написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 2-3 (7-8) 2001г

Вопросы повышения экономической заинтересованности инвестора-застройщика в развитии городского хозяйства. (Концептуальные положения). (окончание статьи)

А.Н.Гладышев, профессор, А.С.Жолков, профессор, Б.М.Штульберг, профессор

Методические подходы к определению параметров экономического механизма.

Рентные платежи. Дифференциальная рента определяется различиями в условиях жизни и бизнеса по районам города, непосредственно влияющими на цену жилья. В результате, в районах имеющих лучшие условия и соответственно более высокие цены, инвестор-застройщик получает сверхприбыль по сравнению с принятой нормативной величиной рентабельности инвестиций. В целях обеспечения экономической заинтересованности инвестора максимальный размер рентных платежей не должен превышать величину сверхприбыли. Следовательно, в районах, где дифференциальная рента незначительна, рентные платежи вообще не должны устанавливаться.

Оценка территориальной ренты по районам города - весьма сложная задача и для решения необходимо определиться по трем вопросам:

  • какую территориальную единицу целесообразно принять за базу при определении дифференциации условий;
  • какие элементы всего комплекса условий жизнедеятельности следует принимать в расчет;
  • какими методами оценивать порайонные различия в совокупности определяющие дифференциацию цен на жилье.

На различных уровнях городской иерархии: административный округ, муниципальный округ, микрорайон, - состав факторов, определяющих ренту, да и разброс ее значений меняется. Очевидно, что микрорайоны не могут быть положены в основу расчетов в связи с их огромным количеством и чрезвычайным разнообразием условий. Также мало подходят для этих целей административные округа, в границах которых имеют место территории с существенно различающимся рейтингом. Более подходят для данной цели муниципальные округа. Однако их большое количество и разнообразие существенно затруднит работу. По-видимому, наиболее целесообразно за основу укрупненной оценки дифференциации условий принять сложившуюся в городе систему зонирования территории.

Из всего многообразия факторов, определяющих условия жизнедеятельности в районах города целесообразно принять:

  • близость к деловому и культурному центру города;
  • транспортная доступность района;
  • состояние экологии и окружающей среды;
  • обеспеченность района учреждениями сферы обслуживания.

По каждому из перечисленных факторов имеются показатели, с помощью которых определяются количественные различия между районами. Интегральные оценки могут быть получены путем ранжирования, а также на основе определения зависимости между ценами на жилье и значениями исследуемых факторов.

Величина дифференциальной ренты, определяется по типам жилья примерно одинаковой потребительской стоимости путем сравнения цены одного квадратного метра в различных зонах города. В качестве базовой величины принимается минимальная цена, поскольку инвестор-застройщик и при этой цене должен получать прибыль не ниже нормативной. Недоучет этого требования приводит к большим перекосам в политике города по отношению к инвесторам, часть из которых получает значительные преимущества, а другая, по независящим от них обстоятельствам, попадает в сложные ситуации и прекращает инвестировать городское строительство.

Определенные на основе отчетных данных порайонные отклонения от минимальной стоимости ориентировочно отражают дифференциацию территориальной ренты и могут быть положены в основу определения различий в размерах рентных платежей по районам города.

Указанные различия должны служить базой для дифференциации нормативов рентных платежей и учитываться при обосновании стартовых условий конкурсов.

В том случае, если инвестиционные проекты рассчитаны на срок более 2 лет, зональный норматив рентных платежей должен корректироваться с учетом предполагаемых изменений привлекательности района на основе оценок влияния рассмотренных выше факторов.

Рентные платежи могут изыматься городом по мере осуществления строительства либо путем соответствующего увеличения стоимости аренды участка, выделяемого под строительство, либо при окончательных расчетах с инвестором в результате передачи в собственность города соответствующей доли (%) жилых площадей и нежилых помещений.

Размеры рентных платежей фиксируются в стартовых документах и инвестиционном договоре.

Дополнительные обременения в порядке долевого участия. По сложившейся практике, размеры долевого участия определяются исходя из удельных затрат на присоединение к городским инженерным системам и затрат, связанных с реализацией проектов инженерного обеспечения районов застройки и отдельных объектов жилищно-коммунального хозяйства.

Принятый порядок определения затрат инвесторов-застройщиков на присоединение к инженерным системам города имеет существенные недостатки. Прежде всего, в соответствии с ним - лишь небольшая часть инвесторов, непосредственно оплачивает расходы по присоединению. От взимания долевого участия освобождаются объекты, сооружаемые за счет бюджета города и его значительным (более 50%) участием, объекты городского заказа, объекты благотворительных фондов и т.п. Если принять, что удельный вес инвесторов, охваченных сбором средств долевого участия, примерно соответствует доли частного капитала в строительстве, то он составит не более 25%. Таким образом, город не добирает более половины средств, необходимых для расширения и реконструкции инженерных систем и вынужден их компенсировать дотированием из бюджета. Такой порядок объективно подталкивает к завышению удельных нормативов на присоединение и к повышенной нагрузке на коммерческих инвесторов.

Другой принципиальный недостаток действующего порядка заключается в том, что размеры обременений, предназначенных для различных систем инженерного обеспечения, не соответствуют реальному распределению капитальных вложений между ними.

В этом вопросе имеется по крайней мере два серьезных пробела.

Во-первых, доля водоснабжения и канализации в общем объеме средств, получаемых от застройщиков, почти в два раза выше, чем доля этих систем в общем объеме капитальных вложений в инженерную инфраструктуру. В то же время, объем долевых средств, предназначенных для систем теплоснабжения на порядок ниже, а направленных на электроснабжение - в несколько раз меньше, чем требуется.

Во-вторых, затраты на ливневую канализацию вообще не предусмотрены удельными показателями долевого участия. Следует также отметить, что только за 1997-2000 гг. удельные показатели долевого участия на единицу мощности водоснабжения и канализации возросли в 1,8 раза, а по теплоснабжению остались на прежнем уровне.

В новом механизме реализации городской инвестиционной программы жилищного строительства отмеченные недостатки должны быть устранены. Целесообразно практику взимания средств за присоединение распространить на всех инвесторов-застройщиков без исключения. Это позволит более точно обосновать удельные показатели и упростить, сделать более прозрачной систему формирования фонда средств, предназначенных на развитие инженерной инфраструктуры. С этой же целью, следует увязать структуру обременений со структурой капитальных вложений в различные системы инженерного обеспечения.

Размеры долевого участия инвесторов-застройщиков в затратах, связанных с реализацией проектов инженерного обеспечения районов застройки, по сложившейся практике определяются разделительным протоколом, устанавливающим сметную стоимость объектов и работ, приходящихся на долю инвестора и города.

Разделительный протокол является неотъемлемой частью инвестиционного договора. Он формируется исходя из «Условий разделения между городом и инвестором затрат, связанных с реализацией проектов инженерного обеспечения районов застройки, а также отдельных объектов жилищно-коммунального назначения", утвержденных распоряжением Мэра Москвы № 332-РМ от 28.03.2000г. На этом этапе формирования нового механизма экономической заинтересованности инвестора принятый порядок целесообразно сохранить.

Отклонения от этих «Условий...", связанные со значительными объемами специальных мероприятий, вызванные большими масштабами работ по прокладке или перекладке существующих водопроводных и тепловых сетей общегородского или районного значения, оговариваются дополнительно, как это было сделано по отношению к Центральному административному округу (см. распоряжение Мэра Москвы № 329-РМ от 09.04.1999г.).

Затраты по долевому участию в полном объеме включаются в общие затраты по капитальному строительству.

Компенсации определяются на основе сметы расходов, понесенных инвестором в связи с выполнением работ, вызванных повышенной сложностью строительства. Как правило, размер компенсаций должен быть меньше установленного договором размера дополнительных обременений.

Льготы, выступающие средством повышения экономической заинтересованности инвестора, выполняют функции регулятора инвестиционных потоков в интересах города. Источником средств для льгот служат рентные платежи. Как правило, размер льгот для того или иного инвестора не должен превышать величину дохода города, получаемого в качестве рентной составляющей стоимости соответствующего объекта строительства.

Если для решения важной городской проблемы требуются более масштабные льготы, то источником их финансирования может выступать общегородской фонд рентных платежей. В этом случае, по-видимому, потребуется выделение определенных лимитов для финансирования льгот по важнейшим направлениям городской политики.

Особый класс льгот связан со строительством жилья за счет средств населения и благотворительных фондов. Учитывая социальную значимость такого строительства подобные льготы также могут финансироваться за счет перераспределения средств рентного происхождения.

Влияние города на себестоимость строительства. Предложенный состав и организация экономического механизма формально выводят затраты инвестора (кроме обременений и льгот) из сферы интересов города, так как они прямо не участвуют в формировании суммарного экономического эффекта. Однако между этими величинами (эффект города и затраты инвестора) имеется опосредованная связь. Поскольку одним из основных условий функционирования механизма является обеспечение инвестору как минимум нормативной прибыли, в интересах города способствовать максимальному снижению затрат инвестора не за счет льгот или дотаций, а в результате уменьшения себестоимости строительства.

Главным резервом, зависящим в определенной мере от города, служит сокращение стоимости строительных материалов и конструкций, производство которых нередко в значительной мере монополизировано.

В целях увеличения экономического эффекта города от сотрудничества с инвесторами, по-видимому, следует принять меры к снижению монопольно высоких цен прежде всего на ограждающие конструкции.

Основные направления повышения экономической заинтересованности инвестора-застройщика в развитии городского хозяйства

Эта работа, как нам представляется, может базироваться на следующих положениях:

1. Интересы инвестора-застройщика и города в реализации инвестиционных проектов различны. Если инвестор стремится извлечь максимальную прибыль на вложенный капитал, то город - получить в свое распоряжение максимальные ресурсы на решение задач по развитию социальной и инженерной инфраструктуры.

2. Заинтересованность инвестора вкладывать свой капитал в развитие городского хозяйства определяется его доходностью, т.е. соотношением дохода инвестора от реализации инвестиционного проекта и затрат на его осуществление. Минимальная величина доходности капитала не должна быть ниже банковской процентной ставки, и по возможности не уступать доходности в других сферах приложения капитала.

3. Урегулирование отношений инвестора-застройщика и города возможно на основе сбалансированности их экономических интересов. В случае превалирования интересов инвестора-застройщика повышенные потери несет город, сокращаются финансовые возможности развития городской инфраструктуры, наоборот, превалирование интересов города - вызывает дополнительные обременения инвестора, снижая доходность вложенного им капитала, а, следовательно, интерес к реализации того или иного инвестиционного проекта.

4. Важнейшие элементы, обеспечивающие сбалансированность интересов города и инвестора-застройщика: затраты на капитальное строительство, реальные продажные цены в микрорайонах реализации инвестиционного проекта и обременения инвестора, предусмотренные контрактом.

5. Показатель доходности инвестора-застройщика должен быть дифференцирован в зависимости от сроков реализации инвестиционного проекта, функционального назначения строящегося объекта и размера дифференциальной ренты, получаемой от его реализации. С этой целью должна применяться соответствующая система поправочных коэффициентов обременения.

В целях привлечения инвестора-застройщика к реализации экономически невыгодных инвестиционных проектов, которые являются приоритетными в развитии социальной и инженерной инфраструктуры города, может быть использована система льгот, затрагивающая тот или иной элемент обременения или единый показатель обременения в целом. Суммарный размер льгот по каждому объекту должен сокращать величину обременений до размера, обеспечивающего инвестору получение средней доходности на вложенный капитал.

6. Инвестор-застройщик привлекается на основах долевого участия к развитию инженерной и социальной инфраструктуры города. Соответствующие затраты инвестора принимают вид обременений, включающих затраты на присоединение, участие в строительстве локальных коммуникаций, переселение и перенос сооружений и другие дополнительные затраты, связанные со строительством объекта. Средства инвесторов, поступающие в порядке обременений, образуют городской фонд долевого участия.

7. Часть жилья (в натуральном или стоимостном выражении), в размере определяемой величиной дифференциальной ренты, существенно различающейся по районам города, передается в собственность города после подписания государственного акта приемки объекта в эксплуатацию. Соответствующие показатели фиксируются в стартовых условиях, бизнес-плане и инвестиционном контракте. В суммарном виде рентные платежи формируют специальный городской фонд.

8. Долевой и рентный фонды должны быть составной частью бюджета, их формирование и использование должно базироваться на положениях, имеющих законодательную силу, а не нормативных актах разного уровня исполнительной власти.

Формирование и использование фондов должно напрямую определяться целями и задачами развития жилищно-коммунального хозяйства, вытекающими из бюджета и прогноза социально-экономического развития города. Следует создать механизм распределения ресурсов между отраслями жилищно-коммунального хозяйства, административными единицами города, учитывая различия в дифференциальной ренте отдельных территорий города, неодинаковую потребность жилищного строительства в различных видах коммунальных услуг и т.д.

9. Заключение инвестором договора страхования предусматривается примерным инвестиционным контрактом (договором). С этой целью должен быть создан специальный банк средств долевого участия инвесторов на развитие социальной и инженерной инфраструктуры и поступлений рентных средств города, получаемых от реализации инвестиционных контрактов.

10. Нуждается в упорядочении статус нормативных документов. Только в этом случае инвестор будет знать, где, когда и как отстаивать свои интересы, только в этом случае можно избавить его от хождения по кругу, долго и безрезультатно.

В процессе обсуждения проблемы авторы рассчитывают получить замечания и предложения, учет которых позволит создать работающий на практике документ по улучшению взаимодействия инвесторов-застройщиков и городских властей в регионах Российской Федерации.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100