написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 2-3 (7-8) 2001г

Методология определения арендной платы за земли поселений

Грибовский С.В., д.э.н.,профессор, зам.начальника государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", Санкт-Петербург

Проблема создания эффективной системы взимания арендных платежей и налогообложения (в дальнейшем есть смысл не разрывать эти два понятия) для современной России с ее огромной территорией упирается в решение проблем методологического, финансового и временного характера.

Анализ существующих систем такого назначения в западных странах говорит о существовании двух альтернативных подходов к их практической реализации: точечный и площадной (зональный) варианты. Под точечным вариантом понимается вариант, предусматривающий индивидуальную оценку аренды/налога для каждого индивидуального участка. Зональный вариант предполагает определение единого значения аренды/налога как некоторой средневзвешенной величины на некоторой территории (оценочной зоны): минимум - квартал (кадастровый квартал), максимум - некоторая территория, характеризующаяся относительно одинаковыми составом и величиной ценообразующих факторов внутри каждого ее участка.

Для России на начальном этапе целесообразно использовать зональный вариант организации системы взимания арендных платежей и налогообложения. С одной стороны этот вариант с финансовой и временной точек зрения наименее трудоемок, и с другой - не препятствует в дальнейшем пространственной детализации системы взимания арендных платежей и налогообложения.

Технология реализации этого варианта зависит от наличия необходимой информации. При наличии рыночных данных могут использоваться либо прямые рыночные данные, либо их оценки, выполненные подготовленными на местах специалистами. При отсутствии рыночных данных можно использовать методологию, основанную на оценке восстановительной стоимости инженерных коммуникаций земельных участков.

В соответствии с современной теорией инвестиционного менеджмента основная цель сдачи в аренду объектов недвижимости (свободной или улучшенной земли) является получение дохода на капитал и дохода для возврата последнего. Под капиталом в данном случае понимается в денежном выражении рыночная стоимость имущества, сдаваемого в аренду. Если допустить, что имущество сдается на условиях чистой ренты, то доход на капитал - это часть чистой ренты, которую выплачивает арендатор собственнику за пользование его имуществом. Размер этой ренты прямо пропорционален стоимости имущества и равен произведению его стоимости на некоторую норму дохода (аналог банковской процентной ставки). Данная рента, как правило, используется собственником для удовлетворения жизненных потребностей. Для госсобственности она формирует доходную часть бюджета. Доход для возврата капитала (вторая часть чистой ренты) необходим собственнику для того, чтобы иметь средства для восстановления сдаваемого в аренду имущества.

Таким образом, доход на капитал и доход для его возврата с экономической точки зрения определяют структуру арендного платежа за имущество, на который вправе рассчитывать собственник при сдаче имущества в аренду.

Размер дохода для возврата капитала в арендном платеже, по сути, должен зависеть от восстановительной стоимости имущества. Он равен нижней границей рыночного арендного платежа и призван покрыть издержки собственника на восстановление амортизируемой (истощаемой) части имущества в конце срока его экономической жизни. Для свободного или условно свободного земельного участка под амортизируемой частью имущества следует понимать его улучшения - инженерное обеспечение или инженерные коммуникации, необходимые для функционирования зданий, строений и сооружений, которые находятся или могут находиться на участке.

Исходя из вышесказанного, с формальной точки зрения величину арендного платежа, отвечающего за возврат капитала, можно выразить следующим образом:

Aвозвгод=S*Cб*SFF(T, is)=VA*SFF(T, is), (1)

где S - общая площадь объекта, Сб - удельная стоимость замещения амортизируемой части объекта аренды, T - срок экономической жизни амортизируемой части объекта, is - ставка процента фонда возмещения, - фактор фонда возмещения (аналог нормы амортизации), - стоимость замещения амортизируемой части объекта аренды (для земли - инженерного обеспечения).

Если допустить, что сегодняшняя общая рыночная стоимость объекта аренды, в нашем случае - земельного участка, равна Vo, то размер арендного платежа, эквивалентный доходу на капитал, можно представить в виде следующей формулы:

Aдохгод=Vo*Y, (2)

где Y - некоторая норма дохода, Vo=VA+VHA, VHA - стоимость неамортизируемой части объекта аренды (для земли - дополнительная стоимость земельного участка, обусловленная наличием земельной ренты).

Из (1) и (2) следует, что общий арендный платеж равен сумме:

Aгод=Aвозвгод+Aдохгод=VA*SFF(T, is)+(VA+VHA)*Y= =Vo(Y+B*SFF(T, is)), (3)

где B=VA/(VA+VHA) - доля амортизируемой части в общей стоимости актива.

В формуле (3) сумма (Y+B*SFF(T, is)) представляет собой коэффициент капитализации доходов от объекта аренды или, в нашем случае, коэффициент RL капитализации доходов от инженерно подготовленной земли:

RL=Y+B*SFF(T, is), (4)

Из анализа (3) следует, что общий арендный платеж имеет постоянную составляющую Aвозвгод и составляющую Aдохгод, которая из-за износа амортизируемой части актива является убывающей функцией времени.

Доход на капитал, являющийся функцией нормы дохода Y , в существенной степени зависит от деловой активности местности, где находится объект аренды, от местоположения объекта в данной местности, от использования объекта и других ценообразующих факторов. Для земельного участка доход на капитал как дополнительная рентная составляющая является, в основном, функцией его местоположения.

При отсутствии рынка в поселении удельный арендный платеж за земельный участок как это следует из (3) определяется следующим выражением

Aдохгод=VA(Y+SFF(T, is)),

При сроке экономической жизни Т больше 30-40 лет величина фактора фонда возмещения при ставке процента is=10% равна 0,6%, что существенно меньше нормы отдачи Y на инвестиции в недвижимость.

Следовательно, приближенно можно записать, что

Aгод=(VеA*Y)/S,

где VеA - суммарная стоимость замещения инженерного обеспечения территории земли поселения, находящегося на балансе поселения, S - площадь поселения.

Данный арендный платеж не зависит от местоположения земельного участка, т.е. он одинаков для всей территории.

Законом РФ «О плате за землю» (ст. 25) введено понятие нормативной цены земли и определен порядок ее расчета. В соответствии с эти законом под нормативной ценой земли понимается показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и положения, исходя из потенциального дохода за расчетный период окупаемости. В соответствии с Постановлением Правительства №319 от 15 марта 1997 года, нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. Первое определение цены земли соответствует классическому принципу оценки недвижимости - принципу ожидания. Второе - принципу замещения. По сути своей, оба эти принципа для оценки земли являются исчерпывающими и лежат в основе всех известных методов оценки рыночной стоимости земли.

Таким образом, на законодательном уровне введенное в России понятие нормативной цены земли следует признать абсолютно корректным и соответствующим всем рыночным требованиям. Основная проблема реализации требований данных нормативных документов лежит в практической плоскости: каким образом при отсутствии рыночных данных определить рыночную стоимость и, следовательно, нормативную цену земли.

В соответствии с представленной выше методологией нормативная цена земли при наличии рынка может быть определена по рыночным данным и использованием известных методов ее оценки. При отсутствии рынка нормативную цену земли для целей определения арендной платы целесообразно определять с использованием затратного подхода на основе оценки стоимости замещения инженерного обеспечения, находящегося на балансе поселения. Базовое ее значение в этом случае рассчитывается путем деления общей стоимости замещения инженерного обеспечения на площадь поселения. Внутри территории поселения данное значение цены может быть дифференцировано по зонам градостроительной ценности. В настоящее время Россия находится на этапе незавершенного процесса приватизации собственности. Приватизация в разных поселениях осуществляется порою по разным схемам. Во многих поселениях приватизация затронула и инженерное обеспечение земель. Во всяком случае, полной и ясной картины принадлежности объектов инженерии земли сегодня нет. Это может затруднить процедуру оценки восстановительной стоимости инженерного обеспечения земли, находящегося на балансе поселений. Ориентируясь на данные Москвы и Санкт-Петербурга, представляется целесообразным условно в качестве восстановительной стоимости для регионов, где нет рынка, брать стоимость, равную 10-15 процентам от стоимости восстановления (балансовой стоимости) зданий, строений и сооружений, находящихся на территории поселения.

Арендный платеж за земельный участок целесообразно определить на уровне 5 - 10 процентов от его нормативной цены, что соответствует периоду окупаемости от 10 до 20 лет. В Приложении представлена таблица сравнительного анализ существующего сбора арендных платежей в Санкт-Петербурге и сбора арендных платежей при условии введения предлагаемого подхода для разных процентных ставок (5 и 10 процентов). Анализ выполнен по выборке из 4207 договоров по 11 наиболее значимым видам использования. Выборка включает около 25 процентов общего количества договоров. Участки под некапитальными объектами (ларьки, павильоны) не рассматривались. Для каждого из рассматриваемых видов использования был рассчитан суммарный по выборке существующий арендный платеж (в соответствии с распоряжением губернатора Санкт-Петербурга № 450-р), а также суммарная рыночная стоимость земельных участков. Средняя рыночная стоимость земли в каждой из зон определялась экспертно. Путем деления среднего арендного платежа на среднюю стоимость земли по видам использования земли были получены соотношения (в процентах) арендного платежа и цены земли для каждого вида использования. Далее, был определен тот вид использования, для которого характерно процентное отношение, близкое к 10 и соответствующее, на наш взгляд, безрисковой ставке процента. Таким видом использования оказалось управление коммерческими организациями. То есть было сделано предположение, что арендатор этого вида использования выплачивает собственнику арендный платеж, соизмеримый с рыночным арендным платежом. По остальным видам использования были сделаны следующие выводы. Виды использования, платящие арендные платежи по ставке меньшей, чем 10 процентов, по существу льготируются из городского бюджета. К ним можно отнести, в первую очередь, промышленность, далее - бытовое обслуживание, общепит без реализации алкоголя, наука и научное обслуживание и, в некоторой степени - автосервис, мойки и станции технического обслуживания автомобилей.

С другой стороны, автозаправочные станции; общепит, реализующий алкоголь; торговля в капитальных зданиях и гостиничное хозяйство платят по существу арендный платеж в суммарном исчислении в размере двух рыночных арендных платежей. С экономической точки зрения можно утверждать, что этот дополнительный (сверх рыночного) арендный платеж является ни чем иным, как налогом на вмененный доход, не имеющим никакого отношения к земельному арендному платежу. Если предположить, что все виды деятельности будут платить арендный платеж в размере рыночного, то этот дополнительный и, на наш взгляд, несправедливый по отношению к земле сбор согласно расчетам составит не более 2 процентов от общего сбора.

Анализ данных по Санкт-Петербургу в целом свидетельствует, что сегодняшний годовой сбор арендной платы за 4207 земельных участков с учетом льгот составляет около 22 млн. долл. США (см. Приложение). Общая нормативная стоимость земли равна 1,4 млрд. долл. США. Отсюда следует, что сегодняшний общий годовой сбор арендных платежей составляет менее 2% от общей нормативной цены земли. Если арендный платеж за земельный участок определить даже на уровне 10 процентов, то общий сбор арендных платежей по Санкт-Петербургу без учета льгот составит, для данной выборки, 139 млн. долл. США. Как было отмечено выше, промышленность, которая занимает ценные земельные участки, должна будет платить при 10 процентной ставке около 130 млн. долл. США. Сегодня она платит около 13 млн. долл. То есть промышленность за счет льгот съедает львиную долю арендных платежей в бюджет города.

Таким образом, основная задача справедливого взимания арендных платежей в Санкт-Петербурге упирается в решение проблемы, связанной с арендными платежами за земли, на которой находится промышленность.

Практика показывает, что любое нововведение, как бы хорошо оно не было обосновано, не может иметь будущего без четкого механизма его реализации.

Ключевым звеном предлагаемого подхода к определению арендных платежей является оценка базы этого расчета - рыночной стоимости земельных участков. К сожалению, в условиях зарождающегося рынка России невозможно создание четких (формализованных) алгоритмов оценки рыночной стоимости, которые бы приводили к результату, соответствующему рыночным реалиям. Тем не менее, как свидетельствует опыт Санкт-Петербурга, эта задача успешно может быть решена с помощью оценщиков под контролем уполномоченных государственных органов, например, территориальных органов Министерства имущественных отношений. Дополнительным и достаточно серьезным аргументом, свидетельствующем о возможности привлечения к данной работе оценщиков, является то обстоятельство, что совсем недавно (11 апреля 2001 г) за №285 вышло в свет Постановление Правительства РФ «Положение о лицензировании оценочной деятельности», придавшее легитимный характер оценке как виду деятельности в России.

Выводы

1. Арендный платеж за земельный участок, который является одной из статей издержек предпринимателя, существенным образом влияет на себестоимость конечной продукции или услуг предпринимателя и на его доходы. Арендный платеж, не соответствующий реальной ценности земельного участка может привести к тому, что выбранный вид деятельности, нужный для общества, в данном месте может оказаться экономически нерентабельным. Или, наоборот, ненужный для общества вид деятельности в данном месте будет процветать.

2. Основой существования рыночной экономики является свободная конкуренция разных видов деятельности. Существенная дифференциация арендных платежей в зависимости от вида использования земельного участка не позволяет создать равные условия для такой конкуренции. Кроме того, такая дифференциация арендных платежей не соответствует известной классической парадигме, согласно которой нормы отдачи на инвестиции для разных видов деятельности в результате свободной конкуренции выравниваются. Как было отмечено выше, стоимость земельного участка и, следовательно, арендный платеж за него не зависит от вида использования участка, определяется исключительно его местоположением и окружением. Большая разница в арендных платежах за два рядом расположенных участка, используемых разным образом, нарушает экономическую связь между рыночной арендой и их рыночной стоимостью.

3. Для нормального развития практики землепользования целесообразно отказаться от практики определения арендных ставок в зависимости от вида использования земли, который является аналогом налога на неизвестно как определенный вмененный доход. Арендный платеж за пользование земельным участком необходимо устанавливать исключительно как процент от его рыночной стоимости, т.е. создать условия для нормальной конкуренции разных видов использования каждого земельного участка.

Приложение

Табл.1. Фактическое и ожидаемой поступление арендной платы за землю в бюджеты всех уровней на территории г. Москвы в 2000 году. (нажмите на ссылку, чтобы увидеть таблицу).

Табл.2. Сравнительный анализ существующего и предлагаемого сбора арендных платежей в Санкт-Петербурге. (нажмите на ссылку, чтобы увидеть таблицу).

Табл.3. Сравнительный анализ существующего и предлагаемого сбора арендных платежей в Москве. (нажмите на ссылку, чтобы увидеть таблицу).

* Арендная плата приведена в долларах США в год.
** Цена земли приведена в долларах США.
*** Под промышленностью свыше (менее) 15 га понимаются промышленные предприятия, занимающие территорию более (менее) 15 га соответственно.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100