|
О методологии ценообразования на объекты государственной и муниципальной собственности
Лукин И.С., заместитель Руководителя Департамента государственного и муниципального имущества г.Москвы, Мосунов Ю.Г., руководитель СГУП по продаже государственного и муниципального имущества г.Москвы, Голубь М.В., к.э.н., Крюков В.В., д.э.н.
Приватизация государственной и муниципальной собственности является важной составной частью экономической политики, развития субъектов хозяйствования, углубления отношений собственности. Продажа объектов нежилого фонда обеспечивает значительную долю поступлений средств от приватизации в бюджет. Так, в Москве эта доля составляет до 85-87% от объема продажи имущества и соответственно поступлений денежных средств в городской бюджет.
В методологическом отношении нежилые помещения (здания, отдельные помещения в них, строения) вместе с земельными участками входят в понятие недвижимость и общие экономические проблемы недвижимости характерны для объектов нежилого фонда. К основным экономическим проблемам управления недвижимостью и задачам, связанным с проблематикой, относятся:
- создание механизма для введения в финансовый оборот недвижимости;
- увеличение потока инвестиций и денежных средств в инфраструктуру городского хозяйства;
- создание благоприятной правовой среды для деятельности инвесторов и арендаторов (собственников), предусматривающей защиту их прав и законных интересов, снижение риска и минимизацию возможных потерь участников рынка недвижимости.
Рассмотрим опыт Москвы и Санкт-Петербурга в области ценообразования на объекты государственной и муниципальной собственности, методологические аспекты и порядок организации торгов, а также проблемы стоимости, обусловленные действием вторичного рынка недвижимости и динамикой рыночной стоимости. При существующем дефиците денежных средств, как у потенциального инвестора, так и субъекта хозяйствования (арендатора) органы городского управления вынуждены проводить достаточно гибкую, дифференцированную стратегию при передаче (продаже) объектов недвижимости в частную собственность.
Следует отметить, что операции купли-продажи объектов недвижимости, осуществляемые в процессе приватизации, затрагивают первичный рынок недвижимости и регулируются нормативно-правовыми актами, утверждаемыми Московской городской Думой и Законодательным Собранием Санкт-Петербурга, правительствами субъектов Федерации, и в то же время должны учитывать основные тенденции, как на вторичном рынке продажи, так и аренды нежилых помещений. Необходимо учитывать различные правовые аспекты, связанные с правом собственности, правом хозяйственного ведения, оперативного управления, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, доверительного управления, правом аренды, ипотекой, сервитутами.
Кроме того, необходимо учитывать тенденции сближения федерального и регионального законодательства в таких областях как порядок установления и взимания налогов и сборов, безопасности, судоустройства, введения чрезвычайного положения, равенства прав и свобод граждан, разграничения предметов ведения и полномочий каждого уровня власти1. Несовершенство системы межбюджетных отношений, неопределенность в использовании программно-целевых методов в системе средств государственных (федеральных и региональных) программ, незавершенность процесса взаимодействия между Федерацией, ее субъектами и органами местного самоуправления по вопросам собственности и землевладения предполагают необходимость дальнейшего совершенствования законотворчества.
Действующая система нормативных документов в области ценообразования имущества в г. Москве включает:
а) по продаже арендуемых нежилых помещений — постановление Правительства Москвы от 02.12.97 №847 «О порядке продажи и определения цены объектов нежилого фонда на территории города Москвы» (Положение утверждено постановлением Московской городской Думы от 02.10.96 №85);
б) по продаже объектов незавершенного строительства — «Порядок определения лимитной цены объекта незавершенного строительства для продажи по конкурсу», утвержденный решением Межведомственной Комиссии при Правительстве Москвы по реализации объектов незавершенного строительства от 26.11.99;
в) по продаже акций — «Временная методика определения начальной цены продажи акций акционерных обществ, созданных в процессе приватизации», от 18.06.95 (п.3.5 «Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года», утвержденных Указом Президента РФ от 22.07.94 №1535).
Утвержденный постановлением Правительства Москвы от 02.12.97 №847 порядок установления цен при продаже объектов нежилого фонда, по инициативе имущественно-земельного комплекса, корректируется начиная с января 1999 г. в зависимости от инфляционных процессов (кризис августа 1998 г.) и изменения спроса на выкуп арендуемых помещений. С учетом двух основных схем продаж средний уровень стоимости нежилых помещений составил 450 долл. за 1 кв.м по договорным ценам и 100 долл. за 1 кв.м по приватизационным. В стоимости помещений отражался объем инвестиций, вложенных арендатором.
В настоящее время установлен коэффициент 0,8 к договорным ценам и коэффициент 1,5 к приватизационным ценам. Значения этих коэффициентов отражают действие инфляционных процессов и изменения в соотношении курса рубля и доллара, а также сложившийся спрос и предложение на нежилые помещения в специфических условиях первичного рынка недвижимости.
Порядок продажи объектов недвижимости в Санкт-Петербурге осуществляется на основании Положения о порядке предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях, утвержденного распоряжением губернатора от 03.06.94 №585-р. Предоставление на инвестиционных условиях (продажа) объектов или имущественных прав на них производится как по результатам инвестиционных торгов, так и целевым назначением. Предоставление объектов недвижимости и имущественных прав на них целевым назначением производится в исключительных случаях, определенных распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 04.04.97 №283-р.
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга заключает с инвестором договор, определяющий имущественные отношения сторон и их взаимные обязательства.
Основные направления продажи и договорных отношений:
- отчуждение зданий нежилого и жилищного фондов на условиях реконструкции, капитального ремонта и завершения строительства;
- предоставление зданий жилищного и нежилого фонда и земельных участков на инвестиционных условиях;
- предоставление инвесторам права участия в акционерных обществах и товариществах, вкладом города в которые являются здания жилищного и нежилого фонда, земельные участки или права пользования ими.
Распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 08.07.97 №678-р утвержден Регламент подготовки инвестиционно-тендерной документации на продаваемые объекты недвижимости и Перечень инвестиционно-тендерной документации. В Перечень инвестиционно-тендерной документации включаются предварительные заключения отраслевых и территориальных органов Администрации о принципиальной возможности размещения объекта инвестиций, обобщенная информация, необходимая для разработки предпроектных предложений. Ориентировочный расчет стоимости реализации проекта входит составной частью в пояснительную записку к инвестиционному проекту. Пунктом 5 Перечня инвестиционно-тендерной документации предусмотрен отчет о рыночной стоимости объекта инвестиций.
Дальнейшим развитием нормативно-законодательной базы в области продажи объектов недвижимости стал Закон Санкт-Петербурга от 30.07.98 №191-35 «Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга», определяющий права и обязанности инвесторов в процессе осуществления инвестиционной деятельности, порядок их взаимодействия с исполнительным органом государственной власти, а также права и обязанности исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга. Торги, в соответствии со ст. 17 Закона, являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть закрытым по форме подачи предложения по цене. Победителем аукциона по решению аукционной комиссии признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за предмет торгов. Победителем конкурса признается лицо, предложившее по заключению конкурсной комиссии лучшие условия (участие в развитии инфраструктуры, архитектурно -планировочные решения и др.).
Стоимостные отношения по объекту недвижимости регулируются законом (ст.ст. 2 и 12) и входят в предлагаемые инвестиционные условия, в том числе в случае:
- если объектом инвестирования является земельный участок: начальная цена объекта инвестирования или права на заключение договора аренды; размер арендной платы за объект инвестирования;
- если объектами инвестирования являются подлежащие реконструкции здания, сооружения, их части: цена доли города в праве общей собственности на результат инвестирования (определяемая на основании начальной цены объекта инвестирования); размер арендной платы за результат инвестирования (если результат инвестирования предоставляется инвестору на правах аренды); при необходимости размер и форма вознаграждения доверительному управляющему (если результат инвестирования передается инвестору в доверительное управление) и начальная цена права на заключение инвестиционного договора.
Наряду с законодательным регулированием инвестиций в недвижимость, включая стоимостные отношения по объекту инвестирования, законодатель регулирует арендные отношения, включая порядок определения арендной платы на объекты недвижимости. Законом Санкт-Петербурга от 18.09.97 №149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (в редакции закона от 22.07.98 №183-30) предусмотрено определение арендной платы на основании ее рыночной стоимости с применением методов массовой и индивидуальной оценки.
Массовая оценка — это метод оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости, базирующийся на учете основных характеристик объектов и использующий методы статистической обработки информации о рыночных стоимостных характеристиках реальных объектов недвижимости. Ставка арендной платы за пользование объектом «нежилого фонда определяется как рыночная ставка, умноженная на коэффициент социальной значимости. В законе предусмотрена группировка арендаторов по 33 видам деятельности с дифференциацией размера коэффициента социальной значимости (Кс) от 0,03 до 1,0. Так, организации и граждане, арендующие помещения, включенные в фонд творческих мастерских Санкт-Петербурга, нормируются с Кс=0,03; коллегии адвокатов, арендующие помещения для размещения органов правления коллегий, юридических консультаций, нормируются с Кс=0,2; торгово-промышленные палаты, действующие в Санкт-Петербурге в соответствии с Законом РФ «О торгово-промышленных палатах в Российской Федерации», нормируются с Кс=0,5.
В случае возникновения спора о размере рыночной ставки2 арендной платы за конкретный объект нежилого фонда, определяемой арендодателем путем применения методов массовой оценки, арендатор или лицо, имеющее намерение использовать объект нежилого фонда по договору аренды, вправе заказать (за свой счет) проведение индивидуальной оценки. Индивидуальная оценка производится в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 29.07.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Результаты индивидуальной оценки подлежат применению, если оценка проведена оценщиком, имеющим право на проведение оценки государственной собственности.
Проведенная диагностика нормативно-законодательных актов Москвы и Санкт-Петербурга по оценке недвижимости показывает тенденцию к сближению нормативных и рыночных методов оценки, учет экономических параметров деятельности и видов деятельности (как параметра социальной значимости) субъектов хозяйствования. На величину стоимости объектов недвижимости в процессе первичной продажи оказывает воздействие, с одной стороны, стоимость аналогичных объектов на вторичном рынке. С другой стороны, на стоимость объектов недвижимости влияет стоимость арендной платы первичного и вторичного рынков.
Дальнейшим направлением совершенствования цен при продаже нежилых помещений в г.Москве признается сближение уровней стоимости по договорной и приватизационной схемам, учет рыночной стоимости вторичного рынка. Модель формирования стоимости включает, с одной стороны, нормативные стандарты оценки нежилого помещения, с другой — использование механизма независимой оценки. В постановлении Правительства Москвы от 08.08.2000 №617 «О политике города на 2000-2003 гг. в области продажи городского имущества и мерах по совершенствованию деятельности Специализированного государственного унитарного предприятия по продаже государственного и муниципального имущества города Москвы» подготовка и реализация предложений по оптимизации ценовой политики при продаже нежилых помещений, определения размеров и дифференциации ставок арендной платы рассматривается как важный фактор формирования оптимальной структуры нежилого фонда города.
В целях оптимизации структуры использования и продажи нежилых площадей, принято предложение Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы о поддержании на 2000-2003 гг. количества общей площади нежилых помещений (без учета памятников истории и архитектуры), сдаваемых городом в аренду, на уровне, устанавливаемом Правительством Москвы, но не ниже 8 млн.кв.м. Соответственно ставится задача формирования ежегодного баланса и инвентаризации нежилого фонда, установления оптимального соотношения между продаваемыми и остающимися в собственности города нежилыми помещениями путем определения объемов продаж с учетом конъюнктуры рынка недвижимости в увязке с размерами арендной базы3 и прогнозом бюджета г.Москвы на очередной год.
Для формирования прогноза социально-экономического развития города, величины поступлений в бюджет от использования имущества города ставится задача использования математической модели при определении обоснованности цены объектов недвижимости и доли недвижимости, направляемой на поддержание арендной базы (и соответствующих поступлений в бюджет города денежных средств от аренды земельных участков и нежилых помещений) и на продажу. При этом важно выдержать ограничительные требования, установленные действующим законодательством: пересмотр арендных ставок не чаще одного раза в год, право на выкуп объектов по ранее утвержденным планам приватизации государственного и муниципального имущества, размер налоговых, эксплуатационных и амортизационных платежей и другие требования.
Представляется необходимым прежде всего использовать при регулировании ценовой стратегии на объекты недвижимости разработанные учеными и специалистами методологические подходы определения цен. Основные требования в процессе определения цены на объект недвижимости — это соответствие расчетной величины цены общественно необходимым затратам на строительство и эксплуатацию объектов, платежеспособности юридических и физических лиц, интересам продавца и покупателя. Такого рода требованиям в наибольшей степени отвечает модель равновесной цены на объект недвижимости как точки пересечения представленных в виде кривой ценовых притязаний большого множества продавцов (кривая предложения) и ценовых ожиданий большого множества покупателей (кривая спроса) объектов недвижимости4.
Применительно к городским объектам бизнес-планы-проекты нашли отражение в методологии передачи (продажи) объектов недвижимости как при конкурсных (аукционных) торгах, так и при передаче в частную собственность арендаторам арендуемых ими объектов. Инвестиционные программы осуществляются в этих двух формах продаж в различных временных режимах: предстоящего и прошедшего периодов. Действующее законодательство зафиксировало такую экономическую и инвестиционную стратегию.
Так, в Положении о порядке продажи и определения цены объектов нежилого фонда на территории города Москвы (пункт 28), утвержденном постановлением Московской городской Думы от 02.10.96 №85, предусматривается зачет в стоимости объекта ранее произведенных инвестиций в капитальный ремонт, реконструкцию и техническое совершенствование объекта недвижимости. Комиссии по продаже объектов нежилого фонда представлено право вычитать из стоимости объекта фактические затраты (инвестиции) при наличии соответствующих финансовых и технических документов, подтверждающих производство работ.
Возможности совершенствования ценообразования на объекты нежилого фонда в г.Москве связаны с расширением рыночного соотношения между спросом и предложением на недвижимость и учетом социальных параметров функционирования субъектов хозяйствования.
Формирование стоимости объекта осуществляется Комиссией по продаже объектов нежилого фонда с учетом независимой оценки, характеристик конкретного объекта и ограничения минимальной стоимости продажи 1 кв.м (с учетом инвестиций и зонального расположения объекта) в двух схемах продаж. Возможно установить новые минимальные значения стоимости 1 кв. м нежилых помещений, продаваемых по договорным ценам, с учетом уточнения зональных границ расположения объекта недвижимости, качества нежилого помещения и размера (объема) инвестиций вложенных в объем.
Второй вид продажи нежилых помещений, — по плану приватизации, — предлагается осуществлять, унифицировав значение коэффициента вида деятельности с расчетом арендной платы (п.27 Положения). Соответственно корректируются п. 1 и п. 10 приложения к постановлению Правительства Москвы от 02.12.97 №847. Новые значения минимальных приватизационных цен в размере 2000, 2400 и 2800 руб. за 1 кв. м в зависимости от вида деятельности, контролируют нижние границы стоимости продажи нежилых помещений по плану приватизации и договорным ценам к объектам (в случаях зачета инвестиций).
Действующий механизм продажи недвижимости и формирования стоимости должен учитывать издержки инвестора (арендатора) и возможную прибыль от результатов хозяйственной деятельности. Издержки инвестора всегда связаны с риском. Риск и доход — это характеристики движения капитала, который существует в пространстве, определяемом, как минимум, тремя координатами: процентами, издержками и налогами5. На разных этапах развития экономики и рынка расположение этих координат постоянно менялось, что отражалось на стоимости недвижимости в национальном измерении (рублях). Стабилизация банковского процента на кредиты, уточнение налоговой системы расширят инвестиционные возможности в области недвижимости.
Представленная выше концептуальная схема равновесной рыночной цены недвижимости в практической работе должна дополняться механизмом оценки, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Законом города Москвы от 11.02.98 №3 «Об оценочной деятельности в городе Москве». Данный механизм строится на независимой оценке объекта недвижимости с использованием трех основных методов: затратного метода, метода прямого сравнительного анализа продаж, метода капитализации дохода. Окончательная стоимость объекта недвижимости формируется путем «взвешивания» через удельные веса каждого метода оценки. Несомненно, расширение рыночного подхода к оценке объектов недвижимости позволит увеличить доходность от продажи или сдачи в аренду городского имущества.
В настоящее время в регионах Российской Федерации отрабатываются прогрессивные схемы развития рынка недвижимости и рационального использования имущества. Рассмотренные методологические подходы совершенствования оценки стоимости на объекты государственной и муниципальной собственности могут использоваться в крупных региональных центрах, в стратегии управления имуществом субъектами РФ.
1. Правовое регулирование рынка недвижимости.
2000, №2-3, с.88.
2. Рыночная ставка — это размер арендной платы за один квадратный метр помещения в год (квартал, месяц), определенный методами оценки рыночной стоимости.
3. В свою очередь размеры арендной базы должны балансироваться с вводом новых площадей, выбытием площадей, установлением оптимального соотношения между нежилыми помещениями, находящимися в аренде, оперативном управлении и хозяйственном ведении.
4. В.Беленький. Методика определения цены земли и планирования устойчивого землепользования. «Вопросы экономики», 2000, №7, с.85-93; Б.Андреев. Системный курс экономической теории. — СПб.: Лениздат, 1998, с.366-369.
5. Миловидов В.Д. Инвестор в России: что делать? — М.: ММВБ, 2000, с.10.
| 
