написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 1 (10) 20021г

Судебная практика 2000-2001г.г. по делам, связанным с недвижимостью, с участием нотариусов и страховщиков

Курганов В.В., Вице-президент САК "Информстрах"

Особенностью судебных дел, в которых участвуют нотариусы, является то, что они могут рассматриваться судом как в порядке искового, так и в порядке особого производства.

Дела особого производства согласно ст. 246 ГПК РФ рассматриваются судами по правилам гражданского судопроизводства с некоторыми изъятиями и дополнениями. Особое производство - это одностороннее производство, в котором отсутствует спор о праве, когда нет материально-правового требования одного лица к другому. В таких делах может иметь место спор о факте, поскольку, если бы факты являлись безразличными для других лиц, было бы беспредметным участие в этих делах заинтересованных лиц. Суд в данном случае осуществляет контроль за правильностью правоохранительной функции нотариата и обеспечивает защиту прав и охраняемых интересов граждан и юридических лиц в случае, если нотариус не выполнил обязанностей, возложенных на него законодательством.

При рассмотрении жалобы согласно ст. 272 ГПК РФ неявка нотариуса и заявителя не является препятствием для разрешения дела. Суд проверяет законность и обоснованность совершенного нотариального действия, а равно правомерность отказа в его совершении. Решение суда в данном случае либо отменяет нотариальное действие, либо обязывает нотариуса выполнить такое действие. В случае правильности действий нотариуса суд может отказать заявителю в удовлетворении жалобы.

Часто нотариусы, убежденные в своей правоте, игнорируют повестки в суд. Учитывая, что присутствие нотариуса для рассмотрения дела не является обязательным, заявитель может представить дело в выгодном ему свете, и его жалоба может быть удовлетворена судом. При рассмотрении дел особого производства имеется ряд особенностей, которые часто не учитывает суд. Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении от 17 марта 1981 г. № 1 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по жалобам на нотариальные действия или на отказ в их совершении (в ред. Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.93 № 11) указал, что суды обязаны выяснять, не имеется ли спора о праве гражданском, и при наличии такого спора суд исходя из ст. 246 ГПК РФ должен вынести определение об оставлении жалобы без рассмотрения, разъяснив заявителю его право обратиться с иском в суд или арбитражный суд за разрешением возникшего спора.

Суды часто испытывают затруднение в разграничении особого и искового производства по этим делам, в связи с чем имеют место случаи рассмотрения в особом производстве жалоб на нотариальные действия либо на отказ в их совершении при наличии между заинтересованными лицами спора о праве гражданском. В случае правильности действий нотариуса согласно действующему законодательству дело попадает в суд чаще всего именно при наличии спора. Для примера можно привести дело, в котором принимал участие юрист ЗАО САК "Информстрах" как представитель нотариуса, чье действие обжаловалось.

Заявительница Зацепа Т.Л. обратилась с иском в Басманный м/м суд г. Москвы с жалобой на совершенное нотариусом К-й нотариальное действие - удостоверение 02.02.2000 г. договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Москва, просп. Андропова, д. 20, кв. 147, который был заключен братом заявительницы Стреловым К.Л. Зацепа Т.Л. требовала возмещения ей морального ущерба в сумме 300 тыс. рублей.

Зацепа Т.Л. настаивала, что является собственницей проданной квартиры, представив в суд справку ЖСК "Международник-4" о том, что она член ЖСК и пай выплачен полностью. Возражая против жалобы, представитель нотариуса К-й, юрист страховой компании "Информстрах" обратил внимание суда на то, что сделка удостоверена с соблюдением действующего законодательства и что были представлены все необходимые документы, в частности свидетельство о собственности на жилище на имя Стрелова К.Л. и справка ЖСК, членом которого также значился Стрелов К.Л. Согласно ст. 45 Основ законодательства о нотариате нотариус не принимает для совершения нотариального действия только документы, имеющие подчистки или приписки, зачеркнутые слова или исправления, представленная же Стреловым К.Л справка из ЖСК полностью соответствовала требованиям, предъявляемым к такого рода документам, в том числе на ней были печать и подпись председателя кооператива.

Юрист "Информстраха" обратил внимание суда на то, что в данном случае имелся спор о праве между Зацепой Т.Л. и Стреловым К.Л. - это спор о том, кто имел право на получение в ЖСК справки о выплаченном пае. Между тем судья в процессе колебалась, отменять или нет нотариальное действие, поскольку доказательства свидетельствовали о том, что договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным. Кроме того, согласно ст. 271 ГПК РФ Зацепа Т.Л. вообще не могла быть заявительницей, поскольку не участвовала в совершенном нотариальном действии.

20.11.2000 г. Басманный м/м суд вынес определение об оставлении жалобы Зацепы Т.Л. без рассмотрения и предложил заявительнице предъявить иск на общих основаниях.

Возникает вопрос, а какая, собственно, разница для нотариуса, каким образом будет отменено нотариальное действие - в порядке искового или особого производства? Ответ один - разница в последствиях. В случае признания, к примеру, договора купли-продажи квартиры недействительным, при удостоверении такого договора с нарушениями законодательства, вина в отмене нотариального действия в порядке особого производства лежит непосредственно на нотариусе. В случае же искового порядка признания договора недействительным вина может лежать и на самих сторонах, которые, к примеру, могли умышленно ввести нотариуса в заблуждение или представили для удостоверения сделки поддельные документы. При рассмотрении же спора в порядке особого производства согласно главе 32 ГПК РФ нотариус будет вынужден сам собирать все доказательства, вызывать свидетелей, то есть будет, по сути дела, выступать в защиту одной из сторон. Хотя это должны были бы делать сами стороны либо их адвокаты.

При удовлетворении жалобы в порядке особого производства нотариус может столкнуться с тем, что он будет в дальнейшем автоматически признан виновным в причинении убытков заявителю жалобы или лицу, в отношении которого было совершено нотариальное действие (отказано в совершении), при поступления в суд иска о возмещении ущерба согласно ст. 17 Основ законодательства о нотариате. Хотя нотариус вполне правомерно мог отказать в совершении нотариального действия, поскольку усмотрел, что факт, на который ссылалось лицо, обратившееся за совершением нотариального действия, не являлся очевидным и требовал соответствующего доказательства. Аналогично заявитель жалобы вполне может представить в суд те доказательства, подтверждающие его права, о которых нотариус не знал при совершении нотариального действия, но суд, рассмотрев и удовлетворив жалобу в порядке особого производства при наличии спора о праве, нарушая ГПК РФ, ставит нотариуса в ситуацию, при которой отмена нотариального действия влечет и обязанность нотариуса возместить в дальнейшем ущерб.

По опыту, накопленному юристами САК "Информстрах", при предъявлении жалобы на нотариальное действие (отказ в совершении) нотариусу следует хотя бы внимательно ознакомиться с жалобой и, если не участвовать в суде лично, то представить в суд в письменном виде свои возражения по жалобе, в случае наличия спора о праве нотариус должен указать суду на это либо на то, что жалоба подана ненадлежащим лицом. Если жалоба будет нотариусом проигнорирована, при ее удовлетворении доказать в дальнейшем свою невиновность нотариусу будет практически невозможно. В данном случае нотариус имеет право на обжалование решения суда первой инстанции в кассационном порядке.

Иск о признании договора мены квартиры недействительным

Данченко А.В. обратился в Головинский м/м суд г. Москвы с иском о признании договора мены квартиры, расположенной по адресу: г.Москва, ул. Космонавта Волкова, д.30, кв.34., принадлежащей Данченко Л.Н., и квартиры, расположенной по адресу: г.Москва, ул.Космонавта Волкова, д.15, кв.30, принадлежащей Соковой Е.Н. Основанием иска было то, что Данченко Л.Н. якобы в момент совершения сделки находилась в состоянии, когда она была не способна понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку она болела раком и, по мнению истца, принимала сильные наркосодержащие препараты. Нотариус Б-а, удостоверявшая на дому данную сделку, была вызвана в суд в качестве третьего лица, и ее представителем в суде выступал юрист страховой компании "Информстрах".

Истец, являясь сыном Данченко Л.Н., доказывал, что был в хороших отношениях с матерью, ухаживал за ней до самого последнего дня ее жизни и что произведенный Данченко Л.Н. незадолго до своей смерти обмен квартиры площадью 71 кв.м. на квартиру площадью 41 кв.м. не может быть ее действительным волеизъявлением. Данченко А.В. требовал назначения посмертной судебно-психиатрической экспертизы, доказывал, что нотариус Б-а не проверила дееспособность Данченко Л.Н. и что, кроме того, оформление сделки противоречило действующему законодательству.

Юрист САК "Информстрах" не возражал против проведения экспертизы, но настаивал на изучении всех обстоятельств дела. Он обратил внимание суда на то, что согласно ст. 43 Основ законодательства о нотариате нотариус Б-а проверила дееспособность обратившейся за совершением нотариального действия Данченко Л.Н., задав последней ряд вопросов для выяснения того, понимает ли она значение своих действий и последствия заключения сделки. Никаких сомнений у нотариуса не возникло, оснований для отказа в совершении нотариального действия не было.

Совместными усилиями с ответчицей по делу представителю нотариуса удалось привлечь в дело многочисленных свидетелей, в том числе родственников Данченко Л.Н. Были сделаны запросы в медицинские учреждения, где она проходила лечение. В ходе судебного разбирательства представитель нотариуса Б-й доказывал, что Данченко Л.Н. отдавала себе отчет в своих действиях, поскольку в ходе мены она не только приобретала квартиру, расположенную по адресу: ул. Космонавта Волкова, д.30, кв.15, которую впоследствии желала завещать своему внуку по дочери Артемову Е.В., но и договорилась с мужем ответчицы Соковым В.П., что он продаст другому внуку Данченко Л.Н. Шевцову И.А свою квартиру площадью 40 кв.м. Условием договора было то, что квартира будет продана за цену, указанную в справке БТИ. Представитель нотариуса Б-й, юрист "Информстраха", доказывал, что Данченко Л.Н. не только не потеряла ничего от указанных сделок, но, наоборот, меняя свою, не лучшую по планировке квартиру, приобрела для своих внуков две отдельные квартиры с намного большей общей площадью. И, таким образом, нотариус Б-а действительно удостоверила сделку, соответствующую волеизъявлению сторон. Кроме того, допрошенные по ходатайству юриста САК "Информстрах" родственники Данченко Л.Н. показали, что ее сын, истец по делу, был с ней в плохих отношениях, никакой помощи практически не оказывал, а его жена была со свекровью в неприязненных отношениях.

После многочисленных судебных заседаний истец, поняв, что дело им не будет выиграно, 31.11.2000 г. отказался от предъявленного иска.

Иск о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной

Лютиков Г.Д. обратился в Люблинский м/м. суд г. Москвы с иском о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Перерва, д. 20, кв. 128, заключенного им с Зайкиной Н.И., недействительным. Истец доказывал, что в момент заключения сделки и удостоверения ее нотариусом Л-й он не отдавал себе отчет в своих действиях, что-то подписал, но что именно, не помнил, денег по сделке не получал.

Представлявший интересы нотариуса Л-й в суде юрист САК "Информстрах" обратил внимание суда на то, что медицинская справка, представленная истцом, была заверена не главным врачом поликлиники, а лечащим врачом. У нотариуса Л-й в архиве были все документы, которые подтверждали то, что Лютиков Г.Д. выписался до момента удостоверения сделки из продаваемой квартиры и прописался к дочери: в реестре и на договоре были отчетливые подписи самого истца. Проведенный юристом "Информстраха" опрос свидетелей выявил то, что сам Лютиков Г.Д., будучи в преклонном возрасте, желал под старость "пожить красиво" и "хотел хорошей жизни", то есть его действительной волей было заключение сделки купли-продажи квартиры. Нотариус Л-а, как того требует ст. 54 Основ законодательства о нотариате, выяснила намерения сторон при заключении сделки, разъяснила им последствия ее заключения и удостоверила договор полностью в соответствии с действующим законодательством.

Оценив обстоятельства дела, 21.11.2000 г. адвокат истца поменял основание иска, отказавшись от первоначального, согласно которому, по мнению истца, нотариус Л-а не проверила дееспособность Лютикова Г.Д. Новым стало то основание, что имело место неисполнение договора купли-продажи квартиры покупателем: не были переданы деньги по договору. От претензии к нотариусу истец отказался.

Признание договора купли-продажи квартиры недействительным как сделки, противоречащей закону

В защиту прав несовершеннолетнего Репника В.С. с иском в Тимирязевский м/м суд г. Москвы обратилась Тимирязевская межрайонная прокуратура г. Москвы. Как было выяснено по обстоятельствам дела, опекун Репника В.С., его старший брат Репник Д.С., обратился к нотариусу В-ну с просьбой удостоверить договор купли-продажи квартиры, принадлежащей ему и его брату собственности и расположенной по адресу: г. Москва, ул. Вучетича, д.1, кв. 39. Нотариус В-н отказался удостоверять договор без разрешения органов опеки и попечительства и по просьбе Репника Д.С. выдал ему запрос на получение такого разрешения. Через некоторое время Репник Д.С. представил нотариусу В-ну разрешение органов опеки, и нотариусом был удостоверен договор купли-продажи квартиры, покупателем которой стал Удавкин В.А.

Прокуратурой было выявлено то, что разрешение органов опеки было подделано. По данному факту возбуждено уголовное дело. Нотариус В-н неоднократно вызывался к следователю для дачи показаний в качестве свидетеля, в итоге он был вызван в суд в качестве соответчика по гражданскому делу. Его представитель, юрист страховой компании "Информстрах", отстаивая интересы нотариуса, объяснил суду, что нотариус не является экспертом и не может устанавливать подлинность документов, соответствие же представленных документов законодательству было проверено. На заявление прокурора о том, что, удостоверив договор, нотариус В-н лишил несовершеннолетнего Репника В.С. места проживания, юристом "Информстраха" было указано, что на момент удостоверения договора братья Репники в квартире не были прописаны, о чем свидетельствует финансово-лицевой счет. Также было обоснованно отклонено обвинение прокурором нотариуса в том, что последний не созвонился с органом опеки, т.к. данная обязанность не предусмотрена действующим законодательством.

30.03.2001 г. сделка купли - продажи, совершенная Репником Д.С. и Удавкиным В.А., была признана Тимирязевским м/м судом недействительной, стороны вернули в первоначальное положение, материальных требований к нотариусу В-ну удовлетворено не было.

Признание договора дарения недействительным

В Нагатинском м/м суде г. Москвы находилось дело о признании недействительным договора дарения квартиры Кулешовым П.М., являющимся истцом по делу, его дочери Кулешовой С.П., являющейся ответчицей. Истец заявлял, что он заблуждался относительно сделки. Якобы его обманула нотариус Н-ва, и он, придя в нотариальную контору подписать завещание, как выяснилось через 8 лет, подписал договор дарения. Кулешов П.М. привлек в процесс прокурора, как ветеран войны потребовал предоставления бесплатно адвоката, при этом не ограничился судебным иском, а написал жалобы в прокуратуру и нотариальную палату г. Москвы. Представляя интересы нотариуса Н-й, юрист САК "Информстрах" первоначально фактически представлял и ответчицу, которая была не в состоянии сразу нанять адвоката и совершенно не способна отстоять свои права.

Дело было осложнено тем, что, выступив в суде, нотариус Н-ва показала, что текст договора дарения при удостоверении не был ею зачитан полностью Кулешову П.М., как того требует ст. 44 Основ законодательства о нотариате. Это послужило лишней возможностью для адвоката со стороны истца подтвердить основания признания сделки недействительной.

Юрист "Информстраха" помогал ответчице делать различные запросы, выступал с ходатайствами о привлечении в суд свидетелей, требовал от истца доказывания тех обстоятельств, на которые он ссылался. По данному делу состоялось более 10 заседаний, в ходе которых удалось выяснить, что отобрать квартиру у дочери Кулешова П.М. заставляет его новая жена. Квартира же, будучи кооперативной, оформлялась первоначально на ответчицу, деньги на выплату пая также предоставлялись Кулешовой С.П., и она не оказалась собственницей квартиры по той причине, что ее отец не мог жить с ее матерью, нанеся последней ножевое ранение. Перед самой приватизацией квартиры был оформлен родственный обмен. В качестве доказательств по делу было представлено в суд более 60 документов.

23.03.2001 г. в ходе судебного заседания истец предложил Кулешовой С.П. заключить мировое соглашение, условиями которого были предоставление помощи в размере 2-х минимальных размеров оплаты труда и отказ истца от исковых требований. Претензий к нотариусу не имелось.

Требования о возмещении нотариусами ущерба

Нотариусу В-у в Замоскворецком м/м суде г. Москвы Каберией Д.М. был предъявлен иск о возмещении ущерба, причиненного нотариальным действием. Основанием явилось признание 28.09.2000 г. Головинским м/м судом г. Москвы недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новопесчаная, д.3, корп.2, кв. 25. Данный договор был заключен и удостоверен по поддельному паспорту. Собственником квартиры являлся Голубев Т.Э., который узнал о продаже его квартиры только через несколько месяцев. Следствию не удалось установить лиц, совершивших мошеннические действия. Лишившись квартиры, Каберия Д.М. усмотрел вину нотариуса в том, что сделка была признана недействительной, и предъявил иск нотариусу В-у в размере стоимости квартиры - 95 тыс. долларов США.

Представитель нотариуса В-ва, юрист страховой компании "Информстрах", потребовал от истца доказательств уплаты им указанной суммы псевдо-Голубеву, а также доказательство того, что ущерб причинен именно действиями нотариуса. Никаких расписок Каберия Д.М. представить не смог, цена сделки была равна стоимости квартиры по справке БТИ, что составляло чуть больше 20 тыс. долларов США. Адвокат истца настаивал на том, что согласно ст. 17 Основ законодательства о нотариате "ущерб возмещается нотариусом, если он не может быть возмещен в ином порядке". Отвергая такую трактовку, юрист "Информстраха" доказывал в суде, что гражданским законодательством не предусмотрено "объективного вменения" и что в действиях нотариуса должна быть вина, если речь идет о возмещении ущерба. Нотариус В-в выполнил все требования, предусмотренные законодательством, проверил личности сторон по паспортам (как того требует ст. 42 Основ законодательства о нотариате), а проверить паспорт на подлинность не мог, поскольку не является экспертом-криминалистом.

Ситуация была осложнена тем, что нотариус В-в, проходивший свидетелем по делу и, соответственно, знавший об обстоятельствах дела, не известил страховую компанию "Информстрах" о том, что признавалась недействительной удостоверенная им сделка. Юристы страховой компании, имея большой опыт, могли бы настоять на привлечении в дело нотариуса как третьего лица, принять участие в допросе свидетелей, поставить вопросы перед экспертом, обратить внимание судьи на то, что Каберия Д.М. перепродал через 2 недели купленную им квартиру, причем за 103 тыс. долларов США, и на протяжении года, пока шел судебный процесс, пользовался этими деньгами. У собственника квартиры тоже был явный интерес в сделке от его имени, поскольку он сам пустил псевдо-Голубева проживать в свою квартиру, отдал ему добровольно договор дарения данной квартиры, являвшийся правоустанавливающим документом.

Не имея возможности участвовать в первоначальном процессе, юристы страховой компании, защищающие нотариуса В-ва уже как ответчика, имели огромные сложности в установлении свидетелей по делу, да и психологически вынесенное решение о признании сделки недействительной оказывало воздействие на судью. Однако, выслушав свидетелей со стороны истца, двух адвокатов и самого Каберию Д.М., Замоскворецкий м/м суд счел доводы юриста САК "Информстрах" убедительными и 27.07.2001 г. вынес решение отказать Каберии Д.М. в удовлетворении иска.

В Люблинском м/м суде находится дело по иску Шульгиной А.А. к нотариусу С-й. Сумма иска составляет один миллион рублей, которые истец требует за то, что вынужден был 6 лет участвовать в судебных процессах по сделке, удостоверенной нотариусом С-й.

Нотариус С-ва удостоверила 07.04.1994 г. доверенность от супругов Бровкиных на продажу квартиры с условием пожизненного содержания. Удостоверение происходило с выездом на дом. Бровкин С.А., 1916 г.р., подписывая документ, сделал плохо видимую подпись, но, поскольку подпись все же была сделана, нотариус уже не могла пригласить, как того требует ст. 44 Основ законодательства о нотариате, другого гражданина, который расписался бы за Бровкина С.А. Нотариус С-ва нашла, думается, не самый лучший выход из положения, разрешив Бровкину расписаться еще раз, уже с помощью родственницы, поддержавшей его руку. В дальнейшем на основании этой доверенности был заключен договор купли-продажи квартиры с Федоровой Л.Н.

В 1995 г. Бровкин С.А. обратился в суд с иском о признании доверенности и сделки купли-продажи недействительными на том основании, что он никого не уполномочивал продавать свою квартиру и подписал доверенность, не отдавая себе отчет в своих действиях. После смерти Бровкина С.А. его наследница Шульгина А.А. обратилась в суд с иском уже по другому основанию - подписание доверенности не Бровкиным С.А., а другим лицом.

РФЦСЭ при Минюсте России по поручению Чертановского м/м суда г. Москвы провел почерковедческую экспертизу подписи Бровкина С.А, но, что самое удивительное, не по оригиналу доверенности, а по ксерокопии! В качестве образцов почерка были также представлены истицей не оригиналы, а ксерокопии документов. Экспертиза была проведена не по обеим, а только по одной подписи на доверенности.

10.05.2000 г. Чертановский м/м суд вынес решение о признании сделок недействительными. Кассационная инстанция оставила решение суда первой инстанции в силе. Данным решением были нарушены как нормы материального, так и процессуального права, но теперь, когда предъявленный нотариусу С-й иск о возмещении ущерба оказался в Люблинском суде, ситуацию практически невозможно изменить. Нотариус не был привлечен в дело в качестве третьего лица, был заслушан в процессе только в качестве свидетеля и тем самым лишен возможности пользоваться правом на обжалование решения.

Хотя нотариус С-ва страхует в САК "Информстрах" свою профессиональную деятельность с 1994 г., страховая компания не была поставлена в известность о том, что в суде оспаривается сделка. Юристы САК "Информстрах" были лишены возможности повлиять на исход судебного процесса, однако на тот момент вполне могли бы потребовать повторной экспертизы, истребовать оригиналы документов, опротестовать некоторые определения и само решение Чертановского суда. В САК "Информстрах" накоплен большой опыт именно отстаивания интересов нотариусов в судах, и в отличие от обычных адвокатов юристы этой компании способны в суде использовать устоявшуюся практику в деятельности нотариусов, учитывая огромные пробелы в законодательстве.

На данный момент юристы САК "Информстрах" пытаются через фактически потерявшую квартиру Федорову Л.Н. отменить решение Чертановского м/м суда и отправить дело на новое рассмотрение. Как может решиться дело по иску к нотариусу о возмещении ущерба в Люблинском м/м суде, неизвестно, поскольку доверенность признана недействительной и формально согласно действующему законодательству нотариус не выполнил своих обязанностей.

Гуськова Т.М. обратилась в Зюзинский м/м суд г. Москвы с иском о признании договора от 14.01.1998 г. купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Нахимовский просп., д. 23, корп. 4, кв. 10, недействительным.

Квартира принадлежала на праве собственности бабушке истицы - Гуськовой П.И. и дедушке - Гуськову М.В., приватизировавшим квартиру в 1992 г. Гуськов М.В. умер в 1995 г., наследственного дела не заводилось, завещания не было. Его законными наследниками являлись сын - Гуськов Ю.М. и жена - Гуськова П.И., владевшая квартирой с мужем на праве общей совместной собственности и фактически вступившая в право наследования в отношении квартиры после смерти мужа. Сын наследодателя, Гуськов Ю.М., на момент смерти отца в квартире не проживал, в течение 6-и месяцев после смерти отца заявления о вступления в права наследования не подал. 21.02.1997 г. он был прописан матерью в квартиру и до своей смерти, наступившей 01.07.1997 г., там проживал.

В своем заявлении истица указала, что Гуськов Ю.М. фактически проживал в квартире на момент смерти своего отца (1995 г.) и являлся вместе со своей матерью наследником доли в проданной квартире. Таким образом, истица, как внучка Гуськова М.В., должна была унаследовать после смерти своего отца полагающуюся последнему долю в квартире, и продажа квартиры без ее согласия была невозможна.

За месяц до продажи квартиры Гуськова П.И. выписалась из нее и прописалась к своей сестре в г. Егорьевск Московской обл. В ходе судебного разбирательства было установлено, что мать истицы, Гуськова Н.И., находилась в конфронтации со своей свекровью и, поскольку в тот момент судилась с ней по поводу квартиры, забрала у Гуськовой П.И. все документы на квартиру и паспорт. Гуськова П.И., женщина преклонного возраста, 1907 г.р., вынуждена была даже побираться в течение трех месяцев, поскольку без паспорта не могла получить пенсию. Впоследствии ее сестра предложила переехать к ней в г. Егорьевск, а, поскольку Гуськова П.И. не хотела, чтобы квартира досталась снохе и внучке, квартиру на Нахимовском проспекте продать. Несколько месяцев ушло на то, чтобы получить дубликаты правоустанавливающих документов, и 24.02.1998 г. квартира была продана Макарову А.В., а договор был удостоверен нотариусом Р-й, сделавшей предварительно запрос в 33-ю нотариальную квартиру о наследственном деле после смерти Гуськова М.В.

По мнению адвоката истицы, нотариус Р-ва не имела права удостоверять сделку, поскольку Гуськова П.И. не оформила право собственности на долю своего мужа после его смерти, а сама квартира была продана по дубликатам, что якобы противоречит закону.

Интересы нотариуса Р-й в суде представлял юрист САК "Информстрах". В ходе разбирательства было установлено, что истица и ее мать получили в 2000 г. свидетельства о праве на наследство, в том числе и на проданную в 1998 г. квартиру, после смерти Гуськовой П.И. и Гуськова Ю.М. Ответчиками был предъявлен встречный иск о признании данных свидетельств недействительными. Выданы они были нотариусом г. Москвы А-м. Поскольку он также был застрахован в САК "Информстрах", его как третье лицо в деле также представлял юрист страховой компании.

Юристу САК "Информстрах" удалось убедить суд в том, что нотариус А-в был введен в заблуждение истицей и ее матерью, т.к. ими были предъявлены справки о фактическом проживании Гуськова Ю.М. на момент смерти его отца в квартире на Нахимовском проспекте, а также о выезде Гуськовой П.И. за две недели до ее смерти в г. Рязань, что дало им возможность завести после смерти Гуськовой П.И.наследственное дело в Москве, поскольку точного адреса установить не удалось.

Представить убедительные доказательства фактического проживания Гуськова Ю.М. в квартире на Нахимовском проспекте на момент смерти его отца истица не смогла. Юрист САК "Информстрах" заявил в суде, что для вступления в права наследования Гуськов Ю.М. должен был не только фактически проживать в квартире, но и предпринять юридически значимые действия, по крайней мер подать заявление в нотариальную контору. Квартира была в общей совместной собственности его родителей, вступить в которую фактически согласно действующему законодательству, невозможно. Он должен был потребовать выдела доли его отца и только после установления этой доли вступить в права наследования. В действующем законодательстве четко не установлено, имеет ли право переживший супруг распоряжаться общей совместной собственностью в случае, если нет наследников, нет и обязанности получать свидетельство о праве на наследство после пережившего супруга. Согласно п. 3 ст. 253 ГК РФ согласие супруга на совершение сделки предполагает и отчуждение доли, если руководствоваться аналогией закона и ст. 255 ГК РФ, наследники должны потребовать выдела доли из общей совместной собственности супругов, поскольку в противном случае супруг продолжает оставаться собственником всего имущества с правом распоряжения.

Требования о невозможности удостоверения сделки по дубликатам, а также о необходимости согласия органов опеки и попечительства г. Москвы дать разрешение на совершение сделки лицом, входящим в "группу риска" по возрасту, на чем настаивал адвокат истицы, представителю нотариуса Р-й удалось признать необоснованными, поскольку данные требования противоречат законодательству.

8.05.2001 г. Зюзинский м/м суд г. Москвы отказал Гуськовой Т.М. в удовлетворении исковых требований, а встречный иск о признании недействительными свидетельств о праве на наследство на проданную при жизни наследодателя Гуськововой П.И. квартиру - удовлетворил. 22.06.2001 г. Московский городской суд оставил решение суда первой инстанции в силе.

Признание договора купли-продажи комнат недействительным

Тверская межрайонная прокуратура ЦАО г. Москвы обратилась в Тверской м/м суд с иском к Андрееву А.Ю. в интересах Конюхова Е.А. и Конюховой Ф.Т. признании недействительной сделки купли-продажи комнат в коммунальной квартире.

По мнению прокуратуры, заявление Андреева А.Ю. с предложением о покупке комнат участниками долевой собственности, удостоверенное нотариусом Б-й, и договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, М.Каретный пер., д.41, кв. 17, не были равны по условиям, которые были предложены проживающим в коммунальной квартире Конюховым и купившим квартиру Акоповым. В договоре была фраза "На указанной жилой площади зарегистрирована гр. Халани О.Л., которая сохраняет право проживания и пользования указанной жилой площадью до добровольного снятия с регистрационного учета", а в заявлении - формулировка "с сохранением права проживания и пользования указанными комнатами".

В процессе прокурор заявил, что фраза "до добровольного снятия с регистрационного учета" в договоре меняет срок сохранения прав проживания и пользования комнатами Халани О.Л., в то время как в заявлении ни основания, ни срок сохранения вышеуказанных прав вообще не были определены.

Юрист САК "Информстрах", на процессе представлявший нотариуса Б-ву, заявил, что права пользования жилой площадью и проживания согласно действующему законодательству не являются бессрочными, наследуемыми или пожизненными. Ст. 7 ЖК РФ дает только такую формулировку, как "постоянное проживание". Соответственно, ст. 558 ГК РФ, обязывая в договоре купли-продажи жилого помещения указывать проживающих в нем лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, предоставляет человеку право пользоваться после заключения договора жилым помещение, но ни в коем случае не ограничивает его в праве выбора места своего жительства, которое предоставлено ему Федеральным законом "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ" от 25.06.1993 г. Ст. 2 данного закона дает определение места жительства - "жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации". Исходя из данной формулировки, гражданин может иметь только одно место постоянного проживания, и независимо от того, забита фраза "снятие с регистрационного учета" в договоре или нет, гр. Халани О.Л. может сама в любой момент выбрать свое место жительства. Ст. 7 того же закона определяет, что снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета, наряду с другими случаями, в случае изменение места жительства - на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства. Снятие с регистрационного учета, являясь обязанностью гражданина РФ, просто укажет, что гражданин изменил свое место жительства и, соответственно, проживает в ином помещении и пользуется им.

Поскольку законодательство не установило право пожизненного пользования жилым помещением, а только связало право пользования с правом проживания в данном помещении, выбор нового места жительства прекращает право пользования помещением, в котором человек перестал проживать. Фраза "до добровольного снятия с регистрационного учета", включенная в договор, не добавила никаких прав Халани О.Л., а определила момент прекращения ее права пользования проданной квартирой. Возражая против исковых требований прокуратуры, адвокат ответчика и юрист САК "Информстрах" настаивали на том, что цена и условия, на которых квартира была предложена Конюховым в заявлении, остались такими же в удостоверенном нотариусом Б-й 02.10.2000 г. договоре купли - продажи комнат.

31.06.2001 г., учитывая требования действующего законодательства, Тверская межрайонная прокуратура отозвала свой иск.

В соответствии со ст.17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус, занимающийся частной практикой, умышленно разгласивший сведения о совершенном нотариальном действии или совершивший нотариальное действие, противоречащее законодательству Российской Федерации, обязан по решению суда возместить причиненный вследствие этого ущерб. Кроме того, статьей 18 вышеуказанных Основ предусмотрено, что нотариус обязан заключить договор страхования своей деятельности, а страховая сумма не может быть менее 100-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда. Но такой минимальной страховой суммы, как правило, недостаточно, чтобы возместить причиненный нотариусом вред, особенно в сделках с недвижимостью. В случае же, когда страхового возмещения недостаточно для того, чтобы полностью возместить причиненный вред, юридическое лицо или гражданин (в данном случае частный нотариус), застраховавшие свою ответственность в порядке добровольного или обязательного страхования в пользу потерпевшего, возмещают разницу между страховым возмещением и фактическим размером ущерба (ст. 1072 ГК РФ).

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100