|
Проблемы ипотечного кредитования в России
Шаккум М.Л., Председатель комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Государственной Думы ФС РФ
 Переход к рыночной экономике обогатил современный русский язык многими понятиями, которые стали для нас новыми, хотя на самом деле скорее относятся к хорошо забытому старому. Одним из таких понятий в области экономики стала ипотека, т. е. залог недвижимости с получением ипотечного кредита, дающего возможность приобретения собственности, прежде всего жилья.
Ипотека давно известна и с успехом применяется во многих странах. Не была исключением и наша страна, где ипотека существовала до 1917 г. Российская ипотека имела твердую законодательную основу, многие элементы которой были приняты и успешно развиты другими странами. К сожалению, за годы существования административно-командной системы опыт российской дореволюционной ипотеки был утрачен и забыт, и начиная с 90-х гг. ХХ в., нам приходится вспоминать и внедрять механизмы ипотечного кредитования заново. В то же время в других странах уже несколько десятилетий ипотечное кредитование является одним из основных финансовых инструментов в обеспечении населения жильем и другой недвижимостью.
Результаты, как говорится, налицо. В нашей стране лишь около 10% населения имеют жилплощадь свыше 18 м2 на одного человека, около 30% - менее 9 м2, ежегодно только 1% семей приобретает новую квартиру. И это в условиях, когда проблема старения жилых фондов с каждым годом становится все острее! По данным Комитета по собственности Государственной Думы, в России нуждаются в улучшении жилищных условий не менее 20 млн человек, однако приобрести квартиру в собственность в состоянии лишь 5-7% нуждающихся. Только в Подмосковье в очереди на улучшение жилищных условий стоит более 200 тыс. семей. Чтобы обеспечить их квартирами, надо построить не менее 12 млн м2. В то же время на эти цели выделяется не более 15% от вводимого в эксплуатацию жилья. Если даже очередь не будет увеличиваться, то при ежегодном вводе в эксплуатацию 2,5 млн м2 жилья ликвидировать очередь можно лишь за 26 лет.
А теперь - сравните. В развитых странах на одного человека приходится 30-45 м2 жилья, а в США - 64 м2. Конечно, причин нашего отставания много, но одна из важнейших - слабое развитие ипотечного кредитования вообще и жилищного ипотечного кредитования в частности.
Ипотека позволяет сформировать базу новых финансово-кредитных отношений. Так, в США закладные составляют более 4 из 15 трлн долл. общей стоимости находящихся в обращении ценных бумаг с фиксированным доходом. Более двух третей недвижимости в США (в стоимостном выражении) заложено. Общая сумма неоплаченных долгов по займам сегодня составляет около 3 трлн долл. При этом оборот финансирования жилья в США - 300-400 млрд долл. США. На этом рынке действуют около 20 тыс. кредиторов, и оборот каждого из них по жилищным кредитам не превышает 4% от общего оборота по стране, что свидетельствует о хорошей защите рынка ипотечного кредитования от монополизации. Высокий уровень конкуренции способствует повышению уровня доступности жилищных кредитов для среднего класса.
Особенно быстрое развитие ипотечное кредитование в США получило после Второй мировой и корейской войн, что было связано с необходимостью обеспечения жильем семей военнослужащих, у которых зачастую не хватало средств на первоначальный взнос в ипотеку в размере 20% от стоимости жилья. Для решения этой проблемы на государственном уровне были разработаны специальные механизмы ипотечного страхования, которые затем, с конца 50-х гг. успешно использовались частными страховщиками. Такой подход к развитию ипотечного кредитования в США означал, что правительство Соединенных Штатов рассматривало ипотеку не просто в качестве некоего абстрактного экономического механизма, но считало ее важным методом решения острейших социальных проблем.
Сегодня в России налицо проблема обеспечения населения жильем, которую безуспешно пытались решить в рамках административно-командной системы (те, кто "испорчен жилищным вопросом", до сих пор с горькой усмешкой вспоминают лозунг - "Каждой семье по отдельной квартире!"), а следующим этапом раздачи нереализованных обещаний стала обнародованная Б.Ельциным за 3 месяца до переизбрания программа "Свой дом". С другой стороны, существует давно опробованный и надежный механизм решения проблемы - ипотечное кредитование. В Послании Президента Федеральному Собранию РФ эта мысль прозвучала четко и ясно: "полагаю, что развитие ипотеки должно стать сферой приоритетного внимания и федерального правительства, и региональных властей".
На сегодняшний день в России заложены законодательные основы для развития ипотечного кредитования. К наиболее важным документам, регулирующим ипотеку, относятся целый ряд параграфов, глав и статей Гражданского кодекса, закон РФ от 16.08.98 "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закон РФ от 12.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", постановление Правительства РФ от 11.01.00 "О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в РФ", утвержденная постановлением Правительства РФ от 11.01.00 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Важным шагом по развитию ипотеки в России стало создание на основе правительственного постановления в 1996 г. Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Необходимости и важность развития ипотечного кредитования понимают и власти регионов, которые принимают собственные законодательные акты, направленные на развитие ипотеки. Так, в Москве с марта 1999 г. действует закон "Об организационном и финансовом обеспечении ипотечного жилищного кредитования в г. Москве". В августе 2001 г. Правительство Московской области одобрило областную программу ипотечного жилищного кредитования на 2002-2003 гг. 14 муниципальных образований Подмосковья, в том числе Истринский и Лотошинский районы согласились участвовать в этой программе. Программа включает несколько комплексов мероприятий. Планируется, что в 2002 г. будет введено 700 квартир общей площадью 37,8 тыс. м2 и столько же -- в 2003 г. Объем финансирования составит 703 млн руб., в том числе средств областного бюджета -- 20,7 млн руб., местных бюджетов -- 65,3 млн руб.
Существуют в России и материальные основы для развития ипотеки. Стоимость ликвидной недвижимости в России, по оценкам экспертов, составляет около 500 млрд долл. США, что при должном уровне ипотечного кредитования позволит в достаточно короткий срок обеспечить жильем значительную часть нуждающихся.
Но если все так хорошо, если есть и потребности, и возможности, и подкрепленная законодательными актами добрая воля властей, то почему же ипотека до сих пор не стала реальным рычагом решения жилищной проблемы? Для того, чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим подробнее достоинства и недостатки ипотечного кредитования, а также опыт внедрения ипотеки в России.
Преимущества ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в достаточно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой, и имеет льготы по подоходному налогу. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных приобрести жилье, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Так, сумма кредита и проценты по нему устанавливаются обычно в долларах США. Заемщик при этом несет значительные расходы и фактически платит двойную цену за квартиру. Очень велик риск оказаться неплатежеспособным, который еще более отягчается высокими штрафами и пенями, начисляемыми банком за просрочку платежа. Получение ипотечного жилищного кредита доступно далеко не всем гражданам России, т. к. банки (что с их стороны совершенно разумно и справедливо) проводят достаточно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Эксперты полагают, что жесткий удар по еще не развившейся системе ипотечного кредитования был нанесен финансовым кризисом 1998 г. Резкое падение курса рубля, банкротства банков, нерегулируемость и необратимость кризисных процессов еще раз подтвердили, что такие долгосрочные процессы, как ипотечное кредитование, сопряжены в российских условиях с повышенным риском как для заемщиков, так и для кредиторов.
Таким образом, наиболее серьезными и объективными препятствиями для успешного и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения. Эксперты считают, что потенциальными клиентами ипотечных программ в ближайшие годы могут стать граждане, душевой доход которых превышает 400-600 долл. в месяц. Именно этот уровень оказывается нижней планкой для обслуживания ипотечного кредита в размере 15-20 тыс. долл. США на 10-15 лет под соответствующий процент. Понятно, что при нынешнем уровне жизни населения России социальная база для развития ипотечного кредитования не столь уж велика. Однако помимо этих проблем есть и другие, решение которых возможно в более быстрые сроки при условии наличия доброй воли в отношении к ипотеке со стороны законодательной и исполнительной властей.
Прежде всего необходимо дальнейшее совершенствование законодательных и нормативных актов, регулирующих процессы ипотечного кредитования. Важный шаг в этом направлении был сделан Государственной Думой РФ в январе 2002 г., когда был принят законопроект о внесении изменений и дополнений в закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В результате принятия поправок уточнен порядок выдачи залога и передачи прав по закладной, а также обращения взыскания на заложенное имущество. Появились дополнительные гарантии обеспечения залога.
Совсем недавно, в апреле 2002 г., Дума рассмотрела законопроект об эмиссионных ипотечных ценных бумагах. Законопроект предоставляет частным инвесторам, инвестиционным и пенсионным фондам возможность и право приобретать эти бумаги. Это позволит банкам получать дополнительные средства на рефинансирование ипотечных кредитов. Законопроект позволяет решать проблему переуступки залога. Эмиссионные ипотечные ценные бумаги могут выпускаться в виде закладных листов и ипотечных сертификатов, причем для обеспечения их надежности законом предусмотрен ряд ограничений.
В результате принятия этих двух законодательных актов должны возрасти объемы средств, выделяемых на ипотеку, и увеличиться сроки кредитов. Ипотечные ценные бумаги и развитие вторичного ипотечного рынка позволят привлекать дешевые и долгосрочные ресурсы, т. к. теперь в финансировании ипотеки смогут участвовать не только средства банков, бюджетные деньги или средства международных инвесторов, но и финансовые ресурсы небанковских финансовых институтов, в частности - страховых компаний, инвестиционных и пенсионных фондов.
Однако любое совершенствование и развитие законодательно-нормативной базы не принесет желаемого результата, если не будет подкрепляться должными организационными мерами. И здесь необходим коренной пересмотр методов деятельности АИЖК. 6 лет деятельности государственного агентства, созданного для ипотечного кредитования населения, оказались, к сожалению, малоэффективными. Подтверждением этому служат материалы Счетной палаты по итогам проверки АИЖК. За 3 года работы, проанализированных Счетной палатой, АИЖК выделило всего лишь 10 ипотечных кредитов, а за последние 2,5 года - и того меньше. Вместе с тем на нужды АИЖК только из федерального бюджета 2000 г. было выделено 360 млн руб. А началось финансирование АИЖК в 1996 г., когда для формирования его уставного капитала было выделено 80 млрд руб. (15 млн долл. США). Интересно, что в 1996 г. законодательства об ипотеке еще не было, да и само АИЖК было зарегистрировано только в сентябре 1997 г. Целый год, пока АИЖК создавалось, 80 млрд руб. лежали на депозитах в коммерческих банках, причем по ставкам ниже рыночных. Реально же работает лишь ипотечная программа "Дельта-Кредит", осуществляемая на деньги фонда "США-Россия" (выдано кредитов на сумму 35 млн долл. США).
Недавно в АИЖК пришло новое руководство, что позволяет надеяться на новый подход к решению сложнейшей задачи по созданию в России системы жилищного кредитования.
И последнее - государство должно оказать зримую государственную поддержку банкам, которые пытаются осуществлять ипотечное кредитование. А для этого необходимо, используя опыт США и других стран, рассматривать ипотеку как механизм решения не столько экономических, сколько социальных задач. У банков есть желание заниматься ипотечным кредитованием и есть знание технологий, но явно недостаточно средств для решения проблемы обеспечения населения жильем в масштабах всей страны. Для того, чтобы модель ипотечного кредитования заработала с реальными социальными результатами, необходим стартовый капитал поддержки, оцениваемый экспертами в 50 млрд руб. Без государственной поддержки решить эту задачу сегодня невозможно.
|
