написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 2-3 (11-12) Август 2002г

Материалы круглого стола "Проблемы государственной регистрации прав на объекты недвижимости в производственно-технологической сфере" (председательствующий - Крашенинников П.В., председатель Комитета по законодательству Государственной Думы РФ)1

Возможна ли государственная регистрация прав на комплексные объекты недвижимости в производственно-технологической сфере? Чтобы ответить на этот вопрос, Общероссийским общественным фондом "Фонд законодательных предположений" было решено провести круглый стол с участием заинтересованных сторон.

Принятие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" поставило перед крупными хозяйствующими субъектами многочисленные и ранее неизвестные проблемы, среди которых одно из первых мест занимает проблема, связанная с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, принадлежащее производственным организациям, в особенности, осуществляющим деятельность в газовой, нефтяной, металлургической отраслях промышленности.

Данным организациям принадлежит значительный объем недвижимого имущества, используемого в рамках осуществляемой ими производственной деятельности. При этом большая часть такого имущества состоит из производственно-технологических комплексов - зданий, сооружений, иных объектов, функционально и технологически связанных, образующих единое целое и предназначенных для выполнения конкретных производственных задач. Достаточно очевидно, что указанные организации как участники гражданского оборота заинтересованы в защите своих прав и соответственно в осуществлении государственной регистрации таких прав именно на указанные комплексы недвижимости, а не на отдельные объекты, входящие в их состав и теряющие свое предназначение в отрыве от комплекса.

Существующая правовая регламентация отношений в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество носит общий характер и, как следствие, не учитывает особенностей использования объектов недвижимости производственно - технологического характера в той или иной области экономики. Поэтому в сложившейся практике не выработан однозначный подход к решению указанного вопроса. С одной стороны, существует позиция согласно которой государственная регистрация права на названный комплекс возможна в рамках реализации правового режима "сложной вещи", когда такой комплекс представляет собой сложную недвижимую вещь. С другой стороны, в правоприменительной практике распространение получила позиция о невозможности государственной регистрации права на комплекс недвижимости в производственно - технологической сфере. В основе данной позиции лежит мнение, отрицающее возможность существования указанного комплекса как единого объекта гражданских прав, единой недвижимой вещи.

Какой выход из сложившейся ситуации? Ясно, что истина как всегда "где-то рядом". Найти ее сложно, но приблизиться - можно. Для этого Общероссийским общественным фондом "Фонд законодательных предположений" было принято решение провести обсуждение данной проблемы в рамках круглого стола, который состоялся 27 декабря 2001 года.

В дискуссии приняли участие: Председатель Совета "Фонда законодательных предположений", Председатель Комитета Государственной Думы РФ по законодательству Павел Владимирович Крашенинников, Руководитель аппарата Комитета Государственной Думы по законодательству Игорь Евгеньевич Манылов, эксперты "Фонда законодательных предположений" Илья Борисович Миронов и Вадим Владимирович Андропов, Ректор Российского института государственных регистраторов Сергей Викторович Харламов, Начальник Управления по работе с недвижимым имуществом и землепользованию Департамента по управлению имуществом и корпоративным отношениям ОАО "Газпром" Валентина Григорьевна Олехнович, главный юрисконсульт Управления по работе с недвижимым имуществом и землепользованию Департамента по управлению имуществом и корпоративным отношениям ОАО "Газпром" Алексей Сергеевич Харламов.

Предлагаем ознакомиться с основным содержанием прозвучавших выступлений в рамках состоявшегося круглого стола.

***

Затрагивая общетеоретический аспект проблемы следует напомнить, что перечень недвижимых вещей, раскрываемый в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса, не является закрытым. По существу, статьей 130 Гражданского кодекса определены основные критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы: к первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; критерием отнесения объектов ко второй группе является прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению; если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона (недвижимость по закону) отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они также являются недвижимым имуществом (третья группа). При этом следует обратить внимание, что Гражданский кодекс, определяя критерии отнесения объектов гражданского оборота к недвижимому имуществу, не устанавливает требования обязательной индивидуализации такого имущества по единичному признаку, то есть, не исключает возможности существования в гражданском обороте единого комплекса недвижимости, в состав которого могут входить несколько недвижимых вещей. Так, в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса речь идет о "недвижимых вещах", к совокупности которых Гражданский кодекс предусматривает применение понятий "недвижимое имущество", "недвижимость". В особенности, следует обратить внимание на используемое в Гражданском кодексе понятие "недвижимое имущество". Под имуществом в Гражданском кодексе понимается не только единичная вещь, но и совокупность вещей (хотя помимо вещей в содержание рассматриваемого термина могут включаться также и имущественные права). Таким образом, под недвижимым имуществом может пониматься, в том числе, совокупность недвижимых вещей. При этом необходимо обратить внимание, что в соответствующих статьях Гражданского кодекса, которые содержат положения о праве собственности и других вещных правах, в основном речь также идет о комплексном понятии - имуществе. Соответственно, Гражданский кодекс не исключает возможности государственной регистрации, к примеру, права собственности на недвижимое имущество, состоящее из нескольких недвижимых вещей. В особенности необходимо отметить, что в пункте 5 статьи 131 Гражданского кодекса речь идет об обжаловании в суде действий, связанных с неправомерным отказом в государственной регистрации права на недвижимость либо уклонением от данной регистрации. Как видно, в данном случае также используется комплексное понятие "недвижимость", а не "недвижимая вещь", в связи с чем, с учетом положения абзаца первого пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса, можно говорить, в том числе, о возможности обжалования в суде действий, связанных с неправомерным отказом в государственной регистрации права (единого права) на совокупность недвижимых вещей (комплекс недвижимых вещей - комплекс недвижимого имущества). В статье 219 Гражданского кодекса прямо говорится о государственной регистрации права собственности на здания, сооружения, другого вновь создаваемого недвижимого имущества. При этом понятие "право" используется в единственном числе, а конкретные объекты недвижимости, приводимые в качестве примера, во множественном числе, что также не исключает возможности осуществления государственной регистрации единого права собственности, к примеру, на несколько вновь созданных взаимосвязанных сооружений, являющихся комплексом недвижимости.

***

Представляется необходимым дополнительно отметить, что в Законе о регистрации прав также раскрывается именно термин "недвижимое имущество (недвижимость)", который, исходя из понятия "имущества", имеет широкое комплексное содержание. При этом в Законе о регистрации прав под недвижимостью понимаются соответствующие объекты и следует обратить внимание, что наряду с иными объектами названы также кондоминиумы. Содержание же понятия "кондоминиум" раскрывается в статье 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", согласно которой кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. При этом статьей 14 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" установлено, что кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (очевидно, что в данном Федеральном законе по всему его тексту допущена неточность в части государственной регистрации кондоминиума как единого комплекса недвижимости - конечно же речь должна идти о государственной регистрации права на данный комплекс, хотя в некоторых статьях Гражданского кодекса также допускается аналогичная неточность). Поэтому можно однозначно утверждать, что в Законе о регистрации прав под объектом недвижимого имущества, в том числе, понимается комплекс недвижимого имущества, который состоит из нескольких взаимосвязанных объектов недвижимости и может выступать в качестве единого объекта зарегистрированного права.

***

Затрагивая вопрос о едином объекте зарегистрированного права необходимо иметь в виду, что в абзаце втором пункта 6 статьи 12 Закона о регистрации прав упоминается принцип единого объекта недвижимого имущества. Данный принцип упоминается в Законе о регистрации прав только применительно к вопросам, связанным с порядком ведения Единого государственного реестра прав, и не получает дальнейшего развития в названном Законе. Однако, упоминание данного принципа свидетельствует о признании Законом о регистрации прав его существования и возможности его применения при решении вопросов государственной регистрации прав на недвижимость. Существо данного принципа проявляется в приведенных в абзаце втором пункта 6 статьи 12 Закона о регистрации прав примерах расположения разделов Единого государственного реестра прав, когда, в частности, раздел, содержащий информацию о квартирах, следует за разделом, содержащим информацию о соответствующем здании, который, в свою очередь, следует за разделом, содержащим информацию о соответствующем земельном участке. То есть единство объекта недвижимого имущества проявляется во взаимосвязи и единстве отдельных недвижимых вещей, входящих в его состав, и, применительно к названному примеру, квартиры, здание, в которое входят данные квартиры, и земельный участок, на котором располагается это здание, формируют единый объект недвижимого имущества. Возможно, что именно данный принцип нуждается в развитии и уточнении в Законе о регистрации прав для решения вопросов государственной регистрации прав на комплексы недвижимого имущества - единые объекты недвижимого имущества.

***

Таким образом, в соответствующих статьях Гражданского кодекса и Закона о регистрации прав, в которых затрагиваются вопросы гражданского оборота недвижимости и государственной регистрации прав на нее речь идет не об отдельно обозначенных, индивидуальных объектах недвижимости либо их конкретных видах, а о недвижимых вещах, недвижимом имуществе, недвижимости, которые являются комплексными понятиями, охватывающими собой, в том числе, совокупность объектов недвижимости - обособленные комплексы недвижимости. Вместе с тем, следует иметь в виду, что с целью возможности объединения имущества в единый объект права, установления правового единства различных видов имущества законодатель предложил юридическую конструкцию "предприятие как имущественный комплекс". Поэтому одним из возможных вариантов является использование правового режима предприятия как имущественного комплекса применительно к государственной регистрации прав на комплексы недвижимого имущества.

***

Предприятие как имущественный комплекс является особым объектом гражданских прав, относимых к недвижимости в силу закона. Это не простая совокупность разрозненных вещей и произвольно выбранных обязательств, а единый имущественный комплекс, необходимый для предпринимательской деятельности. Поэтому следует отличать предприятие как особый объект недвижимого имущества от других имущественных комплексов - производственных, технологических, складских и пр. Объекты в составе таких комплексов подчиняются обычному правовому режиму недвижимости, не усложненному правилами о предприятиях.

Как единый объект прав предприятие, его конкретный состав и наименование определяются правообладателем при совершении сделки с предприятием по согласованию с участником сделки. Поэтому предприятие есть особый объект прав, который формируется, приобретает имущественную определенность при совершении сделок с ним. Предприятие является скорее предметом сделки, чем объектом вещных прав.

Существенной особенностью предприятия является его объективная неопределенность. Другие объекты недвижимости являются индивидуально определенными вещами, чья физическая природа, прочная связь с землей или невозможность перемещения обусловливают фиксированное место нахождения, пространственную определенность их как объектов права. Земельные участки, здания и сооружения, жилые и нежилые помещения, другая недвижимость, в том числе, комплексы недвижимости являются объективно существующим вещами, "объективными объектами прав". Их возникновение и существование не связано с субъективными правами, объект недвижимости может существовать и без субъекта права, вне правовых отношений, например, бесхозяйное имущество. Вновь созданный объект недвижимости как вещь возникает объективно после завершения строительства, и существует вне зависимости от возникновения прав на него.

Таким образом, объекты недвижимости являются вещами, и как объекты права они объективны, постоянны, пространственно определены. Предприятия вещами не являются, и как объекты права они субъективны, изменчивы, могут быть пространственно не определены.

В связи с этим невозможно использовать данный институт гражданского права в целях решения вопроса по регистрации прав на производственно - технологические комплексы - на сложные объекты гражданских прав - сложные вещи, которые объективны, постоянны, пространственно определены и которые должны выступать объектом вещных прав.

***

Необходимо обратить внимание, что в гражданском праве существует еще одна важная классификация вещей - простые и сложные. Вещами признаются не только традиционные предметы, но и сложные материальные объекты. При этом многие объекты недвижимости являются по своей правовой природе сложной вещью. Например, даже здание представляет собой совокупность неразрывно связанных общим назначением конструкций и коммуникаций (механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования).

Согласно статье 135 Гражданского кодекса, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь - сложная вещь. При этом действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Поэтому присутствует возможность использования института сложной вещи к порядку формированию комплексов недвижимого имущества, в том числе, в производственно - технологической сфере, которая в наибольшей степени оказывает существенное влияние на возникновение сложных вещей. Именно в данной сфере у собственника больше возможностей по формированию сложной вещи, обусловленному, к примеру, производственным циклом.

***

Действительно, гражданское законодательство допускает существование и появление в гражданском обороте сложной вещи, состоящей из нескольких разнородных вещей, которые могли выступать до этого как самостоятельные объекты гражданских прав. Поэтому собственник, к примеру, в процессе создания и пользования конкретными вещами, может установить неразрывную связь между ними, предполагающую использование их по общему назначению. Данные вещи, будучи изначально разнородными, могут образовать единое целое и рассматриваться, в том числе выступать в гражданском обороте - к примеру, при купле - продаже, как одна вещь - сложная вещь. Однако, вправе ли собственник имущества самостоятельно по своей воле "объединить" существующие у него вещи и иное имущество и объявить их "единой сложной вещью"? Представляется, что сама по себе воля собственника не может являться способом образования новых вещей. Вещи объективны, они создаются в процессе производства (строительства), а реально существующие вещи приобретаются в гражданском обороте. Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Воля и волеизъявление собственника - это мотив и содержание сделки по поводу реально существующей вещи, но никак не основание приобретения прав на нее.

Так, в главе 14 Гражданского кодекса "Приобретение права собственности" в качестве первичного способа приобретения права называется изготовление или создание новой вещи с соблюдением закона и иных правовых актов. Необходимым условием приобретения прав на возведенный объект недвижимости является надлежащий землеотвод, разрешение на строительство, соблюдение строительных и градостроительных норм и правил. Право на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. После того как объект недвижимости реально создан, и право на него зарегистрировано, он может быть вовлечен в оборот, и права на него приобретаются вторичными способами - на основании сделок и в порядке правопреемства. То есть, воля собственника свободна в отношении сделок с объектом, а не в отношении образования объекта права. Вместе с тем, следует признать, что воля собственника играет ключевую роль в создании объекта права (например, при создании новой вещи путем строительства).

Что будет основанием приобретения права при объединении "по воле собственника" нескольких объектов недвижимости в "единую сложную недвижимую вещь"? Решение собственника? Такой способ приобретения вещного права главой 14 Гражданского кодекса не предусмотрен. Решения об образовании (учреждении и реорганизации) могут приниматься собственником как учредителем лишь в отношении организаций (юридических лиц). Утвержденный собственником передаточный акт или разделительный баланс будут основанием для приобретения права реорганизованного юридического лица в порядке правопреемства, т.е. приобретения права на существующее имущество вторичным способом. Принятие каких-либо решений об образовании имущественных комплексов как объектов гражданских прав, которым придавалось бы юридическое значение, действующим законодательством не предусмотрено. Кроме того, субъекты гражданского права не вправе самостоятельно признавать (объявлять) объект своей собственностью.

***

В данном случае и не идет речь о самостоятельном признании собственником конкретного объекта своей собственностью. Он только создает либо формирует конкретный материальный объект, который в силу производственных или иных критериев может рассматриваться в рамках Гражданского кодекса как сложная вещь. Поэтому не вызывает сомнения возможность появления в гражданском обороте комплекса недвижимости как сложной вещи. В данном случае, более важен вопрос: "Возможно ли осуществить государственную регистрацию права на такую сложную недвижимую вещь, возникшую в результате объединения нескольких недвижимых вещей и выступающую как самостоятельный объект гражданских прав.

Пунктом 9 статьи 12 Закона о регистрации прав предусматривается возможность разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества. При этом в соответствии с данным пунктом записи о вновь образованных объектах вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. Поэтому можно сделать вывод о том, что названный Федеральный закон допускает осуществление государственной регистрации права на недвижимое имущество, возникшее, к примеру, в результате слияния нескольких объектов недвижимого имущества. При этом следует обратить внимание, что несомненно при осуществлении действий по разделению, слиянию либо по выделению объекта недвижимого имущества основополагающую роль будет играть решение собственника о необходимости осуществления такого действия, то есть его волеизъявление.

***

Однако, действующим законодательством не определены четкие критерии условий возможного объединения объектов недвижимого имущества для их классификации как сложная вещь. Поэтому, в данном случае, недостаточно одного решения собственника. В любом случае, необходимо предусмотреть возможность совершения им конкретных действий, имеющих юридическое значение. Основным юридическим действием в отношении недвижимой вещи, конечно же, является государственная регистрация соответствующего права. Вместе с тем, для регистратора прав должны существовать достаточные правовые основания для признания конкретной совокупности недвижимых вещей единой сложной недвижимой вещью в целях осуществления ее регистрации как самостоятельного объекта гражданских прав. Все же такие основания в настоящее время отсутствуют.

***

Таким основанием может быть любое иное дополнительно осуществляемое собственником юридически значимое действие, совершаемое до государственной регистрации и подтверждающее возможность объединения нескольких объектов недвижимого имущества для придания им единого правового статуса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации прав обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. При этом кадастровый номер - это уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Таким образом, иным юридически значимым действием, дополнительно осуществляемым собственником и совершаемым до государственной регистрации соответствующего права, может быть получение в соответствующем уполномоченном органе государственной власти технического паспорта на сложный объект недвижимого имущества (обособленный технологический комплекс, представляющий собой единое целое и используемый по общему назначению), выдаваемого в результате осуществления названным органом по заявлению собственника соответствующей инвентаризации, то есть описания и индивидуализации (идентификации) совокупности недвижимых вещей как единого объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. В данном случае важную роль для идентификации такого объекта играет технологически неразрывная взаимосвязь входящего в его состав недвижимого имущества. Именно такую взаимосвязь могли бы подтверждать по заявлению собственника органы кадастрового и технического учета с присвоением данному объекту одного учетного номера на основе соответствующих критериев, которые должны быть предусмотрены в правилах ведения названного учета. Как видится, присвоение единого учетного номера новому сложному объекту недвижимого имущества будет являться достаточным основанием для осуществления государственной регистрации прав на него как на единый объект гражданского права в рамках Закона о регистрации прав.

***

Необходимо также обратить внимание, что при заключении практически всех договоров, на основании которых возникают, прекращаются, переходят, ограничиваются вещные права на недвижимое имущество, условия о недвижимом имуществе считаются согласованными только при индивидуализации последнего (статьи 339, 554, 572, 585, 607, 689 Гражданского кодекса).

Поэтому, если комплекс недвижимого имущества индивидуализирован, то и государственная регистрация соответствующего права должна осуществляться именно на данный комплекс, поскольку, к примеру, по договору купли - продажи переходит именно единое право на названный объект договора. Сложившаяся практика необоснованно исключает возможность регистрации такого права, не учитывая правила, установленные Гражданским кодексом, для гражданского оборота любого объекта, состоящего из нескольких частей, но имеющего такие свойства, которые позволяют рассматривать его как индивидуально - определенный, в особенности это касается сложного объекта недвижимости (сложной вещи). В результате получается, что комплекс недвижимого имущества как бы исключен из гражданского оборота и не является единым объектом такого оборота, поскольку право собственности после государственной регистрации возникает не на комплекс в целом, а на его отдельные составные части.

***

Хотелось бы дополнительно отметить, что в случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, Закон о регистрации прав допускает возможность осуществления идентификации данного объекта в Едином государственном реестре прав путем присвоения ему условного номера органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании нормативного правового акта субъекта Российской Федерации. Поэтому уже до формирования нормальной системы кадастрового и технического учета, предусматривающей возможность присвоения единого кадастрового номера сложным объектам недвижимого имущества, в рамках действующего законодательства допустимо устанавливать нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации правила присвоения условных номеров, в том числе, обособленным комплексам недвижимости. В качестве примера можно привести постановление Губернатора Ямало - Ненецкого автономного округа "О правилах формирования и присвоения условных номеров объектам недвижимого имущества, которым в установленном порядке не присвоен кадастровый номер" (аналогичные акты приняты в Республике Саха - Якутия, Ханты - Мансийском автономном округе, Республике Татарстан и других регионах). Данным постановлением утверждены соответствующие Правила и Классификатор объектов недвижимости, расположенных на территории Ямало - Ненецкого автономного округа, предусматривающие возможность присвоения условного номера производственным сооружениям (эксплуатационной скважине, обвязке, установке комплексной подготовки газа, компрессорной станции, газоизмерительной станции, газоперерабатывающему заводу и т. п.).

***

Однако, следует учитывать, что вопрос в части возможности установления нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации какого - либо классификатора объектов недвижимости действующим законодательством в полной мере не урегулирован. Затрагивая же вопрос классификации объектов недвижимости для целей осуществления государственной регистрации прав необходимо обратить особое внимание, что в настоящее время недвижимое имущество, права и сделки с которым подлежат государственной регистрации, определяется в соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов. Данный классификатор позволяет рассматривать как объект классификации обособленный комплекс конструктивно-сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенных для выполнения определенной работы. Однако, следует обратить внимание, что данный классификатор содержит особый критерий, допускающий объединение различных предметов в единое целое, - монтаж таких предметов на одном фундаменте. Поэтому такой критерий не позволяет объединять, к примеру два объекта недвижимости, не смонтированных на одном фундаменте, то есть по - существу не допускает формирование производственно - технологических комплексов.

***

Действительно, как показала сложившаяся практика, в соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов в настоящее время определяется недвижимое имущество, права и сделки с которым подлежат государственной регистрации. Однако, следует учитывать, что данный классификатор, классифицируя в рамках материальных основных фондов, включая некоторые объекты недвижимости, не может учитывать особенностей правового режима недвижимого имущества в сфере гражданского оборота, в том числе, формируемого в рамках правового режима сложной вещи. Реализация данного режима возможна только в рамках гражданского законодательства. Применение же такого классификатора при решении задач по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляется неприемлемым.

Общероссийский классификатор основных фондов является официальным документом, который используется, прежде всего, при ведении бухгалтерского учета. Данный классификатор не содержит конкретный перечень объектов недвижимости, которые могут участвовать в имущественном обороте в соответствии с гражданским законодательством. Поэтому названный классификатор, определяя некоторые объекты, имеющие самостоятельное значение, не ограничивает возможность их участия в гражданском обороте в качестве составных частей какой - либо сложной вещи (единого объекта).

Необходимо также иметь в виду, что Общероссийский классификатор основных фондов производит классификацию объектов, исходя из критерия отнесения их к материальным и нематериальным фондам. Четкие же критерии отнесения объектов к движимым и недвижимым вещам, именно с учетом которых должна осуществляться государственная регистрация прав соответствующих объектов, в данном классификаторе отсутствует. При этом в нем объекты классифицируются без учета основополагающих положений Гражданского кодекса, устанавливающих критерии отнесения объектов к движимому и недвижимому имуществу. Так, данный классификатор (подраздел "Жилища") относит к зданиям передвижные домики производственного назначения (мастерские, котельные, кухни, АТС и пр.) и непроизводственного назначения (бытовые, административные, жилые и пр.), в том числе передвижные щитовые, плавучие домики.

Кроме того, задачи, на информационную поддержку решения которых направлен рассматриваемый классификатор, существенным образом отличаются от задач, на решение которых направлена система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, как указано в классификаторе в разделе "Введение", данный классификатор обеспечивает информационную поддержку решения задач: проведения работ по оценке объемов, состава и состояния основных фондов; реализации комплекса учетных функций по основным фондам в рамках работ по государственной статистике; осуществления международных сопоставлений по структуре и состоянию основных фондов; расчета экономических показателей, включая фондоемкость, фондовооруженность, фондоотдачу и другие; расчета рекомендательных нормативов проведения капитальных ремонтов основных фондов. Система же государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним направлена на решение задач, связанных с обеспечением государством защиты прав собственности и иных вещных прав на недвижимость.

В настоящее время отсутствует специальный единый классификатор объектов недвижимости, в том числе, учитывающий отраслевую специфику соответствующих объектов. Поэтому следует признать необходимость его разработки. Данный классификатор должен быть направлен на решение задачи по обеспечению информационной поддержки проведения государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, в том числе, обособленных комплексов недвижимости, а также проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

***

Вот именно. Сейчас была затронута очень важная проблема: отсутствие не просто единого классификатора недвижимости, а классификатора, учитывающего отраслевую специфику соответствующих объектов, к примеру, объектов газовой отрасли. Так, в разных регионах России существуют отличающиеся друг от друга схемы добычи и подключения газодобывающих скважин. При этом на севере России под "обвязкой" понимается одно, а в центральной части и на юге России - совершенно другое. В частности, на севере России в основном преобладают кусты газовых скважин, которые имеют свою обвязку с последующим подключением в многокилометровые газосборные коллекторы (последние, в свою очередь, транспортируют газ на установки комплексной подготовки газа). В тоже время, на юге России, к примеру на Астраханском месторождении, преобладают самостоятельно функционирующие отдельно расположенные газодобывающие скважины, каждая из которых имеет свою собственную обвязку, технологически отличающуюся от используемой на севере России обвязки куста газовых скважин. Более того, на Оренбургском месторождении выделяется еще один вид объекта: подключение. Несомненно, что такая разница в терминологии затрудняет общее восприятие проблемы определения объекта, право на который подлежит государственной регистрации. Представляется, что упорядочение в определениях объектов - назревшая необходимость.

***

Вместе с тем, следует помнить, что государственная регистрация является только отражением реально существующих гражданских правоотношений. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не предусматривают возможности формирования имущественных комплексов, состоящих из различных объектов недвижимости, и описания всей совокупности зданий и сооружений как "сложной вещи" в одном разделе Единого государственного реестра прав. При этом определение возможности объединения нескольких объектов в единый производственно-технологический комплекс не является предметом правовой экспертизы, проводимой регистратором прав. Даже если правоустанавливающий документ содержит указание на производственно-технологический комплекс, например, как на предмет сделки или введенный в эксплуатацию объект, при этом в составе комплекса описываются недвижимые и движимые вещи - здания, сооружения и оборудование, регистрация прав должна осуществляться на каждое здание и сооружение в отдельных разделах Единого государственного реестра. Регистрация "с расшифровкой": "производственно-технологический комплекс, состоящий из…", "включающий …" с описанием нескольких объектов недвижимости в одном разделе Единого государственного реестра прав и в одном свидетельстве о государственной регистрации действующими правилами не допускается.

***

Было правильно отмечено, что государственная регистрация является отражением реально существующих гражданских правоотношений. Именно поэтому, если для участника гражданских правоотношений присутствует необходимость вовлечения в гражданский оборот обособленного комплекса недвижимого имущества как сложной вещи, то система государственной регистрации прав должна обеспечить такую возможность. Система государственной регистрации прав создана не в каких - либо административных целях - надзора, контроля либо учета, а, прежде всего, в целях укрепления и защиты соответствующих прав участников гражданских правоотношений. Правовая природа данной системы исходит из необходимости обеспечения государством защиты прав собственника и добросовестного приобретателя недвижимости, в связи с чем и должна исходить из интересов названных лиц. Если правообладателю нескольких производственно взаимосвязанных объектов недвижимого имущества удобно и необходимо закрепить и защитить на данные объекты свое единое право, то система государственной регистрации должна позволять осуществление подтверждения государством и защиты такого права.

***

Что касается действующих Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то действительно они не предусматривают возможности описания всей совокупности зданий и сооружений как "сложной вещи" в одном разделе названного реестра. Это связано с тем, что для данного реестра названными Правилами предусмотрен закрытый перечень форм подраздела I, которые соответствуют только некоторым видам недвижимого имущества: земельному участку (форма I-1), зданию или сооружению (форма I-2), жилому, нежилому помещению и прочим составляющим здания или сооружения (форма I-3), участку лесного фонда (леса) (форма I-4). Вместе с тем, в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса кроме видов недвижимого имущества, по которым уже предусмотрены соответствующие формы подраздела I реестра, могут существовать любые иные объекты недвижимого имущества, прочно связанные с землей и соответственно перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Поэтому достаточно очевидно, что не исключена возможность введения дополнительных форм рассматриваемого подраздела, в том числе, для обособленных комплексов недвижимого имущества (к примеру, форма I-5).

***

Есть и другое мнение. Так, например, в соответствии с утвержденными совместным приказом Минюста России, Минэкономразвития России, Минимущества России и Госстроя России методическими рекомендациями энергетические производственно-технологические комплексы рассматриваются как сооружения. К сожалению, документ не оговаривает процедуры отражения сведений о таком объекте в Едином государственном реестре прав. Однако в Общих положениях названных рекомендаций упоминается, что в состав энергетических производственно-технологических комплексов включаются объекты движимого и недвижимого имущества. В связи с тем, что данными рекомендациями не установлено иное, следует исходить из общего правила отражения сведений о сооружении в Едином государственном реестре прав, как это предусмотрено Правилами ведения единого государственного реестра прав. Но как же быть с объектами, входящими в состав энергетического производственно-технологического комплекса? Представляется, что, в данном случае, регистратор прав вправе использовать графу "Особые отметки регистратора" соответствующего листа, в которых может быть раскрыт пообъектный состав энергетического производственно-технологического комплекса, и это не будет противоречить действующим нормативным правовым актам.

***

Одновременно, следует обратить особое внимание, что согласно Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним заполнение раздела I реестра осуществляется на основании документов, удостоверенных органом кадастрового и технического учета. Таким образом, если выдан документ, удостоверенный органом кадастрового и технического учета, на производственно - технологический комплекс, то и заполнение раздела I должно осуществляться с учетом данного обстоятельства. Поэтому важное значение приобретает вопрос, предусматривает ли действующее законодательство возможность технического учета таких комплексов как одного единого объекта учета.

***

Этот вопрос уже решен. Если в ходе нашего обсуждения неоднократно отмечалось, что использованные в нормативных актах понятия недвижимость, недвижимое имущество, объект градостроительной деятельности охватывают, в том числе, комплексы недвижимого имущества, то Правила ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности непосредственно рассматривают комплексы недвижимого имущества, включая производственно-технологические комплексы, в качестве объектов учета. При этом в данных Правилах применительно к недвижимости приводится краткая характеристика содержания понятия "комплекс" - "состоящий из нескольких строений". В особенности, следует обратить внимание, что в пункте 13 названных Правил приведен пример порядка внесения записей в Единый государственный реестр объектов градостроительной деятельности о производственно - технологическом комплексе. Таким образом, Правила ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, предусматривая возможность технического учета производственно - технологических комплексов, позволяют произвести идентификацию таких комплексов в качестве самостоятельных объектов недвижимости, в том числе, в целях их гражданского оборота. При этом представляется, что принцип ведения записей в рассматриваемом реестре об объектах, входящих в состав комплекса недвижимости, может в дальнейшем получить развитие в сфере государственной регистрации прав в рамках ведения Единого государственного реестра прав (регистрируется единое право на весь комплекс недвижимости и в Едином государственном реестре прав в рамках раздела о данном комплексе вносятся записи об объектах входящих в его состав).

Кроме того, как видно из пунктов 3 и 7 Правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности записью об объекте градостроительной деятельности в Едином государственном реестре объектов градостроительной деятельности подтверждается факт существования такого объекта в фиксированном составе, границах, назначении, принадлежности и других конкретных технических характеристиках на определенную дату. Таким образом факт существования объекта градостроительной деятельности связывается не только с его физическим существованием, но и, в том числе, с его функциональным назначением. Именно данный критерий имеет существенное значение для идентификации комплексов недвижимого имущества, прежде всего, в производственно-технологической сфере.

***

Следовало бы также обратить внимание, что в Правилах ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности дана более подробная классификация видов объектов градостроительной деятельности в рамках их кодификации (то есть объектов недвижимости и их комплексов). При этом производственно-технологические комплексы названы в качестве разновидности объектов градостроительной деятельности (объектов недвижимости) и в Едином государственном реестре объектов градостроительной деятельности обозначаются под индивидуальным кодом "33". Кстати, также правильно было отмечено, что определение возможности объединения нескольких объектов в единый производственно-технологический комплекс не является предметом правовой экспертизы. Рассмотренный вопрос достаточно явно показал что это является предметом отнюдь не правовой, а технической экспертизы.

***

В ходе обсуждения был затронут вопрос, касающийся движимых вещей, которые могут находиться в составе производственно - технологического комплекса. Может ли это быть достаточным аргументом для отрицания возможности государственной регистрации прав на данный комплекс? Если бы это было достаточным аргументом, то в настоящее время не производилась бы государственная регистрация прав на жилые помещения (квартиры), функциональное назначение которых (как жилых) определяют технические характеристики движимых вещей (оборудование тепло-, водо-, электро-, газоснабжения). При этом уже не раз упоминалось, что при формировании обособленного комплекса недвижимого имущества существенную роль играет технологическая, производственная либо иная связь между объектами недвижимости, входящими в названный комплекс. Именно данная связь предопределяет, в том числе, правовое единство соответствующих объектов. В основе же этой связи лежат, прежде всего, движимые вещи, особые характеристики которых позволяют использовать соответствующий комплекс недвижимого имущества только по определенному назначению. Вместе с тем, необходимо четко осознавать, что правовой режим таких движимых вещей сохраняется самостоятельным и право на них государственной регистрации не подлежит. Однако, в связи с тем, что именно они позволяют идентифицировать и обособить соответствующий комплекс недвижимости, их упоминание (общее описание наиболее существенных элементов) может получить свое отражение в подразделе I Единого государственного реестра прав при описании состава названного комплекса. При этом последствием замены движимых вещей не может быть прекращение права на рассматриваемый комплекс. Следует обратить внимание, что движимые вещи, входящие в комплекс недвижимого имущества, оказывают влияние только на установление производственной, технологической взаимосвязи между объектами недвижимого имущества, входящими в данный комплекс и позволяют идентифицировать такой объект, например, как насосная станция, а не иначе. Соответственно, внесение изменений в названный реестр может потребоваться только в случае замены движимых вещей, приводящей к изменению предназначения комплекса недвижимого имущества. В соответствующем подразделе Единого государственного реестра прав, описывающем состав имущества, входящего в рассматриваемый комплекс, должны содержаться наиболее общие сведения о движимых вещах, оказывающих существенное влияние на возможность идентификации данного объекта. К примеру, в настоящее время в отдельных субъектах Российской Федерации сложилась практика по регистрации прав на автозаправочные станции как на обособленные комплексы (осуществляется по форме I-2 (Здание, сооружение). При этом в особых отметках регистратора описывается состав такого комплекса, в перечень которого включаются например колонки, относящиеся к движимым объектам, но имеющие существенное значение для идентификации данного комплекса как автозаправочная станция. Соответствующая идентификация комплекса может проводиться также путем указания на специальное назначение конкретного, входящего в данный комплекс недвижимого объекта, наименование которого будет определяться исходя из особенностей движимых вещей, имеющих с ним определенную технологическую либо производственную связь. К примеру, в целях государственной регистрации прав можно определить для такого обособленного комплекса как дожимная компрессорная станция установки комплексной переработки газа следующий указываемый в особых отметках регистратора состав: компрессорный цех, цех охлаждения газа, цех очистки газа, цех подготовки топливного и импульсного газа.

В целом же, следует отметить, что изменение стоимости, марки, комплектации и иных качественных характеристик движимых вещей не могут оказывать влияния на зарегистрированное право и не должны приводить к необходимости внесения изменений в Единый государственный реестр прав, поскольку данные характеристики не изменяют существа зарегистрированного права.

***

В целом, в рамках состоявшейся дискуссии было затронут значительно больший объем вопросов, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество в производственно-технологической сфере. В данной публикации приведены наиболее ключевые моменты проблем, освещенных в ходе состоявшегося обсуждения. Много аргументов было высказано в обоснование позиции о возможности государственной регистрации прав на производственно-технологические комплексы, но в одном все, без исключения, участники круглого стола были единодушны. Законодательство, регулирующее правоотношения в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нуждается в совершенствовании с учетом реально складывающихся гражданских правоотношений и потребностей хозяйствующих субъектов. Как нам стало известно, в Правительстве Российской Федерации разработана новая редакция Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Соответствующий законопроект еще не внесен в Государственную Думу и находится на стадии согласования с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти. Будем надеяться, что многие проблемы, затронутые в ходе дискуссии, получат законодательное разрешение в ближайшем будущем.

Примечания.

1. См. по этой теме статьи: Завьялова А.А. "Некоторые вопросы регистрации прав на объекты недвижимого имущества" № 4(5) 2000г. в журнале "Правовое регулирование рынка недвижимости"; Олехнович В.Г. и др. "Некоторые вопросы технической инвентаризации объектов газовой отрасли", № 1(6) 2001г в журнале "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование", Пискуновой М.Г. "Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе", там же, № 1(10) 2002г.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100