|
Сделки с недвижимостью: нотариальное оформление или нотариальное сопровождение?
Корсик В.А., нотариус города Москвы, д.ю.н.
 Недвижимость (недвижимые вещи, недвижимое имущество) как объект товарно-денежного оборота представляет собой товар, характеризующийся особыми свойствами, объясняемыми природными качествами недвижимых вещей, отличающими ее от вещей движимых.
Известно, что в соответствии со ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) к недвижимости относятся:
Во-первых, естественные природные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты;
Во-вторых, все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения;
В-третьих, вещи, хотя и не обладающими каким-либо из двух вышеуказанных признаков, но относящиеся к недвижимости в силу указания закона. В частности, к недвижимости в статье 130 ГК РФ отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Согласно ст.132 ГК РФ предприятие как имущественный комплекс, являющийся объектом гражданских правоотношений, также признается недвижимостью.
Особый характер недвижимого имущества предопределяет особые императивные (обязательные) требования со стороны гражданского законодательства к оформлению сделок, связанных с оборотом недвижимости.
Так, в частности, согласно ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Порядок государственной регистрации указанных выше юридических фактов регламентируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ с последующими изменениями и дополнениями.
В соответствии со ст.551 ГК РФ передаваемое по договору право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество к новому собственнику.
Следует подчеркнуть, что аналогичный порядок применяется и при регистрации прав на недвижимое имущество, возникших при заключении большинства иных сделок с недвижимостью (мены, дарения, аренды и т.д.).
Другими словами для того, чтобы состоялся юридический факт перехода права собственности на недвижимость к новому собственнику необходимо в качестве первого условия заключение самой сделки в соответствии с общими правилами гражданского оборота, а в качестве второго условия — государственная регистрация перехода права собственности. Только после последовательного выполнения двух указанных условий можно признавать юридический факт перехода права собственности на недвижимость состоявшимся.
Не последнюю роль в процессе заключения и исполнения сделок с недвижимым имуществом играет нотариус, который осуществляет нотариальное удостоверение сделок, тем самым обеспечивая их заключение, что есть выполнение первого условия для перехода права собственности к новому приобретателю.
На сегодняшний день в соответствии с требованиями гражданского законодательства Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью является обязательным лишь для небольшой группы следующих договоров:
- договоров ипотеки (залога недвижимости) — в соответствии со ст.332 ГК РФ;
- договоров ренты — в соответствии со ст.584 ГК РФ.
Несоблюдение нотариальной формы для указанных типов договоров с недвижимостью в соответствии со ст.165 ГК РФ влечет их недействительность. Такие договоры считаются ничтожными.
Для всей остальной массы сделок с недвижимостью нотариальное удостоверение не требуется, за исключением случая, когда в силу п.2 ст.163 ГК РФ стороны пришли к взаимному соглашению о нотариальном удостоверении сделки, хотя бы по закону для сделок данного вида это и не требовалось.
Так, в силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости сегодня должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Нотариальная форма для такого договора не является обязательной и может быть ему придана лишь по взаимному соглашению сторон. Аналогичные требования Гражданский кодекс РФ предъявляет к форме иных сделок с недвижимостью: мена, дарение, аренда и т.п. Все они также могут быть заключены в простой письменной форме.
Вместе с тем, представляют интерес соображения, которыми руководствовался законодатель, когда устанавливал обязательную нотариальную форму для определенных (ипотека и рента) сделок с недвижимостью.
Здесь прежде всего следует сказать о том, что участие нотариуса в оформлении сделок с недвижимостью во всех странах (и Россия не является в этом исключением) определяется важностью обеспечения стабильности оборота недвижимости, являющейся в принципе основой экономических отношений в обществе1. Стабильность оборота недвижимости в данном случае достигается реализацией нотариусом своих полномочий, когда, удостоверяя сделку с недвижимостью, нотариус принимает на себя всю полноту ответственности за ее юридическую действительность. В результате нотариального удостоверения письменным сделкам с недвижимостью придается особый характер бесспорных доказательств. Именно в особой «повышенной» доказательственной силе договоров, прошедших нотариальное удостоверение, и состоит основной отличительный характер нотариальной формы сделки от простой письменной формы сделки.
Российский законодатель, вероятно, имел в виду именно эти обстоятельства, предусматривая обязательную нотариальную форму для сделок с недвижимостью повышенной юридической сложности. Действительно, и ипотека, и рента относятся к категории юридически сложных сделок с недвижимостью. Обязательное нотариальное удостоверение подобных договоров, безусловно, направлено на максимальное исключение поводов и оснований для признания заключенных сделок недействительными, что особенно актуально применительно к наименее социально защищенным участникам гражданского оборота — пенсионерам, лицам преклонного возраста, инвалидам, когда заключаются договоры пожизненного содержания с иждивением, являющиеся разновидностью ренты.
Дополнительные гарантии действительности сделок, прошедших нотариальное удостоверение, состоят также и в юридическом консультировании сторон сделки (разъяснение прав и обязанностей сторон по заключаемой сделке и возможных юридических последствий сделки), которое нотариус обязан осуществлять в интересах защиты прав и законных интересов участников сделки.
Однако, ограничение законодателем обязательного участия нотариуса в оформлении сделок с недвижимостью договорами ипотеки и ренты в сравнении с советским периодом, когда все сделки в сфере недвижимости с участием граждан оформлялись нотариально, представляется не совсем оправданным. Особенно отчетливо ограничение обязательного участия нотариуса в оформлении сделок с недвижимостью видно на фоне формирования и активного развития рынка российской недвижимости, вовлечения все большего количества объектов недвижимости в гражданский оборот. Принятие Земельного кодекса РФ и разработка федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения только в значительной степени способствуют этому процессу.
Сложившееся противоречие между активным расширением оборота недвижимости и законодательным ограничением обязательного участия нотариуса в оформлении сделок с недвижимостью, придающего сделкам гарантированную юридическую силу, представляется надуманным и требует своего разрешения.
Используемый аргумент «в пользу снятия «дополнительных» бюрократических преград при оформлении сделок с недвижимостью», отождествляющий независимого нотариуса с чиновником в данном случае не совсем уместен, поскольку нотариус, хотя и действует от имени государства, но имеет личную заинтересованность в высоком уровне осуществления нотариальных действий. Эта заинтересованность определяется, прежде всего, экономическими причинами, поскольку большая часть ныне действующих в России нотариусов является частными2 и получает доходы исключительно от осуществления нотариальной практики, так как любая иная деятельность, за исключением научной и преподавательской, для нотариусов в соответствии со ст.6 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате запрещена.
Во-вторых, нотариусы несут ответственность, а частные нотариусы в том числе и материальную, за нарушения правил осуществления нотариальных действий, и, естественно, что ни один из нотариусов не заинтересован как в нарушении установленных правил, так и в разглашении фактов таких нарушений.
Наконец, нотариусы за нарушения правил нотариальной деятельности могут в установленном законом порядке быть лишены лицензии, то есть права заниматься нотариальной деятельностью, в чем тоже не заинтересован ни один нотариус.
Более того, сам институт частных нотариусов принципиально отличается от нотариата советского периода, своей независимостью, свободой, беспристрастностью и подчинением только закону. Современному российскому нотариусу не выгодно крючкотворствовать, препятствовать гражданскому обороту, а выгодно максимально удобным для обратившегося клиента образом осуществить нотариальное действие, в частности, по оформлению сделок с недвижимостью.
Исходя из этого, видится необходимым законодательное расширение типов сделок, для которых нотариальное оформление является обязательным.
Одновременно с этим, необходимо усиление на уровне законодательных норм последствий нотариального удостоверения сделок с недвижимостью в плане упрощения процедуры государственной регистрации перехода права собственности либо иных прав, процедуры доказывания в судах, арбитражных судах, признания возможности совершения исполнительной надписи на основе договоров, удостоверенных нотариально и т.д.
Вместе с тем, представляется, что одним нотариальным удостоверением участие нотариуса в оформлении сделок с недвижимостью ограничиваться не должно. Публичная власть, предоставленная как государственным, так и частным нотариусам, и проявляющаяся в том, что нотариус при осуществлении нотариальных действий выполняет свои функции от имени государства — Российской Федерации, позволяет сторонам сделки искать более широкое использование полномочий нотариуса в интересах обеспечения юридической чистоты сделки и надлежащего ее исполнения.
Одним из возможных путей использования возможностей нотариусов по правовому сопровождению сделок с недвижимостью является контроль за ходом их надлежащего исполнения.
Так, существенным элементом конструкции договора купли-продажи недвижимости является передача покупателем продавцу оговоренной в договоре цены в уплату за передаваемый объект недвижимости. Практика показывает, что на сегодняшний день непосредственное исполнение покупателем своих обязанностей по передаче оговоренной в договоре суммы денежных средств осуществляется различными, порой рискованными, способами: от использования посреднических услуг банков, что требует дополнительных затрат на проведение сделки, до передачи денег «в подворотне», что чревато риском для продавца вообще не получить своих денег.
Удобную возможность в этом ключе может предоставить нотариус, который оформляет сделку купли-продажи недвижимости: он может принять от покупателя денежную сумму в депозит нотариальной конторы3 для последующей ее передачи продавцу после того, как переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю пройдет государственную регистрацию в учреждении юстиции.
В этом случае нотариус выполняет не только нотариальные действия по удостоверению сделки с недвижимостью, но и используя предоставленные ему законом полномочия, выступает своеобразным гарантом при исполнении сторонами договорных обязательств.
Следует отметить, что подобная практика давно имеет место в государствах, где функционирует институт латинского нотариата, профессиональное сообщество, объединяющее частных «свободных» нотариусов, к которому в 1993 году присоединилась и Россия.
На сегодняшний день внедрение подобной практики в нашей стране возможно только после внесения соответствующих изменений в действующее законодательство. Так, например, действующая редакция ст.327 ГК РФ допускает использование депозита нотариальной конторы только в случае, когда обязательство по уплате денежных средств не может быть исполнено добросовестным должником. Внесение денег в депозит нотариуса в случаях, оговоренных в указанной статье, рассматривается как надлежащее исполнение должником своего обязательства.
Расширение участия нотариусов в оформлении и сопровождении сделок с недвижимостью — актуальная задача, стоящая перед нашим государством, преследующим цели развития предпринимательства, формирования широкого слоя частных собственников, расширения конкуренции и рыночных методов управления экономикой.
Опыт других стран4 показывает, что фигура нотариуса является одним из действенных инструментов обеспечения стабильности отношений собственности, особенно в такой сфере как оборот недвижимого имущества, что отвечает публичным интересам всего общества. С другой стороны, действия нотариуса обеспечивают доказательственную силу совершаемых юридических фактов, в частности по совершению сделок с недвижимостью, что придает уверенность участникам сделки в ее юридической чистоте и действительности, что, в свою очередь, удовлетворяет частные интересы.
Таким образом, осуществление нотариусами нотариальных действий в сфере оборота недвижимости направлено на установление оптимального соотношения публичных и частных интересов в этой важной сфере товарно-денежного оборота. Представляется необходимым расширение использования отрегулированного нотариального механизма в оформлении и сопровождении сделок к недвижимостью.
Примечания.
1. См. Пиепу Ж.-Ф., Ягр Ж. Профессиональное нотариальное право. – М., 2001.
2. Из доклада Президента Федеральной нотариальной палаты Клячина Е.Н. на годовом собрании представителей нотариальных палат субъектов Российской Федерации следует, что по состоянию на 2001 год в России работало 5963 частнопрактикующих нотариуса против 701 нотариуса, работавших в государственных нотариальных конторах. См. Нотариальный вестник, №7, 2002
3. См. ст.87 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате.
4. См. Осакве Кристофер. Сравнительное правоведение в схемах: Общая и особенная части – М, 2002, Зайцева Т.И., Галеева Р.Ф., Ярков В.В. Настольная книга нотариуса: в 2 т. – М, 2000, Пиепу Ж.-Ф., Ягр Ж. Профессиональное нотариальное право – М, 2001.
| 
