написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 2-3 (11-12) Август 2002г

К проблеме оценки природных ресурсов и земли как составляющих национального богатства страны

Лойко П.Ф., член-корреспондент РАСХН, профессор, заслуженный деятель науки РФ

Обеспеченность страны природными ресурсами - важнейший экономический и политический фактор развития национального хозяйства. Структура природных ресурсов, величина их запасов, качество, степень изученности и направления хозяйственного освоения оказывают непосредственное влияние на экономический потенциал.

Рост производственного потенциала страны и увеличение разносторонних потребностей общества настоятельно требуют изучения закономерностей территориального распределения и оценки природных ресурсов. Процесс изучения и оценки природных ресурсов должен быть постоянным.

На территории России сосредоточены значительные и весьма разнообразные природные ресурсы. Даже при современном уровне наших знаний можно с полной уверенностью утверждать, что уже открытые, изученные и оцененные природные ресурсы на многие годы вперед обеспечат рост экономики страны.

Земельный фонд России составляет 1709,8 млн. гектаров, т.е. 12,5 % мировой территории и 420 млн. гектаров континентального шельфа. На территории России сосредоточено 55 % черноземных почв мира, 50 % запасов пресной воды и 60 % запасов древесины хвойных пород.

Россия занимает ведущее место в мире по объему разведанных запасов минерального сырья. Доля России в мировых запасах нефти составляет 12-13 %, газа - 32 %, угля -11%, железа - 26 %, никеля - 36 %, кобальта - 18%, свинца 10 %, цинка - 15 %. По запасам алмазов, платиноидов, золота, серебра, титана, циркония, редких и редкоземельных металлов Россия входит в первую тройку стран мира. Валовая потенциальная ценность разведанных балансовых запасов основных видов полезных ископаемых России в конце 90-х годов прошлого века оценивалась почти в 30 трлн. долл. США, а прогнозный потенциал - в 150 трлн. долларов.

В общем объеме полезных ископаемых, добываемых в мире, на долю России в конце XX века приходилось (в %): апатитов - 55, природного газа - 28, алмазов - 26, никеля - 22, калийных солей - 16, железной руды - 14, цветных и редких металлов - 13, нефти - 12, каменного угля - 12 процентов.

Минерально-сырьевой сектор в экономике России занимает ведущее место: около 40 % фондов промышленных предприятий и 13 % балансовой стоимости основных фондов сосредоточено в сфере недропользования. Сырьевыми отраслями обеспечивается 30 % ВВП и около 50 % объема экспорта страны.

Вместе с тем по удельному показателю обеспеченности активными запасами (отношение общей величины запасов к текущей годовой добыче) основных видов минерального сырья, разработка которых экономически целесообразна по критериям мирового рынка, Россия заметно уступает отдельным зарубежным странам.

Просчеты в экономической политике последнего десятилетия привели к резкому падению эффективности использования недр, которая продолжает оставаться крайне низкой, а нередко и вовсе не отвечает интересам страны. Модель экономического развития, ориентированная на приоритетное экстенсивное развитие сырьевых отраслей, имеет тупиковый характер и не способна вывести страну из глубочайшего кризиса.

Открытая экономика, развивающиеся процессы глобализации и транснационализации делают добывающие отрасли более чувствительными к мировой конъюнктуре, что в свою очередь требует укрепления института государственного регулирования недропользования. Данное обстоятельство, кроме того, регламентируется тем, что с экономической точки зрения следует учитывать две важные особенности ресурсов минерального сырья: во-первых, размещение месторождений полезных ископаемых обусловлено геологическим строением земной коры, а следовательно, ограничивается определенными пространственными рамками; во-вторых, минеральные ресурсы практически не возобновляются; в-третьих, при разработке минерально-сырьевых ресурсов временной фактор следует учитывать как определяющий. Отсюда следует, что ориентация на интеграцию России в мировую экономику через развитие сырьевых отраслей будет способствовать закреплению страны в качестве сырьевого придатка промышленно развитых государств. Поэтому без промедления должны быть приняты меры по укреплению государственного влияния в сфере регулирования отношений в недропользовании.

Конкретные меры по совершенствованию государственной политики в области недропользования разработаны Рабочей группой Президиума Госсовета Российской Федерации. В предложениях Рабочей группы в частности подчеркивается, что необходимо вести постоянную работу по укреплению института единой государственной собственности на фонд недр Российской Федерации; совершенствовать государственную политику лицензирования пользования недрами, а также тех видов деятельности, которые связаны с недро- и природопользованием; восстанавливать и развивать систему изучения недр, создавать поисковый задел; осуществлять разработку и внедрение новейших ресурсосберегающих технологий по всему циклу - от добычи сырья до производства конечной продукции; принять Горный кодекс; работать над формированием системы государственного геологического контроля и горного надзора; вести постоянный мониторинг состояния минерально-сырьевой базы страны; разработать федеральные программы воспроизводства и использования полезных ископаемых, и другие.

Что касается законодательно-нормативного обеспечения, то здесь центральная проблема - это развитие института собственности на недра и минеральные ресурсы. Уместно обратить внимание на зарубежный опыт в этом деле.

Проблема горных отношений в зарубежных странах подробно рассмотрена профессором Б.Д.Клюкиным (см. Клюкин Б.Д. Горные отношения в странах Западной Европы и Америки. - М.: Городец-издат., 2000. - 443 с.).

В частности, что касается распределения прав собственности на участки недр, то зарубежные страны могут быть подразделены на три группы:

1) в первой группе стран право государственной собственности на недра признано и закреплено законом (Аргентина, Бразилия, Мексика, Перу, Чили и другие);

2) во второй - право государственной собственности на недра распространяется на земельные участки, находящиеся в государственной собственности, допускается частная собственность на участки недр и месторождения полезных ископаемых, но на всех земельных участках, независимо от формы собственности, только государственным органам принадлежит право давать разрешение на разведку и эксплуатацию недр специальным субъектам предпринимательской деятельности (Франция, Германия, Япония и другие);

3) наконец, в третьей группе стран (Англия, отдельные штаты США, Канада) при наличии частной собственности на земельный участок, допускается и право собственности на полезные ископаемые, расположенные под этим участком. В большинстве случаев здесь допускается признание самостоятельных прав на земельный участок и участок недр и допускаются сделки отдельно в отношении прав на земельный участок и участок недр под ним.

В целом в большинстве стран доминирующее положение занимает право государственной собственности на недра. Развитие в последние годы земельного и горного законодательства, а также судебные прецеденты подтверждают положение о том, что собственник земельного участка не обладает абсолютным правом на минеральные ресурсы на земельном участке и не в праве самостоятельно ими распоряжаться. Например, в Канаде в большинстве провинций приняты законодательные акты об отделении собственности на земельный участок от собственности на полезные ископаемые. При отчуждении земельных участков правительства провинций остаются собственником недр. В США, где федеральные земли с наиболее важными и значимыми по удельному весу полезными ископаемыми составляют одну треть территории страны (740 млн. акров), недропользование практически регулируется и контролируется федеральными властями.

Политика США в области недропользования в последние десятилетия направляется на создание резервов собственных разведанных полезных ископаемых, для этой цели выкупаются огромные площади земель, содержащих минеральное сырье, запрещено предоставление для недропользования сельскохозяйственных земель, налажен учет этих земель, их регистрация, оценка использования природных ресурсов, созданы специальные земельные органы (Бюро по управлению земельной собственностью, Лесная служба, Служба национальных парков и др.). Упорядочению этой деятельности служит Закон 1976 года № 94-579 "О федеральном землепользовании". Полномочия по реализации положений данного закона возложены на Министра внутренних дел.

Следует особо обратить внимание, в связи с рассматриваемой проблемой, на два положения, изложенные выше в указанном законе США.

Первое положение. Статья 207 (а) гласит, что в соответствии с настоящим законом, ни один участок земли не может быть реализован путем продажи, обмена или дарения лицу, не являющемуся гражданином Соединенных Штатов, или корпорации, деятельность которой не подчиняется законам ни одного из штатов или законам Соединенных Штатов.

Второе положение. Статья 209 (а) определяет, что при передачах прав собственности на землю, за Соединенными Штатами сохраняется право на все земельные недра, а также на разведку, разработку и добычу полезных ископаемых. Исключение составляют случаи, когда полезные ископаемые передаются вместе с землей ее будущему владельцу в соответствии с параграфом (б). Параграф (б) регламентирует два таких случая. Первый - когда по имеющимся данным в земле не содержатся ценные минеральные ресурсы. Второй - когда сохранение Соединенными Штатами прав на недра препятствует или делает невозможной нормальную разработку неминеральных земельных ресурсов, а последнее является более выгодным способом использования земли, нежели разработка ее недр. При этом права на недра, в соответствии с данной статьей, могут быть переданы лишь нынешнему или предполагаемому законному владельцу поверхности земли после оплаты им административных расходов и рыночной стоимости передаваемых прав.

В связи с вышеизложенным следует также иметь в виду и то, что федеральные земли по Конституции США находятся под юрисдикцией Конгресса, который ими распоряжается.

Анализ правовой литературы различных стран Америки и Европы показывает, что регулирующее влияние государства, его публичная функция в области природопользования постоянно усиливаются. На практике это позволяет основную часть природных ресурсов удерживать в руках государства, изымать их из частной собственности в случае государственных и общественных нужд и получать доход в казну государства от эксплуатации природных ресурсов.

Природные ресурсы - основная составляющая поступления средств в бюджеты многих стран в результате постепенного перехода на рентные принципы налогообложения.

Выдающийся русский ученый Д.И.Менделеев еще в начале прошлого столетия писал: "Для России (как, впрочем, и для любой страны) ее природные ресурсы, особенно невозобновляемые, - это Богом данное богатство, которое принадлежит всем, а не только нынешним поколениям. И расходовать его нужно максимально эффективно, с наибольшей пользой для собственных граждан". Характерно, что в странах, богатых природными ресурсами (не является здесь исключением и Россия), находят все большее и большее проявление идеи конституционного закрепления природных ресурсов и ренты от их использования за обществом, равного доступа каждого гражданина страны к рентному доходу, формирование общественных фондов будущих поколений на основе отчислений от рентных доходов, развитие концепции национального дивиденда, перехода к рентной системе налогообложения. В этой связи нельзя не согласиться с мнением академика РАН Д.С.Львова, который считает, что в концепции национального дивиденда лежит тезис о том, что все природные ресурсы, окружающая человека природная среда, территория, водный и воздушный бассейны являются общественным достоянием, а поэтому могут и должны выступать в форме общественной собственности, то есть собственности всего населения страны. Природные ресурсы, которые до XIX века оставались главным образом в частной собственности, к началу XXI века постепенно превращаются в основу становлению общей собственности гражданского общества. Отчетливо вырисовывается мировая тенденция: в странах с развитой рыночной экономикой индивидуальная частная собственность, в том числе и на природные ресурсы, сохраняет свои позиции лишь в распределительных отношениях. В сфере производства господствует общая собственность, преимущественно в акционерном виде. Во многих странах все отчетливее проявляется тенденция формирования многоукладного природопользования. Однако естественные преимущества, которые связаны с климатом, почвами, недрами, географическим положением страны всегда являются важнейшими условиями организации процесса природопользования и его эффективности.

Многолетняя практика разных стран выработала разнообразные формы природопользования. Если в земельных отношениях превалируют титулы собственности, пользования, аренда, то в горных отношениях - договорные формы недропользования, которые включают: концессии, соглашения о разделе продукции, соглашения о предоставлении услуг с риском, договора аренды участков недр, лицензии, контракты, совместные предприятия, товарищества, соглашения об опционе и другие.

Основу горных отношений во многих странах составляют концессии. Как правило, по концессионному договору государство ступает или предоставляет концессионеру права собственности на природные ресурсы, сохраняя за собой право контроля за деятельность концессионной компании. Концессия предоставляется за плату. Эту плату составляют: ежегодная плата за каждую единицу площади концессионной территории, плата за каждую единицу извлеченного полезного ископаемого, а также роялти муниципальным образованиям (по месту расположения участка недр) за ежегодную добычу сырья по установленным ставкам. Кроме того, концессионеры облагаются общими для всех недропользователей налогами и податями, включая налог на корпоративную прибыль.

Государства с недостаточными экономическими и техническими возможностями для самостоятельной добычи полезных ископаемых часто заключают с контрактантами соглашения о разделе продукции, без предоставления прав собственности на недра. Здесь, вместо уплаты платежей и налогов, расчет производится извлеченными полезными ископаемыми, которые делятся в определенной пропорции в соответствии с соглашением между государством и национальной или иностранной компаниями. Раздел продукции бывает двух типов: непосредственно добытой продукцией или после вычета издержек контрактанта.

Соглашение о предоставлении услуг с риском обычно заключается на проведение поисково-разведочных работ.

Арендные (лизинговые) отношения характерны для США. Общим правилом здесь является получение аренды по результатам конкурса или аукциона.

Удельный вес других договорных форм недропользования незначителен.

Плата за природные ресурсы, как форма реализации экономических отношений между собственником природных ресурсов и их пользователем, занимает центральное место в экономическом механизме природопользования. Обязательные платежи, взимаемые государством за пользование недрами, чаще всего бывают в форме прямых или косвенных налогов, либо особых целевых платежей. Профессор Б.Д.Клюкин, классифицируя систему платежей в зарубежных странах по основным критериям, выделяет три их основных вида:
а) налог на собственность (собственника), обычно представленную в виде месторождения полезного ископаемого и горное имущество в стоимостном выражении, определяемом в ценах, установленных в соответствии с законодательством или рыночными ценами (ad valorem tax);
б) налог на единицу добытого полезного ископаемого (production tax);
в) подоходный налог (income tax), уплачиваемый в тех случаях, когда недропользователь получает прибыль и оказывает влияние на стоимость добываемого полезного ископаемого.

Например, во Франции система налогообложения разведочной и добычной деятельности включает три налога (налог на прибыль, налог на минеральные ресурсы, представляющий собой прогрессивный налог на годовой оборот компании, взимаемый центральным правительством, налог на добычную деятельность в пользу местных органов власти). Ставки и база налогообложения устанавливаются ежегодно парламентом, включая и местный налог. По отзывам специалистов, французская система налогообложения в области недропользования считается наиболее эффективной в мире.

В Германии установлена специальная система платежей за пользование недрами: налог на рудное поле, налог на горные разработки. В особую систему выделена плата за пользование недрами для добычи углеводородов. Следует отметить, что в последние годы в Великобритании, Дании, Норвегии, Нидерландах также введены специальные налоги на добычу углеводородов.

В США в области недропользования действуют три основных налога: налог на недвижимость (горные предприятия, оцениваемые по рыночной стоимости), налог на добытую продукцию и подоходный налог.

Платежи недропользователей в форме арендной платы учитывают как арендную плату за землю, так и аренду участка недр.

Платежом, зависящим от объемов извлекаемых предприятием полезных ископаемых (или их стоимости), является роялти. Роялти выплачивается независимо от прибыльности компаний, выплачивается с самого начала производства, поэтому легко контролируется. Величина роялти в большинстве стран мира находится в пределах от 12,5 до 20 процентов стоимости добытой нефти.

В системе недропользования и разовые платежи, которые относятся к категории бонусов. Их размер является предметом переговоров и соответствующих соглашений.

Детальный анализ зарубежного опыта показывает, что эффективное регулирование природопользования может осуществляться при одновременном использовании двух видов платежей за природные ресурсы: за их расход (потребление) и за право пользования природными объектами в пределах определенной территории. С помощью первого вида платежей регулируется интенсивность использования природных ресурсов и обеспечивается накопление средств на их воспроизводство и охрану. Платежи за право пользования природными ресурсами призваны регулировать распределение территории между конкурирующими видами природопользования. За счет поступлений от этих платежей можно осуществлять финансирование природоохранных, социальных и других нужд данной территории. Уровень этих платеже должен коррелировать с рыночными ценами на соответствующее сырье с учетом спроса и предложения и, одновременно, способствовать целям ресурсосбережения. В Российской Федерации правовая основа платности природопользования была заложена в Законе "Об охране окружающей природной среды" 1995 года. Этим Законом установлено, что плата за природные ресурсы (земля, недра, вода, лес и иная растительность, животный мир, рекреационные и другие ресурсы) взимается: за право пользования природными ресурсами в пределах установленных лимитов; за сверхлимитное и нерациональное использование природных ресурсов; на воспроизводство и охрану природных ресурсов. В дальнейшем принципы платного природопользования нашли свое отражение и в других природно-ресурсных законах Российской Федерации. В развитие этих законов было принято значительное число нормативных и других правовых документов, связанных с порядком исчисления и внесения платежей за природные ресурсы.

При пользовании недрами закон Российской Федерации "О недрах" предусматривает следующие виды платежей: сбор за участие в конкурсе (аукционе) и выдачу лицензии; платежи за пользование недрами; отчисления на воспроизводство минерально-сырьевой базы; акцизы. Платежи за пользование недрами континентального шельфа и морской исключительной экономической зоны осуществляются в порядке и на условиях, установленных для месторождений полезных ископаемых, расположенных на суше.

Землепользование в России в соответствии с законом "О плате за землю" является платным. Формами платы выступают: земельный налог, арендная плата, цена на землю при ее покупке.

Система платежей за пользование лесным фондом, в соответствии с Лесным кодексом РФ, включает: лесные подати, арендную плату.

Система платежей за водные ресурсы определена в Водном кодексе РФ и включает: плату за пользование водными объектами (водный налог), плату, направляемую на восстановление и охрану водных объектов.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 сентября 1997 года № 1281 введена плата за пользование объектами животного мира, изъятие которых из среды обитания производится по лицензиям или разрешениям.

С вводом в действие нового Налогового кодекса Российской Федерации существующая система платежей за природопользование отменяется, а вместо нее вводятся ресурсные налоги и сборы, такие как: налог на пользование недрами, налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы, налог на дополнительный доход от добычи углеводородов, сбор за право пользования объектами животного мира и водными биоресурсами, земельный налог, лесной налог, водный налог, экологический налог.

Несмотря на наличие сравнительно большого количества ресурсных налогов, предусмотренных новым Налоговым кодексом РФ, поступления от них в бюджеты будут составлять менее 5 % от общих средств. Анализ показывает, что при таком уровне налогов будут отсутствовать стимулы ресурсосбережения и уменьшения уровня загрязнения окружающей природной среды. Проблематичным становится финансирование природоохранных мероприятий и работ по охране и воспроизводству природных ресурсов.

Россия располагает уникальным природно-ресурсным потенциалом. Кроме того, на территории России расположено значительное количество объектов общемирового и общенационального достояния, имеющих особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение. Будущее России всецело зависит от эффективного использования природно-ресурсного потенциала. Вот почему в условиях перехода к устойчивому развитию приоритет должен быть отдан неистощительному природопользованию, охране и воспроизводству природных ресурсов. Поэтому ресурсные платежи должны быть экономически значимыми, иметь существенный удельный вес в общей структуре налогов. Три группы налоговых платежей призваны составить систему налогообложения в сфере природопользования: налоги за право пользования природными ресурсами; платежи на воспроизводство и охрану природных ресурсов; платежи за сверхлимитное и нерациональное использование природных ресурсов. Налоговая система должна обеспечивать изъятие экономической ренты в пользу всего общества, чего, к сожалению, новый Налоговый кодекс РФ не решает. Это главный его недостаток.

Перенос налогового бремени в природопользовании на рентные платежи потребует осуществить комплекс мер, среди которых особую значимость имеет кадастровая оценка природных ресурсов.

Существует два основных вида оценки природных ресурсов: кадастровая в целях налогообложения и рыночная. Кадастровая оценка природных ресурсов осуществляется, как правило, специальной государственной структурой, по единой методике на всей территории страны, региона, в целях налогообложения. Рыночная оценка природных ресурсов осуществляется лицензированными оценщиками по каждому объекту (участку) для коммерческих целей.

В общем виде оценка природных ресурсов (объектов) представляет собой определение их ценности в денежном выражении в фиксированных социально-экономических условиях производства, при заданных режимах природопользования и ограничениях (экономических, социальных, экологических, стратегических и др.) на хозяйственную и иную деятельность.

Известно, что величина ренты от природных ресурсов имеет тенденцию к росту, причем обычно темпы роста величин рентных стоимостей превышают темпы роста показателей инфляции. Отсюда определяется необходимость регулярной оценки (переоценки) природных ресурсов, иначе их стоимость оказывается заниженной.

Методы оценки природных ресурсов постоянно следует уточнять и совершенствовать путем привлечения все более точной информации о рентообразующих факторах. Таким образом, достигается все большее приближение к рыночной стоимости природных ресурсов. Правильная оценка рентной стоимости природных ресурсов имеет огромное значение. Прежде всего, для достижения справедливости в природопользовании.

Сложность оценки природных ресурсов заключается в том, что природные объекты выполняют множество различных функций, одни и те же природные ресурсы в составе природных объектов имеют разные области использования. При этом одни группы природных ресурсов приносят постоянный годовой доход (земельные, водные охотничьи и некоторые другие) за продолжительный период времени при обеспечении неистощительного их использования, другие - приносят доход в течение только определенного времени (минерально-сырьевые ресурсы), третьи - не приносят прямого дохода, но удовлетворяют потребности общества в поддержании определенного экологического баланса и сохранения биоразнообразия, четвертые - ресурсы нетронутые хозяйственной деятельностью, но имеющие большое стратегическое значение. Специфика оценки природных ресурсов, в связи со сложностью расчетов и большим количеством исходных данных, заключается также в том, что при проведении расчетов показателей оценки приходится использовать неполную информацию, постоянно корректировать показатели оценки в связи с изменением цен и других социально-экономических условий производства, проводить расчеты по оценке в агрегированном виде. Сложным вопросом при оценке природных ресурсов является обоснование норматива для приведения разновременных затрат (коэффициент "Е"), так как при определении его конкретной величины приходится учитывать средний уровень депозитивного процента по вкладам, риски вложения средств в использование природных ресурсов, ставки рефинансирования, темпы инфляции и другие. При этом необходимо постоянно иметь в виду серьезные трудности расчетов показателей оценки природных ресурсов в связи с несовершенными ценами на продукцию природоэксплуатирующих отраслей. Определенные сложности этих расчетов характерны и для отдельных видов природных ресурсов. Авторы предлагаемой читателям книги постарались обосновать направления по устранению указанных сложностей расчетов показателей оценки природных ресурсов.

На наш взгляд, основным показателем при оценке природных ресурсов является показатель эксплуатационной ценности этих ресурсов. Для лесных ресурсов, наряду с показателями эксплуатационной ценности, в качестве оценочного показателя определяется также и показатель средозащитной ценности. Эксплуатационная и средозащитная ценность природных ресурсов могут определяться как в годовом исчислении, так и за некоторый расчетный срок эксплуатации природного ресурса (с учетом фактора времени).

Простая, но в то же время эффективная для условий России модель расчета показателей оценки отдельных видов природных ресурсов заключается в выборке эталонных (стандартных), по установленному перечню оценочных признаков, участков (объектов). Методом зонирования остальные участки (объекты) могут быть соответствующим образом сгруппированы и при помощи методов аналогии и сравнения оценены.

Показатели оценки природных ресурсов имеют широкий диапазон применения, отсюда их большая практическая значимость. В частности, оценка природных ресурсов необходима для: ведения кадастров природных ресурсов и формирования единого государственного банка оценочных данных отдельных видов природных ресурсов; разработки стратегий, долгосрочных планов развития экономики страны; выбора оптимальных параметров эксплуатации (использования) природных ресурсов; отражения в структуре национального богатства страны удельного веса природных ресурсов; определения экономических активов страны с учетом стоимости природных ресурсов; выявления экономической эффективности работы отраслей, предприятий и организаций по использованию, воспроизводству и охране природных ресурсов; совершенствования хозяйственного механизма управления экономикой страны; обоснования нормативов извлечения полезных ископаемых при их добыче и переработке, нормативов изъятия сельскохозяйственных и лесных угодий для строительных нужд; определения убытков от нерационального использования природных ресурсов; разработки нормативов экономического стимулирования предприятий и организаций за улучшение использования природных ресурсов, их сбережение, и экономических санкций за нарушение норм рационального природопользования; разумного и объективного налогообложения; и других целей.

Земельные ресурсы, как составляющая национального богатства страны, подлежат оценке по следующим главным аспектам: как всеобщий пространственный базис; как средство производства в сельском и лесном хозяйстве; как эталон естественной ненарушенной природы; как кладовая минерального сырья; как база размещения объектов отдыха и оздоровления.

Земля - уникальный ресурс: она количественно ограничена, ее невозможно искусственно воспроизвести, предложение земли для использования практически неэластично.

Оценка земли, как составляющей национального богатства страны, представляет собой сопоставимый количественный и экономический расчет ее потребительских свойств и эколого-экономических эффектов использования при разном целевом назначении земельных участков.

Целевое назначение земельных участков определяется задачами выбора целесообразных направлений и способов землепользования для жизнеобеспечения населения. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации по целевому назначению на территории страны выделено семь категорий земель.

Оценка земли, как составляющей национального богатства страны (в дальнейшем - оценка земли), должна основываться на учете следующих обстоятельств и аспектов.

Ограниченность земли и невозможность ее воспроизводства способствуют возникновению двух видов монополии на землю: монополию собственности (реализует собственник) и монополию на землю как объект хозяйствования (реализует пользователь). Монополия собственности порождает абсолютную ренту, а монополия хозяйствования на земле - дифференциальную земельную ренту. Более правильно на наш взгляд, пользоваться термином "земельная рента". Земельная рента - это вид дохода, регулярно получаемого от земли за счет разности между общественной стоимостью продукта и более низкой индивидуальной его стоимостью при производстве на разных по качеству и местоположению земельных участках. К постоянным факторам, которые обусловливают регулярное воспроизводство земельной ренты, относятся качество почв и местоположение земельных участков, уровень интенсивности использования земель, новейшие технологии выращивания и новые сорта сельскохозяйственных растений, органическое строение капитала, монополия на собственность и использование земельного участка.

В аграрном производстве любые технические и технологические усовершенствования средств труда и интенсификация производства всегда проявляются опосредованно - только через функционирование земли. Размер земельной ренты в сельском хозяйстве равен сумме трех показателей: излишка стоимости сверх общественной цены производства продуктов, разницы между общественной и индивидуальной ценой производства и разницы между монопольной ценой и затратами на производство продукции на земельных участках особого качества и особых климатических условий.

Ценность городских земель заключается в их возможности обеспечивать дополнительный доход, который возникает благодаря удобному местоположению относительно рынков ресурсов и продаж, а также благодаря инфраструктурному обустройству территории. Количественные показатели земельной ренты за счет освоенности территории возникают благодаря сокращению затрат на создание транспортной и инженерной инфраструктуры. Размер земельной ренты в населенных пунктах практически формируют и определяют четыре фактора: спрос, ограниченность, полезность и ликвидность земельных участков.

В недропользовании, где земельный участок выступает как кладовая минерального сырья, оценка объектов недропользования обусловливается следующими составляющими: сырьевая или функциональная ценность природного ресурса как продукта переработки и потребления; инженерно-геологические условия залегания природного ресурса; экономико-географическое положение участка недр. Параметры экономико-географического положения земельного участка объекта недропользования характеризуются факторами межрегионального, регионального и местного значения (плотность населения, близость и классификация транспортной и инженерной инфраструктуры). Оценка земельного участка недропользования, как элемента национального богатства страны, может формироваться с учетом следующих видов земельной ренты: межрегиональная и региональная рента, определяемая различиями в уровнях социально-экономического развития и природными особенностями отдельных частей территории; отраслевая рента, определяемая особенностями формирования рентного дохода по различным видам полезных ископаемых и в различных сегментах рынка недвижимости; локальная рента, связанная с факторами местоположения земельного участка относительно системы расселения, промышленных узлов, особо охраняемых территорий; инфраструктурная рента, определяемая уровнем развития инженерно-транспортной инфраструктуры и интенсивностью ее использования.

Показатели ценности земельных участков несельскохозяйственного назначения за пределами границ поселений, как пространственного базиса для объектов промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения, определяются величиной ренты, которая создается за счет местоположения, обустройства и функционального использования соответствующего земельного участка.

Ценность земельных участков объектов отдыха, оздоровления и эталонов ненарушенной природы определяется суммарным экономическим, экологическим и социальным эффектами, получаемыми от их соответствующего использования.

Методологическую основу оценки земли, как составляющей национального богатства страны, определяют следующие положения: использование народнохозяйственных и хозрасчетных оценочных критериев и показателей в соответствии с особенностями функционирования земли в экономике страны; динамичность показателей оценок природных ресурсов, основанная на получении текущих и перспективных (потенциальных) их значений, связанных с оптимизацией использования; сопряженность экономических, экологических и социальных показателей оценок земельных ресурсов; общность построения оценочных шкал в единой системе для территории страны, с учетом ее полного охвата.

Едиными критериями оценки земельных участков для всех категорий их использования являются: местоположение, качество, дефицитность, ресурсные возможности использования.

Соизмеримыми оценочными показателями для земель различного целевого назначения служат земельная рента и цена земли, которая является денежным выражением ее рыночной стоимости, складывающейся в зависимости от доходности производства.

Земельная рента и цена земли характеризуют в совокупности народнохозяйственную ценность земли и выражают, соответственно, ее кадастровую оценку. Установленные при кадастровой оценке показатели являются базовой величиной для определения ставок земельного налога и арендной платы за землю.

В общем виде рентная оценка земли выражается формулой:

Рзр = Эзр - С - m,

где: Рзр - земельная рента, руб/га;
Эзр - среднегодовая оценочная стоимость продукции и других эффектов землепользования, руб/га;
С - нормативные совокупные затраты труда и средств производства, необходимых для обеспечения оценочного объема продукции и приведенные в единую соразмерность с учетом фактора времени;
m - необходимый прибавочный продукт, руб/га.

Переход от текущей оценки земли к ее цене в общем виде обеспечивается расчетами на основе формулы:

Цзр = Рзр х Ек,

где: Цзр - цена земельных ресурсов, руб;
Ек - коэффициент перевода годового дохода в суммарный дисконтированный за расчетный период оценки земельного ресурса.

Оценка земли, как составляющей национального богатства страны, предполагает возможность ее применения для обоснования управленческих решений по целевому использованию земель на альтернативной основе, включая и рамки единого мирового хозяйства.

Этим обстоятельством определяется необходимость формирования единой природной и экономической основы расчета оценочных показателей в виде разомкнутой системы территориальных единиц объектов оценки земель на макроуровне, которые генерализуются в границах территорий государства в целом, федеральных округов, субъектов Российской Федерации.

Макроуровень природной составляющей оценки земли образует система зонально-провинциальных единиц районирования земельного фонда страны в пределах равнинных и горных территорий, отражающих главные пространственные различия в факторах биоклиматической продуктивности земель.

Макроуровень экономической составляющей оценки земли образует система региональных территориально-производственных комплексов общегосударственного значения, характеризуемых особой структурой земель по целевому назначению, уровням землеобеспеченности и общей ресурсообеспеченности, экологическим состоянием земельных ресурсов, межрегиональной транспортной составляющей ценности земли.

Дефицитность земель, как общий критерий их оценки, проявляется в показателях плотности населения, региональной землеобеспеченности в соответствии как с общими потребностями развития территориально-производственных комплексов, охраны природы и сохранения нормального экологического состояния территории, так и в соотношении нормативной землеемкости различных отраслей народного хозяйства с фактической и перспективной обеспеченностью регионов землями соответствующего целевого назначения.

Дефицитность земель определяется в показателях физической площади при их оценке как пространственного базиса, а при использовании земли как биологического ресурса, также в показателях соизмеримой по продуктивности площади в условных кадастровых гектарах. В зависимости от целевого назначения площадь земель соизмеряется с численностью населения, трудовыми ресурсами, фактическими и перспективными объемами производства. При оценке земель их дефицитность, выраженная в показателях общей и отраслевой землеобеспеченности, увязывается с общим типом производственной специализации территории и уровнем интенсивности производства путем установления пороговых значений землеобеспеченности для различных региональных типов хозяйств. Дефицитность земель с уникальными качествами для производства особо ценных сельскохозяйственных культур или древесных насаждений с уникальными бальнеологическими свойствами может проявляться в показателях их повышенной экономической оценки по сравнению со всеми другими землями. Народнохозяйственная ценность этих земель базируется на монопольной земельной ренте, а также особой природоохранной, рекреационной и эстетической ценности, которая в современных социально-экономических условиях пока еще не может быть выражена в реальных показателях дополнительной прибыли рентного характера.

Общая ресурсообеспеченность характеризует земельные ресурсы с точки зрения экономических возможностей их использования на данной территории. К ее основным показателям относятся: обеспеченность трудовыми ресурсами, транспортной сетью, фондообеспеченность, инженерная, социальная и экологическая обустроенность территории. Ресурсообеспеченность определяется применительно к современным и перспективным типам производственной специализации соответствующих регионов. Показатели ресурсообеспеченности увязываются с показателями местоположения и дефицитности земель в общую систему экономических факторов оценки земли.

Комплексный характер оценки земли проявляется в сопряженном учете всех преимуществ и эффектов (производственных, природоохранных, рекреационных), получаемых при использовании земель соответствующего целевого назначения, а также в комплексном территориальном подходе к оценке земельных ресурсов как сочетания различных угодий. При таком подходе земельные угодья, находящиеся на данной территории в минимуме, получают дополнительную оценку по стоимости их замещения другими угодьями в данном регионе или с учетом дополнительных затрат, связанных с использованием аналогичных угодий в других регионах.

Оценка земли должна учитывать динамику качественного состояния земель, их плодородие, степень загрязнения. Возрастание экономического эффекта землепользования может сопровождаться как повышением, так и снижением экологического эффекта. В связи с этим рост показателей оценки земли (без учета ее экологической составляющей) может сопровождаться при разных условиях как повышением, так и снижением общей народнохозяйственной ценности земель.

Динамика качественного состояния земель выражается в показателях экологического эффекта (или ущерба) землепользования, которые характеризуются восстановительной стоимостью допущенных потерь или накопленного плодородия почв.

Сопоставимость показателей оценки земель различного целевого назначения определяется способами соизмерения результатов их использования между собой и результатов производства с затратами как в пространстве, так и во времени. Результаты производства проявляются в количестве и качестве производимой продукции, размерах получаемой прибыли, изменении условий местообитания человека, изменении качественного состояния земель.

Различные виды продукции приводятся при оценке земель в сопоставимый вид на основе рыночных цен (мирового и внутреннего рынка), замыкающих (предельно допустимых) затрат, энергетических коэффициентов, действующих закупочных и оптовых цен.

При соизмерении эффектов землепользования между отраслями материального производства, транспортного, торгового и иного обслуживания основным критерием соизмерения становится рентная часть фактической и нормативной прибыли, соответствующей современным и перспективным условиям производства.

При соизмерении природоохранных, рекреационных и других социально значимых функций земельных ресурсов, не связанных с получением конкретной продукции и прибыли, могут применяться показатели стоимости альтернативных социальных эффектов использования земель, а также показатели учета их влияния на повышение производительности труда или экспертные оценки значимости соответствующих факторов в производственных результатах землепользования.

Большие межотраслевые различия в периодах производства обуславливают необходимость приведения в сопоставимый вид разновременных данных по использованию земель. В этих целях используются отраслевые коэффициенты, учитывающие условия использования земель. Общим условием использования земель является потенциальная неограниченность сроков их эксплуатации. Этим объясняется необходимость применения пониженных (по сравнению с нормативами эффективности капиталовложений) коэффициентов приведения. Применение показателей этих коэффициентов на уровне 0,02-0,03 позволяет учесть тенденцию возрастания годовой народнохозяйственной оценки земель в долгосрочной перспективе.

Особенности оценки земель различного целевого назначения определяются спецификой их функционирования в народном хозяйстве, способами и уровнями воздействия на землю, формами и размерами народнохозяйственного эффекта использования земель. В зависимости от указанных факторов, целей и детальности выполняемых оценочных работ земли разных категорий могут объединяться в более крупные группы или, наоборот, дифференцироваться в пределах соответствующей категории. Наиболее общим основанием для качественного подразделения земель при их оценке является выделение в особые генерализованные группы: биологически продуктивных земель, используемых в сельском и лесном хозяйстве, земель интенсивного строительно-операционного воздействия, земель природоохранного, рекреационного и иного назначения с определяющей ролью мероприятий и затрат по сохранению их естественных свойств. Названные особенности функционирования земли, а также различия в способах и уровнях воздействия на землю определяют целесообразность обоснования согласованных критериев учета природных, экономических и социальных условий, лимитирующих факторов по названным укрупненным группам.

Лимитирующими факторами качества земель сельскохозяйственного и лесохозяйственного назначения на макроуровне являются тепло- и влагообеспеченность территории, общий характер рельефа и почвенного покрова, основные экономические факторы и условия хозяйственного использования земель, в частности, обеспеченность трудовыми ресурсами, развитость транспортной сети.

Оценка земель как пространственного операционного базиса в промышленном и другом строительстве предполагает учет комплекса следующих факторов: природные факторы (характер рельефа, грунтов и материнских пород, сейсмичность, лавинно-селевая опасность, просадочность грунтов, климатические и медико-географические условия, вечная мерзлота, заболоченность, водообеспеченность, условия водоснабжения и водоотведения); экономические факторы (мощности строительных баз, обеспеченность дорожно-транспортной и трубопроводной сетью, территориальные уровни и коэффициенты капиталоемкости и трудоемкости производства); социальные факторы (наличие свободных трудовых ресурсов, условия жизни населения, развитость инфраструктуры, состояние окружающей среды).

Показатели оценки земли, как составляющей национального богатства России, должны быть соразмерными соответствующим показателям территорий-аналогов зарубежных стран Европы и Северной Америки.

Информационной базой оценки земли, как элемента национального богатства страны, являются сведения государственных кадастров, прежде всего земельного, землеустроительной, лесоустроительной, градостроительной и проектно-технической документации, материалы инвентаризации земель, данные государственной и мировой статистической отчетности, показатели государственной кадастровой оценки земли, материалы предыдущих оценок земельных ресурсов территории России.

1. Земли сельскохозяйственного назначения

Согласно статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

На территории Российской Федерации в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. № 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 "Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель" проведена государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения.

Первый этап работ по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных земель проведен на макроуровне (уровень территорий субъектов Российской Федерации).

Основные методические положения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения заключаются в следующем.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации проводится с целью определения средней кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на один гектар сельскохозяйственных угодий: оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц); оценочные затраты; цена производства валовой продукции; расчетный рентный доход и кадастровая стоимость. Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для кадастровой оценки внутри субъекта РФ.

Кадастровая стоимость одного гектара сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации.

Срок капитализации расчетного рентного дохода принимается равным 33 годам (Ек = 0,03).

Для получения стоимости оценки земель сельскохозяйственного назначения, как составляющей национального богатства страны, необходимо дисконтировать полученную с него земельную ренту. Речь идет о методе расчета оценочных показателей, сущностью которого является суммирование рент, получаемых от использования земли как средства производства в течение определенного периода времени (в данном случае 33 года).

Вторым слагаемым стоимости оценки земли являются затраты на ее освоение, обеспечивающие превращение земли в средство производства.

Таким образом, показатель оценки земли сельскохозяйственного назначения, как составляющей национального богатства страны, складывается из двух основных частей:
а) дисконтированной земельной ренты;
б) затрат на освоение земли для сельскохозяйственного использования и выражается следующей формулой:

Оз с-х.н = (Рзр / Ек = 0,03) + С,

где: Оз с-х.н - показатель оценки земли сельскохозяйственного назначения, как составляющей национального богатства страны, руб/га;
С - затраты на освоение земли для сельскохозяйственного использования, руб/га.

Данные оценки земли - категория историческая, ее количественные показатели изменяются. В каждый данный момент их параметры определяются уровнем развития производительных сил АПК.

При расчетах показателей оценки земли затраты на ее освоение принимаются равными средней стоимости освоения в пашню одного гектара по стране в целом.

Площади земель сельскохозяйственного назначения принимаются по данным земельного кадастра страны на 1 января соответствующего года.

Общая оценка земель сельскохозяйственного назначения, как элемента национального богатства страны, определяется как сумма соответствующих показателей по всем субъектам Российской Федерации.

2. Земли поселений

Согласно статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

Мировая практика выработала различные подходы к оценке урбанизированных территорий. Наиболее достоверным подходом к оценке земель поселений, как элемента национального богатства страны, является многофакторная оценка инженерно-экономических и социально-экономических факторов ценности земли. Принципиальные основы данной методики сводятся к следующему.

Городские земли - пространственная база для развития урбанизации и размещения всех видов строительства, на которой сосредоточена основная часть национального богатства, созданного трудом человека.

Ценность городских территорий неодинакова. Она зависит от величины города, его народнохозяйственного профиля, уровня развития инженерной, природоохранной и социальной инфраструктуры, природных, экологических и других региональных факторов, а также от условий размещения конкретных участков в плане города. Величина оценки территорий поселений динамична, меняется во времени и, главным образом, растет.

Критериями комплексной экономической оценки территорий поселений являются:

  • инженерно-строительное качество территорий, характеризующее их пригодность к застройке;
  • оснащенность инженерными сооружениями и магистральными коммуникациями;
  • природные условия, в том числе рекреационная ценность территории;
  • экологическое состояние окружающей среды;
  • уровень развития социо-культурного потенциала;
  • расположение участков территорий относительно сложившихся транспортных связей с городским центром, с местами приложения труда и т.п.;
  • другие аспекты привлекательности территорий, в том числе престижность, социально-экономические условия проживания населения, административный статус, культурное значение и др.

Оценка территории производится по оценочным экономико-планировочным зонам, которые характеризуются относительной однородностью внутри структурных единиц и отличием друг от друга в соответствии с критериями ценности территории, по качеству среды с точки зрения условий проживания населения, функционирования объектов различного назначения, возможностей размещения нового строительства.

Комплексная социально-экономическая оценка территорий поселений включает примерно сорок компонентов, которые можно объединить в три категории показателей.

Первая категория показателей отражает общественно-необходимые затраты на освоение территорий под строительство. Сюда включаются:

  • балансовая стоимость существующих систем инженерно-транспортного благоустройства, сохраняющая практическую ценность на проектный период;
  • затраты на расширенное воспроизводство и развитие систем инженерной инфраструктуры районного и общегородского значения, включая и затраты на природоохранные мероприятия;
  • стоимость социальной инфраструктуры районного и общегородского значения.

Затраты на инженерно-транспортное благоустройство территорий включают стоимость головных сооружений, прокладки магистральных коммуникаций, сетей местного и районного значения с сооружениями на них. Также должны быть оценены системы водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, слаботочных устройств, газоснабжения, ливневой канализации, санитарной очистки, зеленых насаждений, улично-дорожной сети, путепроводов и других транспортных сооружений.

Оценке и учету подлежат и затраты, обеспечивающие природоохранные мероприятия и улучшение санитарно-гигиенического состояния окружающей среды.

Вторая категория показателей отражает экономические последствия от изменения характера использования территорий, в том числе:

  • при реконструкции сложившихся районов застройки оцениваются затраты по компенсации убыли несамортизированных основных фондов, сноса, переноса объектов и т.п.;
  • при освоении новых территорий - затраты и потери, связанные с отводом под строительство природно ценных земель, в том числе сельскохозяйственных угодий.

Третья категория показателей отражает факторы ценности земель, вытекающие из удобств местоположения участков и других социальных аспектов. Здесь в стоимостном выражении оцениваются:

  • функциональные удобства территорий для проживания населения и размещения различных объектов строительства;
  • природно-климатические особенности и рекреационная ценность территории;
  • привлекательность (престижность) территорий;
  • социально-культурный потенциал, развитость систем обслуживания и другие факторы качества и потребительной стоимости участков городских территорий.

Все три категории показателей комплексной экономической оценки территорий в совокупности формируют на рентной основе социально-экономическую ценность земель поселений.

Дополнительно, как показывает практика, при оценке земель поселений необходимо учитывать следующие положения.

Первое положение заключается в том, что земли поселений отличаются от иных категорий земель наличием хорошо развитой системы улучшений -всех видов инфраструктуры, созданной многолетними вложениями труда и капитала. Естественно, что эта система улучшений земель поселений подлежит постоянному воспроизводству. С другой стороны, просматривается обратная связь, согласно которой затраты на систему поддержания улучшений земель являются объективным ориентиром для обоснования нормативов земельных платежей, а в последующем и единого налога на недвижимость.

Второе положение определяется отсутствием пока еще в полной мере основных объектов земельных отношений в поселениях - земельных участков, поставленных на кадастровый учет. Выход из этой ситуации заключается в том, что в качестве "промежуточного" объекта массовой оценки земель поселений лучше всего использовать кадастровый квартал. Это, в свою очередь, дает определенные основания для обеспечения необходимого статуса кадастровой информации и получения предварительных рентных характеристик земельных участков, входящих в соответствующий кадастровый квартал. Указанный подход с использованием кадастровых кварталов позволяет обеспечивать необходимую точность и достоверность результатов оценки земель поселений.

Третье положение заключается в том, что ценность земель поселений имеет устойчивую тенденцию к возрастанию. Это обусловлено рядом факторов: ограниченностью площади земель поселений как ресурса; невоспроизводимостью указанного ресурса; ростом дефицитности на свободные земельные участки; увеличением капитала, присоединенного к земле за счет развития строительства и инженерной инфраструктуры; уникальностью способности земель поселений возрастать в цене и без вложений нового капитала; жесткой географической привязкой земель поселений; невозможностью их регионального перераспределения.

Практика показывает, что на оценку земель поселений, как составляющих национального богатства страны, существенное влияние оказывают следующие факторы: положение в экономическом регионе Российской Федерации; положение в природно-климатической зоне; численность населения; статус городского поселения и связанный с ним социально-культурный потенциал; историческое наследие; курортные территории; туристические центры; важнейшие региональные зоны отдыха; морские порты; приграничные территории; свободные экономичесекие и оффшорные зоны; добыча и переработка экспортного сырья и произвдство полупродуктов на его базе; наличие крупных аэропортов, железнодорожных узлов и речных портов; финансово-деловая деятельность; развитие науки и производств высоких технологий; депреччивная структура производств, требующих реструктуризации; положение в зонах, требующих особо крупных инвестиций для восстановления окружающей среды, в том числе в зонах экологических бедствий.

Оценка земли поселений, как составляющих национального богатства страны, определяется по следующей формуле:

Озп = (Qo х Еп / Ек) х Кф х Км,

где: Озп - показатель оценки земли поселений, как составдяюгцей национального богатства страны, руб/м.кв.;
Qo - затраты на освоение и обустройство территории, руб/м.кв.;
Еп - норма прибыли, б %;
Ек - норма капитализации, 0,03;
Кф - коэффициент, характеризующий функциональное использование земельного участка;
Км - коэффициент, характеризующий местоположение земельного участка в общегосударственной, региональной и местной системах расселения.

Затраты на обустройство территории поселений включают восстановительную стоимость инженерной подготовки территории, головных сооружений и магистральных сетей водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, канализации, слаботочных устройств, газоснабжения, дождевой канализации, стоимость санитарной очистки, зеленых насаждений общего пользования, улично-дорожной сети, местного транспорта по состоянию на начало года проведения оценки. Указанные затраты определяются по каждому конкретному населенному пункту по данным государственной статистической отчетности соответствующих городских служб.

Общая оценка земель конкретного населенного пункта устанавливается путем суммирования оценок экономико-планировочных зон данного поселения, которые выделяются с учетом следующих факторов: неоднородность функционально-планировочных качеств территории, доступность центра населенного пункта, мест концентрации трудовой деятельности, центров общественного обслуживания, мест массового отдыха, уровня инженерного обеспечения и благоустройства территории, экологического качества территории, уровня развития сферы обслуживания населения, привлекательности среды, разнообразия мест приложения труда, наличия историко-культурных и природных памятников.

Числовые значения коэффициентов перечисленных факторов определяются на основе положений СНиП 2.07.01-89, нормативной и справочной литературы по градостроительству и строительству, исследований, выполненных в свое время ЦНИИЭП жилища и ЦНИИП градостроительства, материалов генпланов и проектов планировки и застройки населенных пунктов, других научных и проектных источников, методических рекомендации по дифференциации ставок земельного налога на территории малых городов и поселков городского типа, утвержденных 24 мая 1999 г. Госкомземом России.

Информационной базой оценки земель поселений являются сведения государственных кадастров (земельного, градостроительного), градостроительной, землеустроительной и проектно-технической документации, инвентаризации земель, данные государственной статистической отчетности, научных исследований.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения за пределами границ поселений

Объектами оценки земель промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения за пределами границ поселений, как элемента национального богатства страны, являются земельные участки, которые имеют фиксированные границы и характеризуются определенным местоположением, природными условиями, физическими параметрами, правовым и хозяйственным режимами.

В основу оценки указанных земель, в зависимости от их функционального использования, положена создаваемая ими земельная рента.

Оценка земель промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения за пределами границ поселений, как составляющих национального богатства страны, определяется по следующей формуле:

Озпп = Рпп х Ек х Кф х Км,

где: Озпп - показатель оценки земель, руб/га;
Рпп - земельная рента, которая создается за счет обустройства земельного участка, руб/га;
Ек - срок капитализации земельной ренты, на уровне 33 лет;
Кф - коэффициент, учитывающий функциональное использование земельного участка;
Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка.

Информационной базой оценки земель промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения за пределами границ поселений являются сведения государственных кадастров (земельного, лесного, водного), землеустроительной, лесоустроительной и проектно-технической документации, инвентаризации земель, данные государственной статистической отчетности, научных исследований.

*****

Народнохозяйственные задачи, для решения которых необходимы показатели оценки земли как составляющей национального богатства страны, в общем виде сводятся к следующему: отражение участия земли в системе балансов народного хозяйства; выбор направлений, способов, очередности вовлечения земельных ресурсов в производственный оборот и обоснование связанных с этим вариантов капитальных вложений; выявление размеров ущерба при изъятии земель из хозяйственного оборота, а также при изменении направлений их использования; создание побудительных экономических стимулов для рационального использования земель, их охраны, воспроизводства плодородия; обеспечение равных экономических условий хозяйствования и объективной оценки результатов деятельности землепользователей; введение в экономический механизм страны обоснованных земельных платежей; определение места страны в ресурсном потенциале мирового сообщества.

При определении и оценке места России в общепланетарном потенциале земельных ресурсов общая сумма показателей оценки земли, как элемента национального богатства страны, расчетно должна быть увеличена на порядок за счет того, что на территории России находится 15 % всех практически не затронутых деятельностью человека земель планеты, здесь сосредоточено 46 % мировой площади внетропических лесов и что северная тайга России производит ежегодно планетарного кислорода в объеме примерно 12,9 млрд. тонн.

Указанное действие позволит экономически отразить глобальную роль пространства (земли) России как своего родя биосферного резервата земного шара, так как на практике цена жизненного пространства растет гораздо быстрее цены добываемого сырья. Минеральное сырье человечество может заменить другими источниками энергии, в то время как ненарушенную территорию (землю) заменить нечем, и именно это обстоятельство определяет принципиальную особенность оценки земли как элемента национального богатства страны.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100