написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 1 (10) 20021г

О правовых аспектах продажи нежилых помещений: практика ДИПС

Пирумов Г.У., начальник управления реализации жилищных программ Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы

Департамент инвестиционных программ строительства г. Москвы (ДИПС) - крупнейший инвестор в столице на рынке жилищного строительства. За пять с небольшим лет существования Департамента за счет его средств возведено около 4,7 млн. кв. метров жилья. Однако хотелось бы обратить внимание общественности на тот факт, что немалую долю в объемах инвестирования ДИПС занимает инвестирование в строительство нежилых встроенно-пристроенных помещений. В 2001 году объем продаж нежилых помещений, по нашим оценкам, составит 1,5 - 1,6 млрд. руб. (около половины приходится на гаражи). Это сумма немаленькая даже для Департамента и составляет около 10% от всего годового объема продаж.

Кроме того, Департамент в настоящее время рассматривает проекты, в которых предусмотрено инвестирование в строительство офисных помещений. Поэтому тема продажи нежилых помещений достаточно актуальна для ДИПС. На этом аспекте деятельности Департамента и связанных с ним проблемах я и хотел бы остановиться подробнее.

На сегодняшний день Департамент реализует проекты по строительству жилья высокого уровня. Например, в 2000 г. было возведено 16 жилых домов по индивидуальным проектам. Класс возводимого жилья предполагает наличие определенных опций, одной из которых является наличие подземного гаража. Наряду с продажей квартир Департаменту необходимо заниматься продажей гаражей. В реализации этих объектов есть определенная специфика, отличающая ее от продажи жилых помещений.

Поскольку нежилые помещения в домах, построенных по проектам Департамента, рассматриваются как объекты муниципальной собственности (Департамент является городским инвестором), то согласно статье 217 ГК продажа нежилых помещений и гаражей должна проводиться в соответствии с федеральным законом "О приватизации". Этот закон, принятый в начале 90-х годов, регламентирует продажу объектов муниципальной собственности на конкурсной основе. Возможно, это было правильно для того времени, когда принимался закон "О приватизации", для более эффективного установления цен на объекты приватизации. В настоящий момент норма данного федерального закона сильно осложняет деятельность Департамента в части продажи нежилых помещений, в особенности гаражей.

Объясню, с чем это связано. Представьте следующую ситуацию: человек является покупателем квартиры. Он приобрел квартиру, и у него возникло естественное желание купить в этом же доме гараж. Как уже было отмечено, в настоящее время ДИПС работает на рынке жилья улучшенной планировки, можно сказать элитного жилья, поэтому практически во всех домах Департамента строятся подземные гаражи. Желание покупателя вполне естественно, он приходит к нам в Департамент и хочет приобрести гараж. Но существующая практика такова, что вместо приглашения в Единый центр продаж покупатель получает приглашение принять участие в конкурсе на покупку гаража. К сожалению, это предписывает действующий закон.

Теперь коротко расскажу о механизме проведения конкурса. Существует ГУП "Мосреалстрой", которое уполномочено соответствующим постановлением Правительства заниматься подготовкой и проведением торгов. Как и предписано законом, уполномоченная организация должна сначала дать объявление в прессе о проведении торгов, объявить, что конкретный объект недвижимости будет продаваться. При этом нужно подчеркнуть, что каждый гараж является отдельным объектом торгов. Соответственно, по каждому гаражу нужно объявить условия его продажи, площадь, цену, в каком виде он сдается покупателю, какие обязательства берет на себя город.

Цены и условия продажи устанавливает Межведомственная комиссия. В зависимости от того, в каком виде объект будет передаваться покупателю, по условиям продажи может даваться рассрочка платежей (до года). Кроме того, комиссия устанавливает стартовую цену. После установления условий продажи дается объявление в прессе. В течение 30 дней поступают заявки на торги. Торги проводятся уполномоченной организацией (ГУП "Мосреалстрой") раз в неделю, по четвергам.

Заявки подаются в запечатанных конвертах. На комиссию приходит какое-то количество претендентов. Победителем объявляется тот участник, в заявке которого указана максимальная цена. В 10-дневный срок с победителем заключается договор, и осуществляется оплата.

Какой же можно сделать вывод относительно описанной выше процедуры? Механизм продажи, существующий на сегодняшний день, очень неэффективен с точки зрения реализации данного вида нежилых помещений.

Я вижу два главных недостатка в существующей процедуре для Департамента. Во-первых, она очень длительна по времени и сложна для физических лиц по оформлению документов. Во-вторых, существенно снижаются конкурентные преимущества Департамента.

Предположим, Межведомственная комиссия установила стартовую цену на гаражи. Прошел срок, установленный законодательством (30 дней), объявляются первые торги и не приходит ни одного человека, потом не приходит ни одного человека на вторые торги, на третьи и т.д. Можно предположить, что комиссия ошиблась в цене, поставила слишком высокую цену. Комиссия пересматривает цену и, допустим, снижает ее. Даже при снижении цены на 1 рубль появляется новый объект торгов с новой ценой. В итоге заново нужно объявлять торги, заново нужно давать публикацию в прессе за 30 дней, потому что характеристика объекта изменилась - он стоит на 1 рубль меньше. Соответственно, процедура реализации снова может затянуться на срок до полутора месяцев.

Частные инвесторы не связаны законом "О приватизации", т.к. гаражи, построенные ими, не являются муниципальной собственностью. И частные инвесторы продают гаражи по инвестиционным договорам, так же как и ДИПС продает квартиры. Очевидно, что Департамент проигрывает частным инвесторам, которые очень гибки с точки зрения установления цен и более оперативны с точки зрения продажи объекта. Предположим, приходит человек к частным инвесторам и выражает желание приобрести 3 гаража, но со скидкой 3%. Любой здравомыслящий инвестор, скорее всего, согласится. В аналогичной ситуации ДИПС реально не может пойти навстречу покупателю, поскольку является "заложником" условий продажи в соответствии с законом "О приватизации".

В сегодняшних условиях Департаменту весьма затруднительно эффективно реализовывать гаражи, о чем свидетельствует статистика Департамента. По состоянию на октябрь 2001 г. не реализовано около 1500 гаражей в тех домах, в которых квартиры давно проданы. Временной лаг между продажей дома и гаражей в этом доме может составлять год и более. При этом заморожены значительные объемы средств, и Департамент не может их вкладывать в другие проекты. Прямых убытков ДИПС не несет, но есть значительная упущенная выгода.

Таким образом, закон "О приватизации" в части продажи такого вида нежилых помещений, как гаражи, существенно осложняет деятельность Департамента.

В настоящее время закон проходит серьезную переработку в Государственной Думе и уже рассмотрен в первом чтении. ДИПС уже направлял свои замечания по этому федеральному закону. Департамент надеется, что новый вариант закона "О приватизации" снимет ограничение на реализацию гаражей на конкурсной основе, что позволит более эффективно конкурировать с другими инвесторами гаражного строительства.

Необходимо подчеркнуть, что гаражи для Департамента не являются источником прибыли. Опыт строительства гаражей показывает, что ДИПС продает их по цене, близкой к инвестиционной. Строятся в основном подземные гаражи, в центре, в рамках точечной застройки. Себестоимость строительства подземных гаражей весьма высока, поскольку необходим перенос коммуникаций. Это дорогая, сложная, длительная процедура, поэтому инвестиционная стоимость гаражей складывается на таком уровне, что нам практически не удается продавать гаражи с какой-то заметной прибылью.

Департамент занимается гаражным строительством по двум причинам. Во-первых, понятно, что сегодня Москва перенасыщена автотранспортом, по данным ГИБДД, в Москве около 2,7 млн. автомобилей. Люди, покупающие квартиру в центре города за большие деньги, безусловно, имеют одну или две машины на семью. Если мы сейчас не будем строить в коммерческих домах гаражей, то мы просто заполоним весь центр Москвы стоящими на улицах автомобилями. Во-вторых, как уже отмечалось выше, гаражи - некая опция, которая сегодня для покупателя необходима для принятия решения о покупке квартиры. То есть гаражи строятся скорее для соответствия современным требованиям, которые предъявляются к жилью, построенному по индивидуальным проектам. Поскольку продажа гаражей не приносит прибыли, Департамент тем более заинтересован в их скорейшей реализации.

Кроме того, существующие правила не дают возможности какого-либо рыночного регулирования механизма продажи. Мы не можем, например, работать с оптовыми покупателями. С точки зрения эффективности работы Департаменту выгоднее продать все гаражи оптом, чтобы своевременно расплатиться по банковским кредитам и свободные средства вложить в реализацию новых проектов. На практике это сделать практически невозможно - начинаются сложности с установлением цены, с комиссиями, с тендерами. Вот поэтому позиция Департамента такова, что для эффективной продажи гаражей существующую схему необходимо менять, она для людей кажется по меньшей мере странной, у многих вызывает раздражение и недоумение.

Хотелось бы отметить, что существующий механизм продажи нежилых помещений в то же время имеет неоспоримое преимущество - возможность формирования максимальной цены по продаваемому объекту. То есть даже если Межведомственная комиссия допустила ошибку при установлении стартовой цены и цена была установлена слишком низкая, конкуренция между покупателями отрегулирует ее на том уровне, на котором сегодня существует платежеспособный спрос на данное помещение. С этой точки зрения механизм хорош, но, в частности, для гаражей он совершенно неприемлем.

Поэтому ситуация с продажей нежилых помещений (негаражного типа) значительно проще. Здесь, я думаю, механизм продажи менять не нужно, он действительно эффективен с точки зрения возможности получения максимальной цены за продаваемый объект. Процесс продажи занимает достаточно много времени (около полутора месяцев), однако потеря времени компенсируется оптимальной ценой. Более того, сегодня спрос на нежилые помещения очень велик, особенно в центральной части города. Дома, в строительство которых инвестирует Департамент, находятся в исторической части города, а первые - вторые этажи в них, как правило, отводятся под офисные помещения. В итоге, несмотря на некоторую процессуальную запутанность этого механизма продажи и его громоздкость, он позволяет достаточно эффективно продавать встроенно-пристроенные помещения под офисы.

Департамент видит для себя большие перспективы на рынке строительства нежилых помещений. Ведется большая работа по более активному проникновению на этот сегмент рынка, например, есть уже планы строительства офисных зданий, бизнес-центров. Раньше нормативные документы запрещали Департаменту заниматься этим видом деятельности, но в настоящий момент Правительство Москвы такое право нам дало, и мы сейчас будем выходить на этот рынок. Жизнь показала, что для наполнения городского бюджета такой вид инвестирования весьма эффективен. Возможна не продажа нежилых помещений, а их сдача в долгосрочную аренду. Выход Департамента на этот сегмент рынка продиктован следующими причинами.

Дело в том, что Департаментом ведется большая работа по реконструкции старых зданий. Предположим, найден дом, подходящий для реконструкции, но он находится на пересечении транспортных магистралей. Строительство жилья в данном месте неэффективно, поскольку жилье будет продаваться с трудом и по низкой цене в силу особенностей местоположения. Более эффективно построить нежилое (офисное) помещение, продать его или сдать в аренду. При этом выручка за кв. м. будет значительно выше, чем в случае продажи жилого дома.

При принятии решения о реконструкции рассматривается ряд объектов, которые ДИПС собирается реконструировать. Рассчитывается рентабельность проекта при реконструкции под жилое здание и под нежилые помещения. Оценивая потоки денежных средств, норму рентабельности для альтернативных вариантов, специалисты Департамента часто приходят к выводу, что реконструкция под жилое здание неэффективна. В то же время при оценке рентабельности и других показателей при варианте строительства нежилого здания эффективность реализации данного проекта выглядит достаточно высокой. В итоге в Департаменте приходят к выводу, что строительство нежилого здания предпочтительнее реконструкции объекта под жилой фонд.

Резюмируя вышесказанное, хочу еще раз подчеркнуть, Департамент планирует занять серьезные позиции на рынке нежилых помещений, что продиктовано спецификой деятельности Департамента и поиском новых путей для эффективного пополнения городского бюджета.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100