написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 2-3 (11-12) Август 2002г

Переход прав на землю при переходе права собственности на здание по новому Земельному кодексу РФ

Дмитриев А.В., руководитель Южного территориального агентства Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Земельный кодекс РФ продолжает традицию в построении законодательного акта, и что особо важно кодифицированного акта, устанавливая в своем начале принципы земельного законодательства. Одним из основных принципов ЗК РФ определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, следует судьбе этого участка. Исключение из этого правила возможно только в случае, установленном федеральным законом.

Единственно непонятно, что имел ввиду законодатель в отношении этих федеральных законов, устанавливающих исключение из правил. Если исключение из правил предусмотрено сами ЗК РФ, то это одно, а если другими федеральными законами, например Гражданским кодексом, то это совсем другое, так как ГК РФ принцип единства судьбы земли и недвижимости на ней не декларирует, а в основном говорит об ином, что земля следует за судьбой здания, которое расположено на ней.

Так в основополагающей статье 130 ГК РФ, дающей определение недвижимого имущества, сказано, что к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся не земля и все, что стоит на ней и прочно с ней связано, а отдельно земельные участки и отдельно другие виды недвижимости - участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В самом ЗК РФ основная норма, подтверждающая единство судьбы земли и расположенной на ней недвижимости, связана со случаем отчуждения земельного участка вместе со зданием, находящемся на этом участке, если они принадлежат одному собственнику. Тот же подход, когда отчуждается здание, тоже только вместе с земельным участком (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Хотя там же оговариваются случаи, являющиеся исключением:

  • отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
  • отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота;
  • отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке, если нет разрешения на предоставление в собственность в федеральном законе.

В тоже время аналогичные нормы в ГК РФ носят диспозитивный характер. В ст. 273 ГК РФ оговаривается, что переход объема прав на земельный участок при переходе права собственности на здание (сооружение), расположенное на этом участке и принадлежащим одному лицу, может быть определен соглашением сторон.

Далее аналогичный подход зафиксирован законодателем в ГК РФ и для частного случая отчуждения - для сделок купли-продажи здания, строения или иной недвижимости (ст. 552).

Очевидно в этом вопросе налицо приоритет норм ЗК РФ перед нормами ГК РФ, учитывая ст. 1 и п. 3 ст. 3 ЗК РФ, разрешающие коллизию норм в пользу земельного законодательства.

Принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на ней недвижимости не применяется, если собственники участка и недвижимости на ней разные.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Т.е. законодатель сохранил старый принцип, когда земля следует за судьбой здания (строения, сооружения) при совершении сделок отчуждения этой недвижимости. Очевидно, с учетом градостроительной специфики иной подход был принципе не возможен, особенно в условиях больших мегаполисов.

При этом законодатель ввел определенную новеллу в вопросе того, какое право на землю переходит к собственнику здания (строения, сооружения).

В указанной норме в отличие от ст. 37 старого ЗК РСФСР вместо термина "пользование" говорится о переходе права на "использование" соответствующего земельного участка. Использование земельного участка новому собственнику здания (строения, сооружения) разрешено на тех же условиях и в том же объеме, что и прежнему собственнику недвижимости.

Как можно определить согласно ЗК РФ наполнение содержания условий и объема прав по использованию земли?

Содержание земельных правоотношений, т.е. объем прав и обязанностей всех субъектов земельных правоотношений - собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов, при ис-пользовании участков наиболее конкретно и систематизировано закреплены в отдельной главе VI ЗК РФ.

Например, в ст. 40 ЗК РФ зафиксированы следующие условия и объем прав собственников земельных участков на использование земельных участков:

  • использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством Российской Федерации;
  • возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
  • проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
  • осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Статья 41 ЗК РФ устанавливает условия и объем прав уже для остальных субъектов земельных правоотношений - землепользователей, землевладельцев, арендаторов.

Далее в ст. 42 говорится уже об обязанностях субъектов земельных правоотношений. В тексте ЗК РФ имеются и иные права и обязанности собственников земли, землепользователей, землевладельцев, арендаторов.

Таким образом, можно сказать, что законодатель установил при переходе к новому собственнику здания, строения, сооружения право пользования участком, на котором стоит эта недвижимость, в смысле субъективного права собственника осуществлять свою волю по использованию недвижимости в пределах ее функционального предназначения, т.е. посредством ее эксплуатации собственник недвижимости может извлекать из земельного участка полезные свойства.

Применительно к городскому землепользованию к новому собственнику переходит только возможность хозяйственного или иного использования участка при эксплуатации здания, строения, сооружения в соответствии с ранее установленным целевым назначением, но не переходит принадлежащий предыдущему собственнику недвижимости правовой титул на землю, например, в виде постоянного (бессрочного) пользования или аренды.

Таким образом, в предмете правового регулирования в сфере земельных правоотношений законодатель разграничил понятия "использование" и "пользование" земли.

На появление указанной тенденции в природоресурсовых законодательных актах обратил внимание один из разработчиков ЗК РФ А.К. Голиченков. В частности, А.К. Голиченков указал, что объем отношений по использованию земли гораздо шире, чем объем отношений по пользованию земельным участком, и он определяется содержанием конкретных статей ЗК РФ. Отношения по использованию земли связаны с получением физическими и юридическими лицами пользы от земли для удовлетворения своих потребностей в рамках общего природопользования. По аналогии со ст. 1 Водного кодекса РФ пользование земельными участками, по мнению А.К. Голиченкова, - это юридически обусловленная деятельность субъектов земельных правоотношений по использованию земли1.

Применительно к различным титульным владельцам, находящимся в здании на неделимом земельном участке, в ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации говорится о приобретении ими различных прав на землю - от собственности до права ограниченного пользования землей.

Термин "использование земли" можно рассматривать только в широком смысле, применительно ко всем правовым титулам на землю - праву собственности, праву пожизненного наследуемого владения, праву бессрочного (постоянного) пользования, праву аренды земельных участков.

Согласно ст. 36 ЗК РФ субъекты городского землепользования, находящиеся в одном здании на неделимом земельном участке, приобретают права на землю в зависимости от своей правосубъектности - от права собственности на землю до права ограниченного пользования участком.

В случае наличия в здании, расположенном на неделимом земельном участке, двух и более правообладателей помещений, обращение в уполномоченный орган власти за приобретением прав на землю осуществляется совместно с приложением кадастрового плана.

Если зданием на праве собственности владеют несколько лиц, то они приобретают данный земельный участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (если иное не предусмотрено Земельным кодексом и другим федеральным законом).

Если в здании помещения находятся у одних на праве собственности, у других, на праве хозяйственного ведения, то они приобретают земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (если иное не предусмотрено Земельным кодексом и другим федеральным законом). При этом договор аренды заключается с согласия сторон на вступление в него иных правообладателей помещений.

Если в здании помещения находятся у всех на праве хозяйственного ведения, то они приобретают земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (если иное не предусмотрено Земельным кодексом и другим федеральным законом). При этом договор аренды заключается с согласия сторон на вступление в него иных правообладателей помещений.

Если в здании помимо помещений, которыми владеют одни на праве собственности, а другие, на праве хозяйственного ведения, имеются помещения, правообладателями которых являются федеральные казенные предприятия, государственные или муниципальные учреждения, то они приобретают право ограниченного пользования данным земельным участком для осуществления своих прав на помещение.

Если в здании помимо помещений на праве хозяйственного ведения имеются помещения, правообладателями которых являются федеральные казенные предприятия, государственные или муниципальные учреждения, то они приобретают право ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на помещение.

Если в здании помещения закреплены только за федеральными казенными предприятиями, государственными или муниципальными учреждения, то весь земельный участок предоставляется одному из них собственником участка в постоянное (бессрочное) пользование, а остальные приобретают право ограниченного пользования для осуществления своих прав на помещение.

Таким образом, нормы ЗК РФ не предполагают автоматического перехода прав на земельный участок в случае совершения сделок отчуждения здания (помещений в нем), расположенного на участке, если они принадлежат различным субъектам права. Права на земельный участок новый титульный владелец здания (помещений) приобретает в зависимости от его правосубъектности.

Примечания.

1. См.: Земельный кодекс Российской Федерации. Постатейный научно-практический комментарий. М.: Библиотечка "Российской газеты". 2002. С. 37 - 38.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100