написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 1 (6) 2001г

Вопросы повышения экономической заинтересованности инвестора-застройщика в развитии городского хозяйства. (Концептуальные положения)

Гладышев А.Н., д.э.н., профессор; Жолков А.С., профессор; Штульберг Б.М., д.э.н., профессор

Новые условия, предопределяющие необходимость совершенствования экономической заинтересованности инвестора-застройщика в развитии городского хозяйства

Необходимость дальнейшего совершенствования инвестиционной политики городских властей, их взаимодействия с инвесторами, создания механизма эффективного привлечения средств инвесторов-застройщиков в развитие социальной и инженерной инфраструктуры на основе долевого участия обусловлена, как нам представляется, рядом новых обстоятельств.

Первое — принципиальное изменение ситуации на рынке инвестиций. На сегодня практически иссяк приток теневых инвестиций, для которых размер обременений не имел особо важного значения. Возрастает роль иностранных инвестиций. Усиливается конкуренция со стороны других отраслей, которые включились в борьбу за инвестиции. В этих условиях городскими властями должны быть предложены цивилизованные и понятные правила привлечения инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство, которые обеспечивали бы прибыль на вложенный капитал не ниже, чем в других сферах его приложения при минимизации риска.

Второе — изменения на городском рынке жилья: во многих регионах происходить его «затоваривание» и значительное снижение цен на недвижимость, что ставит достаточно жесткие требования к ограничению затрат, а следовательно и к верхней планке обременений инвестора-застройщика.

Третье — существенный и все прогрессирующий износ общегородских инженерных коммуникаций, что предопределяет необходимость значительного увеличения затрат на их коренную реконструкцию. А это подталкивает власти городов к увеличению обременений инвестора.

Анализ показывает, что границы между возможным и требуемым размером обременений инвестора-застройщика непрерывно сокращаются. В этих условиях административное решение проблемы с помощью волевого назначения размера обременений наиболее простой путь, но отнюдь не самый правильный. Нужен поиск новых возможностей.

Огромный опыт и наработки в этом деле имеет Москва: начиная с 1992 г. многие вопросы проработаны здесь не только в научном плане, но и апробированы на практике.

Принципиальные недостатки существующего механизма взаимодействия города и инвестора-застройщика заключаются в том, что, во-первых, отсутствует критериальный показатель согласования интересов, регулятор, определяющий условия сбалансированности системы. Во-вторых, основные элементы механизма экономических отношений: затраты на присоединение к городским системам, долевое участие в инженерном обеспечении объекта, дополнительные обременения, льготы и компенсации, — рассчитываются самостоятельно, без учета интересов системы в целом.

В-третьих, экономическая сущность и источники формирования таких важных составляющих механизма, как дополнительные обременения, льготы и компенсации четко не определены.

В-четвертых, при установлении условий обременения не учитывается цена продукции.

Первый недостаток обусловливает невозможность определения перспектив привлечения частных инвестиций и весьма усложняет регулирование инвестиционного процесса, так как отношения с инвестором-застройщиком строятся на ощупь, эмпирическим путем. Второй — весьма затрудняет определение интегрального результата функционирования механизма, что приводит к многократному снижению эффекта, получаемого от долевого участия. Изолированное установление нормативов обременений и правил предоставления льгот и компенсаций затрудняет аккумуляцию средств и их использование в интересах города. Третий — приводит к волюнтаризму в определении размеров обременений и льгот, что создает условия для коррупции и снижает доходы города. Четвертый — выводит из рассмотрения размер прибыли инвестора, без которого невозможен учет его интересов.

Таким образом, действующий экономический механизм не удовлетворяет ни интересам города, так как власти не знают какой результат они получат, ни интересам инвестора, который также на стадии начала строительства далеко не всегда может определить какую чистую прибыль получит после его окончания.

Неудовлетворенность результатами толкает власти города на поиск более эффективных решений. В результате и нормативы обременения и правила их изъятия постоянно меняются, что еще более усложняет ситуацию.

Новый шаг Москвой сделан в 2000 году. В последних решениях Правительства (постановление №749 от 19.09.2000 г.) и Мэра Москвы (распоряжение №332 от 28.03.2000 г.) предусмотрены новые подходы. Исключительно важное значение, с нашей точки зрения, имеет включение в системы экономических отношений города и инвестора цен. Это позволяет рассчитывать прибыль инвестора и влияние обременений на ее величину.

Принципиально новым положением является требование осуществлять подбор инвесторов для реализации городских строительных программ строго на конкурсной основе исходя из решений Городской конкурсной комиссии по инвестированию строительства и реконструкции жилых объектов.

В этих нормативных документах определены:

  • четкая и ясная процедура включения в конкурс инвестиционных жилых объектов;
  • порядок проведения конкурсов и оформления инвестиционных контрактов;
  • порядок раздела имущества, созданного в результате осуществления инвестиционного проекта;
  • порядок продажи прав долгосрочной аренды земли под жилищное строительство;
  • порядок оформления и сроки инвестиционного контракта.

Таким образом, властями Москвы предприняты шаги по существенному усовершенствованию механизма взаимодействия инвесторов-застройщиков и городских властей в развитии городского хозяйства на основе рыночных принципов. Теперь он в большей мере будет обеспечивать развитие добросовестной конкуренции, рост эффективности строительного производства, открытость, объективность и обоснованность долевого участия инвесторов в развитии социальной и инженерной инфраструктуры города.

Вместе с тем наши исследования показывают, что одними организационными мерами нельзя решить основную проблему — повысить экономическую заинтересованность инвесторов. Необходимо найти критерий, меру оценки этой заинтересованности, согласовать ее с экономическими и социальными интересами города, выработать систему конкретных экономических показателей и регламентировать всю работу по их расчету соответствующими нормативно-правовыми документами.

Экономическая сущность основных элементов экономического механизма

Поскольку, как отмечено выше, интересы инвестора главным образом связаны с получением прибыли, мы считаем, что критериальным показателем в выстраивании взаимоотношений города и инвестора должен быть показатель рентабельности инвестиций или нормы прибыли на вложенный капитал.

С учетом наших предложений общая структура механизма имеет вид:

Ц = З + О + П, где
Ц — цена жилья и других объектов строительства;
З — затраты инвестора на строительство;
О — дополнительные обременения городом инвестора;
П — валовая прибыль.

Отсюда общая рентабельность равна:

[П/(З+О)] 100%.

Цены на жилье складываются под воздействием множества факторов, часть из которых носит общий характер (конъюнктура рынка недвижимости, уровень доходов населения, уровень деловой активности и т.п.), а часть зависит от города. В числе последних: престижность района строительства, обеспеченность территории транспортом и объектами сферы обслуживания, экология района и т.п. Совокупное влияние этих факторов определяет величину дифференциальной территориальной ренты, которая может значительно повышать цену на однотипное жилье в зависимости от района размещения. Повышение цены приводит к соответствующему увеличению прибыли. Поскольку в создании условий для получения ренты инвестор-застройщик не участвует, а сама дифференциальная рента принадлежит городу дополнительная прибыль, образуемая за ее счет, может полностью или частично изыматься городом в виде рентных платежей.

Следовательно, валовая прибыль от реализации инвестиционного проекта состоит из двух частей: части, связанной с деятельностью инвестора и части, формирующейся за счет дифференциальной ренты. Инвестор заинтересован получить всю прибыль, а город — изъять всю ренту. Компромисс может быть найден при условии, что инвестор получит прибыль исходя из рентабельности не ниже средней нормы прибыльности инвестиций в различных сферах хозяйства города (имеется в виду, что в силу высокой абсолютной ренты Московского мегаполиса уровень доходности инвестиций в Москве выше, чем в других городах, поэтому межрегиональная конкуренция не учитывается). Таким образом, для инвестора прибыльность строительства должна рассчитываться не на основе всей валовой прибыли, а исходя из размера той ее части, которая останется в его распоряжении. В то же время, часть прибыли, изымаемой в виде рентных платежей не должна включаться в затраты инвестора (в отличие от других элементов обременений). Иными словами, рентные платежи как бы заранее вычитаются из цены и тем самым выводятся за сферу взаимоотношений действия дополнительных обременений инвестора. При этом формула экономического механизма приобретает вид:

Ц - Р = З + О + Пи, где
Р — рентные платежи;
Пи — прибыль инвестора.

Средства, получаемые в виде ренты, могут быть использованы для увеличения прибыли инвестора с целью привлечения инвестиций на решение наиболее актуальных городских проблем.

Другим регулятором системы город — инвестор служит величина обременений в порядке долевого участия в развитии и реконструкции инженерной инфраструктуры города.

Следует отметить принципиальную разницу между источниками средств, получаемых городом в порядке долевого участия и в результате изъятия территориальной ренты. Развитие инженерной инфраструктуры города — процесс без которого невозможно функционирование вновь строящихся объектов. Этим город помогает инвестору-застройщику решить проблему полноценного обеспечения строящегося жилья различного видами инженерного обеспечения. Соответствующие работы выполняются совместно и инвестор свое участие оплачивает, а расходы включает в затраты по капитальному строительству. Поэтому, величина дополнительных обременений полностью учитывается при расчете рентабельности инвестиций. Она складывается из двух составляющих: затрат инвесторов по долевому участию, а также льгот и компенсации которые уменьшают величину затрат и тем самым сокращают размер обременений.

Компенсации предназначены для выравнивания условий строительства. Они выделяются в том случае, если инвестор несет дополнительные затраты в связи с освобождением объекта строительства от жильцов и арендаторов, а также с неблагоприятными (сложными) условиями строительства инженерных сетей и коммуникаций объекта.

Льготы, с нашей точки зрения, должны служить инструментом реализации градостроительной политики. Такие задачи, как комплексная реконструкция и модернизация 5-этажных домов, реконструкция центральной части города, создание крупных рекреационных центров не являются привлекательными для частных инвесторов, поэтому их решение требует дополнительного стимулирования. Такое стимулирование может осуществляться в виде льгот, уменьшающих размер затрат инвестора. Кроме того, по сложившейся практике для решения социальных проблем льготы представляются застройщикам, создающим объекты за счет бюджета, средств населения и благотворительных фондов.

Исходя из экономической сущности элементов экономического механизма общая его формула приобретает следующий вид:

Ц - Р = З + О - Л + Пи, где
Л — льготы и компенсации, уменьшающие величину затрат.

При этом формула рентабельности инвестиций (Ир) для инвестора приобретает вид:

Ир=Пи/(З+О-Л)

Величина рентных платежей прямо влияет на выручку и следовательно прибыль инвестора, а величина дополнительных обременений и льгот — отражается на объеме затрат инвестора.

Следовательно, город участвует в формировании всех элементов, определяющих величину прибыли и рентабельности вложенного капитала инвестора-застройщика.

Таким образом, в формировании общего экономического эффекта (Э), получаемого городом в результате привлечения средств инвесторов-застройщиков, участвуют рентные платежи (Р), дополнительные обременения (О), льготы и компенсации (Л):

Э = Р + О – Л

Базовые отношения по распределению площадей между городом и инвестором, которые являются основным результатирующим показателем инвестиционного договора должны определяться с учетом общего экономического эффекта.

При этом возможны два варианта. Первый, когда долевое участие, как это приято сейчас, вносится (в стоимостной или натуральной форме) в ходе строительства, оно не должно повторно учитываться в базовом соотношении (Б). В этом случае последние определяются отношением рентных платежей, скорректированных на величину льгот, к расчетной цене объекта:

Б=[(Р-Л)/Ц] 100%

Второй — если дополнительные обременения не вносятся в ходе строительства, а учитываются при окончательных расчетах, величина базового соотношения определяется отношением общего экономического эффекта города к расчетной цене:

Б=(Э/Ц) 100%

Предлагаемый механизм наряду с интересами города обеспечивает и интересы инвестора. Как мы уже отмечали выше, для этой цели служит ограничение: прибыльность проекта для инвестора (Пи), т.е. [Пи/(З+О-Л)]іПи. В целях выполнения этого обязательного условия город может корректировать как величину прибыли инвестора (за счет передачи ему части ренты), так и величину обременений (за счет изменения размера льгот и компенсаций). Таким образом, предлагаемая конструкция механизма позволяет целенаправленно регулировать взаимоотношения с инвестором и делает их более определенными.

(Окончание в следующем номере)

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100