуют сферы, где можно получать и более высокую отдачу на вложенный капитал.

Сколько платит средний россиянин за ЖКУ? В 2001 г., по данным Госкомстата, эта цифра составляла около 1100 руб. в год. В 2003 г., с учетом роста цен, средний россиянин будет платить около 1900 руб. в год.

Средний дом насчитывает порядка 250 квартир, в средней квартире проживает 2.5 человека. Таким образом, в среднем доме проживает 625 человек, вследствие чего в 2003 г. годовой платеж среднего дома за ЖКУ будет составлять порядка 1.2 млн руб.

Средний ДЭЗ в г.Москве обслуживает порядка 300 домов. Таким образом, если управляющая компания по количеству домов выйдет на уровень московского ДЭЗа, она сможет рассчитывать на годовой доход в размере 180 млн руб. (6 млн долл. США). Вы спросите, почему 180 млн руб., а не 360 млн руб.? Очень просто, потому, что порядка 50% платежей населения за ЖКУ составляет оплата газовой и электрической составляющей, а также оплата услуг телефонной связи, которые население осуществляет, минуя управляющую компанию, непосредственно поставщикам вышеперечисленных услуг.

Все равно, скажете Вы - емкость рынка в 6 млн долл. США - это довольно не плохо. При таком уровне доходности деятельность управляющей компании можно считать хорошим бизнесом, к тому же, помимо указанной суммы управляющая компания может рассчитывать на получение бюджетных средств.

Но почему же тогда у нас столь плачевное состояние ЖКХ?

Дело в том, что 28-35% населения постоянно задерживают платежи (эта цифра была получена от одной частной управляющей компании г. Москвы и относится преимущественно к жителям муниципальных домов), причем порой задержки достигают 6 месяцев. Примерно такая же ситуация с платежами из бюджетов различных уровней. Быть может, данная проблема решится после перехода на прямое субсидирование граждан и на 100% оплату населением стоимости ЖКУ.

Также, чтобы выйти на уровень рынка ДЕЗов, вновь создаваемая управляющая компания должна либо построить порядка 300 домов, либо произвести захват части рынков других управляющих компаний.

Согласитесь, что первый вариант довольно сложно осуществить технически, во втором варианте существует огромная проблема, связанная с передачей задолженностей от одной управляющей компании к другой. Представьте себе компанию, у которой основным активом является дебиторская задолженность и половина ее просрочена, а основным пассивом - кредиторская задолженность с теми же просроченными 50%.

Существует еще возможность захвата части рынка с помощью конкурсов, организуемых компаниями-застройщиками, не имеющими своей управляющей компании. Однако следует учитывать тот факт, что дома, находящиеся в управлении, должны быть расположены в непосредственной близости друг от друга в целях снижения затрат, связанных с их обслуживанием.

Согласно исследованию, проведенному Московской городской жилищной палатой, управление жилым фондом становится рентабельным в случае, если площадь управления превышает 40 тыс. м² жилой площади, а это порядка 8 домов с площадью в 5 тыс. м².

Захватить такой объем рынка не сложно, однако сложно назвать бизнесом функционирование управляющей компании при годовом доходе в 160 тыс. долл. США.

Таким образом, для крупных инвесторов российский рынок ЖКУ выглядит крайне непривлекательным с точки зрения создания компании в целях управления жилым фондом, а значит, в ближайшее время серьезной конкуренции ЖЭУ, ЖЭКам и ДЭЗам не предвидится.

Частные управляющие компании все же создаются, но создаются они преимущественно при компаниях-застройщиках, преследующих цель повышения стоимости жилья в своих новостройках. Цена на жилье, в первую очередь, зависит от классности жилья, а при определении классности не последнюю роль играет организация профессионального менеджмента здания. Поэтому, можно сказать, что такие управляющие компании выполняют скорее сервисные функции компаний-застройщиков и не стремятся к захвату новых рынков и развитию бизнеса по управлению жильем.