|
Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства (окончание статьи)
Киндеева Е.А., заместитель председателя Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Приобретение права собственности или иного вещного права (хозяйственного ведения, оперативного управления) на созданный объект недвижимости, каковым в случае необходимости совершения сделки является объект незавершенного строительства, происходит на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ, которым установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Аналогичная норма содержится в ст. 263 ГК РФ. Исходя из нормы названной статьи, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке, при условии соблюдения в ходе строительства градостроительных и строительных норм и правил. Объект незавершенного строительства в данном случае будет являться «иным недвижимым имуществом», упомянутом в указанной норме.
Названная норма в настоящее время не применяется, так как глава 17 ГК РФ не введена в действие. Несмотря на это, условия приобретения собственником земельного участка права собственности на возведенный объект недвижимости, закрепленные в этой норме, использованы законодателем при определении самовольной постройки и ее судьбы (ст.222 ГК РФ).
Ст. 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Для лица, осуществляющего строительство объекта, государственная регистрация права влечет определенные юридические последствия, поскольку именно с момента государственной регистрации лицо приобретает право распоряжаться объектом незавершенного строительства именно как объектом недвижимости и может по своему усмотрению совершать в отношении объекта любые действия (ст. 209 ГК РФ).
Застройщик, которому выделен под строительство определенный земельный участок, приобретает право собственности или иное вещное право на созданный на этом участке, но не завершенный строительством объект только в тех случаях, когда он осуществлял строительство объекта своими силами или с привлечением подрядчика, но строил при этом для себя, а не для третьих лиц. В этом случае на не завершенный строительством объект может быть зарегистрировано право застройщика, но только одного застройщика, осуществляющего строительство для себя.
Такой подход к определению субъекта права собственности на вновь созданный объект индивидуального жилищного строительства содержится и в Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» (в редакции Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 г. № 14)1.
В соответствии с названным Постановлением сам по себе факт содействия застройщику в строительстве дома со стороны членов его семьи или родственников, а также иных посторонних для застройщика лиц не может являться основанием для удовлетворения их претензий к застройщику о признании права собственности на часть дома. Такой иск может быть удовлетворен судом лишь в тех случаях, когда между этими лицами и застройщиком имелась договоренность о создании общей собственности на жилой дом и именно в этих целях они вкладывали свой труд и свои средства в строительство жилого дома.
Таким образом, для регистрации права на не завершенный строительством объект застройщик может представить любой документ, из которого усматривается, что на данный объект отсутствуют вещные права третьих лиц. Например, справку за подписью главного бухгалтера и руководителя застройщика об источниках финансирования строительства. Если финансирование строительства объекта осуществлялось из собственных средств застройщика или с привлечением кредитов банка, других заемных средств, то из этого следует, что застройщик осуществлял строительство для себя, а не для третьих лиц, предоставивших денежные средства для строительства, поскольку по таким обязательствам застройщик обязался вернуть кредитору денежные средства, а не передать в собственность созданный объект недвижимого имущества или его часть. У кредиторов в данном случае имеется только право требовать возврата денежных средств в соответствии с условиями договора, на основании которого эти средства предоставлялись.
Это касается подрядчика и иных лиц, принимающих участие в строительстве объекта, но не имеющих при этом цели приобретения прав на созданный объект. Отношения между застройщиком и подрядчиком, между застройщиком и другими лицами, выполняющими те или иные работы, непосредственно связанные со строительством объекта, регулируются договором, предметом которого является выполнение определенных работ за денежное вознаграждение. По такому договору подрядчик (исполнитель) обязуется выполнить определенную работу и сдать ее результат заказчику (застройщику), а заказчик обязуется принять работу и оплатить ее. Отношения между подрядчиком и заказчиком (застройщиком) регулируются нормами главы 38 ГК РФ. На основании договора подряда у подрядчика не возникает права на созданный объект недвижимости, за исключением тех случаев, когда подрядчик является одновременно инвестором. Иногда подрядчик является одновременно участником договора простого товарищества, предмет которого - совместная деятельность участников по осуществлению строительства объекта. Отношения сторон по договору простого товарищества могут выходить за рамки договора подряда и в этом случае представляют собой иные, не подрядные обязательства. Однако, как уже говорилось выше, к моменту обращения за регистрацией права на не завершенный строительством объект, подрядные отношения по данному объекту между заказчиком и подрядчиком должны быть прекращены.
В случае если строительство объекта осуществлялось заказчиком не для себя, а для третьих лиц (инвесторов) с привлечением их средств, право заказчика на не завершенный строительством объект зарегистрировано быть не может.
Отношения между заказчиком и инвесторами на стадии строительства объекта оформляются различного вида договорами. В зависимости от предмета заключенного договора, а также других условий договора у инвестора возникает либо право долевой собственности на построенный и завершенный строительством объект, либо право собственности на определенную договором часть объекта: конкретные помещения или, если речь идет о создании жилого дома, конкретные квартиры.
Между участниками строительства может быть заключен договор простого товарищества (совместной деятельности). Договор простого товарищества, созданного с целью строительства объекта недвижимости, заключается путем составления одного документа, подписанного всеми сторонами. Квалификация заключенного договора как договора простого товарищества должна быть осуществлена не по названию договора (называться такой договор может как угодно: договор о совместной деятельности, договор долевого участия в строительстве, инвестиционный контракт), а по признакам, присущим договору простого товарищества.
В соответствии с договором простого товарищества участники товарищества обязуются объединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Очевидно, что участники такого договора действуют для достижения единой (общей) для всех них цели, например, для постройки (создания) конкретного здания, сооружения.
В силу ст. 1043 ГК РФ результат совместной деятельности товарищей является их общей долевой собственностью. При наличии договора простого товарищества определение субъектов права на не завершенный строительством объект не представляет сложности. Государственная регистрация права осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Не завершенный строительством объект в данном случае следует рассматривать как определенный результат совместной деятельности по строительству здания (сооружения). На основании договора простого товарищества может быть осуществлена государственная регистрация права долевой собственности товарищей на не завершенный строительством объект, при этом размер доли каждого товарища в не завершенном строительством объекте определяется договором или соглашением сторон.
Если для строительства объекта застройщик привлекал денежные средства третьих лиц - инвесторов, обязуясь взамен предоставленных денежных средств выделить в построенном, законченном строительством объекте недвижимости этим лицам в собственность определенную площадь, например, в виде нежилых помещений или производственных площадей, квартир в жилом многоквартирном доме, гаражного бокса в гараже и т.п., то есть если застройщик осуществлял строительство не для себя, то признать право застройщика на весь построенный объект в целом нельзя, поскольку исходя из положений п. 1 ст. 218 ГК РФ в данном случае право на целый объект у застройщика не возникает.
Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются в настоящее время Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
В соответствии с названным законом субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и иные лица.
Заказчиками являются уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом заказчик, если только он не является одновременно и инвестором, не приобретает право собственности на результат инвестиционной деятельности (п.3 ст.4 названного закона).
В силу договора, именуемого сторонами договором инвестирования или договором долевого участия в строительстве, одно лицо - заказчик (генеральный инвестор) обязано совершить в пользу другого лица - инвестора определенное действие - осуществить строительство и передать конкретные помещения или конкретную квартиру в построенном объекте недвижимости, а инвестор обязуется уплатить заказчику (генеральному инвестору) определенную договором денежную сумму. Инвестор может осуществлять инвестирование как за счет собственных средств, так и привлекая средства других инвесторов.
Подлежащая уплате инвестором денежная сумма не обязательно должна соответствовать проектно-сметной стоимости помещений или квартиры, а может превышать затраты на их строительство, образуя прибыль заказчика (генерального инвестора).
Данный договор не является договором простого товарищества, поскольку действия сторон такого договора не объединены общей целью, каждая из сторон действует в своих интересах, преследуя различные цели, отсутствуют также другие признаки, установленные законом для договора простого товарищества.
Предметом договоров инвестирования, как правило, является финансирование строительства не всего объекта, а только его части - конкретных помещений, квартир или определенной площади, выраженной в квадратных метрах.
Отношения, возникающие на основе договора инвестирования, являются обязательственными правоотношениями, к которым применяются общие положения об обязательствах, изложенные в разделе III «Общая часть обязательственного права» ГК РФ. Выполнение сторонами взятых на себя обязательств влечет возникновение права инвестора, осуществившего долевое финансирование строительства дома, на объект инвестирования, определенный договором и переданный ему по акту, т. е. не на весь построенный и завершенный строительством объект, а на его определенную часть.
В случае когда объект не построен и является объектом незавершенного строительства, заказчик не выполнил своих обязательств перед инвесторами по созданию объекта и передаче каждому инвестору определенной договором части объекта и не может их выполнить, поскольку строительство объекта не завершено. Соответственно у инвестора право на определенную договором часть объекта возникнуть не может. Возможно, даже та часть объекта, которая согласно договору инвестирования должна быть передана инвестору, еще и не построена. Применительно к целому объекту незавершенного строительства у любого из инвесторов права нет, поскольку весь объект строительства не является предметом договора инвестирования.
Возможны случаи, когда в строительство объекта инвестирует средства один инвестор, поручивший заказчику, не являющемуся инвестором, осуществлять реализацию инвестиционного проекта. В этом случае наличие у инвестора права на весь объект незавершенного строительства не вызывает сомнений. Не завершенный строительством объект должен поступить во владение инвестора, объект может быть передан ему заказчиком или передача может быть осуществлена подрядчиком по поручению или с согласия заказчика.
Зарегистрировать права инвесторов на конкретные части объекта незавершенного строительства возможно только в том случае, когда предметом каждого договора инвестирования является такая часть объекта, которая (исходя из проектно-сметной документации), может быть самостоятельным объектом строительства, т. е. может быть самостоятельно достроена. В этом случае также необходимо, чтобы определенные части объекта, не завершенного строительством, были переданы инвесторам.
В случае если предметом договора инвестирования являются такие части объекта, которые не могут быть выделены как самостоятельный объект строительства, или если в договоре определены только площади, регистрация прав инвесторов на не завершенный строительством объект может быть осуществлена, когда отношения сторон по договору инвестирования будут трансформированы в отношения по совместной деятельности. Иными словами, обязательства по каждому договору инвестирования будут прекращены путем замены другими обязательствами, предусматривающими другой предмет и способ исполнения (новация)2, - обязательствами по договору простого товарищества.
Осуществить регистрацию права заказчика на не завершенный строительством объект нельзя, поскольку заказчик осуществлял строительство не для себя, а для третьих лиц, финансирующих строительство с целью получения в собственность определенных помещений (квартир) в построенном объекте, и не обладает вещными правами на не завершенный строительством объект как объект недвижимости. После приемки объекта от подрядчика заказчик является лишь владельцем объекта незавершенного строительства.
Регистрация прав на указанные объекты должна осуществляться в соответствии с общими принципами и порядком, установленным Законом о государственной регистрации. На основании изложенного возможно определить следующие особенности регистрации, связанные с правовой спецификой не завершенных строительством объектов. К незавершенному строительству как вновь созданному объекту недвижимости предъявляются следующие требования:
1) для строительства указанного объекта должен быть отведен земельный участок;
2) для строительства должно быть получено разрешение;
3) при возведении объекта должны быть соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы;
4) объект должен быть возведен застройщиком (застройщиками) для себя, с целью приобретения права собственности (общей собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления).
С учетом специфики незавершенного строительства существуют и дополнительные требования:
1) объект не должен являться предметом действующего договора строительного подряда и должен находиться во владении заказчика;
2) имеется необходимость совершения сделки с незавершенным объектом как объектом недвижимости.
После государственной регистрации вещного права на объект незавершенного строительства сделки с ним и переход прав происходят в соответствии с правовым режимом недвижимого имущества. В частности, при продаже объекта покупателю передается право собственности и на земельный участок (если продавец является собственником и земельного участка), переход прав на объект влечет возникновение у покупателя права пользования земельным участком на тех же условиях, что и у продавца (ст. 552 ГК РФ). Покупатель может требовать оформления нового правоустанавливающего документа на землю (ст.37 Земельного кодекса РСФСР).
Государственная регистрация сделок с незавершенным объектом в дальнейшем производится в порядке, предусмотренном для конкретных сделок с недвижимым имуществом. Переход прав регистрируется в порядке, предусмотренном для недвижимости нежилого назначения. Однако при регистрации каждой последующей сделки с объектом или перехода права требуется техническое описание объекта. Если после первичной регистрации вещного права застройщик возобновил строительные работы, и объект изменился, то на основании новых документов технического учета по заявлению правообладателя в подраздел I Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) вносятся изменения, после чего производится запись о сделке или переходе права. Если после регистрации права на незавершенный объект правообладатель закончит строительство и примет объект в эксплуатацию, то по его заявлению вносятся изменения в подразделы I и II в части документов-оснований для записей о праве (дополнительно указывается акт приемки объекта) в соответствии с п.67-70 Правил ведения ЕГРП.
Однако регистрация вещного права перед сделкой с объектом, не завершенным строительством, как объектом недвижимости не является обязательной в случае продажи объектов государственной и муниципальной собственности. Согласно ст.217 ГК РФ порядок передачи государственного и муниципального имущества в частную собственность определяется законодательством о приватизации, а положения ГК РФ о порядке приобретения и прекращения права собственности применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
1. П. 2 ст. 25 ФЗ Закона о государственной регистрации касается первичных оснований возникновения права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества.
В соответствии с указанным пунктом право на не завершенный строительством объект регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Таким образом, законодательством определено, что для регистрации права на не завершенный строительством объект в первую очередь необходимы документы, подтверждающие право пользования земельным участком.
Представляется, что в случае, если земельный участок принадлежит заявителю на праве собственности и право на него возникло до вступления в силу Закона о государственной регистрации, по заявлению до регистрации права на не завершенный строительством объект может быть осуществлена государственная регистрация ранее возникшего права на земельный участок. Регистрация ранее возникшего права на землю обусловлена тем, что расположенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства попадает в гражданско-правовой оборот и совершение дальнейшей сделки с ним ведет к передаче и прав на земельный участок.
Так, в соответствии со ст. 552 ГК РФ покупателю объекта, не завершенного строительством, одновременно с передачей недвижимости предаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Нормами об ипотеке (залоге) недвижимости установлено, что ипотека объекта, не завершенного строительством, возможна только с одновременной ипотекой земельного участка3.
В равной степени это относится и к регистрации права постоянного бессрочного пользования земельным участком, и к регистрации обременения права собственности на участок арендой на основании договора, заключенного до вступления в силу Закона о государственной регистрации.
Что касается возникновения вещных прав на земельный участок и заключения договоров аренды после вступления в силу Закона о государственной регистрации, то, безусловно, как вещные права на землю, так и договор аренды земельного участка подлежат обязательной государственной регистрации в ЕГРП.
В случае если земельный участок выделен в пользование, а не на вещном праве или не в аренду, государственной регистрации права пользования не требуется. Однако представление документов, подтверждающих право пользование земельным участком, необходимо. Таким документом может быть постановление органа местного самоуправления или выданное им разрешение на застройку земельного участка. В случае, когда земельный участок находится в собственности юридического или физического лица, собственник может разрешить третьим лицам осуществить строительство на своем земельном участке (ст. 263 ГК РФ)4, или предоставить третьим лицам земельный участок в безвозмездное пользование и разрешить осуществлять застройку земельного участка. Отношения между собственником земельного участка и застройщиком в данном случае регулируются договором. Согласно п.6.ст.53 Земельного кодекса РСФСР при аренде земли у собственника строительство ведется с его согласия. В регистрирующий орган необходимо представить как договор, на основании которого застройщик пользуется земельным участком, так и документы, подтверждающие наличие у лица, предоставившего застройщику участок в пользование под строительство, права собственности на земельный участок. Представление указанных документов не требуется, если права на земельный участок зарегистрированы в ЕГРП.
Если в договоре арендодатель не выразил согласие на строительство конкретного объекта, то такое согласие должно быть представлено в виде отдельного документа.
2. Для регистрации права на не завершенный строительством объект необходимо представить документ, содержащий описание объекта.
Требования о предоставлении для государственной регистрации документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства, содержащиеся в п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации, корреспондирует с нормой, содержащейся в п. 1 ст. 17 этого Закона, в соответствии с которой обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации, является план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. П.4 ст.18 Закона о государственной регистрации установлено, что план недвижимого имущества должен быть удостоверен соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.
Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. № 13015, определены организации, осуществляющие технический учет жилищного фонда. В соответствии с пунктом 3 названного Положения технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее именуются - БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.
Что касается объектов недвижимости нежилого назначения, в том числе объектов незавершенного строительства, то в соответствии с Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. № 921, проведение государственного технического учета и технической инвентаризации объектов, не завершенных строительством, осуществляется организациями, уполномоченными на это Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу6. Можно предположить, что такими уполномоченными организациями будут специализированные государственные или муниципальные организации технической инвентаризации (БТИ), которые в настоящее время осуществляют технический учет объектов жилого фонда.
3. Пунктом 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации определено, что регистрация права на не завершенный строительством объект на основании проектно-сметной документации производится только в установленных случаях. Однако действующие нормативные акты не устанавливают, в каких именно случаях регистрация права может быть осуществлена на основании проектно-сметной документации. Проектно-сметная документация является технической документацией, необходимой для осуществления строительства, и не является основанием возникновения права на объект строительства. Кроме того, ни проект, ни смета не являются документами, отвечающим требованиям ст. 17 и 18 Закона о государственной регистрации.
На наш взгляд, проектно-сметная документация необходима в следующих случаях:
когда у регистратора появились подозрения, что заявленный на регистрацию объект является самовольной постройкой, т.е. не соответствует тому объекту, разрешение на строительство которого выдавалось;
когда регистрация права осуществляется на часть не завершенного строительством объекта.
Учреждение юстиции может запросить проектно-сметную документацию и на основании документа, содержащего описание объекта недвижимости, и проектно-сметной документации дать оценку соответствия возведенного объекта незавершенного строительства проектно-сметной документации. Такая оценка необходима для того, чтобы исключить регистрацию права на самовольную постройку, т.е. на объект, возведенный без получения на это необходимого разрешения (разрешили строить гаражи, а строится торговое здание) или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Однако это выходит за рамки правовой экспертизы, которую обязано осуществлять учреждение юстиции.
Документом, подтверждающим соответствие объекта, не завершенного строительством, утвержденной проектно-сметной документации и соблюдение при строительстве градостроительных и строительных норм и правил, может быть заключение государственного архитектурно-строительного надзора или организации, осуществляющей авторский надзор за осуществлением строительства.
В соответствии с Положением о Государственном комитете Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, утвержденным постановлением Правительства РФ от 24 ноября 1999 г. № 1289, вопросы контроля за ходом строительства отнесены к компетенции территориальных органов государственного архитектурно-строительного надзора7.
Ст. 24 Федерального закона от «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» определено, что гражданин или юридическое лицо, осуществляющие строительство архитектурного объекта без разрешения на строительство (самовольная постройка) или с нарушением утвержденной градостроительной документации, несут ответственность в соответствии с Законом Российской Федерации «Об административной ответственности предприятий, учреждений, организаций и объединений за правонарушения в области строительства», Федеральным законом «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» и законодательством субъектов Российской Федерации8.
Дела о правонарушениях в области строительства рассматриваются органами Государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации в соответствии с Кодексом РСФСР об административных правонарушениях «Об административной ответственности предприятий, учреждений, организаций и объединений за правонарушения в области строительства»9.
Поэтому представляется, что заключение о соответствии возведенного объекта незавершенного строительства проектно-сметной документации должны выдавать уполномоченные на это территориальные органы Государственного архитектурно-строительного надзора. Заключение такого органа должно быть обязательным для осуществления государственной регистрации права на не завершенный строительством объект.
4. Пунктом 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации устанавливается, что право на не завершенный строительством объект может быть зарегистрировано только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом. Такое требование законодателя связано с особенностями правового режима объекта незавершенного строительства.
Строящееся здание, сооружение или иное недвижимое имущество находится в стадии создания, оно не создано, его строительство не завершено. Отношения по поводу создания объекта регулируются административными нормами: градостроительными, строительными нормами и правилами, общими нормами обязательственного права, нормами строительного подряда, а не нормами о недвижимости.
Как считает В.В.Витрянский10, если не завершенный строительством объект является предметом действующего договора строительного подряда, то о нем нельзя говорить как об объекте вещных прав: он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства возможна лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам. Возможность отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимым объектам вещных прав при условии прекращения договора строительного подряда является официальной позицией судебной практики, о чем уже говорилось выше11. Строящееся здание, сооружение или иное недвижимое имущество, несмотря на то, что в ходе строительства оно приобретает признаки, присущие недвижимой вещи, для гражданско-правового оборота недвижимостью не является.
В случае если строительство осуществляется лицом (застройщиком) своими силами, не завершенный строительством объект является вещью, создание которой осуществляется лицом для себя, своими силами, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Не завершенный строительством объект находится во владении застройщика, осуществляющего его создание (строительство).
В случае если строительство осуществляется застройщиком с привлечением подрядчика, не завершенный строительством объект является объектом строительства (предметом договора строительного подряда), деятельность по созданию которого регулируется общими нормами обязательственного права и нормами строительного подряда.
При прекращении строительства, при прекращении обязательств по строительному подряду незавершенное строительство становится объектом вещных прав и объектом имущественного оборота. Сделки с ним возможны с соблюдением требований правового режима недвижимости.
В силу положений ст. 219 ГК РФ, вновь создаваемое здание, сооружение или иное недвижимое имущество может участвовать в гражданско-правовом обороте как объект недвижимости только после того, как на это имущество будет зарегистрировано право в ЕГРП. Право собственности, равно как и другое вещное право на объект недвижимого имущества, возникает с момента государственной регистрации права и только с момента государственной регистрации права объект незавершенного строительства должен подчиняться юридическому режиму недвижимости.
Следует обратить внимание, что в тексте ст.219 ГК РФ вновь создаваемое имущество уже названо недвижимым, т.е. речь идет об имуществе, которое отвечает критериям, изложенным в статье 130 ГК РФ.
Таким образом, только в случае необходимости совершения сделки с объектом, не завершенным строительством, последний признается объектом недвижимости, который в гражданско-правовом обороте подчиняется правовому режиму, установленному действующим законодательством для недвижимости.
В зависимости от того, каким образом осуществлялось строительство, какие лица и с какими целями участвовали в строительстве, могут быть представлены следующие документы.
1. При условии отсутствия прав третьих лиц (участников простого товарищества, инвесторов строительства) регистрация права заказчика (застройщика) на объект незавершенного строительства осуществляется при представлении следующих документов:
1.1. Заявление о государственной регистрации права.
1.2. Документы, подтверждающие внесение платы за регистрацию в установленных размерах.
1.3. Документы, удостоверяющие личность заявителя или его представителя.
1.4. Документ, подтверждающий полномочия руководителя юридического лица, или доверенность для представителя заявителя.
1.5. Учредительные документы заявителя - юридического лица со всеми действующими изменениями: устав, учредительный договор (если имеется), свидетельство о государственной регистрации юридического лица, документ о присвоении кодов ОКПО, документ о постановке на налоговый учет (ИНН).
1.6. Один из документов, подтверждающих права пользования земельным участком:
- постановление органа местного самоуправления о выделении земельного участка под строительство;
- договор аренды земельного участка для осуществления строительства;
- документ, подтверждающий наличие у заявителя вещных прав на земельный участок: свидетельство о праве собственности (пожизненного наследуемого владения) на землю, Государственный акт землепользования;
- свидетельство о государственной регистрации права собственности (постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения), выданное учреждением юстиции по государственной регистрации прав;
- иной документ, на основании которого застройщик имеет право использовать земельный участок для осуществления строительства.
Вместе с документом, подтверждающим право пользования земельным участком, должен быть представлен план земельного участка, удостоверенный соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, если такой план не представлялся ранее в учреждение юстиции по государственной регистрации прав.
1.7. Разрешение соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления на осуществление строительства объекта на конкретном земельном участке, выделенном для этих целей либо принадлежащем заказчику (застройщику) или иному лицу на вещном праве.
В силу ст. 62 Градостроительного кодекса РФ именно разрешение на строительство является тем документом, который удостоверяет право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.
Данный документ необходим для подтверждения соблюдения застройщиком порядка осуществления строительства объекта.
Разрешение на строительство может быть выдано органом местного самоуправления одновременно с выделением земельного участка под строительство. В этом случае представление какого-либо отдельного документа, разрешающего осуществить строительство на выделенном для этих целей земельном участке, не требуется.
1.8. Документ технического учета на объект незавершенного строительства (технический паспорт, выписка из технического паспорта), изготовленный соответствующим бюро технической инвентаризации или организацией, которая уполномочена производить описание объектов, не завершенных строительством.
1.9. Документ, свидетельствующий, что объект незавершенного строительства не является предметом действующего договора строительного подряда. Таким документом может быть:
- соглашение о расторжении договора строительного подряда или иной документ, из которого усматривается, что отношения сторон по договору строительного подряда прекращены;
- акт о консервации не завершенного строительством объекта;
- выписка из регистра жилых домов, строящихся на территории субъекта Российской Федерации12, или справка органа, осуществляющего ведение регистра, о способе строительства или о временной приостановке строительства13;
- справка за подписью главного бухгалтера и руководителя юридического лица о том, что строительство осуществляется собственными силами (хозяйственным способом) с приложением подтверждающих документов: приказа или иного распорядительного документа юридического лица об осуществлении строительства собственными силами, баланса юридического лица с расшифровкой по счету «Основное производство»14.
1.10. Документ о соответствии не завершенного строительством объекта утвержденной проектно-сметной документации, выданный уполномоченным территориальным органом Государственного архитектурно-строительного надзора или иным уполномоченным органом.
1.11. Документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц (инвесторов, участников договора простого товарищества): справка за подписью бухгалтера и руководителя организации-застройщика об источниках финансирования строительства с приложением подтверждающих документов (соглашение о прекращении договора простого товарищества, баланс юридического лица с расшифровкой по счету 96 «Целевые финансирования и поступления», кредитный договор и т.д.).
1.12. Документ, подтверждающий необходимость совершения сделки с объектом, не завершенным строительством:
- решение уполномоченного органа управления юридического лица (общего собрания, совета директоров) о совершении сделки с объектом незавершенного строительства;
- кредитный договор или иной договор, из текста которого усматривается, что исполнение обязательств должника обеспечивается ипотекой не завершенного строительством объекта;
- предварительный договор.
2. В случае если строительство объекта осуществлялось товарищами на основании договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) дополнительно к документам, указанным в пунктах 1.1.- 1.10., необходимо представить следующие документы.
2.1. Договор простого товарищества, а в случае, если договор не содержит положения о распределении долей между товарищами - дополнительное соглашение к договору простого товарищества, в котором определены доли товарищей на не завершенный строительством объект, право на который регистрируется. Данный договор вместе с документами, подтверждающими право пользования земельным участком, будет являться основанием для государственной регистрации права долевой собственности товарищей на не завершенный строительством объект.
2.2. Решение о совершении сделки с объектом, строительство которого является предметом договора простого товарищества. Это решение может быть принято:
- товарищем, которому в соответствии с условиями договора поручено ведение общих дел, при этом в договоре должно быть прямо указано, что ему поручается от имени всех товарищей принимать решение о совершении сделки (ст. 1044 ГК РФ);
- совместно всеми товарищами (ст. 246 ГК РФ) и оформлено протоколом, дополнительным соглашением к договору, совместным заявлением и т.п.
Документы, указанные в пунктах 1.1.-1.5, должны быть представлены всеми участниками договора простого товарищества, имеющими право общей долевой собственности на не завершенный строительством объект.
В соответствии с п. 1 ст. 1044 ГК РФ при ведении общих дел каждый из товарищей вправе действовать от имени всех товарищей, если договором не установлено иное. Однако в отношении распоряжения объектом незавершенного строительства данное правило неприменимо, поскольку в соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
3. Если заказчик осуществлял строительство объекта с привлечением средств инвесторов (дольщиков) по договору инвестирования или договору долевого финансирования строительства, то регистрация права на не завершенный строительством объект не может быть произведена ни в отношении заказчика, ни в отношении инвесторов. Регистрация прав инвесторов на не завершенный строительством объект может быть осуществлена, только если будет произведена новация обязательств (ст.414 ГК РФ). Обязательства сторон по договору долевого финансирования строительства (договору инвестирования) здания будут прекращены соглашением всех инвесторов и заказчика, и указанные лица образуют простое товарищество, засчитав ранее внесенные денежные или иные средства в качестве взноса в совместную деятельность сторон и установив размер доли каждого участника совместной деятельности, в том числе и на не завершенный строительством объект. Основанием для осуществления государственной регистрации права долевой собственности будет являться договор простого товарищества, в котором определен размер доли каждого товарища на не завершенный строительством объект.
Помимо договора простого товарищества на регистрацию должны быть представлены документы, перечисленные в п. 1, с учетом особенностей, изложенных в п. 2.
4. Если инвестирование строительства объекта осуществлялось одним инвестором, поручившим заказчику осуществление строительства, то регистрация права инвестора осуществляется на основании документов, перечисленных в п. 1.
Дополнительно к указанным документам должен быть представлен акт передачи объекта инвестору.
5. Если инвестор осуществлял инвестирование строительства конкретной части объекта, которая в дальнейшем может быть самостоятельно достроена и введена в эксплуатацию, то дополнительно к документам, указанным в п. 1, на государственную регистрацию необходимо представить:
- акт передачи части объекта инвестору, заявившему о регистрации права;
- документы, подтверждающие наличие технической возможности доведения строительства части объекта до конца, т.е. документы, свидетельствующие, что часть объекта может быть самостоятельным объектом строительства.
Документами, подтверждающими возможность самостоятельного строительства части объекта, может быть проектно-сметная документация. Однако представляется, что для государственной регистрации должна быть представлена не проектно-сметная документация, а заключение органов государственного архитектурно-строительного надзора, выданное на основании проектно-сметной документации и результатов обследования объекта незавершенного строительства.
6. Если объект незавершенного строительства приобретен на основании гражданско-правового договора (сделки купли-продажи, мены, дарения), то право на данный объект регистрируется на основании такого договора с представлением иных необходимых документов.
Особенности государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, приобретенный по сделке, в настоящей статье не рассматриваются.
1. Закон. 1997. № 3.
2. Ст. 414 ГК РФ.
3. П.3 ст. 340 ГК РФ, ст.69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
4. Глава 17 ГК РФ не вступила в силу.
5. Собрание законодательства РФ. 1997. № 42. Ст. 4787.
6. Экономика и жизнь.2000. № 50.
7. Собрание законодательства РФ.1999. №48. Ст. 5864.
8. Собрание законодательства РФ. 1995. № 47. Ст. 4473
9. Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1993. № 2. ст. 58.
10. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М.: «Статут». 1999. С.240.
11. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. №10. С.14-21.
12. Постановление Правительства РФ от 22 октября 1997 г. № 1348 «О создании и ведении регистра жилых домов, строящихся на территориях субъектов Российской Федерации»// Собрание законодательства РФ,1999. № 50. Ст. 6230; Приказ Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике от 31 марта 1998 г. № 17-71 «Об утверждении состава экономических и технических показателей строящихся жилых домов, этапов контроля за ходом строительства и реквизитов, подлежащих включению в регистр жилых домов, строящихся на территориях субъектов Российской Федерации, и рекомендаций по его ведению».
13. В регистре строящихся жилых домов отражается информация о способе строительства объекта: собственными силами или подрядным способом, кроме того, также отражается информация о состоянии строительства. Инспекторские проверки строительства проводятся не реже одного раза в квартал, но по решению органов местного самоуправления могут осуществляться и чаще.
14. В соответствии с Типовым методическими рекомендациями по планированию и учету себестоимости строительных работ (в ред. Письма Госстроя РФ от 14.08.97 № ВБ-12-185/7) фактическая себестоимость строительных работ, выполняемых собственными силами, учитывается не только на счете «Капитальные вложения», но и на отдельном субсчете счета «Основное производство».
|
