|
Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости в Москве
О.М.Толкачев, первый заместитель Премьера Правительства Москвы, руководитель Комплекса по имущественно-земельным отношениям
Правительство Москвы и Комплекс по имущественно-земельным отношениям (Комплекс) в его составе немало делают для функционирования и развития рынка недвижимости в Москве.
На сегодня данный рынок имеет все основные составляющие: нежилые помещения, жилье, землю, ценные бумаги и т.д.
В Москве сложилась устойчивая система управления рынком недвижимости, в которую вовлечены структурные подразделения и организации Комплекса: Департамент государственного и муниципального имущества г. Москвы (ДГМИ), Московский земельный Комитет (Москомзем), Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже государственного и муниципального имущества города Москвы (СГУП), Московский городской Комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация), региональное отделение в центральном федеральном округе Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг (РО ЦФО ФКЦБ), Государственная городская инспекция (Госгоринспекция), Московская регистрационная палата (МРП), Московское городское бюро технической инвентаризации (МосгорБТИ), а также Управы, префектуры, агентства и т.д.
Размер рынка недвижимости в Москве огромен и впечатляет.
На территории города находятся более 59,3 тыс. нежилых строений (отдельно стоящих и в смешанном фонде) общей площадью свыше 107 млн.кв.м.
Наиболее динамичным сектором рынка недвижимости является рынок жилья. В Москве учтено около 40 тыс. жилых строений общей площадью жилой части более 185,3 млн.кв.м, что составляет 3,46 млн. квартир. В частной собственности горожан находится 1,98 млн. квартир или свыше 57% жилого фонда.
Общая площадь земель Москвы составляет 109 тыс.га. В аренду предоставлено 25,8 тыс.га. За 1992-2000 годы Москомземом оформлено правоудостоверяющих документов на 46 984 земельных участка общей площадью около 33,8 тыс.га.
В Москве создана инфраструктура рынка ценных бумаг. Проводятся мероприятия, стимулирующие предприятия и москвичей на привлечение инвестиций с фондового рынка. Благодаря этим мерам в течение 2000 года с фондового рынка различными предприятиями привлечено около 1 млрд.долларов США. Среднеквартальный объем операций физических лиц с ценными бумагами в 2000 году составлял около 2 млрд.долларов США.
Особое место на рынке недвижимости занимает Департамент государственного и муниципального имущества города Москвы (ДГМИ).
Основные направления его деятельности - передача в аренду нежилых помещений и сбор арендных платежей; приватизация объектов государственной и муниципальной собственности; управление использованием имущества и денежных средств, направленных городом в уставные капиталы акционерных обществ; координация и контроль рынка ценных бумаг; страхование, защита, сохранение и восстановление арендуемого нежилого фонда города; управление государственными предприятиями и учреждениями и т.д.
Во исполнение законов города от 11.09.1996 № 28-913К «О районной управе в г. Москве», от 28.10.1998 № 27-ЗК «О порядке передачи району г. Москвы полномочий по управлению объектами собственности г. Москвы», постановления Правительства Москвы от 04.07.2000 «О передаче районным управам полномочий по управлению нежилыми помещениями, расположенными в жилых домах» на основе данных проведенной ДГМИ инвентаризации определены и согласованы с префектурами перечни нежилых помещений, полномочия по управлению которыми передаются районным управам. Это даст дальнейший импульс развитию и совершенствованию органов местного самоуправления.
Московский земельный комитет (Москомзем) решает следующие основные задачи на рынке недвижимости:
- обеспечение экономико-правового регулирования землепользования в г. Москве и контроль за его реализацией;
- защита прав субъектов земельных отношений;
- обеспечение фискальных функций;
- обеспечение учета, регистрации, оценки и эффективного использования городского имущества, включая земельные участки и иные объекты недвижимости.
В целях реализации поставленных задач Москомзем участвует в:
- разработке и обеспечении реализации городской земельной политики;
- ведении Государственного земельного кадастра г. Москвы;
- распоряжении и управлении землей в пределах полномочий, делегированных ему Московской городской администрацией;
- представлении интересов Московской городской администрации в создаваемых специализированных предприятиях и организациях, осуществляющих гражданско-правовые сделки с земельными участками;
- координации деятельности городских и территориальных органов управления по совершенствованию системы землепользования.
За время своей работы Москомзем принял участие в разработке правовой базы земельных отношений, выявил и зарегистрировал десятки тысяч землепользователей, заключил договоры аренды земли с различными организациями, отечественными и иностранными предприятиями.
Москомзем внес существенный вклад в формирование имущественно-земельных отношений в Москве. До начала 90-х годов заключение договоров аренды земли не практиковалось.
Земельные платежи позволили Правительству Москвы реализовать ряд крупных проектов. Завершено строительство Храма Христа Спасителя, Манежной площади, олимпийской деревни. Крупнейшая московская строительная площадка - Московский деловой международный центр «Москва-Сити». Доходы от пользования землей поступают в бюджет Российской Федерации и г. Москвы.
Решение всего комплекса перечисленных задач невозможно без современной системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая система в Москве создана и функционирует. Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация) регистрирует все виды прав и сделок, по запросам предоставляет информацию о зарегистрированных правах на рынке недвижимости.
Сейчас разрабатывается комплексная долгосрочная программа развития системы государственной регистрации прав в Москве. Среди макрозадач, которые должны быть решены в ходе реализации этой программы, можно выделить следующее:
- развитие инфраструктуры рынка недвижимости, совершенствование взаимодействия между всеми его участниками;
- развитие информационной инфраструктуры, обеспечение организационного и информационного взаимодействия городских комплексов и служб, оснащение их современными средствами сбора, передачи и хранения информации;
- развитие системы земельного и градостроительного (городского) кадастра, системы инвентаризации объектов, в том числе не завершенных строительством;
- совершенствование законодательной базы регистрации прав на недвижимое имущество (устранение правовых коллизий, переход от приоритета бумажного носителя информации (бумажного документа) к равенству электронного и бумажного носителей).
Поэтапная реализация комплексной программы развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество позволит повысить эффективность использования недвижимости, создать более благоприятные условия для привлечения инвестиций в недвижимость и связанные с ней сферы, повысить эффективность защиты прав собственников.
Основной задачей Московского городского бюро технической реализации (МосгорБТИ) является технический учет зданий и сооружений, что способствует правильному функционированию рынка недвижимости.
МосгорБТИ аккумулирует информацию о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства и стоимости объектов, а также об изменении этих показателей. Техническая инвентаризация носит в своей основе заявительный характер.
Особое место в работе МосгорБТИ занимает адресный учет, обеспечивающий систему идентификации объектов, позволяющий выявить объекты, не прошедшие техническую инвентаризацию, то есть неучтенные.
В МосгорБТИ накоплены ценнейшие архивы, которые легли в основу базы данных «Жилищный и нежилой фонд».
Жилищный фонд г. Москвы учтен полностью.
Ежегодно МосгорБТИ выпускает краткие справочники о жилых и нежилых строениях г. Москвы. В них приведены данные о распределении жилищного и нежилого фонда по административным округам, техническое состояние фондов, этажность, период постройки и другие характеристики. Данные справочники используются в структурах управления г. Москвы.
Ежегодно увеличивается объем работ. В 1997 г. стоимость выполненных работ составила 61 351 тыс.рублей ( в ценах 1998 г.), в 1998 г. - 62 450 тыс., в 1999 г. - 85 276 тыс. В течение последних трех лет обследовано 11 888 жилых строений общей площадью 68 362 тыс. кв.метров и 18 372 нежилых строений общей площадью 39 309 тыс.кв.метров.
Проведена техническая инвентаризация 5529 вновь выстроенных и текущее обследование 5429 жилых и 12 000 нежилых строений.
Ежедневно принимается около 2000 заказов.
Кроме работ по проведению технической инвентаризации весьма важным для городского хозяйства является ведение МосгорБТИ Адресного реестра объектов недвижимости г. Москвы. Цель создания Адресного реестра определена в распоряжениях Мэра Москвы № 62-РМ от 15.11.95 «О создании Службы Адресного реестра объектов недвижимости г. Москвы при МосгорБТИ» и №98-РМ от 03.02.1998 «О едином порядке присвоения и регистрации адресов объектов недвижимости в г. Москве». Технология выверки адресов с целью идентификации объектов создана, функционирует и позволяет однозначно определить объект в Москве, невзирая на вид и способ отражения адреса в различных документах и информационных системах.
МосгорБТИ в 2001 году начинает внедрение составных частей электронной обработки графической информации.
Сейчас закладываются основы составления атласа электронных поэтажных планов всей Москвы.
Информационный обмен, осуществляемый между МосгорБТИ и Департаментом муниципального жилья и жилищной политики в рамках Единой информационной системы (ЕИС) «Жилище», является хорошим примером создания единого интегрированного информационного пространства в сфере управления недвижимостью.
Основными функциями Московской регистрационной палаты (МРП) являются государственная регистрация юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, договоров коммерческой концессии и договоров залога (за исключением недвижимого имущества), а также ведение Московского регистрационного реестра и предоставление информации о зарегистрированных в Москве юридических лицах организациям, гражданам, органам власти и управления. МРП является одним из крупнейших регистрирующих органов в Российской Федерации.
Деятельность Московской регистрационной палаты подчиняется двум основным задачам.
Первая - это простая и удобная для клиентов процедура государственной регистрации юридических лиц в строгом соответствии с действующим законодательством. С этой целью в Москве отменена двухэтапная процедура государственной регистрации юридических лиц , при которой сначала выдавалось временное свидетельство о государственной регистрации, а после постановки юридического лица на учет в налоговых органах - постоянное свидетельство. В настоящее время при государственной регистрации юридических лиц сразу выдается постоянное свидетельство, а информация о государственной регистрации юридических лиц направляется в налоговые органы.
Сроки государственной регистрации сокращены с 21 до 10 календарных дней. Срок государственной регистрации субъектов малого предпринимательства составляет 3 рабочих дня, товариществ собственников жилья - 7 календарных дней.
Московская регистрационная палата оказывает консультационные услуги по подготовке учредительных документов юридических лиц всех организационно-правовых фирм. Для предпринимателей, впервые учреждающих юридическое лицо, отвечающее критериям малого предприятия, названная услуга оказывается бесплатно.
Вторая задача - усиление контроля при проведении экспертизы учредительных документов юридических лиц с целью предотвращения создания фиктивных фирм-однодневок (с использованием недействительных паспортных данных граждан, при отсутствии реального наполнения уставного капитала).
В связи с этим Московская регистрационная палата первой из регистрирующих органов в Российской Федерации ввела практику проверки паспортных данных всех учредителей - физических лиц по базе данных ГУВД г. Москвы и сведениям, поступающим по запросам МРП из региональных органов внутренних дел. В настоящее время пресечено более 1400 попыток создания юридических лиц по недействительным паспортам граждан.
Московская регистрационная палата также проводит проверку адресов, заявленных в качестве места нахождения юридических лиц, по базе данных МосгорБТИ. Если в ходе проверки выявляются несуществующие адреса либо адреса, по которым отсутствуют нежилые помещения, то оформляется отказ в государственной регистрации в установленном законом порядке.
Важнейшее место на рынке недвижимости занимает Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже государственного и муниципального имущества г. Москвы (СГУП).
Приватизация и продажа имущества осуществляется СГУП в соответствии с заданиями Правительства Москвы в два этапа.
На первом этапе (в 1992-1994 годах) продажа городского имущества осуществлялась по критериям и нормативам, предусмотренным Законом РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» от 03.07.91 и Указом Президента РФ от 29.01.92 №66 с ускоренными методами и по остаточной балансовой стоимости. Продажи осуществлялись как обязательная приватизация. По состоянию на 01.07.94 было заключено 8017 договоров купли-продажи, в том числе Москомимуществом - 3079 договоров и Фондом имущества г. Москвы - 4938 договоров.
На втором этапе приватизации государственного и муниципального имущества в систему организации продаж Правительством Москвы были внесены существенные коррективы. Распоряжением Мэра Москвы от 30.05.94 № 264-РМ «О приватизации недвижимого имущества на территории Москвы» были пересмотрены базовые ставки продажи объектов нежилого фонда и осуществлен переход на рыночные цены при продаже объектов банковским и коммерческим структурам. Инициатива Правительства Москвы нашли отражение в Указе Президента РФ от 06.02.95 №96 «О втором этапе приватизации в г. Москве» и постановлении Московской городской Думы от 02.10.96 №85. В этот период приватизации (с 1995 г. по 1 января 2001 г.) было заключено 13 695 договоров купли-продажи. Ежегодный объем продаж имущества составлял 1650-2060 млн.рублей, при этом количество продаваемых площадей снизилось с 2 - 2,2 млн.кв.метров на первом этапе до 450 - 55- тыс. на втором.
Определенная роль в Комплексе отводится Государственной городской инспекции (Госгоринспекции) как контролирующему государственному органу.
Госгоринспекция создана в целях повышения эффективности управления недвижимостью, организации четкого порядка в использовании нежилого фонда города посредством контроля и профилактики нарушений в этой сфере.
Такой орган не имеет аналогов ни на Федеральном уровне, ни на уровне субъектов Российской Федерации.
При этом главная задача Госгоринспекции состоит не в наказании, а в установлении понятных всем правовых взаимоотношений пользователя городских помещений с их собственником в лице Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы.
С момента создания Госгоинспекции ее бессменный руководитель - Любовь Николаевна Оборкина. При ее непосредственном участии был разработан и 2 апреля 1997 г. принят Московской городской Думой Закон города Москвы № 7 «О государственном контроле за учетом, регистрацией и использованием объектов нежилого фонда в г. Москве» Этот Закон носит инновационный характер. В нем отражены два чрезвычайно важных обстоятельства. Первое - состоит в том, что осуществляется именно государственный контроль за использованием нежилого фонда в городе, а второе - в том, что определена административная ответственность юридических и должностных лиц за нарушения в области учета, регистрации и использования нежилых помещений.
Создан и успешно действует механизм реализации Закона, включающий в себя проверки нежилых помещений, привлечение нарушителей к административной ответственности, а также принятие мер к устранению выявленных нарушений.
В 1997 году создана Административная комиссия по рассмотрению правонарушений в сфере учета, регистрации и использовании объектов нежилого фонда в г. Москве. В состав комиссии входят представители Московской лицензионной палаты, МосгорБТИ, Московской регистрационной палаты, префектур административных округов, Управления Федеральной службы налоговой полиции по г. Москве, ГУВД г. Москвы и других служб.
Административной комиссией с сентября 1997 г. рассмотрено более 6,5 тыс. подготовленных Госгоринспекцией дел об административных правонарушениях. В городской бюджет за счет штрафных санкций перечислено около 80 млн.рублей. Но главное - не деньги, полученные за счет штрафов, а то, что предотвращены потери бюджета, которые возникли бы в результате неправомерных действий организаций, допустивших нарушения, и которые могли бы составить более 2 млрд.рублей.
Коллектив Госгоринспекции проводит определенную работу по совершенствованию законодательной и нормативной базы.
Внесены изменения и дополнения в ряд действующих законодательных и нормативных правовых актов города Москвы, касающихся использования объектов нежилого фонда, порядка приемки инвестируемых объектов и др.
Были представлены предложения, касающиеся положений Кодекса Российской Федерации об административных нарушениях, который в 2000 году был принят Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации.
Отчеты Госгоринспекции трижды заслушивались на заседаниях Правительства Москвы. На последнем заседании в 2000 году рассматривался вопрос о ходе реализации Закона города Москвы «О государственном контроле за учетом, регистрацией и использованием объектов нежилого фонда в городе Москве» от 02.04.97 №7 ( в редакции Закона города Москвы от 17.03.99 №8)». Правительство Москвы положительно оценило работу Госгоринспекции по реализации норм Закона №7 и наведению порядка в использовании нежилых помещений в городе.
За пять лет проведено более 40 тыс. проверок нежилых помещений, из них почти 6 тыс. повторных. Общая площадь проверенных объектов - свыше 31 млн.кв.метров. Выявлено 15 370 нарушений (около 40 % от всего числа проверок). Кстати, нужно отметить, что на начальном этапе работы Госгоринспекции число нарушений достигало 70 %.
Сумма затрат на содержание Госгоринспекции за время ее существования не превысила 40 млн.рублей, включая капитальный ремонт здания.
Главный итог пятилетней работы Госгоринспекции заключается в том, что в городе создан определенный психологический климат, теперь руководители организаций понимают: проще исполнять требования действующего законодательства, чем идти на какие-то сомнительные сделки с недвижимостью. Сотрудники Госгоринспекции наращивают усилия для того, чтобы городская собственность использовалась эффективно и средства от ее использования поступали в городской бюджет на благо жителей столицы.
Определенная работа проводится и другими подразделениями, работающими на рынке недвижимости, - Московской земельной палатой, территориальными агентствами ДГМИ и т.д.
Таким образом, московский подход к управлению недвижимым имуществом сочетает жесткое государственное управление собственностью города, основанное на экономических методах и критериях, и использование методов государственного регулирования в сфере имущественно-земельных отношений применительно ко всем субъектам и собственникам, находящимся на территории города.
От развития и эффективного функционирования рынка недвижимости зависит состояние экономики города, а также социальное положение москвичей.
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 26.10.99 №997 принята Концепция управления собственностью Москвы и взаимодействия с иными собственниками на территории города до 2005 года. Существенной чертой московской Концепции является то, что городская власть в развитии рынка недвижимости учитывает интересы всех собственников в городе.
Важнейшие задачи исполнительной и законодательной власти города - реформирование отношений собственности на землю и иную недвижимость, разгосударствление земли, обеспечение правовой защиты собственников и владельцев недвижимости.
Предстоит большая работа по стимулированию создания объектов недвижимости , их эффективного использования, гражданского оборота. Сейчас особенно важно институционально обеспечить государственную политику по контролю за развитием рынка недвижимости.
| 
