написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 4 (9) 2001г

Некоторые проблемные вопросы земельного законодательства

Солдатенков В.В., заместитель начальника управления Государственного земельного кадастра Росземкадастра

Взыскание долга при неуплате арендной платы за землю

Взыскание долга по арендной плате за использование земельных участков достаточно хорошо урегулировано законодательством и договорами аренды земельных участков. Общая схема заключается в следующем.

По действующему договору аренды из-за неуплаты у Арендатора возникает долг. Арендодатель с целью получения средств направляет уведомление с предложением уплатить долг, а также требует уплатить неустойку (пени), предусмотренную договором. Если Арендатор не исполняет эти требования, то Арендодатель предъявляет в исковом порядке требования к Арендатору. На основании решения суда и исполнительного листа взыскивается долг по арендной плате и неустойке.

В своей деятельности Москомзем встречается со случаями, когда лицо использует земельный участок, но не оформляет документы на землю. С одной стороны, основанием для платы за землю является правоудостоверяющий документ, с другой стороны, такой документ отсутствует. Взыскание дополнительных средств за такое использование возможно, правда есть проблема более теоретическая и доказательственная. При аренде перечисляется арендная плата, при других видах титульного землепользования - земельный налог.

Взыскание арендной платы и земельного налога по смыслу ст.ст. 15, 21 ФЗ "О плате за землю" должно осуществляться при наличии титула. В таком случае, о возможности взыскания каких средств ведется речь?

О плате, равной налогу, либо арендной плате. Только взыскание может проводиться при соблюдении определенных формальностей и в качестве неосновательного сбережения, обогащения. Как разграничить суммы, равные налогу и арендной плате, за использование земельного участка без оформления документов?

Сумма, равная земельному налогу, в случае, если землепользование осуществляется при отсутствии распорядительного акта о предоставлении земельного участка, либо установлении права на земельный участок. Кроме случаев, когда у прежнего землепользователя земельный участок находится в аренде, и у лица нет права на получение земельного участка на ином праве, чем аренда.

Сумма, равная арендной плате, может быть востребована в качестве средств необоснованного сбережения, обогащения при наличии двух последовательных обстоятельств: органом власти издан распорядительный акт о предоставлении земельного участка (установление права) в аренду, лицо уклоняется заключать договор аренды в качестве арендатора.

В этом случае право на получение указанных средств должно, по нашему мнению, возникать со следующего дня после истечения срока заключения договора.

Возникновение такого права связывается с возможным заключением договора аренды земельного участка и решением органа власти, определившим (установившим) вид (режим) землепользования на земельный участок, что согласуется с земельным законодательством.

Относительно субъектов взыскания: сумму, равную налогу, могут взыскивать как налоговые, так и земельные органы, лица, обращающиеся по закону в защиту государственных интересов.

О квалификации некоторых деяний при нарушении земельного законодательства

Уголовным кодексом РФ предусмотрена ответственность за отравление, загрязнение или иную порчу земли. Предусматривается эта ответственность ст. 254 УК РФ.

В прежнем УК РСФСР устанавливалась ответственность за самовольное занятие земель при определенных последствиях. Сейчас за это деяние действует только административная ответственность. Однако, на наш взгляд, некоторые правоохранительные органы пытаются необоснованно реанимировать ст. 199 УК РСФСР через применение ст. 330 УК РФ (самоуправство), необоснованность заключается в том, что не учитывается позиция законодателя, который отнес деяние к разделу административных правонарушений, а также, что методика ( нормативно установленная) по расчету ущерба отсутствует. Конечно же, можно рассчитать определенные цифры по базовым ставкам налога или арендной платы. Однако кроме расчета далее дело не пойдет. Поэтому можно утверждать, что такое уголовное дело - это работа в корзину. Правонарушитель не приобретает никаких прав на участок, который самовольно занял, следовательно, обязанности платить за такое использование участка у него не возникает. Только административный штраф при наложении.

Вопрос о нанесении вреда за такое использование, а также неуплатой средств, равных земельному налогу либо арендной плате вряд ли является правомерным.

Взыскание таких средств при неправомерном использовании земельного участка сомнительно. Решение этого вопроса возможно в судебном порядке. Только в случае, если суд удовлетворит иск о таком взыскании и квалифицирует взыскиваемую сумму в качестве ущерба, тогда возможно говорить о квалифицирующем признаке при условном самоуправстве.

Важен и субъект возмещения, так как практика указывает на совершение действий самовольного занятия земельных участков юридическими лицами.

Переход права пользования землей и его закрепление1

При переходе права на здание, сооружение переходит право пользования на земельные участки под зданием и территорией, необходимой для его использования. Эти отношения регулируются ст. 37 ЗК РСФСР, ст. 271 и 552 ГК РФ.

Варианты:

  • расторжение договора аренды земли, прекращение права пользования, владения на земельный участок при отчуждении всех зданий, сооружений прежним их собственником, являвшимся арендатором земельного участка, землепользователем, землевладельцем. Юридическое управление считает, что такое расторжение может иметь место только при разногласии между продавцом и покупателем здания и сооружения. При этом, если отчуждение в пользу другого лица осуществлено только части здания, сооружения на земельном участке, речь должна вестись не о расторжении договора, а об изменении договора в части уменьшения площади земельного участка либо определения доли в праве аренды земельного участка в зависимости от возможности определения реальной или идеальной доли относительно земельного участка, разделения земельного участка.
  • если здание, сооружение перешло к другому собственнику и между этими лицами нет спора относительно земельного участка, договора аренды земельного участка, то, учитывая практику арбитражного суда, целесообразно не ставить вопрос о расторжении, а констатировать переход прав и обязанностей, права пользования земельным участком на нового собственника здания, сооружения. В этом случае, такое закрепление целесообразно делать соглашением о переходе права пользования, момент такого перехода совпадает с моментом возникновения права на здание, сооружение. Этот вариант нуждается в тщательной проработке, так как многочисленные судебные решения основываются на этом. За основу можно взять практику вторичных сделок, уступки права. Только в данном случае право аренды, право пользования не являются оборотоспособными, а право пользования земельным участком следует за судьбой имущества на земельном участке. В этой ситуации потенциальным землепользователем является новый собственник здания, сооружения на земельном участке.
  • если арендатор приобрел право аренды у города, то переход права возможен по правилам вторичной сделки, а именно, путем совершения сделки по отчуждению права соглашением сторон и заключения соответствующего договора (например, купли-продажи).

Таким образом, в зависимости от варианта развития ситуации возможно использовать разные способы ее урегулирования.

Право аренды как предмет сделок

Через торги реализуется право аренды земли на свободный от чьих-либо прав земельный участок. Торги проводятся по правилам ст. 447-449 ГК РФ и распоряжений мэра Москвы. Специально созданными комиссиями при Правительстве Москвы и при префектурах утверждается стартовая цена права аренды земли. Предложивший большую цену и условия освоения участка признается на торгах победителем, с ним заключается договор аренды земли. Цена права аренды определяется также при выкупе лицом, чьи права на землю подлежат переоформлению, перерегистрации. Такое положение определено Законом Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве", распоряжениями мэра Москвы № 471-РМ от 26.09.1994 г. и № 254-РМ от 24.05.1995 г. Суть положений этих актов в добровольности осуществления выкупа арендаторами прав аренды прилегающей к объектам недвижимости территории в пределах предоставленного органом власти земельного участка. Право аренды под зданием не выкупается. Практически, выкуп права аренды - это сделка купли-продажи права аренды земли, что и предусмотрено Законом Москвы. Если объект недвижимой собственности лица расположен на земельном участке с разрешения властей, то торги для такого лица не проводятся, происходит переоформление, перерегистрация прав на землю. Такое право пользования для лица безусловно, но оно подлежит оформлению. Так, ст. 552, ст. 652 ГК РФ и ст. 37 ЗК РСФСР предусматривается право пользования под зданием, сооружением и функционально обеспечивающей частью этих объектов территорий, свое же материальное воплощение это право пользования находит либо через договорные отношения - арендные отношения или регистрацию права постоянного (бессрочного) пользования и другие права на землю. Из законодательства России и Москвы усматривается возможность совершения сделок купли-продажи права аренды и без проведения торгов. В любом случае, торги - это способ купли-продажи, по результатам которых выявляется лицо, которое предложит большую сумму. Если претендент один, то такая сделка допустима с одним лицом посредством применения ч. 4 ст. 454 ГК РФ.

Права землепользования религиозных организаций

В течение долгих десятилетий религиозные организации (объединения) не имели прав юридического лица, были исключены из субъектов гражданского оборота и земельных отношений. Только в начале 90-х годов эти права законодательно были признаны за религиозными организациями (объединениями).

В Москве религиозным организациям (объединениям) стали передаваться мэрией Москвы земельные участки с оформлением Московским земельным комитетом документов на землю.

Законодательно земли, застроенные или подлежащие застройке религиозными строениями и сооружениями, относятся согласно ст. 75 ЗК РСФСР к землям городской застройки. В пределах городской черты все земли находятся в ведении городской администрации.

Предоставление земельных участков осуществляется на основании распорядительных актов мэрии, Правительства Москвы либо префектов.

Земли религиозным организациям (объединениям) предоставляются согласно ст. 24 Федерального закона "О совести и религиозных организациях" и ст. 15 Закона Москвы "О платном землепользовании в городе Москве" на праве постоянного (бессрочного) пользования. В некоторых случаях, в зависимости от характера использования земельного участка, предоставление осуществляется в безвозмездное временное пользование.

Работа Москомзема не ограничивается оформительской работой с религиозными организациями (объединениями). В случаях, когда третьи лица нарушают земельные права наших землепользователей, к нарушителям применяются меры административного воздействия; предъявляются в судебные органы материалы по устранению нарушений землепользователей.

Оформление прав на землю религиозным организациям (объединениям) - скрупулезный труд. Иногда он связан с проблемами. Эти проблемы заключаются, как правило, с историческим материалом и фактическими (на момент оформления) обстоятельствами, а также с некоторым законодательным несовершенством градостроительных актов. Часто в обоснование своих требований на земельный участок религиозными организациями (объединениями) предоставляются архивные справки. Однако, такой материал носит в основном историческое значение, а не юридическое. В основном речь ведется о размере участка, границах. За долгие годы на ранее принадлежавших церкви землях построены жилые и иные строения. Прилегающая к храмам, к иным строениям религиозных организаций территория стала меньше. В подобных случаях целесообразно было бы нормативно закрепить размеры участка.

Примечания

1. По этой теме см.статью Дмитриева А.В. "Какое право на землю переходит на основании договора купли-продажи здания (строения) или сооружения, а также их частей?" в № 2-3 2001г. (прим. редактора).

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100