написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 2-3 (7-8) 2001г

Какое право на землю переходит на основании договора купли-продажи здания (строения) или сооружения, а также их частей?1

Дмитриев А.В., руководитель Южного территориального агентства Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В настоящее время на федеральном уровне отсутствует систематизированное правовое регулирование городского землепользования. Имеется совокупность отдельных правовых норм в Гражданском кодексе РФ, Земельном кодексе РСФСР, Градостроительном кодексе РФ и других законодательных актах. Сам ЗК РСФСР по своей структуре и содержанию имеет сельскохозяйственную направленность, и лишь по остаточному принципу уделяет внимание особенностям возникновения, перехода и прекращения прав на землю в городах и иных поселениях.

Юридическая наука также не выделяет городское землепользование в отдельный правовой институт. Однако в условиях рыночной экономики наиболее динамично развивающийся рынок недвижимости находится именно в городах. Если вопросы отчуждения зданий (строений) и сооружений находят достаточное и подробное регулирование в ГК РФ, то переход прав на земельные участки к покупателю здания (строения) или сооружения, а также их частей или помещений, упоминается лишь в общем, без должной конкретизации, что ведет к неоднозначности и спорности правоприменительной практики.

Когда продавец здания или сооружения является собственником земельного участка, на котором находится это здание, то передача прав на земельный участок к покупателю регламентирована п. 2 ст. 552 ГК РФ довольно определенно. Покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Возникают проблемы при оформлении прав на землю у покупателя здания (строения), сооружения при переходе права собственности на здание (строение) или сооружение в случае, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость.

Согласно ч. 1 ст. 37 ЗК РСФСР, при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Анализ ст. 37 ЗК РСФСР позволяет сделать вывод, что к новому собственнику строения (здания), сооружения переходит именно право пользования земельным участком, на котором стоит эта недвижимость, рассматриваемое в смысле субъективного права этого собственника осуществлять свою волю по использованию строения (здания) в пределах его функционального предназначения, т.е. посредством эксплуатации строения (здания) собственник извлекает собственными усилиями из земельного участка полезные свойства.

Правомочие пользования надо отличать от правомочий распоряжения и владения. В ч. 1 ст. 37 ЗК РСФСР говорится, что при переходе права собственности на строение или сооружение переходит право пользования земельным участком, но ничего не говорится о правомочии владения. Таким образом, к новому собственнику переходит только возможность хозяйственного или иного использования земельного участка при эксплуатации строения (здания) в соответствии с ранее установленным целевым назначением, но не переходит принадлежащий предыдущему собственнику данного имущества правовой титул на землю, например, в виде бессрочного (постоянного) пользования.

Исходя из такого применения ч. 1 ст. 37 ЗК РСФСР понятна воля законодателя в ч. 2 ст. 37 ЗК РСФСР, в которой говорится, что в случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам права пользования на землю переходят, как правило, в размере пропорциональном долям собственности на строение, сооружение.

Здесь видно, что «право пользования землей» можно рассматривать только в широком смысле, применительно ко всем правовым титулам на землю - праву собственности, праву пожизненного наследуемого владения, праву бессрочного (постоянного) пользования, праву аренды земельных участков. В противном случае, когда речь идет только об узком толковании термина «право пользования землей» как права бессрочного (постоянного) пользования, можно оказаться в абсурдной правовой ситуации.

Например, согласно Федеральным законам «Об образовании», «О высшем и послевузовском профессиональном образовании», «О науке и государственной научно - технической политике» и т.п., право бессрочного (постоянного) пользования может быть предоставлено только государственным предприятиям, учреждениям и организациям. Однако, если здание (строение), находящееся на земельном участке, оформленном на праве бессрочного (постоянного) пользования, но затем в силу каких-либо причин отчужденого в пользу коммерческой организации, то при узком толковании ст. 37 ЗК РСФСР данной коммерческой организации переходит в силу закона право бессрочного (постоянного) пользования. Но ни одним федеральным законом не предусмотрено право коммерческих организаций на предоставление им земли на праве бессрочного (постоянного) пользования.

Анализ ст. 552 ГК РФ также указывает на то, что новым собственником здания или сооружения приобретается право пользования землей. В части 3 ст. 552 ГК РФ говорится о приобретении покупателем здания, сооружения или иной недвижимости права пользования соответствующей частью земельного участка. При этом покупатель приобретает право пользования на тех же условиях, что и продавец недвижимости, т.е. ГК РФ также говорит о переходе правомочия пользования, но ничего не говорит о правомочии владения, на чем мы и концентрировали внимание выше.

С учетом противоречивости законодательства судебная практика по вопросу применения ст. 37 ЗК РСФСР и ст. 552 ГК РФ также неоднозначна и часто приводит к тупиковым ситуациям, если применяется узкое толкование ст. 37 ЗК РСФСР и ст. 552 ГК РФ.

Пример. АОЗТ обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету, арендодателю городских земель, о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на основании ст. 37 ЗК РСФСР, ст. ст. 445, 446, 552 ГК РФ. Решением суда первой инстанции в иске было отказано на том основании, что, согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а самим ГК РФ, другим законом или добровольно принятым сторонами обязательством не предусмотрена обязанность ответчика заключить договор аренды земли. Апелляционная инстанция поддержала данное решение. Однако кассационная инстанция, оставив без изменения эти судебные решения, добавила в мотивировочной части положения, которые приводят к тупиковой ситуации. Кассационная инстанция применила узкое толкование ст. 37 ЗК РСФСР и указала, что АОЗТ приобрело здание, расположенное на земельном участке, находящимся в арендном пользовании и владении продавца здания, поэтому, в силу закона, к покупателю здания переходит право пользования земельным участком на условиях договора аренды2.

Таким образом получается, что суд, с одной стороны, отказал в понуждении к заключению договора аренды, посчитав, что и в ГК РФ, и в ЗК РСФСР не предусмотрена обязанность ответчика заключить договор, а с другой стороны, у истца право аренды все таки появилось в силу ст. 552 ГК РФ и ст. 37 ЗК РСФСР.

Если согласиться с этим, то вступаем в противоречие с другими нормами ГК РФ. По положениям гл. 28 ГК РФ договор вступает в законную силу с момента его заключения в требуемой форме, т.е. право аренды не может возникнуть раньше, чем будет заключен в установленном порядке договор аренды, и с учетом ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которой договор считается заключенным с момента его регистрации, а именно после его государственной регистрации в соответствующем учреждении юстиции.

Некорректное применение узкого толкования ст. 37 ЗК РСФСР привело к тому, что решение невозможно выполнить, так как в дальнейшем АОЗТ, основываясь на положениях постановления, принятого кассационной инстанцией арбитражного суда, пытается уже понуждать регистрационный орган к регистрации перешедшего к нему права аренды земельного участка. Однако в силу ст. 609 ГК РФ и ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрации подлежит договор аренды, а не право аренды3.

Этого не произошло бы, если бы суд применил широкое толкование данной статьи и указал, что к истцу перешло не право аренды, а право пользования земельным участком в цивилистическом понимании этого термина.

В другом случае суд применил широкое толкование термина «право пользования земельным участком» при переходе права собственности на здание, строение или сооружение, что, на наш взгляд, является более корректным применением ст. 37 ЗК РСФСР и ст. 552 ГК РФ.

Пример. ЗАО обратилось в арбитражный суд к регистрирующему органу с иском об уклонении в государственной регистрации права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком на котором расположено здание, принадлежащее истцу на праве собственности. Истец обосновывал свои требования тем, что при переходе права собственности на здание, расположенное на земельном участке, к нему переходит, согласно ст. 37 ЗК РСФСР и ч. 1 ст. 552 ГК РФ, и право бессрочного (постоянного) пользования землей, которое было у продавца здания. Суд первой инстанции в иске отказал, апелляционная и кассационная инстанции суда оставили решение без изменения. При этом суд указал, что ссылка истца на ст. 37 ЗК РСФСР является неправомерной, так как в ней не предусмотрено право предоставления земельного участка в бессрочное (постоянное) пользование в случае наличия права собственности на строение. При этом собственнику на общих основаниях (выделено мной - А.Д.) выдается новый документ, удостоверяющий его право на земельный участок. Ссылку истца на ч. 1 ст. 552 ГК РФ суд также признал необоснованной, поскольку право на бессрочное (постоянное) пользование при переходе права собственности на здание данной статьей не предусмотрено4.

К вопросу перехода прав на земельный участок при переходе права собственности на здание (строение) можно подойти и с другой стороны. В соответствии со ст. 1 Закона РФ «О плате за землю» каждый землепользователь, которым безусловно является собственник здания (строения), обязан платить земельные платежи за использование земельного участка, т.е. за извлечение полезных свойств из земельного участка при эксплуатации здания (строения). Но эта конституционная обязанность своевременно платить налоги и сборы проистекает из платы за правомочие пользования вещью, а не из правомочия владения данной вещью.

Поэтому можно сказать, исходя из анализа ст. 37 ЗК РСФСР, ст. 1 Закона РФ «О плате за землю», что к новому собственнику строения, сооружения переходит право пользования землей с последующим правом оформления в установленном порядке земельно-правовых отношений, которое, например, в г. Москве возможно только на основании решения Московской городской администрации в соответствии с правосубъектностью конкретного землепользователя, т.е. государственному учреждению может быть оформлено право постоянного (бессрочного) пользования, физическому лицу - право пожизненного наследуемого владения, а коммерческой организации - право аренды и т.д.

Если исходить из широкого толкования термина «право пользования земельным участком» при переходе права собственности на строение к новому собственнику, то разрешается правовая коллизия, связанная с правом на землю в случае перехода права собственности на строение (здание) к нескольким собственникам. При этом, согласно ч. 2 ст. 37 ЗК РСФСР, право пользования на землю переходит, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение.

Наиболее сложный вариант применения ч. 2 ст. 37 ЗК РСФСР связан с тем случаем, когда собственниками строения являются субъекты, имеющие право, согласно действующему земельному законодательству, на оформление земельно-правовых отношений на разных правовых титулах: на праве собственности, праве бессрочного (постоянного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или аренды.

Рассмотрим применение ч. 2 ст. 37 ЗК РСФСР на примере обычного многоэтажного административно-офисного строения, расположенного на городских землях.

Можно допустить следующую гипотетическую картину. Например, собственником 1-этажа (нежилых помещений, расположенных на 1-ом этаже) строения становиться физическое лицо, которому переходит, согласно ч. 2 ст. 37 ЗК РСФСР, право пользования на землю в размере пропорционально его доли собственности на строение. Данное физическое лицо вправе рассчитывать на оформление ему права пользования землей на таком правовом титуле как пожизненное наследуемое владение.

Далее, собственником 2-этажа (нежилых помещений, расположенных на 2-ом этаже) строения становиться коммерческая организация, которой тоже переходит, согласно ч. 2 ст. 37 ЗК РСФСР, право пользования на землю в размере пропорционально его доли собственности на строение. На уровне федеральных нормативно-правовых актов коммерческим организациям не установлен какой-либо правовой титул на землю, а в г. Москве как субъекте Федерации правовое регулирование устанавливает, что коммерческим организациям может быть оформлено землепользование только на праве аренды5.

Затем, к примеру, собственником 3-этажа (нежилых помещений, расположенных на 3-ом этаже) строения становиться Российская Федерация, которая передала его (их) в установленном порядке научной организации. К данной научной организации тоже переходит, согласно ч. 2 ст. 37 ЗК РСФСР, право пользования на землю в размере пропорционально его доли собственности на строение. На основании ст. 5 и ст.6 ФЗ РФ «О науке и научно-технической политике» за научными организациями земельные участки закрепляются в бессрочное безвозмездное пользование.

Из этого примера видно, что на основании ч. 2 ст. 37 РСФСР, при переходе права собственности на строение к нескольким собственникам к ним может переходить право пользования на землю пропорционально долям собственности на строение только исходя из широкого толкования термина «право пользования земельным участком».

А если переходят права на земельный участок, исходя из широкого толкования права пользования, то каждому собственнику своего этажа (помещений, расположенных на этаже) строения может быть оформлена только доля в праве пользования земельным участком, на котором находится это строение, ввиду того, что под строением земельный участок является вещью неделимой в силу своей физической природы .

Данные рассуждения по вопросу необходимости надлежащего оформления прав на землю всем субъектам землепользования могут показаться чисто теоретическими. Однако в силу ст. 15 Закона РФ «О плате за землю», взимание земельных платежей возможно только на основании правоудостоверяющих документов на землю, а это уже необходимость надлежащего осуществления в правоприменительной практике конституционного положения, обязывающего физических и юридических лиц платить только законно установленные налоги и сборы.

По нашему мнению, в соответствии со ст. 37 ЗК РСФСР и ст. 652 ГК РФ, в силу аналогии закона можно считать, что право пользования на землю переходит в пропорциональном размере не только в случае наличия долей собственности на строение (здание) или сооружение у нескольких собственников, но и в случае наличия долей иных вещных прав на эту недвижимость, а именно, права хозяйственного ведения или права оперативного управления.

Примечания

1. Этим вопросам посвящена также статья Киселева С.В. "Земля и строение как единый объект недвижимости (на примере европейских стран)". №1(6). 2001г. с.87 (прим. редактора).

2. См. Судебные решения Арбитражного суда г. Москвы по делу № 20-29 от 13 марта 2000 г. от 11 мая 2000 г. и Федерального Арбитражного Суда Московского округа от 26 июня 2000 г.

3. См. подробнее об этом: Дмитриев А.В. Государственная регистрация прав на землю в г. Москве//Законодательство. 1999. № 6. С. 67.

4. См. Судебные решения Арбитражного суда г. Москвы по делу № 84-15 от 19 апреля 2000 г., от 17 июля 2000 г. и Федерального Арбитражного Суда Московского округа от 11 сентября 2000 г.

5. См. Распоряжение вице-мэра Москвы от 02.03.92 № 110-рвм «Об аренде земли как основной форме земельно-правовых отношений в г. Москве».

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100