|
Роль нотариата в становлении и развитии системы долгосрочного ипотечного кредитования
Корсик К.А., нотариус, к.ю.н.
Формирование и развитие системы ипотечного кредитования в России является в настоящее время широко обсуждаемой проблемой не только в деловых кругах, но и на уровне Государственной Думы и Правительства Российской Федерации.
Впервые вопрос ипотечного кредитования встал в середине 90-х годов, когда возникла необходимость поиска новых путей и источников финансирования жилищного строительства и обеспечения граждан России жильём.
За пятилетний период со стороны государства предприняты определённые шаги для формирования рынка жилья и уменьшения удельного веса бюджетных средств в структуре источников жилищного финансирования. При этом рассматривалось несколько моделей развития системы долгосрочного ипотечного кредитования, основными из которых были американская модель с двухуровневой системой и немецкая — с одноуровневой системой.
Например, при создании таких федеральных ипотечных программ, как «Свой дом» (1996 год) и «Дом для вашей семьи» (1997 год), использовалась американская ипотечная система. Но впоследствии стали рассматриваться и другие системы ипотечного кредитования, таким образом, участникам ипотечного рынка предоставлялась возможность самостоятельно выбирать ту систему, с которой предпочтительнее работать. В частности, в январе 2000 года Правительством Российской Федерации утверждена «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», которая предусматривает различные варианты привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную сферу, что создаёт благоприятные условия для того, чтобы различные хозяйствующие субъекты приняли самое активное участие в развитии системы долгосрочного ипотечного кредитования.
Несмотря на то, что кредитование населения под залог недвижимости уже давно практикуется кредитными учреждениями, их денежные ресурсы не безграничны, и для восполнения выданных кредитов необходим приток денежных средств со стороны других финансовых институтов. Посредством создания таких институтов, имеющих своей задачей осуществление поддержки кредитных учреждений через рефинансирование выданных ипотечных кредитов, т.е. применяя американскую модель ипотечного кредитования, предполагается наиболее успешно начать реализацию долгосрочного ипотечного кредитования.
Для того чтобы начать разработку механизма развития системы ипотечного кредитования на федеральном уровне, в 1997 году создано и действует федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в форме открытого акционерного общества, 100% акций которого находятся в федеральной собственности. Основные цели создания Агентства — обеспечение притока долгосрочных инвестиционных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования через систему рефинансирования кредитных и иных организаций, предоставляющих гражданам России кредиты и займы на приобретение, строительство жилья, а также создание механизма защиты прав и законных интересов инвесторов.
За период деятельности Агентства подготовлена определённая правовая база,регулирующая развитие долгосрочного ипотечного кредитования, разработан и согласован с рядом банков комплект документов по развитию системы долгосрочного кредитования населения через рефинансирование кредитных учреждений, запущен и в настоящее время апробируется в г. Санкт-Петербурге пилотный проект по внедрению созданной схемы. Заметный интерес проявляется к деятельности Агентства и в других субъектах Российской Федерации, которые готовы сотрудничать с Агентством и развивать на местах систему долгосрочного ипотечного кредитования.
Несмотря на, казалось бы, благоприятные условия для становления и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования населения, развитие идет очень медленно, уже выявлены несоответствия отдельных положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Гражданскому кодексу Российской Федерации, в связи с чем готовятся предложения по изменению данного закона, не ясен до конца механизм работы закладных и т.д.
При осуществлении названного пилотного проекта уже выявлены некоторые трудности в применении Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Теперь можно подвести некоторые итоги.
Почему развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования идёт так медленно? Ни для кого не секрет, что состояние российской экономики оставляет желать лучшего, а без поддержки государства на первоначальном этапе решить вопрос становления системы долгосрочного ипотечного кредитования очень сложно. Например, по подсчётам специалистов Агентства для нормального запуска программы долгосрочного ипотечного кредитования, которая была бы выгодна всем сторонам и давала бы отдачу, необходимо около 200 млн. долларов США., что позволило бы не только снизить стоимость кредита, выдаваемого на приобретение жилья, но в течение буквально 2-3 лет с начала работы полностью перейти на самофинансирование по развитию долгосрочного ипотечного кредитования.
Таких денег у основных субъектов рынка ипотечного кредитования нет, крупные банки также не готовы изымать из оборота денежные средства в таком размере, поэтому создание Агентства было обусловлено необходимостью развития двухуровневой системы ипотечного кредитования. Суть данной модели в том, что кредитные учреждения выдают заёмщикам кредиты на покупку или строительство жилья под залог данного жилья на условиях, разрабатываемых Агентством, а последнее приобретает у них права требования по выданным кредитам или права по закладным. Тем самым изъятые кредитным учреждением из своего оборота денежные средства быстро восполняются за счёт уступки требований, это учреждение может выдавать новый кредит и т.д. Подобный вариант долгосрочного ипотечного кредитования в настоящее время проходит апробацию в условиях г. Санкт-Петербурга.
Какие же проблемы уже выявлены в ходе осуществления пилотного проекта?
Оказалось, что кредитные учреждения могут уступать права требования только кредитным организациям, имеющим соответствующие лицензии на совершение банковских операций по обслуживанию кредитов, права по которым уступлены финансовому учреждению. Несмотря на то, что ст.382-390 и 819 Гражданского кодекса Российской федерации не ограничивают право кредитных учреждений уступать права по кредитам любому лицу, на практике осуществить уступку прав можно только организациям, обладающим лицензией на совершение банковских операций. При таких условиях неопределённость в данном вопросе и отсутствие в законе чёткого указания на то, какаие лица имеют право приобретения прав по кредитным обязательствам, будут тормозить процесс развития системы долгосрочного ипотечного кредитования, т.к. получение лицензии на совершение банковских операций довольно-таки длительная и сложная процедура.
Немаловажный аспект развития системы долгосрочного ипотечного кредитования — нотариальное удостоверение сделок, в частности удостоверение договора залога недвижимости в обеспечение возврата полученного кредита.
Согласно ст.339 ГК РФ и ст.10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке, а также кредитный договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, должены быть нотариально удостоверены и подлежат государственной регистрации.
В связи с данными требованиями закона часто на практике возникает вопрос — нужно ли вообще нотариально удостоверять данные сделки? Высказывается мнение, что все дополнительные платежи в сфере долгосрочного ипотечного кредитования только удорожают саму схему ипотечного кредитования и делают его менее привлекательным для основной массы населения.
С таким мнением согласиться нельзя, по крайней мере на первоначальном этапе становления системы долгосрочного ипотечного кредитования.
Долгосрочное ипотечное кредитование — новый и довольно привлекательный вид кредитования населения для приобретения жилья. Вполне естественно, что возможностью получить большие деньги на длительный срок под малый процент воспользуются и недобросовестные заёмщики, т.е. лица, которые представят фиктивные документы по залогу недвижимости в обеспечение полученного кредита. С целью недопущения совершения мошеннических действий в отношении банков и в дальнейшем залогодержателей, имеющих право в случае неспособности должника погашать полученный кредит обратить взыскание на заложенное имущество, должна существовать определённая система защитных мер.
На сегодняшний день одной из такимих мер является регистрация права собственности на недвижимое имущество, кредитного договора и договора об ипотеке и нотариальное удостоверение договора об ипотеке.
Казалось бы, можно ограничиться только регистрацией указанных сделок, т.к. в орган по регистрации права на недвижимое имущество при регистрации ипотеки в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество представляются все необходимые документы, подтверждающие права собственности на заложенное имущество и связанные с ним обременения. При этом присутствия, например, залогодержателя или кредитора не требуется. Однако ни для кого не секрет, что в настоящее время можно подделать любой документ, в том числе свидетельство о собственности на недвижимость.
Иное дело нотариус. Согласно ст. 1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате «нотариат в Российской Федерации призван обеспечивать в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Конституциями республик в составе Российской Федерации, настоящими Основами защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени Российской Федерации».
Необходимость в обеспечении охраны прав и законных интересов, уверенность в действительности приобретаемых прав, совершаемых сделок или в подлинности как подписи на документе, так и самого документа — важные моменты для каждого юридического и физического лица. Такую гарантию и призвано обеспечить законодательство о нотариате и деятельности нотариусов, которые, в отличие от регистрирующих органов, не только присягают в том, что будут исполнять свои обязанности в соответствии с законом и совестью, в своем поведении руководствоваться принципами гуманности и уважения к человеку, но и несут личную имущественную ответственность за совершаемые действия.
При этом необходимо помнить, что определяющим правовую природу нотариата признаком является правоохранительная функция. Нотариат в своей деятельности осуществляет функцию как предварительного, так и последующего контроля за законностью в сфере гражданских правоотношений, его деятельность направлена на юридическое закрепление гражданских прав и на предупреждение их возможного нарушения в будущем.
Следовательно, деятельность нотариата имеет больше предупредительный характер. Нотариально удостоверенный договор облегчает заинтересованной стороне доказывание своего права, поскольку содержание договора, подлинность подписей участников сделки, время и место ее совершения и другие обстоятельства, официально зафиксированные нотариусом, являются очевидными, достоверными и не требуют дополнительного доказывания. Например, в соответствии со ст.55 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе получить удовлетворение своих требований за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд, если только между залогодержателем и залогодателем заключено и нотариально удостоверено соглашение о формах и способах удовлетворения интересов залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества.
Весомыми аргументами в пользу того, что нотариусов необходимо привлекать к совершению действий по удостоверению договоров ипотеки, являются их беспристрастность и независимость, которые обеспечиваются точным и неуклонным соблюдением законодательства. В своей деятельности нотариус руководствуется Конституцией РФ и федеральными законами, а также правовыми актами органов государственной власти автономной области, автономных округов, краев, областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга, принятыми в пределах их компетенции, и международными договорами.
В отличие, например, от регистрирующего органа, нотариус, применяя приказы и инструкции министерств и ведомств, акты местных органов государственной власти и акты органов местного самоуправления, должен проверить, изданы ли они в пределах предоставленной этим органам компетенции и соответствуют ли они федеральному законодательству.
Точное и неукоснительное исполнение законов — общее требование к нотариальным актам. Нотариус не имеет права удостоверять сделки, противоречащие закону, свидетельствовать верность копии с документа, оформленного с нарушением закона, передавать заявления, содержащие сведения, порочащие честь и достоинство граждан. Нотариус обязан отказывать в совершении нотариального действия, если оно не соответствует закону.
Предоставленные нотариусу полномочия прямо вытекают из существа закона, и статус документа, того же договора об ипотеке, представляемого залогодержателю в обеспечение возврата полученного на строительство (покупку) жилого дома или квартиры кредита, значительно повышается, если он заверен нотариусом.
Более того, в соответствии со ст. 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус «обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона».
Нотариус выясняет, способно ли совершающее сделку лицо понимать значение своих действий или руководить ими, не заблуждается ли оно в отношении содержания сделки и правовых последствий, связанных с ней, нет ли обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств, вынудивших стороны или одну сторону к заключению данной сделки.
При нотариальном удостоверении, например, договора об ипотеке, нотариус обязан разъяснить лицу (или его представителю), совершающему сделку, его права, обязанность и ответственность, а также последствия (возможные последствия) этих действий.
Большое внимание законодатель уделяет удостоверению договоров, связанных со сделками с недвижимостью (залог, продажа, дарение и иные формы отчуждения), несмотря на то, что нотариальное удостоверение договоров купли-продажи недвижимости в настоящее время не обязательно. Необходимо помнить, что как сама сделка, так и письменное её оформление должны включать в себя обязательные условия (в договоре об ипотеке, например, обязательно указываются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой), без которых договор может быть признан или признаётся по закону ничтожным.
В договоре об ипотеке недвижимости при определении предмета должны быть указаны данные, позволяющие установить его наименование, место нахождения, и должно присутствовать достаточное для идентификации описание предмета, за счёт которого кредитор (залогодержатель) вправе получить удовлетворение в случае неисполнения должником своего обязательства. Договор об ипотеке, не содержащий хотя бы одного из обязательных условий, не подлежит нотариальному заверению.
Согласно п. 4 Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О государственной пошлине» за государственную регистрацию договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) и за выдачу документа о данной регистрации гражданам государственная пошлина взимается в размере 1,5 процента от суммы договора, но не менее однократного размера минимального размера оплаты труда за каждое действие.
Много ли это или мало и действительно ли нужно нотариальное удостоверение договора об ипотеке? По всей видимости, нужно.
Нотариус, как уже указывалось, отвечает личным имуществом в случае признания удостоверенных им сделки или договора не соответствующими закону. При таких условиях нотариус в зависимости от суммы сделки подвергается определённым, а иногда и значительным рискам. И этот риск должен быть если не равнозначно оплачиваемым, то хотя бы частично компенсированным за счёт уплаты госпошлины в установленном размере. Уменьшение госпошлины только ущемит права нотариуса и поставит его в неравное положение со сторонами сделки.
Кроме того, гарантии, которые предоставляются нотариусом, несравнимо больше тех затрат, которые понесёт заёмщик при нотариальном удостоверении договора об ипотеке, и тем более тех затрат, которые понесёт кредитор (залогодержатель), когда обнаружит, что указанного в договоре об ипотеке имущества не существует либо оно не может быть предметом спора (не принадлежит заёмщику, находится под арестом и т.д.).
Аналогичное положение о нотариальном удостоверении существует и вокруг закладной. Сама эта ценная бумага пока не получила распространения, поскольку является новой для нашей практики оформления ипотеки, обеспечивающей денежное обязательство. В то же время, не лишним было бы рассмотреть вопрос об обязательном нотариальном удостоверении всех закладных, выдаваемых первоначальному залогодержателю. Поскольку закладная как ценная бумага будет иметь возможность ходить на рынке ценных бумаг, то её платёжеспособность и статус только вырастут, если она будет удостоверена нотариусом.
В заключение хочется отметить, что обсуждений названной в настоящей статье проблемы и различных точек зрения на нее будет ещё много. Самое главное, чтобы все — от руководителей государства до простых граждан — поняли, что без долгосрочного ипотечного кредитования невозможно на современном этапе полноценно решать жилищные проблемы граждан. Необходимо приложить максимум усилий, чтобы в кратчайшие сроки устранить основную массу пробелов и противоречий в законодательстве и активно включиться в развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.
|
