написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 1 (10) 20021г

Арендная плата как форма платы за использование земли в г. Москве1

Бурмакина Н.И., начальник Контрольного управления Росземкадастра

В прошлом году исполнилось 10 лет с момента принятия в 1991 году Закона Российской Федерации "О плате за землю". Для того времени это был очень прогрессивный закон, так как позволил ввести в землепользование экономическую составляющую.

Во-первых, закон четко определил, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за землю являются: земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли.

Во-вторых, было установлено, что размер платы за землю не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев и землепользователей. Этот важный принцип подчеркивает то обстоятельство, что земля приравнена к таким ресурсам как газ, электричество и т.п.: занимаешь землю - плати за использование вне зависимости от того, есть ли у обладателя земли доходы от своей деятельности. При этом при не внесении платы за землю в бюджет к соответствующим гражданам и юридическим лицам могут применяться меры юридического воздействия.

В-третьих, законом были определены виды земель, граждан и юридических лиц, которые освобождены от уплаты земельного налога. Таким образом, ни один орган государственной власти или орган местного самоуправления не могли устанавливать данную налоговую льготу.

В-четвертых, законом были утверждены средние ставки земельного налога по каждому субъекту Российской Федерации, которые впоследствии систематически индексировались. Вместе с тем, региональные власти получили возможность дифференцировать ставки в зависимости от качественных характеристик земель.

Закон, таким образом, позволил муниципальным образованиям, а затем и субъектам Российской Федерации и, в том числе г. Москве, начать формировать экономические условия землепользования.

Так первым шагом на этом пути в г. Москве было принятие в 1992г. решения городской администрации о том, что основным видом землепользования в г. Москве является аренда.

В тех условиях, когда правовая база арендных отношений была неполной (действовал Гражданский Кодекс РСФСР, принятый в 1994 г и Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде) это было достаточно смелым шагом городских властей. Ставка была сделана на то, что аренда земли представляет собой один из механизмов управления собственностью и получения от нее экономического и социального эффекта, являясь при этом для собственника возобновляемым источником поступлений.

Были сформированы условия и порядок взимания арендной платы за землю, размеры которой должны были обеспечивать покрытие издержек города, связанных с содержанием и воспроизводством земельных ресурсов, а также получение соответствующего дохода.

Так, в период до 1999г., когда в стране наблюдался высокий уровень инфляции, ставки арендной платы устанавливались в ЭКЮ, что позволяло не допускать отрыва ставок арендных платежей от общего уровня цен в стране и сокращения из-за этого бюджетных поступлений. Со стабилизацией экономической ситуации в стране ставки арендной платы за землю стали исчисляться в рублях. При этом у города осталась возможность вводить поправочные коэффициенты к ставкам арендной платы, учитывающие уровень инфляции. Например, Законом города Москвы "О бюджете города Москвы на 2001г." на первое полугодие был установлен коэффициент в размере 1.56, а на второе полугодие-1,72 к ставкам арендной платы за землю, действовавшим на 1 января 1999г. В период 1992-2000 годов постоянно уточнялась дифференциация ставок арендной платы, как в территориальном разрезе, так и в разрезе категорий плательщиков.

В настоящее время Москва разделена на 69 территориально-экономических зон и 31 подзону повышенной ценности земель. Кроме того, при исчислении арендной платы помимо территориальной дифференциации используется дифференциация по видам категорий, в настоящее время их более 40.

Следует также отметить, что Московский земельный комитет и налоговые органы города в соответствии с разработанным регламентом на протяжении длительного периода времени успешно взаимодействуют в целях обеспечения полноты сбора земельного налога.

Перечни юридических и физических лиц, которые до настоящего времени не имеют оформленных в установленном порядке прав на землю, передаются в Управление Министерства по налогам и сборам Российской Федерации по г. Москве, организуются совместные с Государственной земельной инспекцией по г. Москве проверки по выявлению и привлечению к ответственности неплательщиков.

Впервые в Российской Федерации в Московском земельном комитете в 1994 году был организован лицевой учет плательщиков арендной платы за землю; создана автоматизированная подсистема Государственного земельного кадастра земель г. Москвы "Земельные платежи"; налажен действенный контроль за поступлением платы за землю в бюджет города; разработана методика прогнозирования доходов бюджета от взимания платы за землю с учетом земельных балансов территорий административных округов и выпадающих доходов за счет предоставления льгот; создана и отработана технология по работе с неплательщиками, которая позволила получить дополнительные поступления в бюджет за счет взыскания арендной платы и неустойки в судебном порядке.

Начиная с 1995 года, расходы города, предусмотренные в бюджете Москвы на проведение земельной реформы на очередной финансовый год, напрямую увязывались с размерами доходов от поступления платы за землю, что, в свою очередь, позволило Московскому земельному комитету достаточно быстрыми темпами провести инвентаризацию земель г. Москвы и создать автоматизированную систему Государственного земельного кадастра г. Москвы в соответствии с требованиями, предъявляемыми Федеральной службой земельного кадастра России.

И, хотя темпы роста площадей, сдаваемых в аренду в г. Москве за последние годы снизились, динамика поступления доходов от земельных платежей в бюджеты всех уровней позволяет говорить о создании реальной системы управления земельными ресурсами города:
1996 год - 548 806 тыс. руб.;
1997 год - 1 077 557 тыс. руб.
1998 год - 1 358 593 тыс. руб.
1999 год - 2 193 091 тыс. руб.
2000 год - 3 442 687 тыс. руб.
2001 год - 4 062 835 тыс. руб.

Из содержания Земельного кодекса Российской Федерации следует, что граждане и юридические лица, в основном, приобретают государственные и муниципальные земли в собственность или в аренду. Таким образом, сделав выбор в 1992 году в пользу аренды, город не ошибся и накопил при этом огромный опыт, в том числе и в области сбора платы за землю.

Земельный Кодекс Российской Федерации закрепляет принцип платности использования земли в России, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов РФ. При этом в сложившейся системе платы за землю арендная плата в наибольшей мере по сравнению с другими формами выступает в качестве рыночного показателя. Это естественно, так как практика ежегодной корректировки ставок арендной платы за использование земли позволяет привести их в соответствие с рыночной ценой земли. И в Москве арендная плата за землю может в какой-то степени служить индикатором рыночной стоимости земель различного назначения и местоположения, а также складывающегося соотношения спроса и предложения.

В настоящее время средняя по г. Москве ставка арендной платы составляет примерно 1-1,5% от среднерыночной стоимости прав аренды земли в соответствующей экономической зоне. При этом среднегодовая ставка арендной платы за землю в 2001 году превышала среднегодовую ставку земельного налога в 2,77 раза.

Но, как уже было сказано выше, прошло 10 лет с момента принятия Закона РФ "О плате за землю", и он уже не позволяет в полном объеме учесть все особенности землепользования, появившиеся в последние годы. И, если с земельным налогом более или менее все понятно (Земельный кодекс Российской Федерации и проект федерального Закона "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового Кодекса Российской Федерации" предусматривают установление земельного налога в процентах от кадастровой стоимости земельного участка), то положения законодательства об арендной плате требуют дальнейшего развития.

Одной из наиболее серьезных проблем является то, что до настоящего времени на федеральном уровне не определен орган, ответственный за учет и контроль за арендными платежами. Отнесение арендной платы к категории неналоговых доходов бюджета не дает прав налоговым органам вести лицевой учет плательщиков, предъявлять санкции за неуплату. В этом плане интересен опыт работы Московского земельного комитета, который свидетельствует о том, что лучше, чем земельные органы на местах, вряд ли кто еще в России может организовать эту работу, особенно при учете необходимости вести кропотливую работу по взысканию в бюджет недоимок в условиях договорных отношений между городом и арендатором.

Требуется также, на наш взгляд, законодательное переосмысление подхода к льготам. Сейчас уже никому не надо доказывать, что земля - это ограниченный природный ресурс.

Следует также отметить, что ряд законодательных актов Российской Федерации вводят льготы по плате за землю, и это вносит определенного рода путаницу в действующее земельное законодательство.

Кроме того, следует, на наш взгляд, узаконить проведение расчетов в особом порядке (взаимозачетов) по земельным платежам как регулирующим источникам дохода бюджета.

Ключевым вопросом по-прежнему остается методология установления ставок арендной платы. Практика их применения в г. Москве показала, что их дифференциация как в территориальном разрезе, так и в разрезе плательщиков и видов целевого использования земель требует существенной корректировки. Переход на новую систему налогообложения создает условия для принятия в качестве экономической основы определения и для арендной платы кадастровой стоимости по конкретному земельному участку.

Кроме того, следует на федеральном уровне дать оценку по дискутируемому в настоящее время учеными и специалистами вопросу на тему о необходимости в перспективе перехода от понятия "управление земельными ресурсами" к понятию "управление недвижимостью" путем формирования объекта управления, представляющего собой комплекс технологически или функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здание, сооружение и (или) их части, зеленые насаждения и прочие составные части, которые могут принадлежать различным владельцам.

При этом управление недвижимостью - не новинка для России. Еще в период земских реформ 1860-70 гг. в качестве единицы налогообложения было определено отдельно взятое домовладение, понимаемое как земельный участок с четко обозначенными границами вместе с находящимися на нем строениями, занесенное в Окладные книги городских управ под особым номером. В основе этой четкой системы был реестр недвижимости, включавший достаточно подробную информацию о земельных участках и зданиях, вплоть до стоимости и реальной доходности всех помещений. Каждые 5-7 лет данные о конкретном домовладении (а в случае нового строительства или смены функций - вне очереди) заносились в Оценочные ведомости. В результате арендатор недвижимости нес ответственность перед собственником и за строение, и за земельный участок, а власти учитывали его расходы на улучшение качества городской среды путем снижения налогового бремени, при этом город сохранял за собой все права общего регулирования территории.

Федеральные законы РФ о плате за землю, на мой взгляд, должны оставить поле для законотворчества субъектов Российской Федерации, где на базе полной инвентаризации и оценки недвижимого имущества необходимо осуществить ряд первоочередных мер, таких как:

  • создание законодательных основ, "правил игры", которые позволили бы облегчить потенциальным инвесторам вложение их средств в соответствии с инвестиционными контрактами с одной стороны, а с другой стороны, усилили бы контроль городских властей за соблюдение установленных границ;
  • правовое регулирование всех видов строительной, реконструктивной и ремонтной деятельности территорий городов по кварталам и домовладениям;
  • правовое закрепление системы управления недвижимостью, полностью или частично восстанавливающее дореволюционную систему России.

При этом необходимым условием эффективного управления недвижимостью, безусловно, является наличие исчерпывающей информации об объекте управления, которую обеспечит система Государственного земельного кадастра, создаваемая в России в соответствии с Федеральной целевой программой органами Федеральной службы земельного кадастра России.

Примечания

1. По этой тематике см. также статью Дмитриева А.В. "Основы городского землепользования в г. Москве" № 2-3 (3-4) 2000 г. "Правовое регулирование рынка недвижимости" (прим. ред.)

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100