написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 4 (9) 2001г

Правовое регулирование процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Пискунова М.Г., заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация) является особенностью гражданско-правового режима недвижимости. Согласно п.1 ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"1 (далее - Закон о регистрации, Закон) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ). Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции) - это государственный орган, наделенный властными полномочиями по проверке действительности и юридической силы документов в отношении прав на недвижимость, соответствия их формы и содержания действующему законодательству, наличия соответствующих полномочий у подготовившего их лица, проверке законности заключаемых сделок с недвижимостью.

Реализация правовых норм для закрепления и признания вещных и обязательственных прав на недвижимость - это форма применения права компетентным государственным органом. Законодатель предоставил право учреждениям юстиции принимать участие в регулировании отношений по поводу недвижимости не на уровне общих норм, а на уровне конкретных правоотношений определенных субъектов по поводу четко обозначенного объекта. В этом смысле государственная регистрация приобретает также значение правоприменительной деятельности учреждений юстиции. Это деятельность по изданию индивидуальных правовых актов, которые влекут возникновение, изменение или прекращение правоотношений, имеющих предметом недвижимость.

Регистрационная процедура не всегда завершается внесением записи о праве или сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр), возможен и отказ в государственной регистрации. Отказ в регистрации - это тоже правоприменительный акт, решение конкретного дела в соответствии с законом, осуществленное компетентным государственным органом и должностным лицом в рамках предоставленных полномочий. Поэтому понятие государственной регистрации как правоприменительной деятельности шире понятия регистрации как юридического акта. Правоприменительная деятельность учреждений юстиции является формой государственного контроля правильности приобретения прав и возникновения обязательств по поводу недвижимости.

Таким образом, под термином "государственная регистрация" следует понимать всю совокупность действий учреждений юстиции, сопутствующих признанию права. Государственная регистрация - это процесс, процедура, осуществляемая в соответствии с законом. Несмотря на отсутствие такого определения в законе, систематическое и логическое толкование норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о регистрации позволяет сделать вывод, что законодатель регламентирует государственную регистрацию именно как процесс. В п.1 ст.164 ГК РФ говорится о порядке регистрации. Главой III Закона о регистрации установлен порядок регистрации, включая процедуры приостановления и отказа. П.7 ст.16 Закона определяет, что регистрационные действия начинаются с момента приема документов. Все действия учреждений юстиции, а не только внесение записей в Единый государственный реестр, есть элементы государственной регистрации как процесса. Уместна аналогия с гражданским или арбитражным процессом: судебное решение - юридический акт (независимо от того, удовлетворен ли иск или в нем отказано), но рассмотрение дела, собственно правосудие - это процесс.

В настоящее время процедурные вопросы государственной регистрации регулируются не только Законом о регистрации, но подзаконными актами: Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. №219 с изменениями и дополнениями от 23 декабря 1999г. № 14292; Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными приказом Министерства юстиции, Министерства государственного имущества и Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 22 июля 1998г. №83/172/233; Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Министерства юстиции, Министерства имущественных отношений Российской Федерации, Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Федеральной службы земельного кадастра России от 3 июля 2000г. №194/16/1/1684; Инструкцией о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов, утвержденной приказом Министерства юстиции, Министерства имущественных отношений Российской Федерации, Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Федеральной службы земельного кадастра России от 3 июля 2000г. №194/16/1/1695. Порядок внесения записей и удостоверения регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также порядок регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам определяется Инструкцией, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации, Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 ноября 2000г. №289/235/2906.

В регионах России складывается различная практика регистрационных действий, обусловленная сложностью и разнообразием ситуаций, связанных с приобретением прав на недвижимость. Предметом настоящей публикации является исследование таких типовых правоприменительных процедур учреждений юстиции как правовая экспертиза, приостановление и отказ в государственной регистрации.

Задачи и пределы правовой экспертизы

Закон и иные правовые нормы связывают возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей с юридическими фактами. Так, согласно п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности, составляющие содержание гражданских правоотношений, возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Правомерные действия, совершаемые с намерением породить юридические последствия, называются юридическими актами. Юридические акты классифицируются на односторонние и двусторонние (многосторонние). Односторонний акт влечет за собой правовые последствия независимо от воли других лиц. Таковы односторонние сделки, акты органов государственной власти и местного самоуправления, судебные акты, односторонние действия участников обязательственных правоотношений. Примером многосторонних актов в гражданском праве являются договоры.

В определенных случаях для возникновения правоотношения необходим не отдельный юридический факт, а их совокупность, именуемая фактическим составом. Так, право на наследство возникает на основании совокупности юридических фактов, именуемых правопреемством. Фактический состав правопреемства состоит из юридических фактов (факта принадлежности имущества наследодателю, факта его смерти, факта родственных отношений) и юридических актов - односторонних и многосторонних сделок (завещания, принятия или отказа от наследства, раздела наследства). Поэтому выдача свидетельства о праве на наследство является не односторонним нотариальным актом, порождающим право на наследство, а юридическим актом подтверждения установленного законом фактического состава наследственного правоотношения. В то же время, правопреемство при реорганизации юридических лиц не может быть подтверждено одним документом. Передаточный акт или разделительный баланс определяют только объем передаваемых прав и обязанностей вновь созданному юридическому лицу. Сингулярное правопреемство рождается из фактического состава наличия прав и обязанностей реорганизованного юридического лица, передачи их правопреемнику, факта государственной регистрации вновь созданного и прекращения реорганизованного юридического лица. Другим примером возникновения права на основании фактического состава являются предусмотренные ст.218 ГК РФ способы приобретения права собственности: создание новой вещи и выплата пая в потребительском кооперативе. Строго говоря, и в случае отчуждения недвижимости на основании договора право также возникает при наличии двух фактов - заключения договора и его исполнения путем передачи недвижимости в собственность приобретателю.

В соответствии с вышесказанным документальные основания для государственной регистрации прав, указанные в п.1 ст.17 Закона о регистрации, можно разделить на три группы, определяющие особенности их правовой экспертизы при государственной регистрации: а) односторонние акты - акты органов государственной власти и местного самоуправления, судебные акты; б) многосторонние акты - сделки; в) иные акты (документы), подтверждающие фактический состав или отдельный юридический факт, необходимый для возникновения гражданского правоотношения (свидетельства о праве на наследство, передаточные акты и разделительные балансы при реорганизации юридических лиц, акты ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости, справки о выплате пая в потребительском кооперативе). Как отмечалось выше, односторонние сделки относятся к односторонним юридическим актам, однако с учетом того, что государственной регистрации подлежит только одна односторонняя сделка с недвижимостью - отказ одаряемого принять дар (ст.573 ГК РФ), в дальнейшем под сделками будут иметься в виду договоры как многосторонние юридические акты.

За защитой нарушенного или оспариваемого права юридические и физические лица обращаются в суд, а в учреждения юстиции обращаются за подтверждением бесспорного права на недвижимость. Ключевой процедурой государственной регистрации является правовая экспертиза, которая предшествует внесению регистрационных записей как юридическому акту признанию права.

Правовая экспертиза - это проверка юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов (п.1 ст.17 Закона о регистрации). Цель правовой экспертизы заключается в определении возможности совершения юридического акта признания бесспорного права, внесения записей в Единый государственный реестр. Поэтому задачами правовой экспертизы являются установление: а) соответствия юридических действий правообладателей и участников сделок Гражданскому кодексу Российской Федерации; б) юридического факта или фактического состава, являющегося бесспорным основанием для наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения), прекращения субъективного права на недвижимое имущество, в) отсутствия предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации.

Юридическим актом, влекущим возникновение права, является только правомерное действие. Поэтому установленная п. 3 ст.9 Закона о регистрации проверка действительности представленных на регистрацию документов означает проверку правомерности совершенных компетентными органами или участниками гражданского оборота юридических действий в отношении прав на недвижимое имущество, соответствия их действий правовым нормам. Вместе с тем, в силу документального характера государственной регистрации особое внимание должно уделяться также проверке оформления документов с целью исключения сомнений в их действительности. В соответствии с указанными задачами пределы правовой экспертизы определяются проверкой действительности поданных документов в отношении прав на недвижимое имущество, в том числе проверкой законности сделки, а также проверкой имеющихся в Едином государственном реестре записей по заявленному объекту недвижимого имущества.

Ст. 13 Закона о регистрации прав разделяет понятия правовой экспертизы документов и проверки законности сделки. Безусловно, в случае регистрации сделки, проверяется ее законность, однако Закон устанавливает общую норму по проверке законности любых сделок. В соответствии с п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Повлечь возникновение гражданских прав и обязанностей может только действительная сделка, соответствующая требованиям закона, поэтому правовая экспертиза и включает в себя проверку законности сделок независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор, либо он является только основанием для регистрации перехода или ограничения (обременения) права.

В соответствии с п.3 ст.9 Закона о регистрации к компетенции учреждений юстиции отнесена проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. Согласно п.1 ст.13 Закона противоречия между заявленными и зарегистрированными правами являются основанием для отказа в государственной регистрации. Наличие в Едином государственном реестре ранее внесенных записей о правопритязании (принятом заявлении о регистрации прав) или о праве требования определенного лица в отношении объекта недвижимости (при оспаривании прав в суде) свидетельствует об отсутствии у другого лица, обратившегося в учреждение юстиции, бесспорных оснований для регистрации его права. В государственной регистрации в соответствии с п.1 ст.20 Закона может быть отказано, когда лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимости или когда лицо, имеющее права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Если в учреждение юстиции заявлено о регистрации договора или перехода права, но при этом согласно записям Единого государственного реестра лицо, распоряжающееся недвижимостью, не является правообладателем, либо на имущество наложен арест, то данный договор не является действительным, даже при полном соответствии его формы и содержания требованиям действующего законодательства. Поэтому исследование Единого государственного реестра является необходимым элементом правовой экспертизы.

Таким образом, правовая экспертиза должна включать проверку:
- документов на соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания;
- наличия прав по распоряжению недвижимостью у подготовившего документ лица или органа власти;
- законности сделки;
- исполнения условий сделки, необходимых для перехода права;
- отсутствия противоречий между ранее заявленными и ранее зарегистрированными правами на данный объект недвижимости;
- указания в правоустанавливающем документе условий о существующем ограничении права;
- соответствия сведений, содержащихся в правоустанавливающих и других необходимых для регистрации документах, а также имеющихся в Едином государственном реестре прав.

Законом не установлено, что правовая экспертиза проводится исключительно государственным регистратором. Из этого следует, что полномочиями по проведению правовой экспертизы документов может быть наделен иной сотрудник учреждения юстиции. Однако окончательное решение по итогам правовой экспертизы о внесении записи в Единый государственный реестр, необходимости запроса дополнительной информации, о приостановке или отказе в государственной регистрации принимает регистратор.

Проверка действительности представленных на государственную регистрацию документов

Правовые последствия влечет только правомерное действие. Поэтому проверка действительности представленных на регистрацию документов означает проверку их действительности в отношении прав на недвижимое имущество, правомерности совершенных компетентными органами или участниками гражданского оборота юридических действий, направленных на возникновение или переход права на недвижимость.

Акты органов государственной власти и местного самоуправления, судебные акты, действительные в отношении прав на недвижимое имущество, должны быть изданы полномочным органом (должностным лицом) и соответствовать его компетенции, установленной законом или иными правовыми актами в отношении распоряжения или подтверждения прав на недвижимое имущество. При этом акт как правоустанавливающий документ должен соответствовать по форме и содержанию требованиям законодательства, действовавшего на момент его издания и в месте издания, содержать сведения об объекте недвижимого имущества, его правообладателе и виде права.

Существует мнение, что пока акт органа государственной власти или местного самоуправления не признан недействительным в судебном порядке, регистратор не может отказать в регистрации установленного им права. Такая точка зрения основана на абз.5 п.1 ст.20 Закона о регистрации, устанавливающем в качестве одного из оснований для отказа признание акта государственного органа или акта местного самоуправления недействительным с момента его издания. Однако следует обратить внимание на диспозицию абз.2 п.1 ст.17 Закона, называющей основаниями для государственной регистрации акты, изданные уполномоченными органами в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством (курсив авт.). В практике учреждений юстиции нередки случаи регистрации на основании, например, постановлений глав сельских администраций "о признании права собственности" на жилой дом в сельской местности при отсутствии других правоустанавливающих документов. Признание гражданских прав не является компетенцией органов местного самоуправления. Такой акт, принятый с превышением компетенции или в нарушение законодательства, не может являться основанием для государственной регистрации права, независимо от того, признан он недействительным или нет. Несмотря на его формальную "действительность", он не является действительным документом в отношении прав на недвижимость, не влечет приобретение права и не может служить основанием для регистрации. В случае представления такого акта в регистрации должно быть отказано либо на основании того, что "лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект", либо "документы, представленные на регистрацию по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства".

Вместе с тем, правоприменительная деятельность учреждений юстиции в значительной мере ограничена в случае регистрации прав на основании решений судебных органов. Хотя регистрация в этом случае осуществляется на общих основаниях, правовая экспертиза ограничивается проверкой ранее заявленных и зарегистрированных прав и оценкой соответствия представленных документов требованиям статьи 18 Закона о регистрации (отражение необходимой для регистрации информации, наличие печатей, отсутствие подчисток, приписок, неоговоренных исправлений, серьезных повреждений). Регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в законную силу решением суда, арбитражного или третейского суда. При отсутствии необходимых для внесения в Единый государственный реестр сведений (например, точного адреса, места нахождения или описания объекта) он может запросить суд о порядке исполнения данного решения (ст.28 Закона о регистрации).

Не вправе также учреждение юстиции в своей правоприменительной деятельности и превышать установленные полномочия при отсутствии оснований для бесспорной регистрации. В частности, право собственности, возникшее в силу приобретательной давности, регистрируется на основании судебного решения о признании юридического факта в соответствии с главой 27 Гражданского процессуального кодекса РСФСР и ст.144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (п.3 ст.6 Закона о регистрации). Поэтому нельзя, например, признать соответствующим закону самостоятельное установление учреждением юстиции факта приобретательной давности на основании документов, в которых прямо не указано подлежащее регистрации право и правообладатель, даже если документально подтвержденный срок добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимостью составляет не менее 15 лет.

В случае приобретения права на основании не одного юридического действия (одностороннего акта или договора), а в силу фактического состава, совокупности юридических фактов и действий, правовая экспертиза должна включать проверку всех элементов этого состава. Как отмечалось выше, исключением является приобретение права на наследство, в случае которого весь фактический состав удостоверяется свидетельством о праве на наследство.

Правопреемство при реорганизации юридических лиц указано в качестве одного из способов приобретения права собственности в абз.3 п.2 ст.218 ГК РФ. Поскольку правопреемство возникает на основании юридического состава, при правовой экспертизе должны быть установлены не только положение о правопреемстве, но и юридические факты принадлежности имущества реорганизованному юридическому лицу, государственной регистрации вновь созданного и прекращения реорганизованного юридического лица. Регистрация права вновь созданного юридического лица осуществляется на основании разделительного баланса или передаточного акта, которые в соответствии с ст.58 ГК РФ должны содержать положение о переходе прав на недвижимое имущество к правопреемнику. В соответствии с требованиями п.1 ст.18 Закона о регистрации в указанных документах должно содержаться описание объекта недвижимости и его адрес (место нахождения). Передаточный акт или разделительный баланс должны быть утверждены учредителями (участниками) реорганизованного юридического лица или его уполномоченным органом, принявшим решение о реорганизации, и зарегистрированы органом по регистрации юридических лиц.

При строительстве или реконструкции объекта недвижимости право собственности возникает на основании совокупности фактов наличия прав на земельный участок для строительства, разрешения на строительство, создания объекта с соблюдением закона и иных правовых актов. В этом случае постановление органа государственной власти и местного самоуправления об утверждении акта ввода объекта в эксплуатацию является не односторонним актом, направленным на возникновение права собственности, а только подтверждением факта окончания строительства и создания нового объекта недвижимости в соответствии с градостроительными и другими нормами. Аналогично, приобретение права на помещение в жилищном, гаражном, дачном и ином потребительском кооперативе осуществляется в соответствии с диспозицией п.4 ст.218 ГК РФ при наличии следующего юридического состава: существования кооператива как юридического лица, членства правообладателя в кооперативе (или наличия права на паенакопление), предоставления ему помещения кооперативом, полной выплаты пая.

Пределы правовой экспертизы нотариально удостоверенных документов

Выдача свидетельств о правах наследников является нотариальным действием, подтверждающим бесспорный фактический состав, порождающий право на наследство. Совершая указанное нотариальное действие, нотариус в соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993г. (далее - Основы) проверяет факты смерти наследодателя, родственных отношений, принятия наследства, принадлежности имущества наследодателю, время и место открытия наследства и др. Поэтому в ст.17 Закона о регистрации свидетельство о праве на наследство указано в качестве одного из оснований для государственной регистрации прав. В этом случае правовая экспертиза должна включать проверку действительности поданного документа, включая проверку компетенции нотариуса и сведений, необходимых для государственной регистрации, а также исследование Единого государственного реестра на предмет противоречий между заявленным и ранее зарегистрированным правом на наследуемый объект. Проверка родственных отношений, размера причитающихся наследникам по закону или завещанию долей, соблюдения права на обязательную долю и пр., т.е. ревизия нотариального действия не входит в компетенцию учреждений юстиции. Однако в настоящее время нотариус, определяя наследственную массу, не должен полагаться только на подлинники правоустанавливающих документов наследодателя. При оформлении наследства разумно истребовать выписку из Единого государственного реестра, подтверждающую, что имущество не выбыло при жизни наследодателя из его владения и не обременено правами третьих лиц.

Напротив, выдаваемые нотариусом в соответствии со ст.74, 75 Основ свидетельства о праве на долю в общем имуществе по совместному заявлению супругов или по заявлению пережившего супруга свидетельствуют не о наличии права на имущество, а только о размере доли в праве общей собственности. Указанные свидетельства являются основанием для регистрации права долевой собственности только вместе с правоустанавливающим документом на общее имущество, подтверждающим возникновение совместной собственности супругов.

Следует подчеркнуть существенную разницу между такими нотариальными действиями как удостоверение сделок и выдача свидетельств о праве на наследство. Нотариальное удостоверение сделки является лишь приданием ей установленной законом или соглашением сторон формы, но не приданием соглашению сторон силы бесспорного юридического акта. Соблюдение формы договора - необходимое, но не достаточное условие действительности сделки. В соответствии с п.1 ст.165 ГК РФ несоблюдение в установленных законом случаях требований о государственной регистрации сделки влечет ничтожность сделки. Если нотариально удостоверенная сделка, подлежащая государственной регистрации, в дальнейшем не будет зарегистрирована, она не будет считаться заключенной, не вступит в силу и не породит тех правовых последствий, на которые была направлена. Сделки не подпадают под бесспорную юрисдикцию нотариальных действий и подвергаются правовой экспертизе в общем порядке. Несмотря на то, что нотариус проверяет законность удостоверяемого им соглашения, учреждение юстиции также должно осуществить проверку законности сделки в соответствии с Законом о регистрации.

Проверка законности сделок с недвижимостью и компетенция учреждений юстиции

В юридической науке выделяют следующие условия действительности сделки: 1) правосубъектность сторон (или сделкоспособность - обладание правоспособностью и дееспособностью, необходимыми для данной сделки), 2) соответствие субъективной воли сторон ее объективному волеизъявлению, 3) соблюдение установленной законом или соглашением сторон формы сделки, 4) правомерность, законность сделки (соответствие требованиям закона или иных правовых актов). Таким образом, законность сделки является одним из условий ее действительности. Однако согласно ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Таким образом, не всякая сделка, не соответствующая требованиям закона, является ничтожной, в установленных законом случаях она может быть оспорена и признана недействительной в судебном порядке. До момента признания судом недействительности сделки она является действительной и порождает те правовые последствия, на которые была направлена.

Однако государственная регистрация как юридический акт признания и подтверждения государством правомерности сделок и перехода прав, вводит более строгий правовой режим сделок с недвижимостью. Пунктом 1 ст.13 Закона о регистрации к компетенции учреждений юстиции отнесена проверка законности сделки с недвижимостью, которая осуществляется независимо от того, влечет ли несоответствие закону ничтожность сделки либо допускает ее оспоримость. Если сделка не соответствует требованиям законодательства, в регистрации сделки или перехода прав на ее основании должно быть отказано как в случае ничтожности, так и в случае оспоримости сделки. Например, в соответствии с п.1 ст.20 Закона о регистрации одним из оснований для отказа является несоответствие содержания представленных документов требованиям действующего законодательства. Существует мнение, что регистратор не вправе отказать в регистрации оспоримой сделки, поскольку признание такой сделки недействительной является компетенцией суда. Однако с учетом того, что учреждения юстиции представляют собой органы бесспорной юрисдикции, представляется, что правовая экспертиза при государственной регистрации должна предотвращать споры в отношении прав на недвижимость, а не увеличивать их количество. Например, сделки по распоряжению недвижимостью, заключенные несовершеннолетними старше 14 лет без согласия законных представителей (ст.175 ГК РФ), ограниченными судом в дееспособности гражданами без согласия попечителей (ст.176 ГК РФ) или одним из супругов без согласия другого супруга (ст.35 Семейного кодекса Российской Федерации) являются оспоримыми. Но в силу того, что данные сделки не соответствуют требованиям закона, в государственной регистрации договоров и перехода права на их основании может быть отказано.

Вместе с тем, из приведенных выше четырех условий действительности сделки правосубъектность сторон и соблюдение формы сделки являются также требованиями закона, предъявляемыми к сделкам. Например, сделки малолетних противоречат ст.28 ГК РФ, а сделки юридических лиц за пределами их специальной правоспособности противоречат ст.49 ГК РФ. Несоблюдение нотариальной формы сделки в предусмотренных законом и соглашением сторон случаях противоречит п.2 ст.163 и п.1 ст.434 ГК РФ. Таким образом, право- и дееспособность сторон и форма сделки являются необходимыми условиями ее законности, определяемыми при правовой экспертизе учреждениями юстиции. С учетом требований законодательства к содержанию договоров, а также положений Закона о регистрации, можно определить следующие условия законности сделок с недвижимостью, проверку которых должны осуществлять учреждения юстиции:
- право- и дееспособность сторон;
- наличие необходимых полномочий представителей сторон сделки;
- соблюдение формы договора;
- наличие существенных условий, установленных законом для договоров данного вида;
- принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися владельцами имущества;
- соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях;
- отсутствие ограничений (обременений) прав лица, распоряжающегося недвижимостью, а в случае их наличия - указание этих условий в договоре.

Разумеется, при соблюдении указанных условий договор в целом должен соответствовать требованиям к документам, установленным ст.18 Закона о регистрации: содержать однозначные сведения об объекте, субъекте и виде права, возникающего на основании сделки, надлежащие подписи сторон, оттиски печатей и пр. Однако, в отличие от других правоустанавливающих документов, устранение пороков оформления и содержания договора невозможно путем представления дополнительных документов. Все изменения и уточнения должны быть внесены в договор и оговорены подписями участников сделки, для чего договор должен быть возвращен сторонам. Как правило, это осуществляется до приема документов. Но если недостатки документа выявлены после приема, то в соответствии с п.1 ст.20 Закона о регистрации должен следовать отказ на основании того, что "документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства". Понимая излишнюю строгость таких действий, большинство учреждений юстиции в этом случае приостанавливают регистрацию по аналогии с п.2 ст.21 Федерального закона от 16 июля 1998г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"7 (далее - Закон об ипотеке), требуя устранения выявленных несоответствий. Очевидно, что указанный в ст.19 Закона о регистрации перечень оснований для приостановления государственной регистрации должен быть дополнен таким основанием как "несоответствие подлежащего государственной регистрации договора требованиям действующего законодательства". Однако требование регистратора внести изменения и дополнения должно распространяться только на договоры, подлежащие государственной регистрации, то есть, еще не вступившие в силу. Регистратор не может требовать изменений не подлежащего регистрации договора, который уже вступил в силу с момента подписания сторонами. Он может только проверить его законность и действительность в отношении прав на недвижимость, а в случае несоответствия требованиям закона отказать в регистрации.

При государственной регистрации сделка выступает как самостоятельный объект регистрации (договоры, подлежащие государственной регистрации), так и в качестве основания для государственной регистрации перехода права (исполненные договоры отчуждения недвижимости). Подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным с момента его регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ). С этого момента (если иное не установлено законом), возникают обязательственные отношения между участниками договора. В этом случае зарегистрированный договор выступает как правоотношение. Если сделка с недвижимостью не подлежит государственной регистрации, то договор считается заключенным с момента подписания его сторонами, и обязательственное правоотношение возникает без акта государственной регистрации сделки. Исполнение сторонами условий договора отчуждения недвижимости, необходимых для перехода права, является юридическим фактом, порождающим право у приобретателя имущества. Право на отчуждаемую недвижимость возникает с момента государственной регистрации права (п.2 ст.8 и п.2 ст.223 ГК РФ). В этом случае исполненный сторонами договор, зарегистрированный или заключенный без регистрации, выступает как юридический факт. Проверка законности сделки должна быть произведена учреждениями юстиции независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор, либо он является только основанием для регистрации перехода права. Например, государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи жилых помещений (ст.558 ГК РФ) и предприятий как имущественных комплексов (ст.560 ГК РФ). Для заключения договоров купли-продажи иной недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений, садовых и дачных домов, земельных участков) государственной регистрации не требуется. Но в обоих случаях регистрации подлежит переход права к покупателю (ст.551 ГК РФ), поэтому проверка законности договоров купли-продажи как оснований для регистрации перехода права должна быть осуществлена независимо от вида проданной недвижимости.

Важнейшим элементом проверки законности сделки является проверка соблюдения прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке. Именно для этого в установленных законом случаях заявителем должны быть представлены дополнительные документы. Если на сделку дано согласие третьих лиц, содержащее условия сделки, то должно быть проверено наличие таких условий в договоре, представленном на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права. Условия сделки могут содержаться и в доверенности, выданной представителю стороны договора. В случае отсутствия в договоре оговоренных согласием или доверенностью условий в регистрации может быть отказано в соответствии с абз.7 п.1 ст.20 Закона на основании того, что лицо, ограниченное определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

В частности, необходимо согласие перечисленных ниже лиц в следующих установленных законом случаях:
- нотариально удостоверенное согласие супруга при распоряжении другим супругом совместно нажитым имуществом (ст.35 Семейного кодекса Российской Федерации);
- предварительное разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом подопечного (ст.37 ГК РФ);
- согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние (п.4 ст.292 ГК РФ);
- согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия (п.2 ст. 295 ГК РФ);
- согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом (п.1 ст.37, п.1 ст.40 Закона об ипотеке);
- согласие получателя ренты на распоряжение имуществом, переданным для обеспечения пожизненного содержания с иждивением (ст.604 ГК РФ).

Основной проблемой проверки законности сделки учреждениями юстиции является отсутствие указанного в ст.20 Закона о регистрации основания для отказа в случае отсутствия документов, подтверждающих соблюдение прав третьих лиц. В случае отсутствия, например, согласия супруга или предварительного разрешения органа опеки и попечительства несмотря на явное несоответствие сделки закону, ни одно из перечисленных в п.1 ст.20 Закона оснований не может быть указано при отказе. Представляется, что данный перечень следует дополнить следующим основанием для отказа: "сделка с недвижимостью не соответствует требованиям закона".

Законом о регистрации не установлено какого-либо ограничения компетенции учреждения юстиции при проверке законности сделки в зависимости от ее формы. Как отмечалось выше, правовая экспертиза и проверка законности должна осуществляться и в случаях нотариального удостоверения, поскольку сделки не подпадают под бесспорную юрисдикцию нотариальных действий. Дополнительными элементами письменной формы подлежащей государственной регистрации сделки с недвижимостью является заключение ее в виде одного документа, подписанного сторонами, а в случае продажи предприятия - с обязательным приложением установленных документов (п.1 ст.560 ГК РФ).

Сомнения регистратора как субъективный фактор процесса государственной регистрации

Несмотря на стремление законодателя четко регламентировать процедуру государственной регистрации прав на недвижимость по бесспорным основаниям, в ряде случае принятие решения по результатам правовой экспертизы поставлено в зависимость от субъективного фактора, называемого "сомнения регистратора в наличии основания для государственной регистрации" (п.1 ст.19 Закона). Данное положение закона нуждается в подробном рассмотрении для определения границы между возникновением законных сомнений регистратора в рамках правовой процедуры регистрации и сомнений, обусловленных предвзятостью или недостаточным уровнем профессиональной квалификации регистратора. Безусловно, субъективный фактор присущ любой правоприменительной деятельности. Однако представляется, что и при государственной регистрации влияние личностного фактора должно быть сведено к минимуму.

П.1 ст.19 Закона вводит в целом несвойственный государственной регистрации элемент доказательности. В случае сомнений регистратора заявитель праве представить дополнительные доказательства наличия у него оснований для регистрации, либо регистратор предпринимает эти действия самостоятельно. Какие сомнения в наличии оснований для регистрации могут возникнуть, если в учреждение представлен правоустанавливающий документ, предусмотренный ст.17 Закона в качестве основания для регистрации? Представляется, что пределы сомнений регистратора должны ограничиваться пределами правовой экспертизы: проверкой действительности, в том числе и подлинности, документов и законности сделки. Сомнения регистратора, разрешаемые путем обращения к записям Единого государственного реестра, в частности о наличии зарегистрированного права, ограничений (обременений), записей о правопритязаниях, не могут служить причиной для приостановления и поэтому не рассматриваются.

Первая и наиболее вероятная причина для сомнений указана в п.2 ст.19 Закона - сомнение в подлинности документов. Данное сомнение служит основанием для совершения трех регистрационных действий: приостановления регистрации, извещения заявителя, направления документов на проверку их подлинности. Для проверки подлинности документы должны быть направлены в выдавший их орган (организацию), подписавшему их лицу или удостоверившему их нотариусу.

Сомнения регистратора могут быть обусловлены временно препятствующими регистрации причинами, которые в случае неустранения должны повлечь мотивированный отказ. Таким образом, при определении других причин для возможных сомнений следует воспользоваться п.1 ст.20 Закона. Сомнения регистратора могут быть, в частности, в надлежащих полномочиях лица, обратившегося за регистрацией; в полномочиях лица, выдавшего или подписавшего правоустанавливающий документ; в действительности акта органа государственной власти или местного самоуправления; в наличии прав на объект недвижимости у распоряжающегося им лица. Самым частым случаем являются сомнения в наличии полномочий лица, выдавшего правоустанавливающий документ. К лицам данной категории относятся руководители и другие должностные лица органов государственной власти и местного самоуправления. С определенной натяжкой сюда можно отнести и представителей, распоряжающихся недвижимостью от имени физических и юридических лиц. Если бы абз. 6 п.1 ст.20 Закона был сформулирован "лицо, выдавшее или подписавшее правоустаналивающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества", то по данному основанию можно было бы отказывать и в случае отсутствия полномочий представителя стороны договора. Такие сомнения устраняются представлением дополнительных документов: распоряжения руководителя органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении права подписи другому должностному лицу (например, заместителю), подтверждения доверителем действительности выданной им доверенности или непосредственного одобрения заключенной через представителя сделки.

При наличии такого фактора как сомнения регистратора не представляется проблемой действия учреждений юстиции в случае заключения сделок с недвижимостью в простой письменной форме на основании доверенностей, совершенных в простой письменной форме. После приема документов у регистратора возникают законные сомнения в подлинности либо в действительности такой доверенности. Лицу, от чьего имени выдана доверенность, направляется запрос с просьбой подтвердить подлинность документа и одобрить заключаемую от его имени сделку. Решение по результатам правовой экспертизы принимается в зависимости от полученного ответа или его отсутствия.

Две другие причины для сомнений содержатся в п.2 ст.17 Закона: несоответствие представленных документов требованиям статьи 18 Закона и необходимость истребования дополнительных документов в установленных законодательством случаях.

Ст.18 Закона устанавливает требования к оформлению и содержанию документов. Дополнительные документы могут быть истребованы, если правоустаналивающие и другие приложенные документы содержат неясности, несоответствие или другие недостатки, которые могут быть устранены представлением дополнительных сведений. То есть, если сомнения регистратора возникли по поводу однозначности сведений об объекте и субъекте регистрируемого права. Например, расхождение в наименовании объекта права по правоустанавливающему документу и по документу технического учета ("цех проката" и "производственное здание"); сокращенное, а на полное наименование юридического лица; вместо имени и отчества правообладателя - только инициалы; в правоустанавливающем документе - старое название улицы, а в техническом описании - после переименования, и пр. То есть, дополнительные документы должны позволить точно идентифицировать объект и его правообладателя.

Необходимость в истребовании дополнительных документов возникает чаще всего при регистрации права на основании не одного документа, а на основании юридического состава. Как отмечалось выше, в этом случае должны быть проверены все правообразующие юридические факты. Так, при регистрации на основании справки о выплате пая в потребительском кооперативе обязательно должен быть проверено создание такого кооператива как юридического лица и предоставление им помещения правообладателю (пайщику). В случае регистрации права при правопреемстве реорганизованного юридического лица обязательно проверяется факт принадлежности объекта правопредшественнику. При регистрации прав на построенный объект недвижимости проверяется наличие фактов, указанных в диспозиции п.1 ст.218, и отсутствие нарушений, содержащихся в гипотезе п.1 ст.222 ГК РФ: создание объекта для себя (с целью приобретения права собственности), отвод земельного участка под строительство, наличие разрешения на строительство, соблюдение строительных и градостроительных норм и правил.

Серьезным основанием для сомнений регистратора и приостановления регистрации является отсутствие дополнительных документов, подтверждающих соблюдение прав третьих лиц, и необходимость их истребования с целью проверки законности сделки. В уведомлении о приостановлении должны быть указаны необходимые дополнительные документы, причем в соответствии с п.2 ст.17 Закона это должно быть обосновано ссылкой на соответствующую правовую норму. В случае непредставления таких документов отказ в регистрации может быть по указанному в абз.3 п.2 ст.19 Закона основанию - неустранение причин, препятствующих государственной регистрации, что является далеко небезупречной юридической формулировкой. Как отмечалось выше, отсутствие дополнительных документов в установленных законодательством случаях должно повлечь отказ в государственной регистрации сделки на основании несоответствия ее закону, причем такое основание должно быть предусмотрено п.1 ст.20 Закона.

Несмотря на то, что сомнения регистратора являются субъективным фактором процесса регистрации, они влекут строго определенные регистрационные действия: 1) принятие мер по получению дополнительных сведений; 2) извещение заявителя; 3) при необходимости - приостановление регистрации. При своевременно проведенной правовой экспертизе получение дополнительных сведений возможно в течение установленного Законом месячного срока без приостановления государственной регистрации. В случае представления заявителем дополнительных документов, срок государственной регистрации определяется п.3 ст.13 Закона - "не позднее, чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации" (курсив авт.).

Регистратор также вправе запросить необходимые сведения непосредственно у уполномоченных организаций, в порядке, предусмотренном п.3 ст.8 Закона о регистрации. Органы государственной власти и местного самоуправления, организации по учету объектов недвижимого имущества, другие организации, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации, обязаны предоставлять такие сведения учреждениям юстиции в срок не более десяти дней с даты обращения.

Таким образом, сомнения регистратора не должны быть беспредельными и беспредметными. Они должны служить выполнению основной задачи правовой экспертизы - установлению бесспорного права на недвижимое имущество в отсутствие предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации. Причины сомнений определяются п.2 ст.19, п.1 ст.20, и п.2 ст.17 Закона, это сомнения:
- в подлинности представленных документов;
- в однозначности сведений об объекте и субъекте регистрируемого права;
- в наличии всех элементов юридического состава, влекущего возникновение права на недвижимость.
- в полномочиях лиц, выдавших или подписавших правоустанавливающий документ;
- в соблюдении прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке.

Порядок приостановления государственной регистрации

В публикациях неоднократно отмечалась возможность неоднозначного толкования п.1 ст.19 Закона о регистрации: являются ли сомнения регистратора и необходимость истребования дополнительных документов основанием для приостановления государственной регистрации? Представляется, что приостановление регистрации является вынужденной мерой и должно осуществляться только в том случае, если невозможно устранить сомнения в течение месячного срока регистрации. Если сомнения не могут быть устранены в указанный срок с помощью получения дополнительных документов или сведений, то регистрация должна быть приостановлена. Такая процедура соответствует интересам и заявителей, и учреждений юстиции, поскольку позволяет избежать отказа при отсутствии необходимых документов и невозможности получения их в течение месячного срока регистрации. Однако учреждения юстиции не должны злоупотреблять данной процедурой. Речь идет о документах или сведениях, действительно необходимых для устранения сомнений в наличии оснований для регистрации бесспорного права или законной сделки. Если сомнения могут быть устранены в течение общего месячного срока, то регистрация не приостанавливается. Соблюдение сроков является важным вопросом правоприменительной деятельности учреждений юстиции, поэтому требуется более четкая формулировка нормы о приостановлении государственной регистрации.

Исходя из ст.19 Закона, регистрационная процедура может быть приостановлена по трем основаниям: по решению регистратора, по заявлению правообладателя (или участника сделки), по решению суда.

По решению регистратора регистрация приостанавливается, в частности, в случае:
- непредставления в учреждение юстиции какого-либо из документов, необходимых для государственной регистрации в установленных законодательством случаях;
- направления в уполномоченные организации письменного запроса об объекте недвижимого имущества и правах на него;
- направления представленных правоустанавливающих и иных документов на подтверждение подлинности в издавший их орган;
- направления представленных уставных и учредительных документов, свидетельств о регистрации юридических лиц на подтверждение их подлинности в орган, зарегистрировавший данное юридическое лицо;
- направления документов, подтверждающих полномочия руководителей организаций, представителей физических и юридических лиц, (доверенностей, выписок из протоколов общих собраний, приказов о назначении и т.п.), на подтверждение их подлинности.

Основанием для отложения государственной регистрации ипотеки по решению регистратора также является несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям законодательства (ст.21 Закона об ипотеке).

По решению регистратора в указанных случаях государственная регистрация может быть приостановлена не более чем на месяц.

Приостановление государственной регистрации по решению регистратора в соответствии с п.1,2 ст.19 Закона прекращает течение месячного срока государственной регистрации. Течение срока приостановления начинается со дня принятия регистратором решения о приостановлении. После окончания срока приостановления течение срока государственной регистрации продолжается без учета срока приостановления. До истечения срока регистрации, оставшегося после приостановления, в Единый государственный реестр должны быть внесены соответствующие регистрационные записи либо при наличии оснований принято решение об отказе. До истечения срока приостановления по решению регистратора или до окончания срока регистрации заявителем может быть подано заявление о приостановлении регистрации в соответствии с п.3 ст.19 Закона.

В случае подачи правообладателем, участником сделки или их представителем заявления о приостановлении государственная регистрация может быть приостановлена на срок, указанный в заявлении, но не более чем на три месяца. В заявлении указываются причины приостановления, например, необходимость внесения изменений в представленные документы для устранения их несоответствия требованиям действующего законодательства, необходимость получения дополнительных документов, служебная командировка, болезнь и иные уважительные для заявителя причины. Приостановление государственной регистрации на основании заявления правообладателя в соответствии с п.3 ст.19 Закона прерывает течение месячного срока государственной регистрации. Течение срока приостановления начинается со дня подачи заявления о приостановлении. После окончания срока приостановления месячный срок государственной регистрации начинается заново. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок. До истечения месячного срока регистрации, заново начавшегося после приостановления, в Единый государственный реестр должны быть внесены соответствующие регистрационные записи либо (при наличии оснований) принято решение об отказе.

Государственная регистрация может быть приостановлена на основании определения или решения суда (п.4 ст.19 Закона). Регистрация приостанавливается на указанный судом срок или до отмены судом своего решения (определения) о приостановлении.

Основанием для отложения государственной регистрации ипотеки также является (ст.21 Закона об ипотеке):
- наличие судебного спора о правах на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки;
- наличие судебного спора по поводу обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки.

Регистрация ипотеки приостанавливается до разрешения судом спора по существу.

Приостановление государственной регистрации по судебному решению (определению) в соответствии с п.4 ст.19 Закона, а также при наличии спора о предмете ипотеки прекращает течение месячного срока государственной регистрации. Течение срока приостановления начинается со дня вынесения судом определения, вступления в законную силу решения суда или со дня, указанного судом. После окончания срока приостановления течение срока государственной регистрации продолжается без учета срока приостановления.

В случае приостановления государственной регистрации по любому из указанных оснований заявителю должно быть направлено уведомление с указанием причин приостановления. В случае приостановления регистрации по заявлению одной из сторон договора уведомление направляется также и другой стороне. Уведомление о приостановлении по решению регистратора должно быть направлено в течение дня, следующего за принятием решения. В уведомлении заявителю предлагается устранить причины, препятствующие регистрации: представить дополнительные документы, внести изменения в представленные документы для приведения в соответствие с требованиями закона и т.п.

Со дня прекращения обстоятельств, послуживших основанием приостановления государственной регистрации, срок приостановления заканчивается. Государственная регистрация возобновляется со дня:
- представления дополнительных документов заявителем;
- получения необходимых документов, запрошенных у сторонних организаций;
- получения решения или определения суда об отмене приостановления государственной регистрации;
- подачи заявления правообладателем или участником сделки о возобновлении государственной регистрации, приостановленной на основании его заявления.

Дополнительные документы представляются с заявлением и регистрируются в книге учета документов. Государственная регистрация осуществляется с соблюдением принципа старшинства (приоритета ранее заявленного права): независимо от общего срока регистрации, количества приостановлений и дополнительно представленных документов, номер регистрационной записи соответствует порядковому номеру первоначального заявления (п.7 ст.12, п.7 ст.16 Закона). Если в течение сроков приостановления другое лицо заявит о регистрации своего права на данный объект недвижимости, вопрос не может быть разрешен до принятия решения о регистрации ранее заявленного права.

В целом следует отметить, что процедура приостановления должна способствовать разрешению вопроса о наличии бесспорного права и устранению имеющихся в представленных документах недостатков.

Порядок отказа в государственной регистрации

В государственной регистрации может быть отказано в случаях, установленных Законом о регистрации, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (п.6 ст.131 ГК РФ). Первое основание для возможного отказа указано в п.1 ст.13 Закона: противоречие между заявленным и уже зарегистрированным правом. Другие основания для отказа установлены п.1 ст.20 Закона. Этот перечень не является закрытым. Основания для отказа указаны в также в п.2 ст.6, п.п.1,2 ст.13, п.2 ст.19, п.2 ст.29 Закона. Регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда (п.1 ст.28 Закона).

В государственной регистрации права может быть отказано, в частности, в следующих случаях.

Если в Едином государственном реестре прав имеется запись о праве, и заявитель не является ни правопреемником, ни наследником, ни стороной по сделке с зарегистрированным ранее правообладателем и не может подтвердить свое право решением суда, в регистрации отказывается на основании противоречия между заявленным и ранее зарегистрированным правом (с абз.3 п.1 ст.13 Закона) либо на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества (абз.6 п.1 ст.20 Закона).

Если в правоустанавливающих документах отсутствует описание, место расположения или адрес объекта недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя в регистрации может быть отказано в соответствии с абз.4 п.1 ст.20 Закона на основании того, что представленные документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства - п.п.1, 2 ст.18 Закона. Если в правоустанавливающем документе отсутствует вид регистрируемого права, отказ может быть на основании того, что "правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект".

Если акт государственного органа или органа местного самоуправления об установлении права принят за пределами компетенции и в нарушении порядка издания таких актов, в регистрации отказывается в соответствии с абз.5 п.1 ст.20 Закона на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект.

Если имеется запись о ранее принятом на государственную регистрацию заявлении, указывающей на правопритязание в отношении данного объекта, первоначально должно быть принято решение по результатам правовой экспертизы в отношении ранее принятых документов. После регистрации ранее заявленного права в регистрации позже заявленного права отказывается в соответствии с абз.6 п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации. При наличии сомнений в наличии основания для бесспорной регистрации по двум конфликтующим заявлениям действия регистратора определяются п.1 ст.19 Закона.

В государственной регистрации сделки может быть отказано, в частности, в следующих случаях.

Если сделка с недвижимым имуществом, о государственной регистрации которой просит заявитель (заявители), не является сделкой, подлежащей государственной регистрации в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации, в регистрации отказывается в соответствии с абз.1 п.1 ст.2 и абз.2 п.1 ст.20 Закона. Если в договоре отсутствуют существенные условия (п.1 ст.421 ГК РФ), в регистрации отказывается в соответствии с абз.4 п.1 ст.20 Закона на основании того, что представленные документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

При наличии в Едином государственном реестре записи об аресте, запрещении сделок с недвижимым имуществом в государственной регистрации перехода права, сделок, иных установленных правообладателем ограничений (обременений) отказывается в соответствии с абз.6 п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Арест, запрещение сделок не является препятствием для регистрации существующего права лица, которому объявлен запрет.

Если в Едином государственном реестре имеется запись о зарегистрированной сделке, ипотеке, аренде, сервитуте, праве требования в судебном порядке, ином ограничении (обременении) права, но это не указано в договоре, то в государственной регистрации сделки (или перехода права) отказывается в соответствии с абз.7 п.1 ст.20 Закона на основании того, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Аналогично, если на сделку в соответствии с законом дано согласие третьих лиц (супругов, органов опеки и попечительства, собственника недвижимого имущества, общего собрания акционеров, залогодержателя, получателя ренты и пр.), содержащее условия сделки, то случае отсутствия таких условий в договоре в государственной регистрации также может быть отказано.

Если в Едином государственном реестре отсутствует запись о праве лица, распоряжающегося недвижимостью, возникшем после введения в действие Закона, то в государственной регистрации сделки отказывается в соответствии с абз.6 п.1 ст.20 Закона на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Если в Едином государственном реестре отсутствует запись о праве лица, распоряжающегося недвижимостью, возникшем до введения в действие Закона, то в государственной регистрации сделки отказывается в соответствии с п.2 ст.6 и абз.3 п.2 ст.13 Закона на основании того, что регистрация сделки возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации права заявителю в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение. Сообщение об отказе в государственной регистрации сделки, перехода права направляется всем сторонам договора. Порядок заполнения и выдачи сообщений об отказах установлен соответствующей Инструкцией Минюста России.

До момента внесения в Единый государственный реестр прав записи о праве, сделке или ином ограничении (обременении) права или до момента принятия решения об отказе государственная регистрация может быть прекращена на основании заявления правообладателя или всех сторон договора. Регистратор обязан в письменной форме уведомить указанных лиц о прекращении государственной регистрации с указанием даты прекращения.

Направление письменного сообщения об отказе или уведомления о прекращении означает прекращение регистрационных действий.

Примечания

1. Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, №30, ст.3594

2. Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, №8, ст.963

3. Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации, 1998, №9

4. Российская газета, 24 августа 2000г.

5. Российская газета, 24 августа 2000г.

6. Российская газета, 23 ноября 2000г.

7. Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, №29, ст.3400

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100