|
Выступление А.Тойбера, начальника отдела сельского хозяйства Посольства Федеративной Республики Германия
Порядок землевладения в Германии основан на всеобъемлющей, исторически развившейся законодательной и судебной системе. Учитывая относительно высокую финансовую ценность земельных участков, последние служат существенными гарантиями для банков при защите кредитов. Эта относительно высокая стоимость земли, с одной стороны, определяется ее ограниченной доступностью для приобретения, а также от правовым статусом недвижимости, но в особой степени всеобщей правовой защищенности собственников и пользователей земель.
Ограничение собственности обязательством использовать собственность в общественных интересах, а в исключительных случаях отчуждением, однозначно регулируется законодательством и закрепляется судебными процессами, которые могут продолжаться долгие годы.
Процедура купли и продажи земли регулируется Гражданским уложением. Для сельскохозяйственных угодий дополнительно действует закон об обороте земельных участков, цель которого - избежать нежелательного раздробления собственности и обеспечить использование этих земель в сельскохозяйственных целях.
В ходе разделения между хозяйственным использованием и обладанием собственностью в последнее десятилетие аренда приобретает все более существенное значение и принципиально регулируется Гражданским уложением. Закон о принципах аренды поддерживает эти положения в целях обеспечения гарантии сельскохозяйственного использования земель. Защита прав арендаторов имеет первостепенное значение в германском законодательстве об аренде земли.
И позвольте мне вернуться к основным принципам земельной собственности в Германии. Статья 14 германской Конституции - основного закона предусматривает особую их охрану, право собственности со стороны государства. Содержание и пределы собственности определяются законами. В соответствии со статьей 19 основного закона такие законы должны иметь всеобщее действие и могут применяться только в каждом конкретном случае.
Право собственности на землю регулируется исключительно германским гражданским кодексом, Гражданским уложением, параграф 903. В соответствии с первым абзацем этого положения собственник может распоряжаться вещью по своему усмотрению и устранять любое вмешательство, но только в том случае, если тому не препятствует закон или права третьих лиц.
Здания относятся к существенным составным частям землевладения, и таким образом, на них распространяется действие земельного права. Понятие собственности, сформулированное в основном законе, не является жестким. Его интерпретация в определенных пределах открыта для выражаемых в обществе мнений, которые подвержены определенным изменениям. Эта способность к развитию стала отчетливо видна в последнее десятилетие в сфере разграничения между понятиями гарантии собственности и связанности обязательством использовать собственность в общественных интересах.
Обязательство использовать собственность в общественных интересах означает, что под охраной конституционного законодательства находится только такое использование собственности, которое не идет вразрез с общественными интересами. Если владелец использует свою собственность вопреки интересам общества, то он лишается защиты статьи 14 основного закона. Отчетливо заметная тенденция к росту числа обязательств использовать собственность в общественных интересах существенно отражается на использовании земель, находящихся в собственности.
Например, фермеры в Германии должны ограничивать использование удобрений и средств для защиты растений в соответствии с директивами по охране окружающей среды в рамках обязательства использовать собственность в общественных интересах, которые в принципе не предусматривают выплаты компенсаций. Однако в данном случае фермер имеет право претендовать на выплату финансовой компенсации. Учитывая фиксирование на месте и строгое правовое нормирование в отношении каждого факта перехода прав собственности, земля особенно подходит для того, чтобы привлекаться в качестве гарантии по исковым требованиям, в частности, связанным с кредитованием двухсторонних правовых сделок. Особенно действенным это является в отношении долгосрочных кредитов, гарантии по которым очень часто выдаются в форме предоставления прав залога земельных участков.
Пара слов о правилах приобретения земли в собственность. Для приобретения путем покупки имеются два правовых основания. Во-первых, необходимо наличие нотариально заверенного договора купли-продажи, во-вторых, новый владелец должен быть занесен в поземельную книгу.
О регистрации земельных участков. В Германии характеристики земли отражены в двух реестрах. Один из этих реестров, так называемый кадастр недвижимости, содержит, прежде всего, геометрические и визуально фиксируемые характеристики отдельных участков земли. Второй реестр основывается на кадастре недвижимости и содержит перечень прав, предоставляющих определенные привилегии земельному участку или обременяющих его. Он называется поземельной книгой и носит материально-правовой характер.
О процедуре отчуждения. Отчуждение в соответствии со статьей 14 основного закона является государственным инструментом принуждения для осуществления определенных мер, представляющих общественный интерес. Оно может, в частности предприниматься в следующих случаях: строительство транспортных путей, градостроительная перепланировка, расположение промышленных мероприятий, переустройство земель, прочие мероприятия, проводимые в общественных интересах.
О сельскохозяйственных угодьях, в частности, об ограничении собственности на землю в отношении сельскохозяйственных угодий.
Законной задачей государства является регулирование землепользования таким образом, чтобы при использовании земельного участка были гарантированы всеобщие интересы. Наряду с уже упомянутым отчуждением использование может быть ограничено, причем в принципе под сомнение не будет поставлено право собственности и вытекающие из него права пользования. Такие ограничения могут осуществляться только на основании законов, в достаточной степени конкретно регулирующих ограничения и при необходимости предусматривающих экономическую компенсацию этих ограничений.
Для подобного ограничения использования сельскохозяйственных угодий возможны следующие основания:
Первое, ограничение путем запрета на изменение формы использования сельскохозяйственных угодий с сохранением права на получение соответствующего разрешения.
Второе, ограничение разведения лесов на пахотных землях.
Третье, ограничение на приобретение сельскохозяйственных предприятий лицами, не являющимися работниками сельского хозяйства.
Четвертое, ограничение пользования в интересах охраны окружающей среды и природы, например, ограничение использования удобрений в водоохранных районах.
Пятое, ограничение в отношении строительства зданий на территории сельскохозяйственных угодий.
И, наконец, введение обязательной разрешительной процедуры на покупку и продажу сельскохозяйственных угодий.
Право залога земли и принудительного аукционирования в сельском хозяйстве. Банки принимают гарантии по кредитам, выданным сельскохозяйственным предприятиям, исходя, прежде всего, не из капитализированной стоимости потенциальных доходов предприятия, а из его реальной рыночной стоимости. Последнее в существенной мере складывается из реальной рыночной стоимости земли. Как правило, банки предоставляют кредиты в размере до 60 процентов реальной рыночной стоимости земельного участка. Кредит гарантируется нотариально заверенной регистрацией права залога земли.
Еще два существенных момента. Это, во-первых, законодательство, регулирующее оборот сельскохозяйственных земель на рынке. И, во-вторых, это законодательство, регулирующее аренду сельскохозяйственных угодий.
Как законодательство по обороту сельскохозяйственных земель, так и законодательство по аренде сельскохозяйственных угодий в принципе преследуют одну и ту же цель - избежание нездорового раздробления сельскохозяйственных и лесных угодий.
Законодательство об обороте сельскохозяйственных земель предусматривает, что для реализации сельскохозяйственных и лесных угодий требуется наличие разрешения компетентного ведомства. Закон об обороте земельных участков с конца 60-х годов применяется относительно либерально. Управление земельными отношениями при помощи этого закона может осуществляться лишь в весьма ограниченной степени.
Законодательство, регулирующее аренду сельскохозяйственных угодий, было отражено в Гражданском уложении в 1985 году и фактически дополняют это Гражданское уложение только два дополнительных закона.
Один из этих законов - это закон о принципах аренды земли, и фактически он тоже определяет, также как и закон об обороте земли, подключение разрешения специального ведомства.
Второй закон - это закон об арендных кредитах. Он направлен на то, чтобы предоставлять не только владельцу земельного участка, но и арендатору земельного участка возможность использовать право залога.
Относительно реформы собственности на землю в новых федеральных землях. Существенная доля земель бывшей ГДР была национализирована. К тому же, многие дома, находившиеся в частной собственности, располагались на государственной земле. Для создания новой системы собственности на землю было создано в 1992 году общество управления и пользования земельными участками, находящимися в стопроцентной государственной собственности.
И в 1992 году этому обществу было поручено приватизировать сельскохозяйственные и лесные угодья, а также имущественные ценности в новых федеральных землях, ранее являвшихся собственностью народа. При этом в целом речь шла более чем об одном миллионе гектаров пашни и лугов, которые были сначала сданы в аренду, и о 800 тысячах гектаров леса, а также о десятках тысяч хозяйственных построек.
Различия между системой земельного законодательства России и Германии заключаются в том, что стоимость земли в Германии весьма высока. И это, естественно, влечет за собой соответствующие последствия в земельных отношениях, то есть в отношении продажи, покупки, аренды и так далее, и делает эти вопросы исключительно важными.
Но принципиальные вопросы и в Германии, и в России сравнимы между собой. Если нужен опыт, который мы получили в ходе приватизации реформы землевладения в новых федеральных землях, то с удовольствием готов в этом посодействовать.
| 
