|
Развитие ипотечного жилищного кредитования в Вологодской области
Изотова Г.С., Первый заместитель Губернатора Вологодской области, начальник департамента финансов Вологодской области
Правительство Вологодской области с 1999 г. еще до принятия Федеральной Концепции в целях обеспечения населения области доступным по стоимости жильем избрало в качестве приоритетного направления жилищной политики и социально-экономического развития области ипотечное жилищное кредитование (ИЖК).
Первоначально была разработана и принята Концепция ИЖК Вологодской области, направленная на создание эффективного финансового механизма привлечения внебюджетных средств.
В развитие Концепции Законодательным Собранием области в ноябре 1999 г. была принята Программа ИЖК Вологодской области, приоритетом которой является создание надежного и действенного финансового механизма для устойчивого экономического оборота и развития рынка недвижимости.
Областная система ИЖК направлена на эффективное использование привлекаемых средств граждан, ресурсов финансово-кредитных организаций и предприятий области.
Областной Программой предусмотрены следующие принципиальные схемы взаимодействия.
На первом этапе, с целью удешевления займа для населения - продажа жилья гражданам в кредит на условиях рассрочки платежа сроком до 10 лет под 10% годовых на 20% стоимости приобретаемого жилья через некоммерческую организацию "Фонд развития ИЖК Вологодской области".
В 2003-10 гг. предусматривается развитие ИЖК через предоставление коммерческими банками кредитов в размере до 60% стоимости приобретаемого жилья.
В целях обеспечения государственных гарантий и льгот лицам, участвующим в приобретении и строительстве жилья с использованием механизма ИЖК приняты соответствующие областные законы, в том числе в феврале 2002 г. "Об отселенческом (маневренном) фонде". Основные положения и нормы данного закона соответствуют внесенным в декабре 2002 г. изменениям в Жилищный кодекс РФ в части соблюдения конституционных прав граждан на жилище при невыполнении обязательств по возврату кредита.
В качестве налогового стимулирования граждан, инвестирующим свои сбережения в жилищную сферу, строительным организациям, осуществляющим строительство объектов, в рамках Программы в 2000 г. была предоставлена льгота по уплате налогов на имущество и прибыль в части, зачисляемой в областной бюджет.
За 3 года реализации областной Программы достигнуты определенные результаты, благоприятно влияющие на развитие жилищного строительства в области: с гражданами заключены договоры на приобретение жилья на сумму 180.8 млн руб., введено 8 жилых домов, в том числе 2 в районных центрах области, общей площадью 14.7 тыс. м2.
Объекты, построенные в районных центрах, - это бывшая "незавершенка", переданная для завершения строительства администрациями муниципальных образований в качестве доли финансирования местного бюджета. Ввиду отсутствия реальной возможности бюджетного финансирования, привлечение средств населения на условиях рассрочки платежа становится главным стимулом ликвидации долгостроев.
В качестве эксперимента для отработки механизма ипотеки на селе в 2001 г. населению предоставлялись займы через потребительский кооператив - некоммерческое партнерство "Первое общество взаимного кредитования" г. Устюжна.
Также следует отметить, что процесс повышения активности населения в индивидуальном домостроении позволил увеличить его ввод по области по сравнению с 1990 годом в 4.5 раза, за 2002 г. сократилось общее число жилых домов, находящихся в незавершенном строительстве. В городах и поселках городского типа 36,6% общего объема строительства жилья составляют индивидуальные дома.
За 3 года развития механизма ипотеки в Вологодской области средства граждан и финансовых институтов, бюджетные средства направлены на инвестирование 15 жилых домов, в рамках областной Программы улучшила жилищные условия 291 семья.
Таким образом, эффективность вложения бюджетных средств, выделенных на реализацию Программы, составила 1/6, то есть на 1 вложенный бюджетный рубль привлечено 6 руб. граждан и финансовых институтов.
Продолжая инициативу Правительства области, в рамках областной Программы в промышленном центре области - г. Череповец реализуется городская программа ИЖК. За период реализации Программы достигнуты определенные результаты, благоприятно влияющие на развитие жилищного строительства в области: с гражданами заключены договоры на приобретение жилья на сумму 275.7 млн руб., введено 16 жилых домов, в том числе 7 в районных центрах области, общей площадью 3267 тыс. м2.
Посредством создания правовой базы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников жилищного строительства с использованием механизма ИЖК, оказания содействия в привлечении дополнительных инвестиций в жилищную сферу и содействия различным категориям населения в приобретении жилья Правительство области выполняет координирующую роль в реализации областной Программы ИЖК.
При переходе в 2003 г. на новый уровень развития ипотеки в области с участием коммерческих банков первоочередной задачей является развитие финансового рынка, в том числе путем выпуска ипотечных ценных бумаг.
В целях совершенствования механизма ипотеки в октябре 2002 г. Правительством области заключено соглашение о сотрудничестве по развитию системы долгосрочного ИЖК с Федеральным Агентством ИЖК; функции регионального оператора возложены на Фонд ИЖК.
На 2003 г. области установлен лимит рефинансирования ипотечных кредитов, займов, рассрочек платежа в размере 55 млн руб. Федеральным Агентством ИЖК согласованы участники ипотечного рынка, аккредитованы кредитные организации: ОАО КЕ "Севергазбанк", ОАО "Промэнергобанк". В настоящее время Федеральным Агентством ИЖК выкуплены первые ипотечные кредиты на сумму более 14 млн руб.
За период развития механизма ипотеки в Вологодской области средства граждан и финансовых институтов, бюджетные средства направлены на инвестирование строительства 28 жилых домов, в рамках областной Программы улучшили жилищные условия 610 семей.
В настоящее время существует много пробелов в законодательстве, регулирующем процесс ИЖК в РФ, требующих решения на федеральном уровне.
Работая над реализацией Программы, область неоднократно обращалась в адрес Правительства РФ, Государственной думы Федерального Собрания РФ с предложениями о необходимости:
- государственной поддержки развития региональных программ ИЖК;
- субсидирования первоначального взноса для социально незащищенных слоев населения, прежде всего молодежи, предоставления ипотечных кредитов не только на приобретение готового жилья, но и на строительство, т.к. жилищная сфера является важнейшей частью экономики области, в которой на жилищный фонд приходится почти треть всех основных фондов;
- совершенствования действующего законодательства: Гражданского кодекса РФ в части отмены нотариального удостоверения договора об ипотеке жилых помещений, что позволит сократить стоимость оформления ипотечных кредитов; приведения в соответствие Гражданского кодекса РФ с внесенными изменениями в Жилищный кодекс РСФСР в части перехода права собственности на жилой дом или квартиру в случае обращения взыскания на заложенный дом или квартиру; в целях повышения материальной заинтересованности граждан и установления льготного налогообложения при приобретении или строительстве жилья внесения изменения в Налоговый кодекс РФ в части увеличения размера имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц;
- ускорения принятия соответствующих законов, прежде всего "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах", "О кредитной кооперации", "О кредитных бюро", для обеспечения процесса рефинансирования выдаваемых банками ипотечных кредитов, создания действенной законодательной базы, позволяющей потребительским кооперативам предоставлять займы своим членам на строительство и приобретение жилья, повышения уровня информационной обеспеченности кредиторов и снижения кредитных рисков;
- разработки и принятия на федеральном уровне закона "Об организации и проведении торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков" для создания эффективного механизма распределения земель под жилищное строительство.
Скорейшее урегулирование обозначенных моментов, позволит создать в России организационно-финансовую схему, сопряженную с ипотечным кредитованием граждан, источниками финансирования строительства жилья которой должны стать привлекаемые средства частных и институциональных инвесторов, кредитные ресурсы банков.
Финансовые возможности участия, по крайней мере, частных инвесторов с каждым годом возрастают. В настоящее время средства граждан не работают на экономику области, а находятся во вкладах, по состоянию на 01.01.03 по сравнению с тем же периодом 2002 г. количество вкладчиков Вологодского отделения АК Сберегательного Банка РФ увеличилось на 9.4%, объем вкладов со сроком возврата до 10 лет возрос более чем в 6 раз.
Получившая свое развитие областная программа ИЖК подтверждает необходимость ее дальнейшей реализации, т.к. позволяет объединить интересы власти - в решении социально-экономических программ, населения - в улучшении жилищных условий, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, финансово-кредитных институтов - в получении прибыли.
| 
