написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 1 (10) 20021г

Система управления федеральной собственностью: проблемы, пути решения

Файнштейн Б.Л., старший преподаватель Московского государственного строительного университета

В Послании Президента Российской Федерации Федеральному собранию 8 июля 2000 года были изложены главные приоритеты и базовые подходы к решению стоящих перед страной задач. Среди основных положений послания о путях регулирования экономики государством сказано: "глубинные причины неустойчивости нашего экономического развития остаются прежними, медленно меняются у нас базовые принципы работы экономики. Эти проблемы заключаются в чрезмерном вмешательстве государства в те сферы, где оно не должно быть, и в отсутствии там, где оно необходимо. Сегодня участие излишне в собственности, предпринимательстве, потреблении отчасти. И, наоборот, государство остается пассивным в создании единого экономического пространства страны, обязательном исполнении законов, защите прав собственности".

"Необходимо извлечь уроки из нашего опыта и признать, что ключевая роль государства в экономике - это, без всяких сомнений, защита экономической свободы. Наша стратегическая линия такова: меньше администрирования, больше предпринимательской свободы ...".

В ежегодном Послании Президента Федеральному Собранию 3 апреля 2001 года вновь обращено внимание на недостаточный темп развития экономических взаимоотношений. Подтверждена необходимость наведения порядка в сферах, где имеется избыточное государственное вмешательство, для чего, в частности, предусматривается подготовка административной реформы, включающей пересмотр функций органов власти. Как было подчеркнуто: эффективность государства определяется не столько объемом контролируемой им собственности, сколько действенностью политических, правовых и административных механизмов соблюдения общественных интересов в стране.

Одной из сфер, где присутствует неэффективное участие органов государственного управления, является управление объектами недвижимости, находящимися в федеральной собственности. Вопросы формирования системы рационального управления и распоряжения государственной собственностью, а именно недвижимостью являются приоритетными и весьма важными. В настоящее время недвижимость приобрела форму товара, характеризуется потребительскими свойствами и соответствующей стоимостью. Основываясь на товарной природе недвижимости, предлагается рассмотреть возможности реализации рыночных принципов управления к одной из категорий федеральной собственности, а именно нежилым зданиям и помещениям, предназначенным для сдачи в аренду. Другие категории федерального имущества, образованные из объектов, назначение которых не имеет коммерческого характера, не рассматриваются.

Арендные платежи за пользование федеральной собственностью наряду с другими статьями дохода являются одним из источников пополнения бюджета. Сложившаяся практика сдачи в аренду находящегося в федеральной собственности недвижимого имущества состоит в заключении договоров, которыми предусматривается взимание арендной платы, перечисляемой арендаторами в федеральный бюджет и исчисляемой на основании методик, утвержденных соответствующими распоряжениями Минимущества России.

В 1997 году бюджет получил от сдачи в аренду принадлежащей государству недвижимости около 300 млн. руб., в 2000 году - порядка 3,5 млрд. руб.1. По расчетным предварительным данным общий объем средств за аренду нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности по всей территории Российской Федерации в 2001 году составил 4,77 млрд. руб. в текущих ценах2. Столь значительный рост поступлений из года в год свидетельствует, по нашему мнению, не столько об эффективности управления имуществом федеральными органами, сколько об отсутствии базовых принципов формирования поступлений в бюджет от аренды федерального имущества. Тот факт, что правительство Москвы от использования принадлежащей городу (муниципальной) собственности получило средств за 2001 год 7,2 млрд. руб.3, т.е. более чем в полтора раза больше, чем от сдачи всего федерального имущества свидетельствует о неблагоприятном состоянии в имущественных отношениях и необходимости регулирования на федеральном уровне порядка использования собственности. Более того, отсутствие полного реестра федеральной недвижимости, прогнозных оценок стоимости ее аренды не позволяет реально оценить возможности бюджета в части поступления доходов от сдачи имущества в аренду. Еще на совещании "О системе управления государственным имуществом" Владимир Путин сказал, что нынешняя ситуация, когда правительство "не только не получает доходов от федерального имущества, но даже не знает полностью перечень того, чем владеет государство…недопустима". Заместитель Министра имущественных отношений РФ Сергей Моложавый в интервью журналу "Профиль" в начале прошлого года оценил возможности роста показателей следующим образом: "По аренде, думаю, мы практически достигли потолка. Сейчас, клиенты иногда даже отказываются от аренды нашей недвижимости - считают, что слишком дорого". Тем не менее, в 2001 году рост составил 32% от запланированного2. Какие в таком случае факторы позволили достигнуть таких результатов перевыполнения годового задания? Каким образом формируется задание по поступлению арендных платежей в бюджет? Каким является объективно реальный объем возможных поступлений от сдачи в аренду федеральной недвижимости? Отсутствие полного реестра, а точнее кадастра федерального имущества; методики определения арендной платы не отражающей рыночной стоимости аренды, устанавливая ее либо заниженной, а в отдельных случаях завышенной по отношению к реальной рыночной стоимости; когда значительная доля площадей, находящихся в оперативном управлении или хозяйственном ведении государственных унитарных предприятий не используются по различным причинам, остаются свободными и, соответственно, не приносят доход - именно по этим причинам невозможно объективно определить "отдачу" от имущественного комплекса.

Как следует из вышесказанного, в сложившейся ситуации назрела необходимость пересмотра принципов и приоритетов в области управления и распоряжения федеральным имуществом. Ощущается объективная потребность в создании стройной, экономически и логически выверенной системы критериев, в соответствии с которыми возможно эффективное и целесообразное вовлечение максимального количества объектов федерального имущества, предназначенного под сдачу в аренду, в процесс управления и финансовый оборот, планирование и контроль реальных доходов бюджета от аренды.

Однако, количество государственного имущества столь значительно, что им попросту невозможно эффективно управлять из федерального центра. Представляется необходимым разделить функции министерства и управляющих федеральной собственностью предприятий. Крайне важно уяснить роль и масштабы участия государственных органов в этом процессе, в том числе степень и методы влияния на формирование оптимальных отношений собственности с учетом правовых норм, ограничивающих административное воздействие на эти отношения. Очевидно, что государство, являясь фактическим арендодателем, не может учесть условий бизнеса, а вводимые регулярно новые алогичные правила могут привести, и приводят к негативным результатам. Заместитель председателя комитета Госдумы по собственности, президент Всероссийской ассоциации приватизируемых и частных предприятий Григорий Томчин отмечал: "Государство, выполняющее функции предпринимателя, всегда будет "неуклюжим предпринимателем", который своими действиями убивает партнера. Желание выжать с каждого метра как можно больше денег в корне убивает предпринимательскую деятельность. Нормальное предпринимательство рассчитано на партнерство, а у государства такого стремления нет. Так работать невозможно: необходимо разработать жесткие правила, либо Минимущество должно отказаться от этой недвижимости, продав ее".

Очевидно, что государство в лице своих бюрократических структур не способно в силу различных обстоятельств эффективно, а порой просто разумно управлять принадлежащей ему собственностью. В перспективном плане зачастую долгосрочное использование имущества путем передачи его в аренду гораздо выгодней и целесообразней одномоментной процедуры продажи. Этот факт легко подтверждается сопоставлением цены продаж и рыночной арендной платы одних и тех же объектов недвижимости с одним уточнением, когда речь идет об объектах, имеющих равную предпринимательскую полезность.4,5.

При всей противоречивости и фрагментарности проводимых экономических преобразований важнейшей задачей является определение места и роли государства в вопросах регулирования хозяйственного механизма. С учетом предлагаемых изменений в структуре управления представляется необходимым разграничить права и ответственность сторон, участвующих в процессе управления имуществом: между представителем собственника - Минимуществом России и объектами государственной собственности - государственными муниципальными предприятиями (ГУП), что при согласованности действий по отношению к недвижимости на основе выработанных единых принципов управления позволят повысить эффективность ее функционирования.

Организационно и функционально за Минимуществом России, на наш взгляд, должны быть закреплены основные права и обязанности по отношению к федеральному имуществу, а именно:

  • обеспечение надлежащей (т.е. полной и своевременной) инвентаризации федерального имущества и ведение его реестра в виде структуры информационных ресурсов - базы учетных данных (кадастрового учета), включающего многоаспектное освидетельствование полного перечня объектов недвижимости (техническое, экономическое, правовое) совместно с кадастровым учетом земельных участков. База данных федеральной недвижимости должна представлять собой свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного учета объектов недвижимости, прочно связанными с ними прилегающими земельными участками, в том числе местоположение, правовое обременение, технические характеристики, целевое назначение, предпринимательская полезность и др.;
  • осуществление классификации объектов федеральной собственности по признакам, определяющим специфику управления, определение цели государственного управления по каждому объекту управления, в том числе выделение перечня собственности, подлежащей передаче в аренду;
  • обеспечение оптимальности управленческих решений по распоряжению федеральным имуществом (соблюдение взвешенного баланса социальных, фискальных, и инвестиционных целей), в том числе при его отчуждении, закреплении в хозяйственном ведении или оперативном управлении, передаче в пользование или доверительное управление и т.д.;
  • обеспечение контроля над деятельностью государственных унитарных предприятий, привлекаемых в качестве управляющими федеральной собственностью;
  • управление методологией определения размера взимаемых с государственных унитарных предприятий платежей от использования последними находящегося на праве оперативного управления и хозяйственного ведения имуществом путем создания арендной базы;
  • заключение договоров с государственными унитарными предприятиями, которыми предусматривается право распоряжения (сдачи в аренду) федерального имущества, закрепленного за предприятиями, которыми предусматривается обязанность регулярных выплат государственными унитарными предприятиями в бюджет за пользование федеральным имуществом в соответствии с объемом управляемой предприятиями собственности и ее кадастровой оценкой аренды имущества.

Существенными являются основные принципы подхода к основам методологии определения арендной базы (фактически рентных платежей) и взаимоотношения ГУПов с Минимуществом России:

1. Государственные унитарные предприятия производят выплаты в федеральный бюджет от всей площади находящихся у них на балансе зданий и сооружений, отдельных нежилых помещений на основании кадастровой оценки аренды имущества;

2. Кадастровая стоимость аренды имущества должна формироваться из реальной оценочной стоимости аренды имущества в зависимости от предпринимательских свойств каждого объекта недвижимости за исключением расходов государственных предприятий (ГУП) по содержанию и управлению имуществом. Одновременно должны быть учтены социально значимые и соответственно дифференцированные направления использования имущества. Для реализации этого основополагающего принципа необходимо формирование института государственных оценщиков, обеспечивающих полноценное использование потенциала методов оценки, учет структуры и перспектив изменения доходности аренды объектов недвижимости, регулярный анализ и учет факторов, влияющих на изменение рыночной стоимости аренды. Доходность от аренды недвижимости прямо связана с уровнями спроса и предложения на нежилые помещения, здания и прилегающие к ним земельные участки.

3. Формирование реальных планов поступлений финансовых средств в бюджет от использования федерального имущества как произведение всей площади, подлежащей передаче в аренду на размер кадастровой оценки аренды имущества, контроль поступлений платежей.

Государственные унитарные предприятия как объекты государственной собственности рассматриваются как юридические лица, функционирующие как субъекты предпринимательской деятельности, наделенные правом хозяйственного ведения недвижимого федерального имущества и оказывающие услуги по эксплуатации и сдаче недвижимости в аренду, при этом основными задачами которых по отношению к находящемуся в ведении имуществу явятся следующие:

  • обеспечение надлежащего содержания и эффективного использования федерального имущества, включая меры по повышению инвестиционной привлекательности, предпринимательской полезности недвижимости;
  • своевременная и полная выплата рентных платежей в бюджет на основании заключенных договоров с Минимуществом России.

Блок-схема предлагаемой системой управления федеральной собственностью (нажмите на ссылку, чтобы увидеть).

Именно при такой структуре управления частью федеральной недвижимости, предназначенной под сдачу в аренду, возможно решение задачи определения прогнозируемого размера поступлений в бюджет от аренды имущества. Федеральный орган власти (Минимущество России) будет освобожден от несвойственных функций: согласования договоров аренды с каждым арендатором, "выбивания" увеличенных по сравнению с достигнутым за прошлые годы поступлений от арендной платы. С другой стороны, государственные унитарные предприятия станут полноправными наряду с представителями частной и муниципальной собственности участниками рынка арендных услуг, предпринимателями и управленцами, максимально заинтересованными в поддержании, улучшении, эффективном использовании федеральной собственности.

Список литературы

1. Журнал "Профиль" №2(224), интервью Заместителя Министра С.В. Моложавого;

2. Информационное сообщение пресс-службы Минимущества России от 05.12.01.;

3. Журнал "Коммерсантъ" №233 от 21.12.01 г.;

4. Журнал "Правовое регулирование рынка недвижимости" №1, 2001 г;

5. Файнштейн Б.Л. "Формирование стоимости аренды офисных помещений, находящихся в государственной собственности (на примере гор. Москвы)" Дис. канд. экон. наук. 08.00.05, Москва, 2001г.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100