написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 1 (10) 20021г

Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе1

Пискунова М.Г., заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации

Недвижимые и сложные вещи в гражданском праве

Под вещью в праве понимается предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественном правоотношении2.

Имущество - понятие, применяемое для обозначения: 1) совокупности вещей и материальных ценностей, находящихся в собственности, оперативном управлении или хозяйственном ведении; 2) совокупности вещей и имущественных прав на получение вещей или иного имущественного удовлетворения от других лиц (актив); 3) совокупности вещей, имущественных прав и обязанностей, которые характеризуют имущественное положение их носителя (актив и пассив)3.

"Имущество" - более широкая категория, чем "вещь". Состав имущества юридического лица образуют как материальные объекты - вещи, так и нематериальные составляющие - обязательства в виде прав требования (имущественных прав) и долгов.

Все элементы имущества юридического лица имеют определенный правовой режим и специфическое правовое регулирование. Существенным для определения правового режима вещей является отнесение их движимому и недвижимому имуществу.

Статьей 130 ГК РФ определены следующие критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.

1) К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты.

2) Критерием отнесения объектов ко второй группе является прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты.

3) Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона (недвижимость по закону) отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они являются недвижимым имуществом. Гражданский кодекс относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п.1 ст.130). Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но также и потому, что они являются "движущимися участками территории", находящимися под юрисдикцией Российской Федерации.

Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав - предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). Именно в соответствии с понятием имущества в состав предприятия включаются: а) ве-щи (земельные участки, здания и сооружения, оборудование, инвентарь, сырье и продукция), б) обязательства, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности (права требования и долги), в) иные нематериальные объекты (интеллектуальная собственность в виде фирменного наименования, товарных знаков, знаков обслуживания). Как отмечает О.М.Козырь, предприятие является объектом, который "выпадает" из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной не является4.

Таким образом, объекты производственного назначения (здания и сооружения) обладают правовым режимом недвижимости в силу физических свойств - прочной связи с землей и невозможности перемещения без ущерба. Важным признаком является искусственное происхождение этих объектов - они создаются в процессе строительства, которое регулируется не только нормами права (гражданского, земельного и административного), но и строительными и другими техническими нормами. После создания объекты производственного значения как вещи существуют объективно, помимо воли правообладателя. Вещь может существовать и вне правоотношения, вне зависимости от существования субъекта прав на нее, например, бесхозяйное имущество.

В гражданском праве существует еще одна важная классификация вещей - простые и сложные. Согласно ст.135 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Как отмечается в юридической литературе, вещами признаются не только традиционные предметы, но и сложные материальные объекты (например, промышленные здания и сооружения, железные дороги и т.п.)5. То есть, любой объект недвижимости является по своей правовой природе сложной вещью. Например, здание представляет собой совокупность неразрывно связанных общим назначением конструкций и коммуникаций (механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования). При продаже здания к покупателю должно перейти и все оборудование здания, если договором не будет предусмотрен, например, демонтаж лифтов.

Вправе ли собственник имущества самостоятельно по своей воле "объединить" существующие у него вещи и иное имущество и объявить их "единой сложной вещью"? Представляется, что сама по себе воля собственника без реальных действий не может являться способом создания новых вещей. Как отмечалось выше, вещи объективны, они создаются в процессе производства, а реально существующие вещи приобретаются в гражданском обороте. Согласно п.2 ст.1 ГК РФ физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (курсив авт.). Воля и волеизъявление собственника - это мотив и содержание сделки по поводу реально существующей вещи, но никак не основание приобретения прав на нее.

Так, в главе 14 Гражданского кодекса "Приобретение права собственности" в качестве первичного способа приобретения права называется изготовление или создание новой вещи с соблюдением закона и иных правовых актов (п.1 ст.218 ГК РФ). Необходимым условием приобретения прав на возведенный объект недвижимости является надлежащий землеотвод, разрешение на строительство, соблюдение строительных и градостроительных норм и правил (ст.222 ГК РФ). Право на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права (ст.219 ГК РФ). После того как объект недвижимости реально создан, и право на него зарегистрировано, он может быть вовлечен в оборот, и права на него приобретаются вторичными способами - на основании сделок и в порядке правопреемства (п.2 ст.218 ГК РФ). То есть, воля собственника свободна в отношении сделок с объектом, а не в отношении его создания.

Что будет основанием приобретения права при объединении "по воле собственника" нескольких объектов недвижимости в "единую сложную недвижимую вещь"? Решение собственника? Такой способ приобретения вещного права главой 14 не предусмотрен. Решения о создании (учреждении и реорганизации) могут приниматься собственником как учредителем лишь в отношении организаций (юридических лиц). Утвержденный собственником передаточный акт или разделительный баланс будут основанием для приобретения права реорганизованного юридического лица в порядке правопреемства, т.е. приобретения права на существующее имущество вторичным способом. Принятие каких-либо решений о создании имущественных комплексов как объектов гражданских прав, которым придавалось бы юридическое значение, действующим законодательством не предусмотрено. Кроме того, субъекты гражданского права не вправе самостоятельно признавать (объявлять) объект своей собственностью.

Правовая природа предприятия как имущественного комплекса

Признаки предприятия. Согласно ст.132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Другое название имущественного комплекса, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, - "бизнес" дано в ст.85 Федерального закона от 8 января 1998г. №6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"6.

Предприятие представляет собой не простую совокупность разрозненных вещей и произвольно выбранных обязательств, а единый имущественный комплекс, необходимый для предпринимательской деятельности. Исходя из данного Гражданским кодексом определения, основными признаками предприятия являются:

  • объединение имущества (образование комплекса) для определенного вида предпринимательской деятельности;
  • фактическое ведение предпринимательской деятельности, направленной на получение прибыли от использования этого имущества ("предприятие на ходу").

На фактическое ведение предпринимательской деятельности в первую очередь указывают обязательства, договоры, права требования и долги по которым включаются в состав предприятия. Иные комплексы недвижимых и движимых вещей, не задействованных в предпринимательской деятельности, предприятием (бизнесом) не являются. Предприятия могут образовываться на базе заводов, автозаправочных станций, ресторанов и пр., если это имущество будет "оживлено" предпринимательской деятельностью его собственника. Так, В.В.Витрянский характеризует продажу предприятия в целом, "на ходу" как передачу не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца7.

Как единый объект прав предприятие, его конкретный состав и на-именование определяются при совершении сделки с предприятием участниками сделки. Указанный в п.2 ст.132 ГК РФ состав предприятия может быть изменен законом и договором. Так, еще до подписания договора продавцом проводится инвентаризация, затем акт инвентаризации, баланс, заключение независимого аудитора и перечень долгов рассматриваются сторонами, после чего состав продаваемого предприятия определяется договором купли-продажи (ст.561 ГК РФ). Определение состава предприятия непосредственно договором, то есть при совершении сделки, предусмотрено и п.3 ст.70 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)8". Договором определяется состав предприятия, передаваемого в доверительное управление (п.1 ст.1016 ГК РФ). При продаже предприятия (бизнеса) должника в ходе процедур банкротства в состав предприятия не включаются долги (денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом) (п.1 ст.86 Закона о банкротстве). То есть, можно сказать, что предприятие есть особый объект прав, который формируется, приобретает имущественную определенность при совершении сделок с ним. Предприятие является скорее предметом сделки, чем объектом вещных прав.

Следует обратить внимание, что в состав предприятия включаются не любые права требования и долги по обязательствам собственника, а только связанные с деятельностью этого предприятия.

Однако отметим, что определение состава предприятия, с которым совершается сделка, "формирование" имущественного комплекса, несмотря на субъективную природу предприятия, достаточно объективно: во-первых, состав предприятия определяется не волей собственника, а отражает реально существующую взаимосвязь всех его элементов, сложившуюся в процессе его предпринимательской деятельности; во-вторых, документальное определение имущественного комплекса осуществляется в подписанных другой стороной договора документах с помощью третьих лиц (заключение независимого аудитора). То есть, по-прежнему автономия воли собственника лежит в основе сделки, но не в основе "формирования" объекта недвижимости.

Правовой режим имущественных комплексов и объектов недвижимости в их составе

Может ли быть критерием отнесения к недвижимости технологическое или производственное единство вещей? Например, может ли быть объявлен единой сложной вещью "производственно-технологический комплекс"?

Для ответа на эти вопросы рассмотрим определения, входящие в этот термин. Комплекс - совокупность предметов или явлений, составляющих одно целое9. Производство - процесс создания материальных благ10. Технология - совокупность методов обработки, изготовления, изменения состояния, свойств, формы сырья или полуфабриката, осуществляемых в процессе производства продукции11.

Как отмечалось в предыдущем разделе, критерием отнесения вещи к недвижимому имуществу являются не производственный и технологический признаки, т.е. не назначение, а физическое свойство вещи - прочная связь с землей. При этом законодатель никоим образом не ограничивает собственника в выборе назначения недвижимого имущества и его роли в производственном процессе.

Бесспорно, в технологическом и производственном аспекте (можно сказать, в своем значении для народного хозяйства) производственно-технологический комплекс, представляющий собой совокупность недвижимых и движимых вещей, составляет единое целое.

Определение производственных комплексов содержится в Федеральном законе от 31 марта 1999 года № 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации"12 (далее - Закон о газоснабжении): система газоснабжения - имущественный производственный комплекс, состоящий из технологически, организационно и экономически взаимосвязанных и централизованно управляемых производственных и иных объектов, предназначенных для добычи, транспортировки, хранения, поставок газа; газораспределительная система - имущественный производственный комплекс, состоящий из организационно и экономически взаимосвязанных объектов, предназначенных для транспортировки и подачи газа непосредственно его потребителям (ст.2).

Например, Единая система газоснабжения как имущественный производственный комплекс находится в собственности организации, образованной в установленных гражданским законодательством организационно - правовой форме и порядке, получившей объекты указанного комплекса в собственность в процессе приватизации либо создавшей или приобретшей их на других основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации (ст.6) (курсив авт.). Собственником газораспределительной системы может быть только специализированная организация, осуществляющая эксплуатацию и развитие на соответствующих территориях сетей газоснабжения и их объектов, а также оказывающая услуги, связанные с подачей газа потребителям и их обслуживанием (ст.7).

Таким образом, налицо критерий технологического и производственного единства объектов, связанных общим назначением добычи газа и доставки его потребителям. Правовое единство объектов недвижимости в системе газоснабжения отсутствует, более того, в Законе о газоснабжении содержится указание на возможность последовательного приобретения объектов по различным основаниям и в разное время. Что касается организационной и экономической взаимосвязи производственных объектов, то такая зависимость может быть только между юридическими лицами (например, дочерними и зависимыми обществами) и их филиалами. Между объектами гражданских прав (вещами) организационной и экономической связи быть не может.

Аналогично п.2 ст.3 Федерального закона от 24 июня 1999 года № 122-ФЗ "Об особенностях несостоятельности (банкротства) субъектов естественных монополий топливно - энергетического комплекса"13 (далее - Закон о банкротстве субъектов топливно-энергетического комплекса) определено, что единый производственно - технологический комплекс организации - должника состоит из недвижимого и иного имущества, используемого для основной производственной деятельности организации - должника и обеспечивающего непрерывный производственный процесс снабжения потребителей топливно - энергетическими ресурсами. Перечень видов имущества, входящего в состав указанного единого производственно - технологического комплекса, устанавливается в порядке, определенном Правительством Российской Федерации. Все входящее в производственно-технологический комплекс имущество - движимое и недвижимое, является ограниченно оборотоспособным: оно не может быть отчуждено в период внешнего управления (ст.17 Закона о банкротстве субъектов топливно - энергетического комплекса), его продажа в ходе конкурсного производства осуществляется только на торгах единым лотом, причем обязательным условием является обеспечение сохранения единства производственно-технологического комплекса в соответствии с его целевым назначением (ст.20 Закона).

Таким образом, с точки зрения гражданского права законодательство, регулирующее деятельность субъектов топливно-энергетического комплекса, ограничивает оборот некоторых движимых и недвижимых вещей, принадлежащих определенным юридическим лицам, но отнюдь не вводит понятия производственно-технологического комплекса как нового объекта гражданских прав. Единым объектом гражданских прав, единой вещью, обладающей правовым режимом недвижимости, производственно-технологический комплекс признать нельзя. В гражданско-правовом смысле производственно-технологический комплекс системы газоснабжения является совокупностью вещей с различным правовым режимом (движимых и недвижимых), общим признаком которых является ограниченная оборотоспособность.

Вместе с тем, собственник вправе заключать сделки по поводу определенной совокупности своего имущества, объединяя вещи с различным правовым режимом (движимые и недвижимые), а также имущественные права, так называемые смешанные договоры (ст.421 ГК РФ). В этом случае стороны сделки могут определить предметом договора передачу совокупности имущества как единого "производственно-технологического", "складского", "торгового", "полиграфического", "культурно-оздоровительного" и иного имущественного комплекса. При этом смешанный договор, содержащий в себе элементы сделки с недвижимостью, должен соответствовать установленным для нее требованиям (п.3 ст.421, ст.422 ГК РФ). В частности, при продаже такого комплекса в соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Обязательным также является указание цены недвижимости (ст.555 ГК РФ).

Такое объединение различных объектов в имущественный комплекс в качестве единого предмета сделки не изменяет их правового режима. Права на движимое имущество перейдут с момента его передачи, на недвижимость - с момента государственной регистрации (ст.223 ГК РФ), а передача имущественных прав произойдет в соответствии с правилами о перемене лиц в обязательстве (глава 24 ГК РФ). Таким образом, определение в договоре имущественного комплекса как предмета сделки не означает "формирования" нового объекта права и не создает правового единства входящего в него имущества.

Как отмечалось выше, для возможности объединения имущества в единый объект права, установления правового единства различных видов имущества законодатель предложил юридическую конструкцию "предприятие как имущественный комплекс".

Баланс как форма учета имущества юридического лица

Согласно ст.48 ГК РФ юридическое лицо как организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество, должно иметь самостоятельный баланс или смету.

Упоминание баланса юридического лица содержится и в других нормах Гражданского кодекса. Например, ст. 561 ГК РФ определяет порядок удостоверения состава продаваемого предприятия. До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Имущество, права и обязанности, указанные в названных документах, подлежат передаче продавцом покупателю, если иное не следует из правил статьи 559 настоящего Кодекса и не установлено соглашением сторон.

Ст.1018 ГК РФ определяет необходимость обособления имущества, находящегося в доверительном управлении, от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.

Единые правовые и методологические основы организации и ведения бухгалтерского учета в Российской Федерации установлены Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (с изменениями от 23 июля 1998 г.)14 (далее - Закон о бухгалтерском учете).

Согласно ст.1 названного Закона бухгалтерский учет представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организаций и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций (курсив авт.). Объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе их деятельности. Основными задачами бухгалтерского учета являются формирование полной и достоверной информации о деятельности организации и ее имущественном положении, необходимой внутренним пользователям бухгалтерской отчетности - руководителям, учредителям, участникам и собственникам имущества организации, а также внешним - инвесторам, кредиторам и другим пользователям бухгалтерской отчетности; обеспечение информацией, необходимой внутренним и внешним пользователям бухгалтерской отчетности для контроля за соблюдением законодательства Российской Федерации при осуществлении организацией хозяйственных операций и их целесообразностью, наличием и движением имущества и обязательств, использованием материальных, трудовых и финансовых ресурсов в соответствии с утвержденными нормами, нормативами и сметами. Бухгалтерский баланс входит в обязательную бухгалтерскую отчетность, которая представляет собой единую систему данных об имущественном и финансовом положении организации и о результатах ее хозяйственной деятельности, составляемая на основе данных бухгалтерского учета по установленным формам (ст.2).

Все хозяйственные операции и результаты инвентаризации подлежат своевременной регистрации на счетах бухгалтерского учета без каких-либо пропусков или изъятий (ст. 8).Все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет. Первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации. Первичный учетный документ должен быть составлен в момент совершения операции, а если это не представляется возможным непосредственно после ее окончания (ст.9).

Соответствие осуществляемых хозяйственных операций законодательству Российской Федерации, контроль за движением имущества и выполнением обязательств должен обеспечивать главный бухгалтер организации. Его требования по документальному оформлению хозяйственных операций и представлению в бухгалтерию необходимых документов и сведений обязательны для всех работников организации (ст. 7 Закона о бухгалтерском учете).

Таким образом, понятие имущества является категорией не только гражданского права. Бухгалтерский баланс как официально установленная форма учета приобретенного в процессе хозяйственной деятельности и гражданского оборота имущества юридического лица, является источником юридически значимой информации в соответствии с Гражданским кодексом.

Правила бухгалтерского учета зданий и сооружений - основных фондов организации

В целях реализации положений Закона о бухгалтерском учете принято Постановление Правительства Российской Федерации от 8 июля 1997 г. №835 "О первичных учетных документах"15, в соответствии с которым Государственный комитет Российской Федерации по статистике (Госкомстат РФ) от 30 октября 1997 г. принял Постановление № 71а (в ред. Постановлений от 25 января 1999 г. № 5, от 2 июля 1999 г. № 51; от 6 апреля 2001 № 26) "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету труда и его оплаты, основных средств и нематериальных активов, материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, работ в капитальном строительстве"16.

Приказом Министерства финансов Российской Федерации (Минфи-на РФ) от 30 марта 2001 г. № 26н утверждено Положение по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01)17 (далее - Положение по бухгалтерскому учету основных средств ПБУ 6/01).

Пунктом 6 Положения установлено, что единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект. Инвентарным объектом основных средств является объект со всеми приспособлениями и принадлежностями или отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций, или же обособленный комплекс конструктивно-сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенный для выполнения определенной работы. Комплекс конструктивно-сочлененных предметов - это один или несколько предметов одного или разного назначения, имеющих общие приспособления и принадлежности, общее управление, смонтированные на одном фундаменте, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно. В случае наличия у одного объекта нескольких частей, имеющих разный срок полезного использования, каждая такая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект.

В соответствии с Государственной программой перехода Российской Федерации на принятую в международной практике систему учета и статистики в соответствии с требованиями развития рыночной экономики, а также Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 февраля 1993г. №121 (с изменениями от 20 июня 1993 г., 31 декабря 1995 г.)18 "О мерах по реализации Государственной программы перехода Российской Федерации на принятую в международной практике систему учета и статистики в соответствии с требованиями развития рыночной экономики", постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. №359 утвержден Общероссийский классификатор основных фондов (ОК 013-94)19 (далее - ОКОФ). При разработке ОКОФ учтены: Международная стандартная отраслевая классификация всех видов экономической деятельности (МСОК), международный Классификатор основных продуктов (КОП), стандарты Организации Объединенных Наций по международной системе национальных счетов (СНС), Положение о бухгалтерском учете и отчетности в Российской Федерации, а также Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, продукции и услуг (ОКДП), для которого МСОК и КОП являются базовыми.

Каков статус этого документа?

Закон Российской Федерации от 10 июня 1993 г. № 5154-1 "О стандартизации" (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 27 декабря 1995 г. № 211-ФЗ)20 устанавливает правовые основы стандартизации в Российской Федерации, обязательные для всех государственных органов управления, а также субъектов хозяйственной деятельности, и определяет меры государственной защиты интересов потребителей и государства посредством разработки и применения нормативных документов по стандартизации.

Общероссийские классификаторы технико-экономической информации относятся к нормативным документам по стандартизации, действующим на территории Российской Федерации. В соответствии с указанным Законом Комитет Российской Федерации по стандартизации, метрологии и сертификации (Госстандарт России) устанавливает порядок разработки, принятия, введения в действие, применения и ведения общероссийских классификаторов технико-экономической информации и организует их официальную публикацию. Положение о порядке опубликования государственных стандартов и общероссийских классификаторов технико-экономической информации утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 12 февраля 1994 г. № 100 "Об организации работ по стандартизации, обеспечению единства измерений, сертификации продукции и услуг"21. Публикации, выполненные типографским способом издательско-полиграфическими комплексами Госстандарта России, являются официальными изданиями.

Объектами классификации в ОКОФ являются основные фонды. Основные фонды определяются как произведенные активы, используемые неоднократно или постоянно в течение длительного периода, но не менее одного года, для производства товаров, оказания рыночных и нерыночных услуг. К материальным основным фондам (основным средствам) относятся: здания, сооружения, машины и оборудование, измерительные и регулирующие приборы и устройства, жилища, вычислительная техника и оргтехника, транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь, рабочий, продуктивный и племенной скот, многолетние насаждения и прочие виды материальных основных фондов.

Таким образом, Общероссийский классификатор основных фондов является официальным документом, содержащим перечень объектов недвижимости, которые создаются в различных отраслях промышленности в соответствии с техническими правилами, могут участвовать в имущественном обороте в соответствии с гражданским законодательством, и должны учитываться в соответствии с правилами бухгалтерского учета.

Нельзя также не учитывать и переход Российской Федерации на принятую в международной практике систему учета и статистики в соответствии с требованиями развития рыночной экономики, создания благоприятного инвестиционного климата, "прозрачности" рынка недвижимости.

ОКОФ полностью повторяет определение, содержащееся в Положении по бухгалтерскому учету основных средств ПБУ 6/01: объектом клас-сификации материальных основных фондов является объект со всеми приспособлениями и принадлежностями или отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций, или же обособленный комплекс конструктивно - сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенных для выполнения определенной работы. Комплекс конструктивно - сочлененных предметов - это один или несколько предметов одного или разного назначения, имеющие общие приспособления и принадлежности, общее управление, смонтированные на одном фундаменте, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно.

Данное определение содержит четкий признак, допускающий объединение различных предметов в единое целое и указывающий на прочную связь с землей как критерий отнесения этого комплекса в целом к объектам недвижимости, - конструктивную сочлененность и монтаж на одном фундаменте. Такой критерий обеспечивает корреляцию норм гражданского законодательства о недвижимости, технических правил и правил бухгалтерского учета. Хозяйствующий субъект не вправе самостоятельно не только "формировать", но и укрупнять или разделять свои имущественные комплексы для целей бухгалтерского учета и государственной регистрации прав.

Приведем выдержки из этого документа, важные для исследования проблемы имущественных комплексов.

Здания. К подразделу "Здания (кроме жилых)" относятся здания, представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

Объектом классификации данного подраздела является каждое отдельно стоящее здание. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и прочее) являются самостоятельными объектами.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты.

Встроенные котельные установки (бойлерные, тепловые пункты), включая их оборудование по принадлежности также относятся к зданиям. Основные фонды отдельно стоящих котельных относят к соответствующим разделам: "Здания (кроме жилых)", "Машины и оборудование" и др.

Водо-, газо- и теплопроводные устройства, а также устройства канализации, включают в состав зданий, начиная от вводного вентиля или тройника у зданий или от ближайшего смотрового колодца, в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав зданий, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты), или проходных втулок (включая сами втулки).

Фундаменты под всякого рода объектами, не являющимися строениями котлами, генераторами, станками, машинами, аппаратами и прочее, расположенными внутри зданий, - не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудования. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в которых они используются; фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со строительством здания, входят в состав здания. Они, как и ряд других специализированных инженерно-строительных сооружений, являются неотъемлемыми составными частями самих зданий. В этой связи в наименование группировок ряда специализированных зданий, предназначенных для осуществления конкретных видов деятельности, введено словосочетание "специализированные здания".

Сооружения. К подразделу "Сооружения" в классификаторе относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроиз-водственных функций.

Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.

Например:

  • нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы;
  • плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.;
  • эстакада включает в себя фундамент, опоры, пролетные строения, настил, пути по эстакаде, ограждения;
  • мост включает в себя пролетное строение, опоры, мостовое полотно (мостовые охранные брусья, контрольный и мостовой настил);
  • автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т.п.), другие, относящиеся к дороге, сооружения - ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м, ров.

К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.

Например, к сооружениям нефтеперерабатывающей промышленности относятся:

  • установка нефтепромысловая;
  • сооружения обустройства нефтяного месторождения;
  • скважина нефтяная эксплуатационная;
  • скважина разведочная;
  • нефтепромысел морской;
  • нефтепровод межпромысловый;
  • газопровод;
  • парк резервуарный.

Примеры сооружений добывающей газовой промышленности:

  • скважина газовая для разведочного бурения;
  • скважина газовая для эксплуатационного бурения;
  • платформа стационарная для разведочного бурения;
  • сооружения обустройства разведочных площадей;
  • установка комплексной подготовки газа абсорбционная;
  • сооружение головное по подготовке газа;
  • газопровод магистральный;
  • хранилище газа подземное;
  • конденсатопровод и продуктопровод.

Машины и оборудование. Относятся к основным материальным фондам, но не являются недвижимым имуществом. К рабочим машинам и оборудованию относятся все виды технологического оборудования, включая автоматические машины и оборудование, для производства промышленной продукции, оборудование сельскохозяйственное, транспортное, строительное, торговое, складское, водоснабжения и канализации, санитарно-гигиеническое и другие виды машин и оборудования, кроме энергетического и информационного. Объектом классификации рабочих машин и оборудования является каждая отдельная машина, аппарат, агрегат, установка и т.п., включая входящие в их состав принадлежности, приборы, инструменты, электрооборудование, индивидуальное ограждение, фундамент.

К машинам и оборудованию в классификаторе относятся: арматура промышленная трубопроводная и арматура для магистральных и промысловых трубопроводов; технологическое оборудование газоперекачивающих станций; оборудование буровое нефтепромысловое и геолого-разведочное. Буровые установки, комплексы оборудования для установок; вышки, основания, укрытия и привышечные сооружения также отнесены к нефтебуровому оборудованию. В отдельный подкласс выделено оборудование для эксплуатации нефтяных и газовых скважин (комплексы, установки и отдельные виды скважинного фонтанного и газлифтного оборудования, станки - качалки и пр.)

Обратим внимание, что наукоемкие промышленные технологии отнесены к разделу "Нематериальные основные фонды".

Таким образом, классифицированные по назначению и отраслям промышленности основные фонды являются одновременно:

  • объектами производственной и технической деятельности;
  • объектами недвижимости как особыми объектами гражданских прав;
  • объектами бухгалтерского учета.

Именно в соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов в настоящее время должно определяться недвижимое имущество, права и сделки с которым подлежат государственной регистрации. Если ОКОФ не в полной мере учитывает особенности производственной деятельности отдельных отраслей промышленности, то в соответствии со ст.8 Закона о стандартизации государственными органами управления в пределах их компетенции применительно к продукции, работам и услугам отраслевого значения могут разрабатываться и приниматься стандарты отраслей.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Порядок государственной регистрации установлен главой III Закона о государственной регистрации прав и является единым для всех правообладателей и объектов недвижимости. Процедура государственной регистрации основывается на ряде принципов, среди которых можно выделить "принципы зеркальности" и "принцип специальности".

Принцип зеркальности заключается в том, что сама по себе государственная регистрация не создает правоотношений по поводу недвижимости, она только отражает, фиксирует обязательственные и вещные права, приобретенные в гражданском обороте недвижимости, подтверждая соответствие действий субъектов правилам ГК РФ. Например, Петров Е.Ю. отмечает, что государственная регистрация должна соответствовать действительному материально-правовому положению дел22. Как установлено п.1 ст.2 Закона о государственной регистрации, это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения и перехода прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Поэтому указанные в ст. 17 Закона основания для государственной регистрации прав соответствуют основаниям возникновения гражданских прав и обязанностей (ст.9 ГК РФ), а также основаниям приобретения права собственности (ст.218 ГК РФ) и иных вещных прав на недвижимость (ст.299, 265, 268 ГК РФ). В п.1 ст.18 Закона о государственной регистрации указывается, что представляемые на государственную регистрацию документы должны отражать информацию, необходимую для регистрации прав в Едином государственном реестре: они должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права (курсив авт.).

Е.Ю. Петров определяет принцип специальности как принцип, в силу которого записи о правах осуществляются отдельно по каждому объекту недвижимости, и таким образом достигается определенность в вопросе о юридическом состоянии недвижимого имущества23. Действительно, Единый государственный реестр состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества (п.6 ст.12 Закона о государственной регистрации).

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Правила ведения ЕГРП, Правила) утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. № 21924. Согласно п.6 ст.12 Закона о государственной регистрации и Правилам краткое описание объекта недвижимости содержится в подразделе I раздела реестра, соответствующего данному объекту. Его заполнение осуществляется на основании документов, удостоверенных органом кадастрового и технического учета. Формы раздела соответствуют указанным в ГК РФ объектам недвижимости - земельным участкам, зданиям, сооружениям, жилым и нежилым помещениям, участкам лесного фонда (леса). Для зданий и сооружений указываются площадь, этажность, подземная этажность, инвентарный номер и литер из паспортов технического учета.

Повторим, что государственная регистрация является только отражением реально существующих гражданских правоотношений. Если гражданским законодательством не предусмотрена возможность собственника самостоятельно по своей воле объединять существующие у него вещи и объявлять их "единой сложной вещью", соответственно, Закон о государственной регистрации прав и Правила ведения ЕГРП не предусматривают возможности формирования имущественных комплексов, состоящих из различных объектов недвижимости, и описания всей совокупности зданий и сооружений как "сложной вещи" в одном разделе Единого государственного реестра.

Не изменяют указанных принципов регистрации и Методические рекомендации о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества - энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы, утвержденные приказом Минюста, Минэкономразвития, Минимушества и Госстроя России от 30 октября 2001 г. № 289/422/224/243 и разработанные во исполнение Плана мероприятий реформирования электроэнергетики Российской Федерации. Производственно-технологические комплексы именуются в данном документе сооружениями. Рекомендации не являются нормативным документом и не вводят новых понятий и определений, а так-же не изменяют порядок государственной регистрации, установленный федеральным законом. Отметим, что гражданское законодательство, институтом которого является государственная регистрация прав, основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений (п.1 ст.2 ГК РФ). Поэтому порядок регистрации гражданских прав должен быть одинаков для всех правообладателей - юридических лиц независимо от характера их деятельности и ее значения для народного хозяйства.

Анализ практики учреждений юстиции по государственной регистрации прав на объекты топливно-энергетического комплекса

Анализ существующей практики учреждений юстиции по государственной регистрации прав на промышленные объекты топливно-энергетического комплекса проведем на примере "Рекомендаций о порядке проведения государственной регистрации прав на магистральные газопроводы и другие, входящие в Единую систему газоснабжения, объекты недвижимости (производственно-технологические комплексы), находящиеся в собственности ОАО "Газпром" и его дочерних организаций" и "Рекомендаций о порядке проведения государственной регистрации прав на энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы", разработанные Московской областной регистрационной палатой25.

Общие положения, на которых базируются указанные рекомендации изложены также в статье Первого заместителя председателя Московской областной регистрационной палаты А.А. Завьялова "Некоторые вопросы регистрации прав на объекты недвижимого имущества"26.

Практикуемая указанным учреждением юстиции процедура регистрации основана на следующих положениях:

  • движимое и недвижимое имущество, связанное общим производственным назначением, образует сложную недвижимую вещь - производственно-технологический комплекс;
  • такая сложная вещь формируется правообладателем в каждом конкретном случае при подаче заявления на государственную регистрацию;
  • возможность объединения нескольких объектов недвижимости в единый объект регистрируемого права определяется учреждением юстиции при правовой экспертизе;
  • возможно описание нескольких объектов недвижимого имущества в одном разделе ЕГРП в виде единого имущественного комплекса;
  • возможна регистрация права на единый производственно-технологический комплекс на основании нескольких правоустанавливающих документов, свидетельствующих о наличии прав на отдельные объекты.

По мнению А.А.Завьялова, при государственной регистрации права на производственное здание с установленным внутри него на фундаментах технологическим оборудованием, объектом недвижимого имущества признается здание со всем входящим в его состав оборудованием, наличие которого и позволяет обеспечить использование этого здания (сооружения) по определенному назначению. Или, например, энергетический производственно-технологический комплекс электростанции является сложной вещью, состоящей из зданий и сооружений (разнородных вещей), образующих единое целое и предназначенных для производства (выработки) электрической энергии за счет использования механической энергии воды или в результате преобразования тепловой энергии, выделяющейся при сжигании органического топлива27.

Налицо логическая ошибка, а также противоречие с рассмотренными выше Положением о бухгалтерском учете основных средств ПБУ 6/01 и Общероссийским классификатором основных фондов. Назначением здания является не производство какого-либо продукта, а только создание условий для производства, в том числе защита от атмосферных воздействий находящихся в нем персонала, оборудования и других материальных ценностей. Независимо от наличия в здании оборудования и осуществления процесса производства, здание остается самостоятельным объектом недвижимого имущества - особым объектом гражданских прав. Технологическое оборудование, в свою очередь, также является самостоятельным объектом гражданских прав - движимым имуществом и самостоятельным объектом бухгалтерского учета. В состав здания входят только фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со строительством здания, фундаменты другого оборудования являются частью оборудования, а не здания. Аналогично, назначением производственного здания в составе электростанций является не выработка электроэнергии, а создание условий для выработки электроэнергии, назначением административного здания - создание условий для работы управленческого персонала и т.п.

Самое принципиальное возражение вызывает субъективный подход к определению объекта недвижимости: с одной стороны - "формирование" по решению собственника, с другой - по результатам правовой экспертизы учреждения юстиции. Как отмечалось выше, правообладатель не вправе "формировать" новые объекты недвижимости из реально существующих у него объектов. Что касается учреждений юстиции, то определение возможности объединения нескольких объектов в единый производственно-технологический комплекс не является предметом правовой экспертизы. По мнению А.А. Завьялова, "обязанность доказывания наличия конструктивной и производственно-технологической связи как критериев общего назначения лежит на собственнике". Доказывание есть необходимый элемент судебного разбирательства, напротив, государственная регистрация есть юридический акт признания бесспорных прав не недвижимость, не требующих доказывания. Никаких обязанностей правообладателей по доказыванию своих прав в учреждении юстиции федеральным законом не предусмотрено. Такой субъективный подход порождает споры между правообладателями и регистраторами по поводу технологической и производственной связи объектов, размеров и составов комплекса, возможности включения отдельных объектов в его состав, что является предметом отнюдь не правовой, а технической экспертизы, не свойственной учреждениям юстиции. Представляется, что порядок государственной регистрации не должен основываться на конфликтных процедурах.

Немаловажным является вопрос о моменте приобретения права. В какой момент приобретается право на "единую сложную недвижимую вещь", включающую в себя несколько объектов, созданных в разное время? По ст.219 ГК РФ - с момента государственной регистрации на этот единый комплекс. Каков момент возникновения права на вновь созданный объект недвижимости, если он технологически входит в состав этого комплекса? По ст.219 ГК РФ - с момента регистрации права на данный объект. По установленным правилам такая регистрация должна идти в специально предназначенном для объекта разделе Единого государственного реестра, а право возникнет с момента внесения записи на основании правоустанавливающего документа, свидетельствующего о создании именно этого объекта. В случае регистрации прав на производственно-технологический комплекс, "сформированный" правообладателем из объектов, приобретенных в разное время и по разным основаниям, получается, что регистрация права на вновь приобретенный или созданный объект, технологически входящий в комплекс, должна идти путем внесения изменений в описание состава ранее зарегистрированного комплекса. Однако внесение изменений в записи Единого государственного реестра не имеет силы юридического акта государственной регистрации права и не влечет возникновение права на вновь приобретенный объект недвижимости.

В строгом соответствии с Законом о государственной регистрации и Правилами ведения ЕГРП регистрация прав на производственно-технологические комплексы, включающие несколько объектов недвижимости, в настоящее время невозможна. Во-первых, потому что в подавляющем количестве случаев имеющиеся у правообладателей правоустанавливающие документы (планы приватизации, договоры, акты ввода в эксплуатацию) свидетельствуют о наличии прав на отдельные объекты - здания и сооружения, а не на "производственно-технологические комплексы". В силу "принципа зеркальности" регистрируются права на объекты, указанные в правоустанавливающих документах, а не "сформированные" правообладателем из отдельных объектов недвижимости (и иногда движимого имущества). В случае представления правообладателем заявления о регистрации прав на производственно-технологический комплекс и правоустанавливающих документов на здания и сооружения, в государственной регистрации может быть отказано на основании абзаца восьмого п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации, поскольку "правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества".

Если правоустанавливающий документ содержит указание на производственно-технологический комплекс, например, как на предмет сделки или введенный в эксплуатацию объект, при этом в составе комплекса описываются недвижимые и движимые вещи - здания, сооружения и оборудование, в силу "принципа специальности" регистрация прав должна осуществляться на каждое здание и сооружение в отдельных разделах Единого государственного реестра.

Если сложное техническое сооружение (газопровод, нефтепровод, скважина и пр.) действительно представляет собой единую сложную недвижимую вещь, то объект права описывается в I подразделе Единого государственного реестра как сооружение в соответствии с характеристиками, указанными в документах технического учета (протяженность, глубина и пр.). Регистрация "с расшифровкой": "производственно-технологический комплекс, состоящий из…", "включающий …" с описанием нескольких объектов недвижимости в одном разделе ЕГРП и в одном свидетельстве о государственной регистрации действующими правилами не допускается.

Если правообладателю необходимо подтверждение или признание права на каждый объект недвижимости в составе своего имущественного комплекса, то регистрация и исследование титула должны проводиться по каждому объекту в отдельности, а не "в составе сложной вещи".

Разберем вышесказанное на примере завода по стабилизации конденсата, состав производственно-технологического комплекса которого приводится в приложении к указанным Рекомендациям Московской областной регистрационной палаты28. Объектами недвижимого имущества, права на которые подлежат регистрации, являются: производственные здания и сооружения, в том числе сливно-наливные эстакады, административно-бытовые здания, очистные и береговые сооружения, паросиловые цеха, цеха водоснабжения и канализации. Различного рода установки (стабилизации конденсата, каталитического риформинга и пр.), охранная система, электрохозяйство относятся к оборудованию (движимым вещам), права на которое не подлежат государственной регистрации. Межцеховые коммуникации являются самостоятельными сооружениями, если они не учитываются в составе цехов. Резервуарные парки являются отдельными недвижимыми сооружениями, если они смонтированы на одном связанном с землей фундаменте и не входят в состав других зданий и сооружений (не являются оборудованием). Однако, без технического паспорта на завод как на комплекс зданий и сооружений на одном земельном участке, сказать конкретно, что является сооружением - объектом недвижимости, прочно связанном с землей посредством фундамента, а что - установкой, оборудованием, "технологической начинкой" здания или сооружения, невозможно. Определение объектов регистрируемых прав, разделение движимых и недвижимых вещей должен провести правообладатель, руководствуясь проектной документацией, Положением о бухгалтерском учете основных средств ПБУ 6/01 и Общероссийским классификатором основных фондов. То есть, на государственную регистрацию должны быть заявлены объекты недвижимого имущества, одновременно являющиеся объектами бухгалтерского учета.

С учетом ограниченной оборотоспособности объектов системы газоснабжения, установленной Законом о банкротстве субъектов топливно-энергетического комплекса, при государственной регистрации прав в Единый государственный реестр должна вноситься запись "Объект газоснабжения" (в графу "Назначение" или "Особые отметки регистратора").

Экономические аспекты государственной регистрации

При определении порядка оформления прав на недвижимость нельзя не учитывать расходы правообладателей в виде платы за государственную регистрацию. Практически во всех регионах установленная нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации для юридических лиц плата близка к максимальному размеру - 50 МРОТ. Желание правообладателей зарегистрировать права на различные имущественные комплексы с "расшифровкой" их состава в одном свидетельстве о государственной регистрации зачастую продиктовано стремлением снизить расходы по государственной регистрации, особенно при наличии большого числа объектов. Разумеется, что установленное законом подтверждение прав на недвижимость со стороны государства не должно быть обременительным для правообладателя.

Эта проблема является актуальной для организаций многих отраслей промышленности - нефтедобывающей и нефтеперерабатывающей, энергетической, металлургической, химической и пр. Представляется, что для ее решения необходимо внесение изменений в нормативные правовые акты, регулирующие размер платы за государственную регистрацию. При этом следует исходить из установленного Гражданским кодексом принципа равенства всех участников гражданских правоотношений. Возможна следующая формулировка:

"В случае государственной регистрации прав на основании одного правоустанавливающего документа на объекты недвижимости, входящие в состав производственно-технологических комплексов и расположенные на одном земельном участке, максимальный размер платы за государственную регистрацию составляет …-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда".

Заключение

Таким образом, по результатам настоящего исследования можно сделать следующие выводы.

1. Объекты производственного назначения (здания и сооружения) обладают правовым режимом недвижимости в силу указанных в ст.130 ГК РФ физических свойств - прочной связи с землей и невозможности перемещения без ущерба, а не в силу особенностей производственного или технологического использования. Объекты производственного значения как вещи существуют объективно, помимо воли правообладателя. Гражданским законодательством не предусмотрена возможность собственника самостоятельно по своей воле объединять существующие у него вещи и объявлять их "единой сложной вещью", а также принимать какие-либо решения о создании имущественных комплексов как объектов гражданских прав, которым придавалось бы юридическое значение.

2. Согласно установленному Гражданским кодексом принципу автономии воли и свободы договора собственник вправе заключать сделки по поводу определенной совокупности своего имущества, объединяя вещи с различным правовым режимом (движимые и недвижимые), а также имущественные права, так называемые смешанные договоры (ст.421 ГК РФ). В этом случае предметом договора может быть передача совокупности имущества как единого производственно-технологического или иного имущественного комплекса.

Однако объединение различных объектов в имущественный комплекс в качестве единого предмета сделки не изменяет их правового режима. Определение имущественного комплекса предметом сделки не означает "формирования" нового объекта права и не создает единства правового режима входящего в него имущества.

С целью возможности объединения имущества в единый объект права, установления правового единства различных видов имущества законодатель предложил юридическую конструкцию "предприятие как имущественный комплекс".

3. Единым объектом гражданских прав, единой вещью, обладающей правовым режимом недвижимости, производственно-технологический, складской, оздоровительный, культурно-развлекательный и иной имущественный комплекс признать нельзя.

4. Понятие имущества является категорией не только гражданского права. Бухгалтерский баланс как официально установленная форма учета приобретенного в процессе хозяйственной деятельности и гражданского оборота имущества юридического лица, является источником юридически значимой информации.

В соответствии с Законом о бухгалтерском учете и Законом о стандартизации разработан Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94 (ОКОФ). Он является официальным документом, содержащим перечень объектов недвижимости, которые создаются в различных отраслях промышленности в соответствии с техническими правилами, и должны учитываться в соответствии с правилами бухгалтерского учета.

ОКОФ содержит четкий признак, допускающий объединение различных предметов в единое целое и указывающий на прочную связь с землей как критерий отнесения этого комплекса в целом к объектам недвижимости, - конструктивную сочлененность предметов и монтаж на одном фундаменте. Такой критерий обеспечивает корреляцию норм гражданского законодательства о недвижимости, технических правил и правил бухгалтерского учета.

Классифицированные по назначению и отраслям промышленности основные фонды являются одновременно:

  • объектами производственной и технической деятельности;
  • объектами недвижимости как особыми объектами гражданских прав;
  • объектами бухгалтерского учета.

5. В настоящее время именно в соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов должны определяться объекты недвижимого имущества, права и сделки с которым подлежат государственной регистрации. В соответствии с переходом Российской Федерации на принятую в международной практике систему учета и статистики это должно способствовать представлению достоверной информации об имущественном положении организаций, необходимой внешним пользователям - инвесторам, кредиторам и пр., созданию благоприятного инвестиционного климата, "прозрачности" рынка недвижимости. Хозяйствующий субъект не вправе самостоятельно не только "формировать", но и укрупнять или разделять свои имущественные комплексы для целей бухгалтерского учета и государственной регистрации прав.

6. Государственная регистрация является отражением реально существующих гражданских правоотношений. Закон о государственной регистрации прав и Правила ведения ЕГРП не предусматривают возможности "формирования" имущественных комплексов, состоящих из различных объектов недвижимости, и описания всей совокупности зданий и сооружений как "сложной вещи" в одном разделе Единого государственного реестра. Определение возможности объединения нескольких объектов в единый производственно-технологический или иной имущественный комплекс не является предметом правовой экспертизы.

В силу "принципа зеркальности" регистрируются права на объекты, указанные в правоустанавливающих документах, а не "сформированные" правообладателем из отдельных объектов недвижимости.

Если правоустанавливающий документ содержит указание на производственно-технологический комплекс, например, как на предмет сделки или введенный в эксплуатацию объект, при этом в составе комплекса описываются недвижимые и движимые вещи - здания, сооружения и оборудование, регистрация прав должна осуществляться на каждое здание и сооружение в отдельных разделах Единого государственного реестра.

Если сложное техническое сооружение (газопровод, нефтепровод, скважина и пр.) действительно представляет собой единую сложную недвижимую вещь, то объект права описывается в I подразделе Единого государственного реестра как сооружение в соответствии с характеристиками, указанными в документах технического учета (протяженность, глубина и пр.).

Регистрация "с расшифровкой": "производственно-технологический комплекс, состоящий из…", "включающий …" с описанием нескольких объектов недвижимости в одном разделе ЕГРП и в одном свидетельстве о государственной регистрации действующими правилами не допускается.

Определение объектов регистрируемых прав должен провести правообладатель, руководствуясь проектной документацией, Положением о бухгалтерском учете основных средств ПБУ 6/01 и Общероссийским классификатором основных фондов. На государственную регистрацию должны быть заявлены объекты недвижимого имущества, одновременно являющиеся объектами бухгалтерского учета.

7. В настоящее время необходимо внесение изменений в нормативные правовые акты, регулирующие размер платы за государственную регистрацию, с целью уменьшения платы в случае регистрации прав одного субъекта на входящие в состав имущественного комплекса объекты на основании одного правоустанавливающего документа.

Примечания

1. Cм. также статью Олехнович В.Г. "Некоторые вопросы технической инвентари-зации объектов газовой отрасли", № 1(6) 2001, "Правовое регулирование рынка недвижимости" (прим. ред.).

2. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М.:1997.С.65

3. Там же. С. 179

4. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика. Под ред. Маковского А.Л. М.: Международный центр финансово-экономического развития. 1998. С. 280

5. Гражданское право. Учебник. Часть I /Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1998. С.205-207

6. Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 2, ст.222.

7. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. -М.: Статут. 1999.С.266.

8. Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 29, ст.3400

9. Советский энциклопедический словарь. - М. Издательство "Советская энциклопедия". 1980. С. 621

10. Там же. С. 1078

11. Там же. С. 1338

12. Собрание законодательства Российской Федерации, 1999, № 14, ст. 1667

13. Собрание законодательства Российской Федерации, 1999, № 26, ст. 3179

14. Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 48, ст. 5369

15. Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, № 28, ст. 3448.

16. Журнал "Нормативные акты по финансам, налогам, страхованию и бухгалтерскому учету", 1998, №1.

17. Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, 2001, № 20.

18. Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1993, № 7, ст. 572; 1993, № 26, ст. 2424; 1996, №2, ст. 132

19. М., ИПК "Издательство стандартов, 1995.

20. Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1993, № 25, ст. 917; Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 1, ст. 4

21. Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1994, № 8, ст. 598

22. Петров Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости. Автореферат диссертации на соискание уче-ной степени кандидата юридических наук. -Екатеринбург, 2001.

23. Петров Е.Ю. Указ. соч.

24. Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, №8, ст.963.

25. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сборник № 6. - М.: Московская областная регистрационная палата, 2001. С.272 - 318.

26. Правовое регулирование рынка недвижимости, 2000, № 4 (5). С.56-58.

27. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сборник № 6. - М.: Московская областная регистрационная палата, 2001. С.307.

28. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сборник № 6. - М.: Московская областная регистрационная палата, 2001. С.295.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100