Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 2-3 (11-12) Август 2002г

Оформление прав на земельные участки при переходе прав на недвижимость

Пискунова М.Г., заведующая кафедрой Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции РФ

Еще не установилась единая практика применения норм главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), как законодатель ввел новые правила на рынке недвижимости. Земельный кодекс Российской Федерации¹ (далее по тексту - Земельный кодекс, ЗК РФ) установил приоритет норм земельного права перед нормами гражданского законодательства при регулировании отношений по пользованию, владению и распоряжению земельными участками (п.3 ст. 2 ЗК РФ). Земельный кодекс существенным образом изменил не только регулирование земельных правоотношений, но и установил новые требования к сделкам с недвижимостью, прочно связанной с земельными участками, - зданиями, сооружениями и их частями. Целью настоящей публикации является рассмотрение особенностей оформления сделок с недвижимостью, обусловленных требованиями не только гражданского, но и земельного законодательства, а также государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация).

Переход права собственности на земельный участок при отчуждении недвижимости

Согласно ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Введенная Федеральным Законом от 16 апреля 2001 г. № 45-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"² глава 17 ГК РФ установила это правило не только для договоров купли-продажи, но и для иных случаев отчуждения здания или сооружения (ст.273 ГК РФ). Указанные нормы носили диспозитивный характер: договором отчуждения недвижимости можно было определить право на занимаемый ею земельный участок, если это право не было определено, к приобретателю должно переходить право собственности.

В настоящее время согласно п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком. С учетом приоритета норм земельного законодательства перед гражданским при регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков, а также принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимостью (п.5 ст.1 ЗК РФ), можно сказать, что Земельный кодекс установил императивную норму об обязательности передачи права собственности на земельный участок при любом отчуждении недвижимости.

Разделение судьбы недвижимости и занятого ею земельного участка допускается п.4 ст.35 ЗК РФ только в следующих случаях:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.

Пунктом 3 ст.27 ЗК РФ из оборота изымаются земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: государственными природными заповедниками и национальными парками; объектами постоянной деятельности Вооруженных Сил, Пограничной службы, федеральной службы безопасности, исправительно-трудовыми и лечебно-трудовыми учреждениями, воинскими и гражданскими захоронениями, защитными и охранными сооружениями, линиями связи и коммуникациями. Указанные объекты ограничены в обороте Государственной Программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2284³. Поэтому сделки с ними невозможны, равно как и переход прав на занимаемые ими земельные участки. Исключение сделано для некоторых объектов, расположенных на землях особо охраняемых природных территорий. Согласно п.6, 8 ст.95 ГК РФ в отдельных случаях в границах национальных парков допускается наличие собственников и иных пользователей такой земли.

Если недвижимость находится на ограниченном в обороте земельном участке, то ее отчуждение проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц (п.4 ст. 35 ЗК РФ). Ограниченные в обороте земельные участки также указаны в ст. 27 ЗК РФ. Это участки в пределах особо охраняемых природных территорий, лесного фонда, в закрытых административно-территориальных образованиях и пр. При этом оборот земель сельскохозяйственного назначения должен регулироваться специальным федеральным законом (п.6 ст.35 ЗК РФ), до принятия которого применяется действующее законодательство субъектов Российской Федерации об обороте таких земель (ст.9 Федерального закона от 25 октября № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"⁴ - далее Закон о введение в действие Земельного кодекса).

Правило обязательного отчуждения земельного участка не распространяется на продавцов жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и административных зданиях. Действительно, невозможно выделить в натуре квартиру или нежилое помещение, скажем, на пятом этаже здания вместе с частью земельного участка. Напротив, такие объекты как встроенно-пристроенное нежилое помещение, часть индивидуального жилого дома являются самостоятельными объектами недвижимости, имеющими прочную связь с землей. Если их владельцы являются собственниками земельных участков, то на них также распространяется правило обязательности отчуждения части земельного участка при отчуждении недвижимости.

Отчуждение доли в праве собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (п.4 ст.35 ЗК РФ). Если продавец (иной отчуждатель) доли в праве общей собственности на здание, строение, сооружение является также участником общей собственности на земельный участок, то по договору одновременно с долей в праве на недвижимость должна передаваться и доля в праве на участок.

Применение указанных норм на практике влечет следующие вопросы. Возникает ли право собственности на земельный участок у приобретателя недвижимости автоматически, с момента возникновения прав на недвижимость, либо оно требует надлежащего оформления?

Очевидно, что автоматического приобретения прав на объект недвижимости - земельный участок при совершении сделки с расположенной на нем недвижимостью законом не предусмотрено. Согласно ст.131 ГК РФ право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. В соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Аналогичную норму содержит и п.2 ст.223 ГК РФ: в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. То есть, действует общее правило возникновения вещного права на недвижимость с момента государственной регистрации.

Иной момент возникновения права должен быть установлен законом. К случаям, когда право возникает "автоматически", до государственной регистрации, относится правопреемство при наследовании и при реорганизации юридических лиц. Правопреемство не является сделкой, это особый способ приобретения права, связанный с прекращением существования правообладателя. В п.2 ст.218 ГК РФ "Основания приобретения права собственности" наследование и реорганизация указаны как случаи перехода права, отличные от сделок. Поэтому момент приобретения права правопреемником совпадает с моментом прекращения правопредшественника, в противном случае имущество до момента государственной регистрации было бы бесхозяйным. Так, в соответствии со ст. 546 ГК РСФСР 1964г. принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства. Днем открытия наследства является день смерти наследодателя, а при объявлении его умершим - день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим либо день смерти, указанный в решении суда (ст.528 ГК РСФСР). Однако и в случаях правопреемства "автоматическое" приобретение права касается только момента его возникновения, но не оформления правоустанавливающего документа. Приобретенное наследником имущество указывается нотариусом в свидетельстве о праве на наследство, переход прав при реорганизации юридических лиц происходит в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом в зависимости от фор-мы реорганизации (ст.58, 59 ГК РФ).

Статьи 552 и 273 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ не устанавливают иного момента возникновения права собственности на земельный участок, отличного от момента государственной регистрации. Ст.552 и 273 ГК РФ только указывают на отчуждение недвижимости как возможное, а п.4 ст.35 ЗК РФ как обязательное основание для перехода права на земельный участок. Соответственно, переход права на участок происходит на основании сделки, а не в силу закона или в порядке правопреемства, а право на участок возникает не автоматически, а по общему правилу возникновения вещных прав на недвижимость - с момента государственной регистрации.

Формирование земельных участков как объектов имущественных прав в процессе кадастрового учета

В соответствии с п.2 ст.6 ЗК РФ земельным участком, как объектом земельных отношений является часть поверхности зем-ли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Пунктом 1 ст. 37 ЗК РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Земельные участки относятся к особому виду недвижимого имущества. Земля является несоздаваемым и непотребляемым природным ресурсом, из которого можно образовывать объекты гражданских прав - участки. Невозможно приобрести право на земельный участок первичным способом - путем создания, как это предусмотрено п.1 ст.218 ГК РФ для искусственных объектов недвижимости - зданий и сооружений. Первоначально земельный участок можно только выделить на местности, сформировать из государственных или муниципальных земель и предоставить на определенном праве (ст.30 ЗК РФ). В дальнейшем земельные участки могут формироваться в результате разделения собственником одного участка на несколько участков, выделения из участка другого или слияния граничащих друг с другом участков. Так, при покупке соседних участков в результате их слияния образуется один новый земельный участок. При отчуждении части земельного участка в результате его разделения образуются два новых земельных участка.

Согласно ст.1 Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"⁵ (далее - Закон о земельном кадастре), государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Поэтому совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета участка, независимо от способа его формирования - предоставления, разделения, выделения, слияния и пр.

Постановлением Правительства РФ от 18 июля 2000 г. № 537 "Вопросы федеральной службы земельного кадастра России"⁶ установлено, что федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами, осуществляющим функции по ведению государственного земельного кадастра и государственного учета расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, по землеустройству, государственной кадастровой оценке земель, мониторингу земель и государственному контролю за использованием и охраной земель является Федеральная служба земельного кадастра России (Росземкадастр), на которую возложено осуществление функций упраздняемого Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике.

В результате проведения государственного кадастрового учета заинтересованному лицу выдается кадастровая карта (план) участка, содержащая следующие основные сведения (ст.14 Закона о земельном кадастре): кадастровый номер, местоположение (адрес), площадь, категорию земель и разрешенное использование земельного участка, описание границ участка и его отдельных частей, экономические характеристики (в том числе размеры платы за землю), качественные характеристики (в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель), наличие объектов недвижимого имущества. Кадастровый номер земельного участка присваивается в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660 "Об утверждении правил кадастрового деления территории Российской Федерации и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам"⁷. Плата за проведение государственного кадастрового учета с заявителей не взимается (п.8 ст.19 Закона о земельном кадастре).

Вещные права и ограничения (обременения) указываются в кадастровом плане при наличии сведений о них в органе кадастрового учета. Правила оформления кадастрового плана земельного участка ГЗК-1-Т.О-04-01-01 утверждены Росземкадастром 10 ап-реля 2001г.⁸ Согласно данным правилам в кадастровый план, необходимый для государственной регистрации прав, сведения о правообладателях не вносятся.

Перед государственным кадастровым учетом необходимо проведение межевания земельных участков (п.1 ст.17, п.2 ст.19 Закона о земельном кадастре). Статья 1 Закона определяет межевание как мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности.

В соответствии со ст.1 Федерального закона от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ "О землеустройстве"⁹ земельные участки являются также объектами землеустройства. Землеустройство определяется как мероприятия не только по изучению состояния земель, планированию и организации их рационального использования, но и как мероприятия по образованию новых и упорядочению существую-щих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство). Землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях изменения границ, предоставления и изъятия участков, определения границ ограниченных в использовании частей участков. При проведении территориального землеустройства проводится межевание, которое включает в себя (ст.17 Закона о землеустройстве):

• определение границ объекта на местности и их согласование;
• закрепление на местности местоположения границ межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ;
• изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

Землеустроительные работы проводятся на договорной основе гражданами и юридическими лицами, имеющими соответствующую лицензию. Согласно ст.12 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 209-ФЗ "О геодезии и картографии"¹⁰, пп.36 п.6 Положения о Федеральной службе земельного кадастра России (Росземкадастра), утвержденного Постановлением Правительства РФ от 11 января 2001 г. № 22¹¹, лицензирование геодезической и картографической деятельности в составе проектно-изыскательской деятельности при проведении землеустройства и ведении государственного земельного кадастра осуществляет Росземкадастр.

Приказом Росземкадастра от 13 июня 2001 г.№ П/115 утверждены Требования к оформлению заявок о постановке земельных участков на государственный кадастровый учет ГЗК-1-Т.0-06-02-01¹². Заинтересованные правообладатели должны обратиться за проведением кадастрового учета вновь образуемых земельных участков и представить:

• заявки;
• правоустанавливающие документы;
• документы о межевании земельных участков.

Согласно п.2 ст.7 Закона о земельном кадастре государственный кадастровый учет, проводившийся в установленном порядке до вступления данного закона в силу, является юридически действительным. В случае совершения сделки в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции) может быть представлен кадастровый план земельного участка, удостоверенный районным (городским) земельным комитетом, с кадастровым номером, присвоенный в соответствии с ранее действовавшими правилами. Отсутствие нового кадастрового плана или кадастрового номера не является препятствием для государственной регистрации.

Сведения о ранее учтенных земельных участках вносятся в Единый государственный реестр земель действующими органами кадастрового учета на основании материалов, полученных из земельных комитетов. Росземкадастр 10 апреля 2001 г. утвердил указания для своих территориальных органов по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках ГЗК-1-Т.Р-11-02-01¹³.

Правообладатель земельного участка, прошедшего кадастровый учет до вступления в силу Закона о земельном кадастре, вправе обратиться в территориальный орган Росземкадастра с заявлением о предоставлении сведений из государственного земельного кадастра в форме кадастрового плана утвержденного образца. Такие сведения должны быть предоставлены правообладателю (или уполномоченным им лицам) бесплатно (п.2 ст.22 Закона о земельном кадастре). Оплачивается только стоимость копирования и доставки почтовым отправлением (п.3 Постановления Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 г.№ 918 "Об утверждении Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра"¹⁴). Поскольку земельный участок уже прошел ранее кадастровый учет, для внесения его в Единый государственный реестр земель не требуется повторного проведения землеустройства, включая межевание и согласование границ.

Определение земельного участка, подлежащего передаче при отчуждении недвижимости

Вопрос о размере земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости, является немаловажным. Должен ли вместе с недвижимостью отчуждаться весь земельный участок или только его часть?

Ст.273 и 552 ГК РФ говорят о переходе права при отчуждении недвижимости не на весь земельный участок продавца (иного отчуждателя), а только о части участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования. П. 4 ст. 35 ЗК РФ говорит о целом земельном участке, принадлежащем собственнику недвижимости. Представляется, что речь идет лишь об одной из неточностей текста Земельного кодекса, а не об обязательности отчуждения всего земельного участка. В первых пунктах ст.35 ЗК РФ, также как и в ГК РФ, говорится о части участка, занятой недвижимостью. Кроме того, толкование п.4 ст.35 ЗК РФ как обязательности отчуждения всего участка приводит к противоречию с другими нормами Земельного кодекса, например, когда на принадлежащем продавцу участке находятся несколько объектов недвижимости, а он отчуждает только один из них.

Кем и как определяется часть земельного участка, подлежащая передаче покупателю при отчуждении недвижимости?

В первую очередь она может быть определена продавцом (иным правоотчуждателем), который как собственник вправе передать приобретателю не только занятый недвижимостью, но и прилегающий к ней участок любой площади, разумеется, незанятый другими строениями.

Согласно п.2 ст.35 и п.3 ст.33 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Кроме того, занятый недвижимостью участок не должен быть меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п.3 ст.20 Закона о земельном кадастре).

Правительство РФ Постановлением от 2 февраля 1996 г. № 105 (в ред. от 21 августа 2000 г.) утвердило Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений"¹⁵. Положение разработано с целью закрепления и предоставления земельных участков и прочно связанных с ними зданий и сооружений как единых объектов недвижимого имущества в городах и других поселениях, а также для их регистрации, налогообложения и осуществления сделок с недвижимостью.

Установление границ землепользований в Положении именуется межеванием. Межевание направлено на установление границ сложившихся объектов недвижимости и формирование новых объектов в сложившейся застройке. Работы по межеванию проводятся на основании постановлений органов местного самоуправления или по заявкам владельцев недвижимости. Именно при межевании в соответствии с градостроительными нормативами, генеральными планами и проектами, правилами землепользования и застройки должна быть определена часть земельного участка, занятая недвижимостью и необходимая для ее использования. Для всех типов застройки в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно - транспортной инфраструктуры. Но при этом границы и размеры земельных участков, переданных в собственность, владение и пользование юридических и физических лиц, а также сданных в аренду государственных и муниципальных земельных участков до принятия данного Положения не подлежат пересмотру, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев.

В случае отчуждения вместе со зданием только части земельного участка, землеустроительные и кадастровые работы по формированию новых участков должны быть выполнены до совершения сделки, поскольку сделка должна заключаться по поводу четко обозначенных объектов - недвижимости и занятого ею участка. Речь идет либо о разделении участка на два новых участка и возникновении двух новых объектов права, либо о выделении нового участка и возникновении нового объекта права и изменении площади и границ существующего участка.

Это еще одно доказательство того, что "автоматизма" приобретения вещных прав на землю при продаже недвижимости быть не может, право собственности на занятый недвижимостью земельный участок возникает после государственного кадастрового учета и с момента государственной регистрации.

Часть земельного участка как объект имущественных прав

В процессе государственного кадастрового учета земельного участка формируются части земельных участков, имеющие ограничения (обременения), или занятые иными объектами недвижимого имущества. Части земельного участка присваивается учетный кадастровый номер. Сведения о частях земельного участка должны быть отражены в кадастровом плане в графической и текстовой форме.

Может ли учтенная таким образом часть земельного участка быть самостоятельным объектом недвижимости? Очевидно, что часть земельного участка может объектом обязательственных, но не вещных прав. Действительно, часть земельного участка не может находиться в собственности иного лица, чем собственник всего участка. Пространственные границы одного права собственности не должны включать границ другого права. Поэтому отчуждению части земельного участка должны предшествовать кадастровые работы - формирование нового земельного участка как объекта вещных прав.

Напротив, часть земельного участка может быть предметом договоров аренды, ипотеки, ссуды (безвозмездного срочного пользования) без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости. Собственник участка вправе передать в пользование или заложить не весь участок, а только его часть. Надлежащим образом сформированная и отраженная на кадастровом плане всего земельного участка часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера соответствует критерию индивидуально определенной вещи, которая может быть объектом аренды или срочного пользования (ст.607 ГК РФ).

Как установлено п.2 ст.26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"¹⁶ (далее - Закон о регистрации), если в аренду сдается земельный участок, к договору аренды, представляемому в учреждение юстиции, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В этом случае в раздел Единого государственного реестра прав, сформированном для всего земельного участка, вносится запись об аренде указанной части. Таким образом, права арендодателя - собственника всего участка - обременяются арендой части участка.

Однако в случае отчуждения части земельного участка, например, при выкупе арендованного имущества, обращении взыскания на предмет залога, или при отчуждении недвижимости (что рассматривалось выше) часть земельного участка должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения (разделения).

Часть земельного участка может быть и сферой действия сервитута. При установлении сервитута, например, для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов (ст.274 ГК РФ) зона прохождения таких линейных сооружений по земельному участку указывается на его кадастровом плане как часть участка с обременением. Согласно п.2 ст.27 Закона о регистрации, если сервитут относится к части участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Однако такая часть не является объектом сервитута как вещного права. Объектом сервитута является весь земельный участок, а описанная в кадастровом плане часть участка только указывает границы пользования сервитуарием чужим участком.

Требования к договору купли-продажи недвижимости с земельным участком

Таким образом, соглашение о предмете сделке - подлежащей передаче недвижимости и занятом ею земельном участке являются существенными условиями договора. Для того, чтобы зарегистрировать перехода права собственности не только на недвижимость, но и занятый ею участок, договор должен соответствовать требованиям статьи 18 Закона о регистрации: помимо имени (наименования) правообладателя правоустанавливающий документ должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. То есть, документ, являющийся основанием для государственной регистрации должен содержать все необходимые элементы регистрируемого правоотношения: объект, субъект и право.

Данные об объектах: отчуждаемой недвижимости и передаваемом земельном участке, - указываются в договоре в соответствии с правилами ст.554 ГК РФ "Определение предмета в договоре продажи недвижимости". Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участки и ограничениях его использования (п.1 ст.37 ЗК РФ). Сведения об ограничении (обременении) прав на земельный участок должны быть включены в договор купли-продажи, в противном случае в регистрации сделки или права покупателя может быть отказано по основанию, указанному в п.1 ст.20 Закона о регистрации - "лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий". Кадастровый план отчуждаемого участка является необходимым приложением к документам, представляемым в учреждение юстиции на государственную регистрацию прав (п.1 ст.17 Закона о регистрации).

Порядок государственной регистрации при отчуждении недвижимости вместе с земельным участком

Установленные Земельным кодексом особые требования к договорам отчуждения недвижимости, прочно связанной с землей, дают основание учреждениям юстиции истребовать правоустанавливающий документ на земельный участок, а если он принадлежит отчуждателю на праве собственности, то и его кадастровый план. Представление указанных документов не требуется, если продавец ранее зарегистрировал право на отчуждаемый участок в учреждении юстиции. Ему достаточно указать в договоре номер и дату записи о праве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр прав), номер и серию свидетельства о государственной регистрации, кадастровый номер земельного участка или условный номер, присвоенный при регистрации учреждением юстиции.

Как известно, государственной регистрации подлежат не только вещные права на недвижимость, но и сделки с ней (договоры) в случаях, установленных федеральными законами. В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи жилых помещений (п.2 ст.558 ГК РФ). Подлежат регистрации договоры дарения и передачи под выплату ренты недвижимости любого назначения (ст. 574, 584 ГК РФ). В соответствии с п.2 ст.6 и п.2 ст.13 Закона о регистрации перед регистрацией сделки необходима регистрация ранее возникшего права лица, распоряжающегося недвижимостью.

Поэтому в случае заключения договоров купли-продажи жилого дома (или его части, прочно связанной с землей) государственной регистрации подлежат:

• право собственности продавца на жилой дом (если оно ранее не было зарегистрировано в учреждении юстиции);
• договор купли-продажи;
• переход права на дом к покупателю;
• переход права на земельный участок к покупателю.

В случае заключения договоров дарения недвижимости (или ее части, прочно связанной с землей) или пожизненного содержания с иждивением государственной регистрации подлежат:

• право собственности дарителя или получателя ренты на жилой дом, дачу, гараж, садовый домик (если оно ранее не было зарегистрировано в учреждении юстиции);
• право собственности дарителя или получателя ренты на земельный участок (если оно ранее не было зарегистрировано в учреждении юстиции);
• договор дарения или пожизненного содержания с иждивением;
• переход права на недвижимость к одаряемому или плательщику ренты;
• переход права на земельный участок к одаряемому или плательщику ренты.

В случае заключения договора купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения (здания, сооружения, части здания, прочно связанной с землей, или встроенно-пристроенного нежилого помещения) государственной регистрации подлежат:

• переход права на объект недвижимости;
• переход права на земельный участок.

Отчуждение недвижимости вместе с занятой ею частью земельного участка

При отчуждении недвижимости не со всем участком, а только с его частью, процедура государственной регистрации усложняется. Как отмечалось выше, продавец (иной правоотчуждатель) в этом случае должен иметь два кадастровых плана - отчуждаемого участка и остающегося у него.

Предположим, у продавца в собственности находится земельный площадью участок 24 сотки, на котором расположен отчуждаемый жилой дом (назовем его участок №1). У продавца имеется кадастровый план участка №1, право на который зарегистрировано в Едином государственном реестре. Продается жилой дом вместе с земельным участком 6 соток, а 18 соток незастроенного участка остаются у продавца. До заключения сделки продавец обращается в орган кадастрового учета с заявкой о проведении кадастровых работ по разделению участка № 1. После этого он получает два кадастровых плана на два новых объекта недвижимости, возникших в результате разделения предыдущего объекта, - на земельный участок площадью 18 соток (назовем его участок № 2) и участок площадью 6 соток, занимаемый жилым домом (участок № 3).

Поскольку произошло разделение объекта недвижимости, по заявлению продавца и на основании представленных им двух новых кадастровых планов в Единый государственный реестр прав до регистрации сделки и перехода права также должны быть внесены соответствующие изменения. Согласно п.9 ст.12 Закона о регистрации раздел на участок № 1 закрывается в связи с прекращением существования такого объекта. Открываются новые разделы на земельные участки №2 и №3, в которые переносится актуальные записи о праве собственности продавца. Возникает очень интересная юридическая ситуация: лицо является собственником двух земельных участков - площадью 18 и 6 соток, но на основании одного документа о праве на участок в 24 сотки. Однако в этом нет ничего противозаконного. Как отмечалось выше, земельные участки - это особые объекты недвижимости, из которых можно формировать (выделять, разделять) по мере отчуждения любое количество новых участков (с учетом ограничений по землепользованию и минимальному размеру) без прекращения права на остающийся участок.

Некоторые учреждения юстиции требуют повторной регистрации права продавца на оставшийся у него участок в установленном порядке - с подачей заявления и внесением платы, а до осуществления такой регистрации полагают, что на оставшийся участок право у продавца не существует, поскольку оно прекратилось в связи с разделение участка. Любопытно, что повторная регистрация права продавца осуществляется либо на основании правоустанавливающего документа, свидетельствующего о наличии прав на весь участок до продажи, либо на основании договора купли-продажи части участка. Однако такая регистрация не соответствует реальной правовой ситуации. На основании правоустанавливающего документа продавца регистрация его права уже проводилась, а договор купли-продажи свидетельствует о возникновении права покупателя на проданную часть участка, но никак не права продавца на сохранившийся за ним участок.

В Государственном земельном кадастре прекращается (разделяется) один объект кадастрового учета и возникают два новых, в Едином государственном реестре прав прекращается (разделяется) один и возникают два новых объекта, принадлежащих одному лицу. При этом в кадастре и реестре указывается, из какого объекта сформированы новые объекты. При разделении объектов имеющиеся записи о праве собственности, а также об имеющихся ограничениях или обременениях (залогах, аренде, сервитуте и пр.) не погашаются, а переносятся в новые разделы.

Не вникая в тонкости ведения Единого государственного реестра земель и Единого государственного реестра прав, следует отметить, что нельзя лишать права собственности по формальным признакам. Несмотря на юридическое исчезновение объекта, пре-кращение права не происходит. Не следует отождествлять преобразование земельного участка как объекта кадастрового учета с гибелью или уничтожением имущества, предусмотренными п.1 ст.235 ГК РФ в качестве основания прекращения права собственности. Земельные участки относятся к непотребляемым и неуничтожимым видам имущества. Ни проведение кадастровых работ, ни преобразование объекта в Едином государственном реестре прав не влекут прекращение права на землю. Право собственности не может быть прекращено и на основании односторонней сделки - разделения собственником принадлежащего ему участка, поскольку ст.235 ГК РФ в качестве основания прекращения права собственности предусмотрены сделки отчуждения.

Если весь земельный участок продавца велик по сравнению с отчуждаемой частью, то можно говорить о формировании нового участка путем выделения. В этом случае первый земельный участок изменяется. В описание этого участка в Государственном земельном кадастре, а затем и в Едином государственном реестре прав вносятся изменения - указываются новые границы и новая площадь, уменьшившаяся после выделения нового участка.

Таким образом, процедура оформления прав на недвижимость такова:

• проведение кадастровых работ по разделению участка №1 и формированию участков №2 и №3;
• заключение договора купли-продажи жилого дома вместе с земельным участком № 3;
• представление в учреждение юстиции кадастровых планов участков №2 и №3 с ходатайством продавца: а) о внесении изменений в Единый государственный реестр прав в связи с разделением земельного участка; б) о регистрации сделки (договора купли-продажи) и перехода права к покупателю на жилой дом и земельный участок № 3, в) о выдаче свидетельства о государственной регистрации права на оставшийся у него земельный участок №2;
• внесение учреждением юстиции изменений в Единый государственный реестр прав - разделение объекта;
• государственная регистрация договора купли-продажи;
• государственная регистрация перехода к покупателю права на дом (с выдачей свидетельства);
• государственная регистрация перехода к покупателю права на земельный участок №3 (с выдачей свидетельства);
• выдача продавцу свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок № 2 площадью 18 соток (взамен ранее выданного свидетельства на участок № 1 площадью 24 сотки).

Если продавец не зарегистрировал ранее возникшие права на недвижимость и земельный участок, то вместо заявления о внесении изменений в Единый государственный реестр и выдаче свидетельства на земельный участок № 2 он должен ходатайствовать о государственной регистрации:
а) права на жилой дом;
б) права на земельный участок № 2.
в) права на земельный участок № 3.

Отчуждение недвижимости, находящейся на чужом земельном участке

Оформление права приобретателя недвижимости на земельный участок существенно усложняется, если отчуждатель недвижимости не является собственником земельного участка. Рассмотрим следующие ситуации.

Продавцом недвижимости является гражданин, обладающий правом постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком. Согласно п.5 ст.20 и п.3 ст. 21 ЗК РФ такие граждане имеют право на однократную бесплатную приватизацию своих земельных участков. После приватизации земли при продаже недвижимости отчуждается и занятый ею участок (или его часть). Если же продавец не приватизировал земельный участок, то продажа здания, строения, сооружения осуществляется без земельного участка, поскольку обладатели прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения не вправе распоряжаться земельными участками. После регистрации перехода права на недвижимость покупатель как новый собственник недвижимости имеет право в порядке, установленном ст.36 ЗК РФ, приобрести право собственности на земельный участок, для чего ему следует обратиться в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления. Приобрести право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения покупатель не может, потому что в соответствии с п.2 ст.20 и п.1 ст.21 ЗК РФ предоставление участков гражданам на таком праве не допускается. В уполномоченный орган должен обратиться также и продавец с заявлением об отказе от принадлежащего ему права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения (ст.45, 53 ЗК РФ). В договоре отчуждения разумно предусмотреть его обязанность совершить действия и представить документы, необходимые для оформления прав на землю приобретателя недвижимости.

Продавцом недвижимости является юридическое лицо, обладающее земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. Согласно п.2 ст.3 Закона о введении в действие Земельного кодекса при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением государственных муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и местного самоуправления) право постоянного (бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды или участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателя здания, строения или сооружения. Толкование и применение данной нормы вызывает существенные затруднения. Возникают следующие вопросы:

Когда должно быть переоформлено право - до или после приобретения недвижимости (регистрации перехода права)? Формулировка "при продаже", очевидно, указывает на параллельное оформление права на недвижимость и на землю.

Должно ли учреждение юстиции при регистрации перехода права на проданную недвижимость проверять соблюдение указанной нормы? Как уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления могут переоформлять права на землю до регистрации перехода права на недвижимость, в которой учреждением юстиции может быть и отказано?

Кто должен переоформить право постоянного (бессрочного) пользования? Если это продавец, то почему право на землю выбирается покупателем? Кроме того, приобретение продавцом земельного участка в собственность или заключение договора аренды потребует не только государственной регистрации, но и передачи этих прав покупателю в соответствии с п.4 ст.35 и ст.22 ЗК РФ, т.е., изменения договора продажи недвижимости. Если имеется в виду покупатель, то он не имеет права постоянного (бессрочного) пользования землей до перехода права на недвижимость, соответственно, может не переоформить, а только приобрести право на землю. Если полагать, что покупатель имеет право постоянного (бессрочного) пользования землей, то почему он должен переоформить его покупке недвижимости, если остальным субъекта этого права предоставлена отсрочка до 1 января 2004 г.?

Подобная нечеткость обязывающей нормы не может быть отнесена к достоинствам Земельного кодекса как правового акта. Представляется, что исходя из принципа единства юридической судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимости, платности землепользования, тенденции устранения ограниченных вещных прав на землю, процедура "параллельного" оформления прав на землю при продаже недвижимости юридическим лицом, имеющим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, может быть следующей.

1) Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости. Если это недвижимость нежилого назначения, то сделка не подлежит государственной регистрации, соответственно, считается заключенной с момента подписания договора в виде одного документа. Возможно исполнение договора - передача продавцом недвижимости по передаточному акту и уплата денег покупателем. Договор может быть заключен под отлагательным условием (ст.157 ГК РФ), - переход права собственности на недвижимость может быть обусловлен переоформлением прав на землю. До регистрации перехода права покупатель является законным владельцем недвижимости, соответственно, законным землепользователем (см. п.1 ст.35 ЗК РФ - приобретение права на использование участка при переходе права на здание).

2) Покупатель обращается в уполномоченные органы за оформлением права собственности или права аренды по своему выбору. Договор купли-продажи (и передаточный акт) служат подтверждением возможности оформления его прав на землю в соответствии с п.2 ст.3 Закона о введение в действие Земельного кодекса. Органы, уполномоченные распоряжаться соответствующим земельным участком, в предусмотренном законом порядке заключают с покупателем договор купли-продажи или аренды. Данные договоры тоже могут быть заключены под отлагательным условием: земельный участок передается в собственность или в аренду при условии государственной регистрации перехода права на недвижимость.

3) Стороны обращаются в учреждение юстиции за регистрацией перехода права на недвижимость. Покупатель представляет также договор выкупа или договор аренды земельного участка. Учреждение юстиции регистрирует одновременно право собственности покупателя на недвижимость и на земельный участок, либо право собственности на недвижимость и сделку - договор аренды участка

Отчуждение нежилого помещения, части здания или части жилого дома. В этом случае оформление сделки и прав на землю определяется тем, какая часть строения продается.

Если нежилое помещение или часть строения не могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, то отчуждение производится без передачи прав на землю (п.4 ст.35 ЗК РФ). Если продавец обладает правом постоянного (бессрочного) пользования неделимым земельным участком, занимаемым зданием, то в силу п.3 ст.36 ЗК РФ, после продажи помещения или части здания он наряду с покупателем (возможно, и иными собственниками помещений в здании) имеет право на приобретение участка в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. В соответствии с п.2 ст.3 Закона о введение в действие Земельного кодекса юридические лица должны сделать это до 1 января 2004 г. Если продается часть жилого дома, находящегося на участке, принадлежащем продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, то право на приватизацию участка в долевую собственность сроком не ограничивается (п.3 ст.3 Закона о введение в действие Земельного кодекса).

Если нежилое помещение или часть строения могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, например, пристроенное нежилое помещение, часть жилого дома с отдельным входом (т. н. "дом на двух хозяев"), то в случае принадлежности продавцу на праве собственности земельного участка отчуждению подлежит и часть земельного участка, занятая отчуждаемой недвижимостью и необходимая для ее использования. Вопрос о делимости земельного участка решается при проведении межевания и кадастрового учета выделяемого в отдельное землепользование участка. Если продавец обладает правом постоянного (бессрочного) пользования, то после продажи помещения (части здания) возможно либо приобретение участка в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, либо самостоятельный выкуп или заключение договора аренды собственником помещения части участка, занятой помещением (частью здания). Аналогично, собственник части жилого дома, купивший ее у лица, обладающего правом пожизненного наследуемого владения участком, вправе приватизировать вместе со своим продавцом весь участок в долевую собственность, либо только часть земельного участка, занятую частью жилого дома и необходимую для ее использования.

Отчуждение доли в праве собственности на недвижимость. Если продавец доли не является участником общей собственности на земельный участок, например, участок принадлежит ему на ином вещном праве (постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения), либо участок оформлен на другое лицо, то права на землю договором не передаются. После регистрации перехода доли в праве общей собственности на объект недвижимости к покупателю он наряду с другими сособственниками недвижимости может приобрести права на участок в порядке, предусмотренном ст.36 ЗК РФ.

Отчуждение недвижимости, находящейся на арендованном земельном участке.

В этом случае оформление прав на землю может иметь несколько вариантов.

а) Право аренды участка может быть передано продавцом по договору. Оно может быть передано как отдельным договором после регистрации перехода права собственности на недвижимость покупателю, так и одновременно с продажей недвижимости. Такая сделка будет иметь характер смешанного договора (п.3 ст.421 ГК РФ), подчиняющегося различным нормам: с одной стороны - купля-продажа недвижимости, с другой - передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем), влекущая перемену стороны в обязательстве.

Согласно п.5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе в пределах срока аренды передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Следует отметить, что Земельный кодекс расширил права арендаторов земельных участком по сравнению с арендаторами других объектов, которые могут передавать права лишь с согласия арендодателя (п.2 ст.615 ГК РФ). Согласие арендодателя на передачу арендных прав может потребоваться только в случае, если это установлено договором аренды. При аренде государственного или муниципального участка на срок более 5 лет передача арендных прав может быть осуществлена также без согласия арендодателя при условии его уведомления, при этом без оговорки "если договором аренды не предусмотрено иное" (п.9 ст.22 ЗК РФ).

Данная сделка содержит элементы уступки требования (право аренды) и перевода долга (арендная плата), поэтому в соответствии с п.2 ст.389 и п.2 ст.391 ГК РФ подлежит государственной регистрации. С момента государственной регистрации сделки про-исходит перемена лиц в арендном правоотношении, в договор аренды на оставшийся срок вступает новый арендатор, который пользуется всеми правами и несет все обязанности, включая обязательства по арендным платежам (как текущим, так и по возможной задолженности), в том же объеме, что его предшественник. Правоустанавливающими документами нового арендатора на землю являются: 1) действующий договор аренды, заключенный предыдущим арендатором, 2) соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды (как отдельное, так и в договоре отчуждения недвижимости). При этом согласно п.2 ст.385 ГК РФ первоначальный арендатор обязан передать новому арендатору договор аренды как документ, подтверждающий его право требования к арендодателю. В Москве, например, после регистрации сделки с арендными правами дополнительно заключается трехстороннее соглашение между арендодателем, правопредшественником (старым арендатором) и правопреемником (новым арендатором), которое якобы закрепляет переход прав и обязанностей в полном объеме. Следует подчеркнуть, что в соответствии с правилами перемены лиц в обязательстве для "закрепления" арендных прав достаточно регистрации сделки между предшествующим и новым арендаторами. Заключения нового договора аренды или соглашения о внесении изменений в действующий договор (переоформления договора) не требуется (п.5 ст.22 ЗК РФ).

Договор продажи недвижимости (кроме жилых помещений и предприятий как имущественных комплексов) не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания сторонами в форме одного документа (п.1 ст.432, ст.550 ГК РФ). Регистрации подлежит только переход права собственности к покупателю (п.1 ст.551 ГК РФ). Однако если стороны подписывают смешанный договор купли-продажи и передачи права аренды, то он будет считаться заключенным с момента регистрации сделки, соответственно обязательства по купле-продаже возникнут с этого момента, а не с момента подписания. Так Президиум ВАС РФ в обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", от 16 февраля 2001 № 59¹⁷ указал, что поскольку заключенный сторонами смешанный договор, содержащий элементы договора подлежащего обязательной государственной регистрации, устанавливает единую совокупность обязательств, то такой смешанный договор подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой должен считаться незаключенным (п.13).

б) Продавец недвижимости также вправе передать арендуемый им земельный участок в субаренду (поднаем) покупателю, как по единому договору с куплей-продажей недвижимости, так отдельным договором субаренды. Арендатор земельного участка может передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное (п.6 ст.22 ЗК РФ). На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренных Земельным кодексом. Договор субаренды подлежит государственной регистрации в соответствии с нормами о регистрации договоров аренды (п.2 ст.615, п.2 ст.609 ГК РФ, п.2 ст.25 ЗК РФ).

Отличие субаренды от передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) заключается в том, что при перенайме арендатор выбывает из договора, в то время как при субаренде арендатор остается ответственным по договору перед арен-додателем (п.2 ст.615 ГК РФ), в том числе и по арендным платежам.

Заключение договора субаренды возможно в случае, если необходима передача прав не на весь арендуемый продавцом земельный участок, а только на часть участка, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования. Разумеется, что для этого такая часть участка должна быть сформирована и указана на кадастровом плане всего участка.

Такой вариант целесообразен для юридических лиц, осуществляющих застройку арендованной территории отельными объектами с инфраструктурой (коттеджные поселки, гаражные комплексы). После передачи объектов в собственность гражданам и заключения с ними договоров субаренды, собственники осуществляют субарендные платежи застройщику, который в свою очередь перечисляет арендную плату арендодателю за весь участок.

в) Продавец недвижимости может как арендатор участка расторгнуть договор аренды по соглашению с арендодателем. После расторжения договора собственник здания, строения, сооружения имеет преимущественное право покупки или аренды участка. Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, то он может стать арендатором на тех же условиях, что и прежний собственник (п.3 ст.35 ЗК РФ). В этом случае собственник участка (или уполномоченный орган) и приобретатель здания после регистрации перехода права собственности на недвижимость заключают новый договор аренды, который подлежит государственной регистрации.

До принятия Земельного кодекса Президиум ВАС РФ в обзоре практики применения арбитражными судами земельного законодательства от 27 февраля 2001 г. № 61¹⁸ (п.5) также указывал, что если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Органы, уполномоченные сдавать в аренду земельные участки, не вправе отказывать в перезаключении договора аренды с новым собственником недвижимости на ту часть земельного участка, на котором она расположена и необходима для использования недвижимости.

Интересно, что в Москве арбитражные суды при рассмотрении дел о переоформлении земельной аренды расценивают продажу недвижимости как выражение воли предыдущего арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды без до-полнительных заявлений и соглашений, в том числе и о расторжении договора. Продажа здания сама по себе является основанием для перезаключения договора между арендодателем и новым собственником недвижимости. Однако судебная практика свидетельствует о том, что отсутствие надлежащего оформления прав на землю при продаже недвижимости приводит к многочисленным спорам, в результате разрешения которых новый собственник недвижимости при отсутствии правоустанавливающих документов на землю зачастую вынужден оплачивать долги по арендной плате продавца.

Если необходима передача прав не на весь арендуемый продавцом земельный участок, а только на часть участка, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования, то продавцу следует заключать соглашение не о расторжении, а об из-менении договора аренды в части уменьшения площади арендуемого участка (или изменения объекта аренды). Такое соглашение подлежит государственной регистрации, после чего возможна регистрация нового договора аренды между арендодателем и собственником недвижимости на занятую ею часть земельного участка. Передаваемая новому арендатору часть участка должна быть сформирована и указана на кадастровом плане всего участка. Собственник участка вправе также разделить его на два участка, и после постановки их на кадастровый учет передать вновь образованный участок в аренду приобретателю недвижимости.

В целом следует отметить, что при заключении договора отчуждения недвижимости, расположенной на арендованном земельном участке, целесообразно решать вопрос и об оформлении земельных прав. Четкое определение сторонами момента перехода и объема передаваемых прав и обязанностей по договору аренды позволяет не только избежать споров, но и надлежащим образом оформить правоустанавливающие документы на землю, а на их основании своевременно и обоснованно осуществлять арендные платежи, что имеет немаловажное значение для бухгалтерского учета.

Собственник недвижимости - законный землепользователь

Из рассмотренных примеров следует, что при отчуждении недвижимости на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, оформление земельных прав осуществляется после регистрации перехода права собственности на недвижимость. Однако это не означает, что до этого момента собственник недвижимости не является субъектом земельных отношений. В соответствии с п.2 ст.271, п.3 ст.552 ГК РФ, п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на недвижимость новый собственник приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Так, Президиум ВАС РФ в упомянутом обзоре практики применения арбитражными судами земельного законодательства (п.2) рассмотрел дело о признании недействительным постановления земельной административной комиссии, которым наложен штраф за самовольное занятие земельного участка. Как следует из материалов дела, истец по договору купли - продажи приобрел строение, находящееся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности. Суд указал, что поскольку продавец строения обладал правом пользования на земельный участок, то такое же право на него приобретает и покупатель строения. Поэтому отсутствие у покупателя строения документов на право пользования земельным участком при изложенных обстоятельствах дела не может рассматриваться как его самовольное занятие и, следовательно, не образует состава земельного правонарушения, за которое истец подвергся штрафу.

Аналогично, рассматривая дело о продаже недвижимости на арендованном земельном участке и необходимости перезаключения договора аренды (п.5), Президиум ВАС РФ указал следующее. Пунктом 3 ст. 552 ГК РФ установлено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Согласно статье 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Неперезаключение договора аренды земельного участка не может квалифицироваться как самовольное его занятие.

Таким образом, любой собственник недвижимости является законным землепользователем: на него распространяются как права, так и обязанности по надлежащему использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, требованиями строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных нормативов, при этом землепользование является платным. Но имущественные права собственника недвижимости на земельный участок требуют надлежащего оформления.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, анализ норм действующего гражданского и нового земельного законодательства позволяет определить следующие особенности оформления сделок с недвижимостью:

• Отчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем отчуждателю на праве собственности, проводится только вместе с земельным участком (если этот участок не изъят или не ограничен в обороте). Это правило действует и в отношении таких частей здания, строения, сооружения, которые могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, а также в случае отчуждения доли в праве общей собственности.
• При отчуждении недвижимости может быть передан как весь земельный участок, так и его часть, занятая недвижимостью и необходимая для ее использования. В любом случае определение земельного участка, передаваемого приобретателю недвижимости, является существенным условием договора отчуждения недвижимости - соглашением о предмете сделки.
• Право собственности на участок переходит на основании сделки, поэтому оно возникает по общему правилу с момента государственной регистрации права на земельный участок, а не с момента регистрации перехода права на недвижимость. Регистрация перехода права собственности на участок возможна только при наличии в договоре описания передаваемого участка.
• Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Перед кадастровым учетом необходимо проведение межевания земельных участков. При отчуждении земельных участков, поставленных на кадастровый учет в соответствии с порядком, действовавшим до принятия Закона о земельном кадастре, повторного проведения землеустройства, включая межевание и согласование границ, не требуется.
• Часть земельного участка может быть объектом обязательственных, но не вещных прав. Перед отчуждением недвижимости с занятой ею частью земельного участка необходимо проведение землеустроительных и кадастровых работ по формированию нового участка путем выделения (разделения) из участка, остающегося у отчуждателя недвижимости.
• При отчуждении недвижимости на участке, принадлежащем на ограниченном вещном праве (постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения), права на землю не передаются, оформление имущественных прав на участок осуществляется в соответствии с земельным законодательством после регистрации перехода права собственности на недвижимость или одновременно с ней.
• Если недвижимость расположена на арендованном земельном участке, то права на землю могут передаваться как по единому договору с отчуждением недвижимости, так отдельным договором после регистрации перехода права на недвижимость. Отчуждатель недвижимости может передать приобретателю права и обязанности по договору аренды (перенаем), передать участок в субаренду (поднаем). При передаче арендных прав и обязанностей не требуется перезаключения договора между арендодателем и новым собственником недвижимости. Отчуждатель также может заключить соглашение о расторжении либо об изменении договора аренды, а приобретатель - заключить новый договор с арендодателем.
• До оформления прав на земельный участок собственник недвижимости является законным землепользователем, отсутствие правоустанавливающих документов на участок в этом случае не является земельным правонарушением.

Примечания.

1. Российская газета, 30 октября 2001 г.

2. СЗ РФ, 2001, № 17, ст. 1644

3. Собрание актов Президента и Правительства РФ, 1994, №1, ст. 2

4. Российская газета, 30 октября 2001 г.

5. СЗ РФ, 2000, № 2, ст. 149

6. СЗ РФ, 2000, № 30, ст. 3154

7. СЗ РФ, 2000, № 37, ст. 3726

8. Российская газета, 11 июля 2001 г.

9. СЗ РФ, 2001, № 26, ст. 2582

10. СЗ РФ, 996, № 1, ст. 2

11. СЗ РФ, 2001, № 3, ст. 251

12. Российская газета, 4 июля 2001 г.

13. Российская газета, 11 июля.2001 г.

14. СЗ РФ, 2000, № 50, ст. 4899

15. СЗ РФ, 1996, № 6, ст. 592

16. СЗ РФ, 1997, № 30, ст.3594

17. Вестник ВАС РФ, 2001, № 4

18. Вестник ВАС РФ, 2001, № 5