|
К проблеме создания инфраструктуры ипотечного кредитования под залог земли
Лойко П.Ф., член-корреспондент РАСХН, профессор, заслуженный деятель науки РФ
 Рыночная экономика немыслима без источников и возможностей получения кредитных ресурсов. Масштаб использования кредитов физическими и юридическими лицами свидетельствует о стабильности любого общества, потому что за каждым кредитом стоит решение определенной конструктивной производственной задачи.
По данным Европейской ипотечной федерации, суммарная стоимость действующих кредитов под залог недвижимости составляет в Европе 3,4 трлн евро, или 40% всех банковских активов.
В подавляющем большинстве стран законодательно разрешено использовать землю в качестве кредитного обеспечения или залога для получения кредита. Преимущества земли как объекта залога объясняются постоянством местоположения и тенденцией непрерывного повышения стоимости, при этом физически земельный участок, как заложенный объект, можно оставить во владении и пользовании залогодателя.
Процесс кредитования под залог земли в широком смысле называется системой ипотеки. Название "ипотека" впервые появилось в Греции в начале VI в. до н. э. На границе земельного участка заемщика ставился столб с надписью о том, что указанная земельная собственность служит обеспечением претензии кредитора в соответствующей сумме. Такой столб получил название "ипотека". Позже для этой цели появились особые ипотечные книги. В дальнейшем система ипотечного кредитования получила широкое развитие практически во всех странах мира.
К сожалению, в нынешней России этот важнейший инструмент и механизм развития экономики находится в зачаточном состоянии.
Более того, на сегодняшний день продолжает иметь место то, что регистрация организационно-правовых форм хозяйствующих субъектов на земле происходит по отношению участников к имуществу, исключая землю.
Развитие системы ипотечного кредитования затруднено по нескольким причинам. Экономическая ситуация не способствует заключению долгосрочных кредитных договоров, обязательства по которым, как правило, обеспечиваются залогом недвижимости, в том числе земли. Система подтверждения прав на заложенное имущество посредством его государственной регистрации недостаточно развита и не может на данном этапе обеспечить должного уровня гарантий для залогодержателя (кредитора). Для большинства граждан ипотечный кредит недоступен в связи с большими процентами по кредиту, отсутствием дохода, позволяющего вернуть заложенную землю. Сложен порядок обращения взыскания на заложенную землю. Процедура обращения взыскания и реализации имущества занимает значительный период времени.
По отчетным данным в прошлом году в целом по России заключено 1490 договоров о залоге земли общей площадью 837 га. Можно констатировать, что залог земельных участков как форма оборота земли и как форма и механизм гражданско-правовых отношений по использованию земли в России практически отсутствует, хотя за рубежом в этом отношении накоплен огромный опыт. Поэтому, на наш взгляд, очень важно, с учетом этого опыта, рассмотреть организационно-процедурные аспекты, которые должны найти свое отражение при формировании инфраструктуры залога земли.
Под инфраструктурой залога земли мы понимаем совокупность мероприятий и организаций, обеспечивающих легитимность и защиту прав участников залоговых операций - заемщиков и кредиторов. В широком смысле целостная и взаимоподчиненная инфраструктура ипотечного кредитования обеспечивает непрерывное воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса.
Практика показывает, что система кредитных услуг, связанных с использованием земли, может эффективно работать при наличии:
а) нормативно-правового поля (собственность на землю, платность землепользования, возможность купли-продажи, аренды, залога земельных участков);
б) земельной кадастровой системы (учет земельных участков, оценка земли, регистрация прав на землю, сервитуты и ограничения использования земли);
в) кредитной системы (земельные и коммерческие банки, кредитные организации и учреждения);
г) системы обеспечения легитимности залоговых операций (страхование, земельные биржи и аукционы, земельный (межевой) суд, ценные земельные бумаги, земельная инспекция);
д) системы оказания консалтинговых услуг участникам залоговых операций (информационных, картографических, землемерных, землеустроительных и др.).
Ниже рассмотрим наличие в России перечисленных выше возможностей формирования системы залоговых операций с землей.
На сегодняшний день принципиальные вопросы собственности на землю, платности землепользования, операций с землей решены. Здесь дополнительно следует определиться с двумя вопросами:
а) преобразование земельных долей в земельные участки;
б) принятие специального федерального закона по залогу сельскохозяйственных земель.
Известно, что в России в конце ХХ в. в аграрной сфере передача земли в собственность осуществлялась по варианту раздела земли между членами сельскохозяйственных предприятий на условные земельные доли. В итоге этих преобразований более 11 млн российских крестьян получили право на такие земельные доли.
В практике мирового землепользования термин "земельная доля" (как объект собственности) был придуман впервые. Эта собственность является больше виртуальной, чем реальной. Реально только то, что гражданам были выданы свидетельства на право собственности на земельные доли. Однако эти земельные доли не обозначены в натуре ни межевыми знаками, ни бороздами, не имеют границ, координатно-геодезической привязки, не отражены в земельном кадастре. То есть эта собственность существует номинально только на бумаге, хотя каждый может потребовать ее выделения в натуре. Первоначальные задумки об учреждении Российского земельного банка, о проведении повсеместно землеустройства, о выкупе земельных долей у пенсионеров так и не были реализованы. Вместе с тем новый Земельный кодекс РФ строго установил, что объектом земельных отношений является земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6) и далее - объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37).
К сожалению, эта проблема не нашла своего разрешения и в ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Собственники земельных долей предпочитают сдавать их в аренду, а не в уставной капитал сельхозпредприятий по причине экономической нестабильности последних. Земли, находящиеся в собственности товариществ и обществ, составляют всего 2,3%, в собственности производственных кооперативов - 1,5%. Повсеместно предприятия и владельцы земельных долей предпочитают заключать устные арендные договоры, не оформляя сделку официально, чтобы не платить земельный налог, арендную плату и расходы на регистрацию договоров аренды.
Из 112,9 млн га земельных долей не востребовано 26,7 млн га, которые сельхозпредприятия используют без соответствующего юридического оформления.
До сих пор не нашло разрешения законодательное противоречие. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) не предусматривает коллективную собственность, и в то же время на практике повсеместно функционируют "коллективные" сельхозпредприятия, осуществляющие свою деятельность на частной земле, поделенной между гражданами на доли.
Исходя из сложившейся ситуации в современном сельскохозяйственном землепользовании России, предлагается определенный план решения проблемы перехода от условных земельных долей к многоукладному сельскохозяйственному землепользованию. С целью концентрации земельных долей у дееспособных работников сельскохозяйственных предприятий, а также для формирования на основе земельных долей государственных районных земельных фондов для последующей продажи земельных участков работникам сельскохозяйственных предприятий, крестьянских (фермерских) хозяйств, другим заинтересованным организациям, передачи их в трастовое управление, аренду, для формирования массивов земель, подлежащих консервации (особенно деградированных земель), а также блокирования ажиотажного спроса и спекуляций землей, в течение 2-3 лет следует повсеместно провести землеустройство, используя механизм выделения земельных долей в натуре.
В процессе землеустройства бесхозную площадь (невостребованные доли) надо сразу же включить в районный земельный фонд. Одновременно следует создать правовые и экономические условия для того, чтобы земельные доли работающих граждан включить в неделимый фонд соответствующих предприятий, сделав этих граждан сособственниками, а земельные доли неработающих граждан - выкупить в районный земельный фонд и распорядиться ими строго в соответствии с проектом землеустройства. На первых порах оборот земельных долей главным образом осуществить в пределах границ бывших и существующих сельскохозяйственных предприятий, для каждого из которых разработать свой (уникальный) проект землеустройства.
Для стимулирования концентрации земельных долей у работоспособных по возрасту работников сельскохозяйственных предприятий законодательно разрешить им выкупать до 10 земельных долей. Установить для этой категории лиц ряд льгот и упрощенный механизм приобретения в собственность земельных долей на основе гражданско-правовых соглашений.
Посредством проведения указанного землеустройства представится возможным решить две важные проблемы. Во-первых, сократить количество собственников земельных долей с 11,9 млн до 2-3 млн, в результате чего в дальнейшем можно будет оперировать земельными участками площадью 100 га и более вместо современных их площадей до 10 га. Во-вторых, юридически разморозить земельную собственность, превратив ее из виртуальной (условные доли) в реальную (участки с границами). Тем самым земельная собственность сможет выполнять социальную и экономическую функции, присущие ей в условиях рыночной экономики. Собственники земельных участков, сформированных из земельных долей, получат юридическую возможность распоряжаться принадлежащими им земельными участками.
Отметим, что выделение земельных долей в натуре само по себе является сложной землеустроительной процедурой как технического, так и юридического характера, но эта проблема стоит в повестке дня. Это связано также с тем, что в начале земельной реформы (1992-93 гг.) сельскохозяйственным предприятиям были выданы государственные акты на право собственности на землю в пределах границ соответствующих землепользований. Позже на эти же земли были выданы свидетельства на земельные доли. На практике сельскохозяйственные предприятия постоянно совершали операции с землей. Земля передавалась под застройку, размещение транспортных коммуникаций, промышленных предприятий. Передано для несельскохозяйственных нужд примерно 7,5 млн га пахотной земли. Особенно это характерно для пригородных районов, где функционирует к тому же теневой рынок земельных участков. За 10 лет реформ из хозяйственного использования, по разным данным, выбыло почти 30 млн га сельскохозяйственных угодий, из них около 18 млн га пашни. Отсюда следует, что в натуре площадей, в сумме составляющих 112,9 млн га, которые переданы гражданам в качестве земельных долей, нет.
Нужно также обратить внимание еще на один момент. Что касается сельскохозяйственных земель, то организация их использования технологически наиболее сложна. Этот процесс на практике включает постоянное поддержание плодородия земель и функционирование соответствующего обустройства территории: производственные центры, дороги, мосты, мелиоративные системы, гидротехнические и противоэрозионные сооружения, колодцы, многолетние насаждения, лесополосы и т.д. Везде и всегда эти вопросы находят комплексное разрешение главным образом через проекты землеустройства. К сожалению, этот мощный инструмент не был в достаточной мере задействован при проведении земельной реформы.
В связи с изложенным, срочно должна быть подготовлена и принята соответствующая Федеральная целевая программа и восстановлена национальная землеустроительная служба России.
Учитывая существующую специфику организации использования земель сельскохозяйственного назначения, на наш взгляд, необходимо принять ФЗ "О залоге земель сельскохозяйственного назначения".
Принципиальные положения и особенности данного закона должны заключаться в следующем. Переход к кредитованию на основе залога земельных участков означает, с одной стороны, значительное увеличение привлекаемых в сельское хозяйство финансовых ресурсов, с другой стороны, отказ от консервации неэффективных производств и создание предпосылок для санации сельского хозяйства, развития и расширения эффективного производства.
Земельные участки из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств, а также полевые земельные участки личных подсобных хозяйств могут быть предметом ипотеки только для долгосрочных целей развития сельскохозяйственного производства (проведение мелиоративных и почвозащитных работ, реализация инвестиционных проектов, покупка сельскохозяйственной техники и др.), а также для развития социальной сферы, сельскохозяйственной инфраструктуры и обустройства территории.
Залогодателями могут быть как собственники земельного участка, так и арендаторы. Действенная система обращения взыскания должна включать необходимые нормы, позволяющие залогодержателю осуществлять принудительное управление и принудительную продажу земельного участка с торгов. В случае обращения взыскания на земельный участок кредитное учреждение организует продажу земельного участка на публичных торгах лицам, соответствующим квалификационным требованиям для осуществления сельскохозяйственного производства. При отсутствии претендентов данной категории не ранее чем через месяц проводятся повторные торги. Обязательным условием торгов является сохранение целевого назначения и целевого использования земельного участка. Если земельный участок не куплен на повторных торгах, он может быть выкуплен в муниципальную собственность, собственность субъекта РФ, федеральную собственность, либо с разрешения исполнительного органа государственной власти субъекта РФ может быть изменено разрешенное использование земельного участка.
Залоговая стоимость земельного участка определяется по соглашению между залогодателем и залогодержателем, но не ниже его кадастровой стоимости. В качестве обязательного приложения к договору об ипотеке земельного участка служит план (чертеж границ) данного участка.
Предметом ипотеки могут быть: весь земельный участок, находящийся в собственности юридического лица - сельскохозяйственной организации или в собственности гражданина, ведущего крестьянское (фермерское) хозяйство или личное подсобное хозяйство; часть земельного участка, если никакие законные ограничения не препятствуют оформлению этой части в отдельный земельный участок и если отчуждение этого участка не создает значительных трудностей для осуществления сельскохозяйственного производства на оставшемся земельном массиве; право аренды.
Неотделимые от участка сооружения и устройства, обеспечивающие поддержание плодородия почвы и сам процесс сельскохозяйственного производства (многолетние насаждения, внутрихозяйственные дороги, лесозащитные полосы, замкнутые водоемы, мелиоративные и ирригационные сооружения, противоэрозионные устройства, колодцы, скважины, заграждения и др.), являются принадлежностями земельного участка и считаются заложенными с ним как единое целое, если иное не предусмотрено договором.
Решение об ипотеке земельного участка, принадлежащего сельскохозяйственной организации на праве собственности, принимается органом управления этой организации в соответствии с ее учредительными документами, предусмотренными ГК РФ.
Решение об ипотеке земельного участка, находящегося в пользовании сельскохозяйственной организации и принадлежащего физическим лицам на праве общей собственности, принимается самими собственниками (собственниками земельных долей). Сельскохозяйственная организация может по доверенности собственников выступать в качестве залогодателя. Решение по этому вопросу принимается только всеми сособственниками.
Решение об ипотеке земельного участка, принадлежащего гражданину, ведущему крестьянское (фермерское) хозяйство на праве собственности, принимается с письменного согласия всех членов этого хозяйства.
Решение об ипотеке земельного участка в составе личного подсобного хозяйства принимается физическим лицом, имеющим на данный участок документ на право собственности.
Залогодатель обязан содержать земельный участок в надлежащем состоянии, осуществлять его эксплуатацию в соответствии с правилами агротехники, осуществлять уход за многолетними насаждениями, осуществлять текущий ремонт ирригационных, мелиоративных и других агротехнических систем, чтобы обеспечить поддержание плодородия земельного участка.
Залогодатель обязан принимать разумные меры для защиты предмета ипотеки от физических посягательств третьих лиц, а также от пожара, стихийных бедствий, распространения вредителей и болезней, если договором ипотеки не предусмотрены конкретные меры.
Неисполнение залогодателем своих обязанностей в отношении поддержания предмета ипотеки в надлежащем состоянии и сохранности дает право залогодержателю принимать собственные разумные меры по содержанию и охране предмета ипотеки. При этом залогодержатель имеет право отнести компенсацию производственных затрат на обязательство, обеспеченное ипотекой.
Залогодержатель имеет право осуществлять проверку как состояния предмета ипотеки, так и документации, касающейся его содержания. Это право сохраняется и в том случае, если предмет ипотеки находится в распоряжении третьего лица.
Залогодержатель вправе включить в договор об ипотеке условие о страховании земельного участка, включая его принадлежности, от стихийных бедствий (затопления земельного участка, водной или ветровой эрозии, выгорания или вымерзания многолетних насаждений и т.д.), от катастроф антропогенного характера (загрязнение промышленными отходами, радиацией, падение летательных аппаратов, взрывы боеприпасов и т.д.), а также от нарушений земельного законодательства (загрязнения, захламления, порчи и уничтожения плодородного слоя и т.д.).
В случае существенного снижения плодородия земельного участка, порчи или утраты его принадлежностей в результате проводимых агротехнических мероприятий (либо невыполнения агротехнических мероприятий), стихийных бедствий или погодных условий залогодатель обязан предпринять все разумные действия для их восстановления в пределах страхового возмещения при сохранении обязательства.
Если при наступлении страхового случая залогодатель отказывается от восстановления предмета ипотеки или замены его равноценным, залогодержатель независимо от того, кто поименован в качестве выгодоприобретателя в договоре страхования, имеет право использовать страховое возмещение в счет исполнения обязательства, при этом разница, остающаяся после исполнения обязательства, возвращается залогодателю.
Залогодатель вправе включить в договор об ипотеке условие, в соответствии с которым реализация земельного участка, на который обращено взыскание, может осуществляться только после полной уборки урожая, но не позднее общепринятых для соответствующей культуры и данной местности сроков.
Заложенный земельный участок или право на него не могут быть переданы залогодержателю в собственность в порядке исполнения обязательства, обеспеченного залогом.
Процедуры учета земельных участков в системе государственного земельного кадастра и регистрации прав на земельные участки в основном отработаны и технологически осуществимы на всей территории России. Возможность обмера земельных участков, функционирование кадастровых и регистрационных ведомств следует считать первоочередными условиями, без решения которых невозможна ипотечно-кредитная деятельность долгосрочной ориентации.
Слабым местом на сегодняшний день является оценка земли для нужд их залога и определение по каждому земельному участку сервитутов и ограничений использования земли. Последние показатели в документах о правах на землю практически отсутствуют, что потребует дополнительных работ в процессе землеустройства и уточнения прав на землю.
Федеральная служба земельного кадастра России последние 2 года осуществляет интенсивные работы по кадастровой оценке земли. Показатели этой оценки земли пригодны для налогообложения, но не для ипотечных операций. Для последних необходимы показатели индивидуальной оценки каждого земельного участка на основе установления показателей ликвидационной стоимости. Показатели кадастровой оценки земли в какой-то мере могут служить только ориентиром для залоговой оценки земельного участка.
В этой связи необходимо подготовить и принять нормативные документы по экспертной оценке земельных участков для ипотечных операций и обеспечить подготовку соответствующих оценщиков.
Залогодержателю важно получить в банке кредит под залог земельного участка по своему выбору с фиксированной или плавающей процентной ставкой, с высокой или низкой квотой погашения, на короткий или длительный срок.
Мировая практика свидетельствует о том, что система соединения банковских и земельных капиталов выработала особые финансово-кредитные институты. Сюда можно включить земельные банки, сельскохозяйственные и коммерческие банки, товарно-кредитные корпорации, ассоциации производственного кредита, администрации по делам фермеров, небанковские кредитные организации (ипотечные агентства) и т.д.
Банковское финансирование, обеспечиваемое путем ипотеки земли, играет и сегодня жизненно важную роль в развитии экономики практически во всех странах с развитым рынком. В этой связи показательными являются следующие слова. В Нью-Йорке по адресу Чёрч-стрит, 99, расположена наиболее важная и востребованная инвестиционная служба Moody's. Над парадным входом службы написано: "Коммерческий кредит - это изобретение современного мира, и доступ к нему имеют только просвещенные и наилучшим образом управляемые страны. Кредит - это воздух, которым дышит свободная система в современной торговле. Он сделал в тысячу раз больший вклад в богатство наций, чем все рудники мира".
Использование земли требует постоянных вложений в расширение обрабатываемых площадей, в постоянное поддержание плодородия почв, предотвращение деградации земель, последствий природных катаклизмов, поддержание воспроизводственного процесса. Кредитные обязательства могут быть подразделены на две широкие категории: кредиты с целью покупки земли (и строений на земле) и кредиты с целью приобретения неземельных активов, в том числе таких вещей, как сельскохозяйственная техника, животные, удобрения, семена, топливо и т.д. Например, в США непогашенные кредитные обязательства ферм составляют в настоящее время более 150 млрд долл. США, из них 53% долговых обязательств имели целью покупку земли и строений.
Практика показывает, что основным фактором и механизмом становления и развития оборота земель, под которым понимается главным образом их аренда и залог, всегда является банковский капитал. За примерами далеко ходить не нужно, достаточно проанализировать опыт земельных преобразований в России в 1905-15 гг.
Дореволюционные земельные банки оказали большое влияние на процесс становления частной собственности на землю и оборот земель. Всего к 1915 г. кредитными учреждениями было выдано ссуд на 3,5 млрд руб. Под залог было принято 3,5 млн десятин земли - 56% частных владений. Кроме того, под залог городской недвижимости было выдано 1,7 млрд руб. Ипотечные ценные бумаги - акции и облигации (закладные листы) высоко котировались на биржах, по ним земельные банки выплачивали самые высокие дивиденды. За 10 лет банки по существу преобразовали земельные отношения в России. Это не замедлило сказаться на резком повышении эффективности сельского хозяйства.
При становлении кредитных земельных систем на первых порах очень важна роль государства, его активное участие в формировании сети земельных ипотечных банков, создании кредитных ресурсов, предоставлении льготных кредитов, удешевлении кредитов путем компенсации высоких процентных ставок, подготовке кадров, создании системы законодательной защиты прав на земельную собственность. По мере развития ипотечного кредитования потребность в кредитных ресурсах со стороны государства уменьшается.
Заслуживают внимания некоторые важные практические аспекты развития системы залогового кредитования. Например, в США уже более 100 лет наиболее распространенной является подвижная форма залога, когда оценка имущества определяется два раза - на момент взятия кредита и на момент его возврата. Соответственно уточняется и сумма возврата кредита, что позволяет учитывать инфляцию без изменения ставки банковского капитала.
Принципиальным при формировании системы земельных банков является вопрос о предоставлении и самому земельному банку права иметь землю в собственности, в том числе в составе уставного капитала банка. Следует отметить, однако, что осуществление банками роли залогодержателя не обязательно должно быть связано с разрешением банкам становиться крупными землевладельцами. В США, например, крупные банки, которые приобретают землю в результате лишения залогодателя права ее выкупа или иным путем, должны продать такую землю в сжатые сроки и не могут стать землевладельцами. Сходные процессы становления земельных кредитных учреждений происходят и в других странах с развитой рыночной экономикой.
Далее. Известно, что в России, учитывая ее пространственно-климатические условия, всегда существовала необходимость финансовой поддержки землепользователей. Это обстоятельство является побудительным мотивом образования двойной банковской системы - параллельно с обычными земельными банками, занимающимися оборотом земли как капитала, должны существовать благотворительные банки, осуществляющие льготные кредиты для определенных категорий землепользователей. При этом такие банки выполняют, по сути дела, функции страховых компаний.
Практика подавляющей части стран показывает, что до момента достижения устойчивого кредитного процесса крайне важно государственное регулирование залоговых операций посредством льготных кредитов, лицензирования, образования специальных залоговых фондов, финансирования исследовательских работ и подготовки кадров, законодательно-нормативного обеспечения, создания учреждений-гарантов.
Анализ зарубежного и отечественного опыта и изложенное выше позволяют сформулировать следующие концептуальные предложения по формированию основ системы ипотечного кредитования в России.
Основной целью начального этапа формирования российской ипотечной системы кредитования является накопление ипотечных кредитов с тем, чтобы естественным образом запустить механизм ее рефинансирования. Иными словами - создать условия для привлечения кредитными учреждениями дешевых краткосрочных межбанковских ссуд или кредитов Центрального банка России для обеспечения кредита клиентам по относительно невысоким процентам. В этих целях, в рамках реализации региональных ипотечных пилотных проектов, должна быть осуществлена стандартизация процедур предоставления ипотечных кредитов, проверки и подтверждения платежеспособности залогодателей, регистрации сделок, отработка на юридическую чистоту и финансовую прозрачность кредитно-финансового механизма. На этом этапе, когда возможности действующей банковской системы ограничены, а банковские процентные ставки непомерно высоки, чтобы ипотечные кредиты стали привлекательными и доступными для потенциальных залогодателей, это звено может быть замещено кредитными потребительскими союзами и страховыми компаниями. В этой области Россия обладает огромным опытом.
Относительно же страховых институтов следует заметить, что их присутствие на этом рынке обусловлено следующим. Во-первых, без страхования жизни, имущества и ответственности залогодателя ни один кредитор не выдаст долгосрочного кредита. Во-вторых, страховые агентства в перспективе, по мере их становления, могут превратиться в надежного накопителя средств. И в третьих, залогодатель, осуществляющий долгосрочное страхование на сумму, равную стоимости земельного участка, может рассчитывать на получение ипотечной ссуды под его залог в пользу последнего.
Оператором региональной ипотечной системы может стать учреждаемый Правительством РФ Национальный земельный банк с соответствующей сетью в регионах, которому придаются функции уполномоченного государством агента кредитного рынка. Эти функции должны заключаться в следующем:
- проведение государственной политики и разработка концепции системы ипотечного кредитования;
- организация обучения кадров профессиональных участников ипотечного рынка;
- оказание услуг залогодателям по оформлению ипотечных договоров, договоров страхования и т.д.;
- разработка положений и организация проведения тендеров, конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и прав аренды;
- организация регистрации договоров ипотеки в региональных учреждениях юстиции;
- создание благоприятных условий для реализации региональных ипотечных программ и проектов путем предоставления гарантий и первоначальных разовых инвестиций с целью запуска системы;
- контроль за деятельностью субъектов ипотечного рынка - страховых, оценочных, риэлторских агентств и региональных систем ипотечного кредитования;
- учет движения земельных участков, находящихся в залоге;
- представление интересов государства в судебных органах при рассмотрении исков, связанных с невыполнением обязательств о залоге земельных участков;
- выполнение функций оператора по платежам залогодателей залогодержателям в счет выполнения обязательств по договорам о залоге;
- выполнение функций государственного уполномоченного органа по выкупу в пользу государства земельных участков, по которым их собственники лишены права собственности в связи с невыполнением обязательств по договору залога или переуступке этого права в пользу сельскохозяйственной организации, изъявившей желание его приобрести.
Для осуществления указанных функций банк-агент должен располагать соответствующими финансовыми ресурсами (специальным фондом). Источником формирования этого фонда могут быть часть средств, поступающих от земельного налога и арендной платы, собственная прибыль банка, государственный льготный кредит. Ограничение деятельности ипотечного кредитного банка лишь сферой кредитного финансирования вызывает определенные сомнения. Предпочтительнее было бы такое распределение риска, при котором наряду с кредитным залоговым финансированием допускалось бы жилищное финансирование и долгосрочные производственные кредиты, а также предоставление коммунальных ссуд.
На следующем этапе должно быть завершено окончательное оформление системы, а в качестве основного инструмента ее рефинансирования должны выступить эмиссионные ипотечные ценные бумаги - закладные листы, обеспеченные залогами земельных участков и другой недвижимости и правами требования по ипотечным кредитам (закладным). По своей сути закладные листы относятся к категории наиболее, после государственных, надежных ценных бумаг.
Однако для этого необходимо создать такие условия, при которых деятельность на ипотечном рынке для хозяйствующих и выпускающих закладные листы субъектов стала бы основной.
Важным инструментом, обеспечивающим легитимность залоговых операций, является создание Российской земельной биржи и Российского земельного (межевого) суда.
Биржа является постоянно действующим земельным рынком и коммерческим посредником, способствующим заключению сделок с землей. Биржа, как коммерческое предприятие: обеспечивает брокеров помещением, связью; осуществляет учет операций; определяет цены (котировки); содействует расчетам; разрабатывает типовые контракты; ведет арбитражное разбирательство споров; обеспечивает осуществление экспертиз.
Пакет документов, регламентирующих деятельность земельной биржи, включает: устав биржи, учредительный договор, порядок, правила деятельности, структуру биржи, регламент биржевого комитета, положения о генеральном директоре биржи, о формировании и использовании резервного фонда биржи и другие документы. Федеральная земельная биржа должна объединять деятельность региональных земельных бирж.
Обобщая вышесказанное, отметим, что основная совместная деятельность Росзембанка и Росзембиржи позволит обеспечивать в стране и регионах: инвестиционное и кредитное содействие проведению земельных преобразований и развитию оборота земли; инвестиционную и кредитную поддержку агропромышленного комплекса, обустройства населенных пунктов, индивидуального жилищного строительства, программ повышения плодородия и охраны земель, переселения населения; осуществление операций со средствами земельных платежей.
Анализ показывает, что в результате осуществления земельных преобразований в России образовалось около 50 млн землепользователей, на федеральном и региональном уровнях принято около 20 тыс. законодательно-нормативных актов по земельным вопросам. Обращения физических и юридических лиц в судебные инстанции по вопросам собственности на землю, местоположения границ земельных участков, показателей их оценки, размеров ставок земельных платежей, раздела земельных участков составляет в год до 5 млн дел. Существующая судебная система районного и городского уровня квалифицированно и в приемлемые сроки с этим валом судебных дел справиться не может. Отсюда вытекает необходимость организации в структуре судебных инстанций страны новой для России структуры - земельного (межевого) суда России с соответствующими региональными и муниципальными судами.
Основные направления деятельности земельных судов: судебная защита прав на земельные участки; юридическое регулирование земельных отношений на территории России путем обеспечения строгого выполнения законодательных норм и правил; рассмотрение исков, жалоб граждан и юридических лиц в области земельных отношений; анализ судебной практики как источника развития земельного законодательства.
Создание и деятельность земельной кредитной системы немыслимо без соответствующей земельной инспекции, основу которой должны составить соответствующие структуры в районах и городах, с обязанностями осуществлять в реальном времени инспекторскую деятельность по соблюдению земельного законодательства и договоров.
С развитием рынка земли будет неуклонно расти объем услуг субъектам рынка, необходимых для нормального гражданского оборота земли, государственной защиты прав граждан и юридических лиц на землю. Это, в свою очередь, предопределяет необходимость осуществления организационных мероприятий по совершенствованию организации и развития соответствующей инфраструктуры, обеспечивающей его нормальное функционирование и определенных институциональных преобразований в системе управления земельными ресурсами. Одной из системообразующих структур земельного рынка на первых порах может стать государственный региональный земельный фонд, деятельность которого должна строиться на принципах хозяйственной самостоятельности и регламентироваться законодательством субъекта РФ.
Задачами фонда являются:
- содействие формированию земельного рынка и целенаправленное воздействие на него с целью экономической корректировки конъюнктуры и ценовых параметров с использованием экономических способов и механизмов;
- содействие стабилизации земельного рынка, формирование ценовой политики и политики структуризации землепользования;
- консолидация (укрупнение) земельных участков мелких землевладений; доверительное управление земельными участками, переданными фонду государством и собственниками;
- оказание содействия развитию ипотеки путем частичного или полного поручительства перед кредитными учреждениями и др.
Таким образом, для создания инфраструктуры залога земли необходимо:
- принять ФЗ "О залоге земель сельскохозяйственного назначения";
- подготовить и принять Федеральную целевую программу по проведению землеустройства;
- восстановить национальную земельную службу страны;
- в процессе землеустройства установить по всем земельным участкам необходимые сервитуты и ограничения использования земли;
- подготовить и принять нормативные документы по экспертной оценке земельных участков для ипотечных операций, организовать подготовку соответствующих оценщиков;
- разработать и принять пакет нормативных документов по созданию и деятельности систем Российского земельного банка, Российской земельной биржи, Российского земельного (межевого) суда, Российской земельной инспекции;
- разработать пакет нормативно-методических документов по ипотечному кредитованию, регулированию создания земельного рынка, государственных региональных земельных фондов и рынка ценных земельных бумаг;
- создать систему консалтинговых услуг участникам залоговых операций.
Реализация указанных выше мероприятий позволит гарантировать соблюдение интересов залогодержателей, защитить права залогодателей, обеспечить эффективное использование и охрану земельных ресурсов. С другой стороны, создание и функционирование специализированного финансового механизма ипотечного кредитования позволит целенаправленно и профессионально решать проблемы земельной, агропромышленной и жилищно-коммунальной реформ.
|
