написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 2-3 (11-12) Август 2002г

Судебная защита прав добросовестного приобретателя

Маковская А.А., заместитель начальника Управления анализа и обобщения судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ

В соответствии с практикой арбитражных судов судебная защита прав добросовестного приобретателя осуществляется в соответствии с тем правовым регулированием данного гражданского правового института, который существует в действующем российском законодательстве, исходя из тех принципов, на которых базируется этот институт добросовестного приобретателя.

Первым из таких основополагающих принципов является закрепленный Конституцией Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации принцип защиты права собственности и прав собственника. Предоставляемая законом добросовестному приобретателю защита его прав - это исключение из принципа защиты прав собственности. И потому защита прав добросовестного приобретателя не может быть абсолютной. Изменить соотношение этих двух принципов невозможно, так как в противном случае нужно будет пересмотреть всю систему российского гражданского законодательства.

Второй принцип заключается в том, что действующее гражданское законодательство использует единую конструкция добросовестного приобретателя имущества независимо от того, о каком - движимом или недвижимом имуществе идет речь. Для постановки вопроса о создании отдельно режима регулирования института добросовестного приобретателя движимого и отдельно - недвижимого имущества нет никаких оснований: ни экономических, ни правовых. Сегодня практика арбитражных судов исходит из того, что защищать права добросовестного приобретателя нужно безотносительно к тому, о каком виде имущества идет речь.

Вопросы, возникающие в связи с защитой прав добросовестного приобретателя, были специально рассмотрены Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 25 февраля 1998 г. No. 8.

Нужно отметить, что сегодня происходит некоторое смешение понятия "добросовестный приобретатель", которое содержится в ст. 302 ГК РФ, и понятия "добросовестность и разумность" действий участников гражданского оборота, которое содержится в ст. 10 ГК, закрепляющей презумпцию такой добросовестности. Однако, во-первых, ст. 10 ГК закрепляет презумпцию "добросовестности" лишь в одном случае: если закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права добросовестно. Во-вторых, "добросовестность" в ст. 302 ГК имеет значительно более узкий смысл, чем "добросовестность" в ст. 10 ГК. В ст. 302 ГК "добросовестность" приобретателя оценивается лишь по одному критерию: знал или не знал приобретатель о том, что имущество приобретается им у лица, не имеющего право его отчуждать. И приобретатель имущества "добросовестный" в смысле ст. 302 ГК, может быть "недобросовестным" в смысле ст. 10 ГК. И, в-третьих, в ст. 302 ГК термин "добросовестный приобретатель" фактически используется во вспомогательных целях и не имеет самостоятельного правового значения. Не случайно термин "добросовестный приобретатель" взят в тексте статьи в скобки, что подчеркивает вторичный или условный характер данного термина по отношению к тому, что этим термином обозначается. Данный термин мог вообще не использоваться в статье 302 ГК, его можно без всякого ущерба для смысла и содержания положений этой статьи исключить из ее текста.

Представляется, что современное российское законодательство надлежащим образом защищает права добросовестного приобретателя. Сегодня в большей мере защищены права добросовестного приобретателя недвижимого имущества, чем приобретателя имущества движимого. Защищены эти права самой системой государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 302 ГК у добросовестного приобретателя, т.е. лица которое не знало или не могло знать о том, что лицо, отчуждавшее имущество, не имело право этого делать, такое имущество может быть истребовано собственником, приобретатель приобрел его по безвозмездной сделки, а если сделка была возмездной, то только при условии, что имущество было утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. No. 8 предусматривает, что "приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение" (пункт 24).

Возложение на приобретателя имущества бремени доказывания, что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение, обусловлено тем, что в данном случае доказывается определенный факт: незнание и невозможность узнать о правах своего контрагента на имущество, - а не разумность и добросовестность действий приобретателя при осуществлении им своих прав.

Однако поскольку Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", установил, что "государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права" и зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 2 п. 1 ст. 2), то приобретателю, чтобы доказать свою добросовестность, достаточно доказать, что имущество приобретено им у лица, права которого на это имущество зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В постановлении от 25 февраля 1998 г. No. 8 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также указал, что если судом отказано в удовлетворении требований собственника о возврате имущества (видимо, независимо от того, было ли заявлено такое требование как виндикационный иск или иск о применении последствий недействительности сделки), то в случае, когда "право собственности подлежит государственной регистрации, решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю" (п. 25). Фактически Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации признал, что отказ суда в удовлетворении иска собственника о виндикации недвижимого имущества или иска о применении последствий недействительности является основанием возникновения права собственности добросовестного приобретателя на недвижимое имущество, которое может быть зарегистрировано в ЕГРП (если только оно не было уже зарегистрировано ранее) и прекращения права собственности собственника этого недвижимого имущества.

Безусловно, позиция Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации призвана обеспечить защиту прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества, хотя нельзя не признать, что действующий Гражданский кодекс РФ не предусматривает такого основания возникновения права собственности.

Сегодня одной из самых больных проблем правоприменительной практики является проблема соотношения виндикационных исков и исков о признании недействительной сделки и/или применении последствий недействительности сделки, на основании которой имущество было приобретено добросовестным приобретателем. Очевидно, что в случае, если имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, есть все основания утверждать, что соответствующая сделка является недействительной (ничтожной или оспоримой), поскольку она не может быть признана соответствующей требованиям закона. Соответственно, современное действующее законодательство не может исключать возможности предъявления собственником недвижимого имущества к добросовестному приобретателю не только виндикационного иска, но и иска о признании сделки, на основании которой недвижимость была отчуждена, недействительной или применении последствий недействительности такой сделки.

Ответ на возникающий при этом вопрос о том, как следует соотносить положения ст. 302 ГК и положения ГК о применении последствий недействительности сделки, содержится в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. No. 8: "Недействительность возмездной сделки об отчуждении недвижимого имущества по тому основанию, что имущество было отчуждено лицом, не имеющим на это право, не дает собственнику право истребовать это имущество у его приобретателя, если последний отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (статья 302 ГК РФ)".

Однако, сделка по отчуждению имущества, заключенная лицом, не имеющего право его отчуждать, помимо данного основания может быть также недействительна и по другим основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, иными нормативными актами.

И в этой связи нельзя согласиться с высказываемым предложением в целях защиты прав добросовестного приобретателя перевести все сделки с недвижимым имуществом из разряда ничтожных в разряд оспоримых. Если это предложение будет реализовано на практике, то оно послужит защите прежде всего прав "недобросовестного" приобретателя недвижимости.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100