написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 1 (6) 2001г

Земля и строение как единый объект недвижимости (на примере европейских стран)

Киселев С.В., председатель Правления Федеративного Союза инвентаризаторов России

Введение и постановка вопроса

Правительство РФ летом 2000 г. приняло долгосрочную программу, в которой несколько раз мелькнула избитая фраза о «едином объекте недвижимости». Обсуждается проект нового Земельного кодекса. В связи с этим еще раз целесообразно обратить внимание коллег и читателей на вопрос об едином объекте недвижимости.

Следует отметить, что в России (и в СССР) до создания Роскомзема такого вопроса не существовало. Он был однозначно решен статьей 139 ГК РСФСР «Главная вещь и принадлежность»: «Принадлежность, то есть вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением, следует судьбе главной вещи, если законом или договором не установлено иное».

Договор не мог установить иное, так как Земельный кодекс РСФСР (ЗК РСФСР, принят в 1970 году) в целом ряде статей предусматривал, что если земельный участок не является средством труда (т.е. не относится к сельскохозяйственным землям, землям 1-й категории по классификации ЗК РСФСР), то при переходе права на строение переходит и право пользования участком (см., например, статьи 87, 88 ЗК РСФСР). Иначе говоря, участок не имеет своей судьбы и следует судьбе строения, т.е. является принадлежностью строения. Объект недвижимости («домовладение»), выступал как единый, в котором главной вещью являлось строение (или строения) основного назначения, а земельный участок являлся его или их принадлежностью. Да, это особая принадлежность. Универсальная. И для главной вещи, и для других служебных построек. Но принадлежность.

Напротив, земли 1-й категории (земли сельхозназначения), будучи средствами труда, являлись главной вещью по отношению к расположенным на них строениям. Хотя земли и находились в собственности государства, главнейшее право — право пользования — не переходило приобретателю строения, расположенного в сельской местности, до переезда собственника строения на постоянное место жительство в сельскую местность (см. ст. 73 ЗК РСФСР).

Аналогичные, даже более углубленные и конкретные нормы были приняты в связи с перестройкой и приватизацией. Так, в Гражданском кодексе РФ (часть I) появились три статьи, усиливающие прежнюю статью 139 ГК РСФСР, а именно ст.133 «Неделимая вещь», ст.134 «Сложная вещь» и ст.135 «Главная вещь и принадлежность». В Земельном кодексе РФ (1991 г.) сохранилась ст. 37 «Переход права на земельный участок при переходе права собственности на строение и сооружение», повторявшая норму ст. 87 ЗК РСФСР: «При переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение» (в ред. Указа Президента РФ от 24.12.93 №2287).

При учете домовладений в городах и сельской местности названные нормы ГК РФ и ЗК РСФСР строго соблюдались местными органами управления и созданными ими организациями технической инвентаризации (БТИ).

Созданный в 1991-93 годах федеральный орган по землеустройству (Госкомзем РФ), взяв за основу земли 1-й категории (земли сельскохозяйственного назначения), которые действительно являются главной вещью по отношению к расположенным на них строениям, начал распространять этот постулат на все категории земель, в т.ч. на земли 2-й и 3-й категорий (земли населенных пунктов и земли промышленного назначения), на которых строения являются главной вещью по отношению к участку, образуя единую неделимую вещь (ст. 133 ГК РФ).

Весьма весомыми дополнительными причинами того, что неделимая вещь, образованная участком и строением, стала рассматриваться как состоящая из нескольких объектов (земельного участка и строения), послужили еще два фактора:

1) раздельное налогообложение земельного участка и строений;

2) действия учреждений юстиции по регистрации прав, которые начали регистрировать права на принадлежности отдельно от прав на главную вещь.

Вопрос о неделимости объекта недвижимости (о едином объекте недвижимости) и ныне, к сожалению, пытаются решить однобоко, с позиций того, что земельный участок является средством достижения цели. То есть он якобы всегда и везде является главной вещью по отношению к строению. Такая постановка вопроса заранее обречена на провал хотя бы потому, что не только в России, но и во многих странах мира строение может находиться в собственности, а земельный участок, на котором строение расположено, — в пользовании или аренде, а не в собственности. Что взять за объект налогообложения в таком случае? Земельный участок? Но ведь он находится в пользовании и не может быть объектом налогообложения!

Вопрос о том, что и когда главней — участок или строение — в России законодательно решен (статьи 133, 134 и 135 ГК РФ, усиленные ст. 37 ЗК РСФСР). Но действия многих федеральных органов идут вразрез с законодательством, создавая неразбериху даже там, где все ясно. Чего стоит, к примеру, утверждение о том, что в законодательстве РФ понятие недвижимости якобы дано неконкретно. Между тем конкретнее некуда: ст. 130 ГК РФ однозначно устанавливает, что объект может быть отнесен к недвижимости только прямым указанием закона1.

Только на основе прямого указания закона вещь приобретает особый правовой статус — статус недвижимости2. Скажите, уважаемый читатель, на каком основании комнату в квартире или иное необособленное помещение учреждение юстиции считает недвижимостью? Где прямое указание закона? Нет его. А упоминание мимоходом, в разделе «термины» ст. 1 закона о регистрации прав, не есть прямое указание закона. Термин — это не статья закона, а всего лишь термин. То, что комната подлежит регистрации, не есть доказательство того, что она является недвижимостью. Автомобили и племенной скот тоже регистрируются, но недвижимостью не являются.

О том, что такое недвижимость и как решается вопрос о единстве объекта недвижимости в странах Европы, мы и попытаемся кратко рассказать в данной статье.

Соединенное Королевство

Сложность вопроса можно уяснить, к примеру, из статьи «Регистрация земли в Европейском Союзе» Майкла Крокера из отделения земельного регистра в Стевенэйдже (перевод В.Н.Алексеева), некоторые положения которой воспроизводятся ниже по публикации журнала «Landlines» (выпуск 33, 1996 г.):

«…Система земельной регистрации была создана у нас в Англии и Уэльсе, чтобы облегчить решение вопросов по земле и имуществу и упростить формальности, оставшиеся в наследство от средневековья. Большинство стран Европейского содружества давно выработало систему земельной регистрации, которая адаптирована к системе налогообложения. Земля рассматривается европейцами как основной жизненный источник, и они считают, что ее нужно правильно использовать, а правительствам следует применять разумные системы налогообложения землепользователей на уровне местного самоуправления.3

Для того чтобы правильно использовать землю, необходимо располагать сведениями о возможностях ее использования, не говоря о том, что нужно быть способным ее идентифицировать. В практике англо-саксонских землепользователей выработалось понятие условной единицы земли, площадь которой не рассматривается как постоянная; размер ее зависит от производительности земли. Весьма плодородные земли по статистике оценивались меньшим количеством условных единиц, а болотистые непроизводительные площади могли учитываться большим их количеством. Налогообложение было стандартным и ориентировалось на вышеупомянутую условную единицу, связанную с плодородием, а не с размерами земельных владений. Идея проста и эффективна.

Тот же принцип сегодня осуществляется в налогообложении коммерческих и промышленных доходов: лишь условная единица здесь связана не с плодородием земли (hides), но ориентируется на размер (стоимость) национальной ренты в качестве основы для оценки определяемой рентабельности.

Приведенные выше примеры характеризуют развитие принципа налогообложения земли. Необходимо определить стоимость земли. Стоимость же практически очень трудно определить. Страны Восточной Европы с переходными политическими системами уже столкнулись с такой трудностью. То же видят у нас покупатели недвижимости, встречаясь с отрицательной доходностью, местными нормами оценки в местных органах власти и с местным налогообложением.

Итак, что должно знать Правительство для грамотного ведения земельной политики: в таблице 1 дается пример возможного расчета стоимости единицы земли.

Таблица 1

Идентичность земельной собственности, ее расположение
Владелец
Законное использование
Занятость (населения)
Состояние
Загрязнение
Соглашение по агрокультурам
Тип почвы:
Последняя по времени агрокультура
Последний урожай агрокультур
Рента
Оборот
Площадь
Права третьих лиц
Последняя уплаченная цена за землю

Просмотрев список, вы заметите, что не все позиции учтены в английской налоговой системе4. Большая часть информации поступает в неполном или искаженном виде. Информация разбросана по разным учреждениям. Например, в районных советах есть учет выдачи разрешений на землевладение, но нет информации о законном использовании недвижимости. Может присутствовать информация об условиях договоров. Нет полноценного источника о владельцах (пользователе). Это же касается ренты, оборота или прав владельца. В министерстве сельского хозяйства немало разнообразной информации по площадям, почвам, агрокультурам, но нет данных о владельцах и т.д. Большинство европейских государств пришло к пониманию необходимости сбора и хранения информации в удобной и доступной форме…»

Основные законы о недвижимости в Соединенном Королевстве (Англия, Шотландия, Уэльс, обе Ирландии, острова Мэн, Джерси, Гернси) не менялись с 1925 года. Однако законодательство на месте не стоит. Особенно изменчивы законы о налогах и о жилье. Так, в 1954 году был принят закон о коммерческой (нежилой) недвижимости. Эта отрасль вне политики, тогда как жилье входит в сферу социальных интересов и зачастую дотируется государством.

Если земельный участок предоставлен для обслуживания жилого дома или иного объекта, не являющегося коммерческим, то единым объектом налогообложения является строение, а земельный участок при строении входит в оценку домовладения как составляющая часть. Использовать такой участок для коммерческих целей (в т.ч. для производства сельхозпродукции даже для собственных нужд) нельзя. Следует вначале получить квоту на производство сельхозпродукции, после чего участок становится объектом коммерческого налогообложения, а строение входит в оценку такого коммерческого предприятия как составляющая часть (см. приведенную выше статью М. Крокера в части условных единиц земли).

Если же жилой дом на участке начать использовать по коммерческому назначению (например, как гостиницу), то единство объекта недвижимости сохраняется, а объектом налогообложения становится условная единица земли, ориентированная на величину национальной ренты. Следует отметить, что условная единица земли характерна только для Соединенного Королевства, так как в Центральной Европе такого понятия нет.

Понятие «недвижимость» в англоязычных странах трудно понять. Дело не столько в знании языка, сколько в незнании обычаев и условий жизни, мелочей быта. Так, слово «секьюрити» переводится как ценная бумага и как недвижимое имущество. Слово «могидж» также переводится как недвижимость, но в сфере ипотеки. «Real Estate» и «property» также переводятся как недвижимость, но первое в смысле владения, а второе в смысле собственности.

Юрист — везде юрист. Оторванные от действительности и реальности, игнорирующие физику и молящиеся на идею формализации, убитые теоремой Гегеля о полноте, они везде — и в России, и в США — дружно заменили вначале объект на имущество, а затем имущество — на «пакет прав». Нет объекта. Ни материального, ни нематериального. Есть пакет прав. При этом пакет обязательств игнорируется. Более того, обязательства перекладываются на объекты, на имущество.

В законодательстве Англии (и США) есть непонятный, для нас непереводимый термин «титул». После долгих разбирательств в страховых компаниях, страхующих титул, начинаешь слегка понимать, что «титул» — это и есть «пакет прав».

Один из не рядовых юристов даже сравнил право с прутиком, а пакет — с веником. Грубо говоря, имущества нет. Есть «веник». Задача юриста разобраться, чей веник и в какой мере.

При таком подходе безразлично, что стоит за веником и прутиком: земельный участок, строение или помещение. Неделимая вещь предстает как прутик-веник, а сложная вещь — как опцион, где главная вещь отсутствует, но может быть выявлена и (или) выделена по соглашению сторон договором, без законодательных ограничений. Т.е. в квартире можно выделить в натуре не только комнату, но (по согласию сторон) и туалет. При этом на коридор может быть наложен сервитут (обременение прав собственника) в виде «права прохода к туалету». То есть в натуре выделяется не доля с определением порядка пользования и устранением мест общего пользования, а «прутик», срощенный с другим прутиком.

Столь длинные пояснения могут помочь лучше понять, что же регистрируют, облагают налогом, отчуждают, оценивают и страхуют в англоязычных странах.

Понятие «недвижимость» аналогично нашему, но более пестрое, формализуемое на уровне районов. Следует отметить, что понятие «недвижимость» все-таки больше относится к имуществу, к вещам, а не к определению особого правового статуса недвижимости или прав. Статус сам по себе свят, а недвижимость — имущество, имеющее физические, а не только правовые особенности.

«Титул» как пакет прав имеет смысл не только по отношению к недвижимому, но и к любому имуществу, однако в связке с правомерностью физического владения (posession).

Что касается земельных участков, предоставляемых для строительства, то они выделяются для строительства объектов конкретного назначения. Так, в Лондоне категорически запрещено использовать не по назначению не только земельные участки, но и помещения в строениях. Квартиру нельзя использовать в качестве офиса, помещение магазина нельзя использовать как склад и т.д. Для изменения назначения требуется согласование плановой комиссии, а если разрешение получено, то меняется режим налогообложения. Территории населенных пунктов зонированы по назначению.

Что касается регистрации недвижимости, то она ведется Королевским Регистром уже более 130 лет, с конца ХIX века. Регистрация не имеет обязательного характера. Единица регистрации недвижимости формируется по признаку земельного участка, т.е. на одном земельном участке не может быть двух объектов учета, и наоборот, для каждого объекта учета подразумевается наличие единого земельного участка. За прошедшие более 130 лет в Соединенном Королевстве зарегистрировано более 75% объектов недвижимости (15 млн. из 20 млн.). За последние годы реестр недвижимости почти полностью переведен на магнитные носители.

Таким образом, в Соединенном Королевстве понятие «недвижимость» связано с единством земельного участка. Объект недвижимости и как объект налогообложения, и как объекта права един, но это не земельный участок, а либо строение некоммерческого назначения с участком, либо участок со строением (условные единицы земли коммерческого использования, в т.ч. сельскохозяйственного).

Широко известен тот факт, что в СССР после революции 1917 года и до перестроечных реформ 1990-1995 годов земля и земельные участки юридически находились в монопольной собственности государства и были исключены из коммерческого оборота5.

Однако тот факт, что земля и земельные участки в Соединенном Королевстве юридически являлись и поныне являются собственностью Королевы, обычно пропускают мимо ушей, как не стоящий внимания. Между тем, сделки с земельными участками, находящимися в собственности Королевы (Королевского Двора), производятся путем отчуждения не права собственности, а некоего «фригольда», то есть хорошо понятного для русских людей бессрочного (постоянного) права пользования. Одним словом, в Соединенном Королевстве продают право пользования. Это не принято в России. Когда в 1993-94 годах в Москве начали продавать право аренды6, то аналоги такой сделки пришлось искать не на стадии эксплуатации, а на стадии подрядных торгов.

Своеобразие имущественных отношений в сфере недвижимости в Соединенном Королевстве проявляется еще и в том, что отношения не могут перейти от простого и понятного соответствия между единым собственником и единым земельным участком к долевой собственности. Стереотип британца таков, что собственник физически един, и принадлежащее ему имущество физически едино. Это верно до появления сособственников. Появление сособственников, т.е. такое положение, когда имущество едино (например, стандартный двухквартирный дом английского типа), а собственников двое, смущало британцев до 80-х годов ХХ века.

В 1980-х годах, в связи с экономическим кризисом и массовой финансовой неспособностью приобретения такого дома одним собственником британцы «перешагнули» через себя, но... пришли не к долевой собственности, как принято в Европе, а к раздельной. Нарушили постулаты Римского права и Наполеоновского кодекса.

Это вообще поразительно. Поразительно для европейских юристов, но не для юристов Соединенного Королевства. Для них это нормально. Это в традициях нации. Иначе и быть не может. Нация, игнорирующая традиции и историю, теряет себя. Граждане Королевства остались верны себе. Это вызывает уважение. И сохраняет самоуважение. Своеобразие имущественных отношений в сфере недвижимости в Соединенном Королевстве сохранилось и поныне.

Так, на вопрос членов делегации инвентаризаторов России о том, какого рода споры чаще всего возникают между собственниками, судья одного из графств Англии ответил, что это споры о том, кто должен ремонтировать стену дома, отделяющую квартиру одного собственника от квартиры другого собственника7. Это может вызвать улыбку. Но может вызвать и недоумение: неужели консерватизм настолько силен, что невозможно перешагнуть через неприятие долевой собственности?

Наконец, своеобразие имущественных отношений в сфере недвижимости в Соединенном Королевстве вполне объяснимо и тем, что законодательство о недвижимости там не играет такой роли, как в странах Европы. В Соединенном Королевстве закон — это обычай, возведенный в ранг закона. В сфере имущественных отношений законотворчества как такового в Соединенном Королевстве нет: бери обычай, сформулируй его грамматически верно и получишь проект закона. В Соединенном Королевстве закон имеет силу как обычай. А изменчивость обычая корректируется решением Королевского Суда8. Это очень гибкая, живучая и действенная форма регулирования общественных отношений. По этой причине законы о недвижимости хоть и не меняются с 1925 года, но не меняются как соотношение. Сами же детали меняются, а баланс поддерживается постоянством и корректировкой отношений, а не абсолютных значений норм права.

Своеобразие государственного устройства Соединенного Королевства трудно понять без изучения его развития в историческом плане. Это интересно, но не связано с темой данной статьи. Имущественные отношения в Соединенном Королевстве в сфере недвижимости легче понять в сопоставлении с аналогичными нормами в странах Центральных Европы, к краткому рассмотрению которых мы и переходим.

Германия и Австрия9

Германия и Австрия являются конституционными государствами с федеративным устройством. У данных государств много общего в законодательстве, а правовые нормы, касающиеся недвижимости, практически тождественны.

Земельные отношения наиболее ярко проявляются при регистрации прав на землю и недвижимость. Исторически сложилось так, что в Германии и Австрии право собственности на недвижимость возникает в момент регистрации или, как говорят регистраторы, возникает «книжно». Книжное возникновение прав на недвижимость начало зарождаться со времен развала Римской империи. Однако объекты регистрации меняются в зависимости от развития имущественных отношений. Так, до строительства многоквартирных жилых домов не возникал вопрос о праве собственности на квартиры. В Австрии этот вопрос рассматривался особо в связи с внедрением компьютерных технологий и созданием информационной системы по регистрации прав, эта система которая начала создаваться там более 25 лет назад10. Изолированные помещения (а в отдельных случаях и этажи зданий) стали вносить в реестр как отдельные объекты права, но не связанные с правом на земельный участок, если на строение не возникало общей долевой собственности. Аналогичные нормы существовали и существуют в Германии, что хорошо видно из приводимых ниже извлечений из Гражданского кодекса и закона о праве собственности на жилье.

Закон о праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью (закон о праве собственности на жилье) от 15 марта 1951 (BGBl. I S. 175, 209)11
(Извлечения)

§ 1. Определение понятий

(1) В соответствии с настоящим Законом может возникнуть право собственности на жилое помещение и право собственности на нежилое помещение здания.

(2) Право собственности на жилое помещение является индивидуальным правом собственности, соединенным с правом на общую долевую собственность, частью которой это помещение является.

(3) Право собственности на нежилое помещение здания является индивидуальным правом собственности, соединенным с правом на общую долевую собственность, частью которой это помещение является.

(4) Право собственности на жилое помещение и право собственности на нежилое помещение не могут возникнуть таким образом, что индивидуальное право собственности связывается с общей собственностью на различные земельные участки12.

(5) Общей собственностью согласно настоящему Закону являются земельный участок, а также части, принадлежности и оборудование здания13, не находящиеся в индивидуальной собственности или в собственности третьих лиц.

(6) К праву собственности на нежилое помещение соответственно применяются нормы, относящиеся к праву собственности на жилое помещение.

§ 2. Основания возникновения права собственности

Право собственности на жилое помещение возникает в силу предоставления индивидуального права собственности на основе договора (§ 3) или в силу раздела собственности (§ 8).

§ 3. Предоставление права собственности на основе договора

(1) Общая собственность (§ 1008 Гражданского кодекса) на земельный участок может быть ограничена соглашением совладельцев таким образом, что каждому совладельцу в порядке отступления от положений § 93 Гражданского кодекса предоставляется индивидуальное право собственности на определенное жилье или на определенное нежилое помещение в здании, построенном или строящемся на этом земельном участке.

(2) Индивидуальное право собственности может быть предоставлено только в случае, если жилое или иное помещение обособлено. Стоянки рассматриваются как обособленные помещения, если их территория обозначена долговременной маркировкой.

(3) Без ущерба для правоотношений на остальной территории Федерации обособленность жилых и иных помещений, санкционированных на основе строительных норм до 3 октября 1990 года, на территории, указанной в статье 3 Объединительного договора, не может быть исключена в силу того, что разделяющие жилые помещения стены или перекрытия либо соответствующие стены или перекрытия иных помещений не соответствуют требованиям строительных норм, которые действуют на момент выдачи справки согласно п.2 абзаца 4 § 7. Это правило действует до 31 декабря 1996 года.

§ 5. Объект и содержание индивидуального права собственности

(1) Объектом индивидуального права собственности являются определенные в абзаце 1 § 3 помещения, а также относящиеся к этим помещениям составные части здания, которые могут быть изменены, снесены или пристроены без ущемления за пределами положений § 14 общего права собственности или основанного на индивидуальной собственности права какого-либо домовладельца или изменения внешнего облика этого здания.

(2) Части здания, необходимые для его существования и безопасности, а также принадлежности и оборудование, предназначенные для общего пользования домовладельцев, не являются объектами индивидуального права собственности, даже если они находятся в помещениях, относящихся к индивидуальной собственности.

(3) На составные части здания, которые могут быть объектом индивидуального права собственности, по соглашению домовладельцев может быть установлена общая собственность.

(4) Соглашения об отношениях между домовладельцами могут стать согласно нормам разделов 2 и 3 частью индивидуального права собственности.

§ 6. Связанность особого права собственности

(1) Индивидуальное право собственности без права на общую долевую собственность, к которой оно принадлежит, не может быть отчуждено или обременено.

(2) Права на общую долевую собственность распространяются на принадлежащее к ней индивидуальное право собственности14.

§ 7. Правила регистрации

(1) В предусмотренном в абзаце 1 § 3 случае для каждой доли общей собственности чиновником регистрационного ведомства составляется отдельный лист поземельной книги (поземельной книги регистрации собственности на жилое помещение, поземельной книги регистрации собственности на нежилое помещение). На нем должно регистрироваться индивидуальное право собственности, принадлежащее к доле в общей собственности, и как ограничение общей собственности предоставление индивидуальных прав собственности, принадлежащих к другим долям общей собственности. Поземельная книга регистрации земельного участка закрывается в силу должностной обязанности.

(2) Отдельные листы поземельной книги могут не составляться, если это не приведет к запутанности отношений. В этом случае лист поземельной книги обозначается как поземельная книга регистрации общей собственности на жилое помещение (поземельная книга регистрации общей собственности на нежилое помещение).

(3) Для детального обозначения объекта и содержания индивидуального права собственности допускается ссылка на разрешение регистрации.

(4) В качестве приложений к разрешению на регистрацию должны быть представлены:

1. Скрепленный подписью и печатью или штемпелем строительного ведомства строительный план, в котором обозначены раздел здания, а также положение и размер частей здания, находящихся в общей собственности (план раздела здания); все отдельные помещения, относящиеся к определенной собственности на жилье, обозначаются одним и тем же номером.

2. Справка строительного ведомства, подтверждающая факт наличия условий, указанных в абзаце 2 § 3. Если в разрешении на регистрацию для каждого особого права собственности дается свой номер, то он должен совпадать с номерами, содержащимися в плане раздела здания.

(5) К поземельным книгам регистрации собственности на нежилое помещение соответственно применяются правила, действующие в отношении поземельных книг регистрации собственности на жилое помещение.

§ 8. Раздел по заявлению собственника

(1) На основании поданного в ведомство по регистрации земельных правоотношений заявления собственник земельного участка может разделить собственность на земельный участок на общую долевую собственность таким образом, что с каждой долей связывается индивидуальное право собственности на определенное жилое или нежилое помещение в здании, которое возведено или должно быть возведено на этом земельном участке.

Далее в законе еще 56 интереснейших статей (всего 64), каждая из которых может являться пособием для некоторых российских законодателей15, как надо писать законы, а именно четко и без возможности многозначного толкования. Но по теме данной статьи нам более интересно познакомиться с соответствующими статьями Гражданского кодекса ФРГ (Германское Гражданское Уложение).

Пятая глава. Общая собственность

1008. [Общая долевая собственность]

Если право собственности на вещь принадлежит нескольким лицам в определенных долях, то соответственно применяются предписания §§ 1009-1011.

§ 1009. [Обременение в пользу одного из сособственников]

(1) Общая вещь может быть обременена также в пользу одного из участников долевой собственности.

(2) Обременение общего земельного участка в пользу соответствующего собственника другого земельного участка, а также обременение другого земельного участка в пользу соответствующих сособственников общего земельного участка также допускается, даже если другой земельный участок принадлежит одному из сособственников общего земельного участка16.

§ 1011. [Требования, вытекающие из отношений общей собственности] Требования, вытекающие из отношений общей собственности на вещь, каждый из участников долевой собственности может предъявлять третьим лицам в отношении всей вещи, однако требование о выдаче может быть предъявлено только в соответствии с § 432.

Как следует из п.5 §1, §3, п.2. §6 Закона о праве на жилье и из §1008 ГК ФРГ земельный участок и оборудование здания являются принадлежностями здания, а квартира (помещение) в здании рассматривается как объект особого права, зависящего от права общей собственности на здание. Таким образом, единство объекта недвижимости базируется на понятии главенства, как и в законодательстве России (ст. 135 ГК РФ и ст. 37 ЗК РСФСР).

Франция17

Исторически сложилось, что со времен Великой французской революции основными видами налогов были местные налоги на землю и строения определенного назначения (кроме сельскохозяйственных). Постройки сельскохозяйственного назначения как принадлежности земли, являющейся средством труда, самостоятельным объектом налогообложения не являются, но их ценность учитывается в оценке земли.

Суммы налога распределяются между органами местного самоуправления и государством.

Наибольшую значимость имеет земельный налог, который взимается с собственников в процентах от суммы земельной ренты. Громадное значение во Франции придается коммерческой тайне. Даже самые безобидные вопросы о бизнесе могут вызвать подозрение у собеседника, и по этой причине довольно трудно узнать у него и стоимость строений, и суммы налоговых платежей.

Сумма земельного налога рассчитывается на основе земельного кадастра. Территория Франции (а это более пятисот тысяч квадратных километров) разбита на сто составляющих, шестьдесят из которых являются землями сельскохозяйственного назначения. За последние годы акценты налогообложения сместились в пользу муниципалитетов. Они и играют решающую роль в их начислении. Территория Франция поделена на 37 тыс. муниципалитетов, 100 департаментов и 26 регионов. Права регионов, департаментов и муниципалитетов ограничены исполнительными функциями. Из-за большого числа нормативно-правовых актов трудно понять и полномочия регионов, и полномочия департаментов, и полномочия муниципалитетов18. По закону, принятому в 1982 г., вопросы экономического развития, налогообложения и образования переданы в ведение местных администраций, но не во всех регионах, а только в 22, а также в 96 департаментах.

Что касается налогообложения строений, то во Франции по отношению к ним действуют как минимум два вида налогов:

  • налог на собственность, который не зависит от того, используется она для извлечения прибыли или нет;
  • налог на коммерческое (не для себя) использование строений.

Земли сельхозназначения имеют во Франции, как и в других странах Европы, особый статус19. Строения на таких землях являются принадлежностью земли, тогда как в населенных пунктах земельный участок является принадлежностью строения и следует его судьбе.

Покупая дом или участок во Франции, нужно быть очень осторожным. Следует детальнейшим образом прописать объект сделки и указать его границы и состав. Если этого не сделать, то продавец вправе забрать с собой все то, что не является недвижимостью (унитаз, кондиционер, раковину, печь и др., вплоть до дверей, т.к. двери и окна не являются принадлежностями дома и даже оцениваются отдельно).

Сделки с земельными участками сельхозназначения во Франции представляют большую сложность. Сделки такого рода ограничиваются и регулируются законодательными актами различных областей права, от земельного права до ипотеки (вторичная сделка). Ограничения существуют и в части размера участка (не менее…), и в части вида сельхозпродукции (соседние участки, квота, продуктивность и др.), и в части профессиональной пригодности покупателя. Так, покупка виноградника, сельхозфермы, пашни регулируется различными законами. Если земельный участок при доме менее 1 гектара, то особых процедур, как правило, не возникает. Однако если площадь участка более 1га, то потребуется как минимум разрешение специальной государственной службы, которая имеет преимущественное право покупки. Такой порядок введен с целью недопущения использования сельскохозяйственных земель по иному назначению.

Гораздо проще сделки с объектами недвижимости, где главной вещью (средством достижения цели) являются строения и помещения. Так, закон допускает даже устную форму таких сделок, без нотариального удостоверения20. В 1999 г. Правительство Франции утвердило проект закона о заключении сделок через Интернет. Но обычно применяется письменная нотариальная форма. Нотариус во Франции знает о недвижимости больше, чем риэлтор. Какого-либо государственного реестра прав во Франции нет21. Но имеется ориентированная на налогообложение кадастровая система. Если вы покупаете участок, то оплату геосъёмки придется оплатить вам, т.к. актуализация кадастровых сведений в плановом порядке не производится. Объектом учета в кадастре всегда был и остается земельный участок, однако единство объекта недвижимости во Франции определяется дифференцировано:

  • если назначение земельного участка сельскохозяйственное, то расположенные на таких участках объекты недвижимости (многолетние зеленые насаждения, коровники, свинофермы и др.) являются принадлежностью участка22. Стоимость построек как таковых не определяется, а определяется доходность участка как единого целого со строениями;
  • если земельный участок назначен служить строению (т.е. является принадлежностью строения), то объектом налогообложения является строение (доходность строения).

Особый статус земель сельскохозяйственного назначения как средств труда проявляется во Франции более ярко, чем в других европейских странах.

Испания

Объект недвижимости как единое целое легче всего найти в реестрах собственности, являющихся главнейшим документом при регистрации прав на недвижимость.

Германская система регистрации (в отличии от латинской) содержит жесткие формы пользования. Латинская система принятая в Испании допускает новые формы пользования без их обязательной регистрации в реестре. Так, в Испании не регистрируются лизинг, мультисобственность (таймшер23) и другие новые виды прав. Но в Испании регистрируется … строительство24. Это уже само по себе говорит о том, что земельный участок, предоставленный для строительства, имеет особый правовой статус. Вновь построенный объект регистрируется в органах архитектуры25, а права на него регистрируются в реестре собственности. При регистрации присваивается регистрационный номер, тождественный кадастровому, который присваивается финорганами. В Испании идет дискуссия об объединении физического кадастра и реестра собственности. В Европе это разные кадастры, и об их объединении речи не идет.

В Испании, как и в России, недра находятся в государственной собственности. Земельный участок, предоставленный для строительства и обслуживания строения, в таких условиях является нематериальным объектом (площадь, двухмерное пространство26). Ясно, что в этом случае один участок отличается от другого только назначением. Этого нельзя сказать про земли сельскохозяйственного назначения, т.к. это материальный объект27, представляющий собой слой почвы, который может находиться в собственности не только государства, но и частных лиц. Соответственно в реестре прав земельный участок сельскохозяйственного назначения является самостоятельным объектом права, а земельный участок при строении не является самостоятельным объектом права и отражается только в описании объекта как одна из принадлежностей. Во Франции нет регистрации прав, но детальное описание всех принадлежностей строения, в т.ч. участка, присутствует во всех договорах купли-продажи. Если этого не сделать, то француз (продавец) все, что можно разобрать, увезет с собой, а часть участка может переуступить соседу за отдельную плату. Это законное право продавца: все, что не указано в договоре, остается собственностью продавца. Поэтому во Франции и в Испании детально описываются объект сделки и все его принадлежности. Ответственным за описание чувствует себя покупатель. Какой-либо специальной службы, типа БТИ, которая дает описание и планы объекта, в Испании нет.

Как утверждает один из авторитетных регистраторов Испании Фернандо Мендес Гонзалес Педро, земельный участок сельскохозяйственного назначения имеется в земельном кадастре (физический кадастр) и является самостоятельным объектом сделки и самостоятельным объектом права. Если же объектом сделки является строение, то оно и вносится в реестр собственности как объект недвижимости и объект права, а не как участок со строением. При этом одним из документов, требуемых для регистрации прав на новостройку, является справка архитектора об окончании строительства и соответствии построек проекту.

Италия

Вступление Италии в Европейский Союз повлекло за собой значительное оживление рынка недвижимости. С ориентацией на ЕС обновилось законодательство. Увеличилось число услуг, снизился уровень бюрократизма. Сделки стали совершаться быстрее. Однако уровень бюрократизма в Италии был и остается очень высоким. Так, для ремонта дома следует получить разрешение администрации. При этом к заявлению следует приложить 10 документов (проект в 4-х экземплярах, цветные фотографии дома в 2-х экземплярах, согласие совладельцев с заверенными подписями, удостоверение, выданное судом, нотариусом или торговой палатой, свидетельствующее о том, что проситель является собственником, проект канализации составленный по муниципальным правилам, проект септика при отсутствии канализации, заявление на гербовой бумаге, подписанное владельцем и направленное горотделу по экологии в составе техдоклада о проекте канализации, техдоклад для регионального комитета борьбы с атмосферным загрязнением Ломбардии, запрос на разрешение, направленный областной службе по охране окружающей среды, копия запроса на разрешение, предъявленного руководству по охране окружающей среды и архитектуре).

Италия — прародительница законодательства европейских стран. Особенно это заметно в части недвижимости. И особенно в части ведения земельного кадастра28 и регистрации прав.

Особый статус земель сельскохозяйственного назначения, характерный для Европы, конечно же, впервые зародился в Римской империи. Городские земли как принадлежности строений и сооружений в земельном кадастре занимают очень мало места, а зачастую и вообще отсутствуют, так как строительство находится в ведении органов архитектуры, а регистрация прав подведомственна органам юстиции.

Постепенное развитие земельного кадастра с выделением в самостоятельный реестр из его состава правовой части повлекло выделение в самостоятельный объект регистрации вначале строения с земельным участком, а затем обособленных помещений строения (без земельного участка).

Детальнейшая проработка в Римском праве вопросов долевой собственности исключила отождествление недвижимости с земельным участком. Порядок пользования городским земельным участком при строении как главной вещи рассматривался практически всеми выдающимися римскими юристами29.

Завершая краткий обзор принципов обеспечения единства объекта недвижимости в странах Европы, можно отметить, что в тех европейских странах, где значительная часть земель находится в государственной собственности и предоставляется гражданам для застройки только в пользование или аренду30, вопрос об единстве объекта недвижимости решается на тех же законодательных принципах, что и в России. То есть земельный участок в этом случае имеет такой правовой статус, при котором он (участок) не имеет своей юридической судьбы и может быть только принадлежностью строения.

Хотелось бы надеяться, что российские чиновники не будут придерживаться однобокого сельскохозяйственного подхода к земельному участку как единому объекту недвижимости, а будут рассматривать земельный участок в различных конкретных аспектах, в том числе как принадлежность единого объекта недвижимости, где главной вещью является строение, например, на землях населенных пунктов.

Примечания

1. Второй абзац пункта 1 статьи 130: «К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

2. Как уверил меня Х.Крафт, Президент Восточно-Европейского союза оценщиков, в Германии действует аналогичная норма и в законах даются перечни объектов, относящихся к недвижимости.

3. Здесь и далее выделено автором.

4. При рассмотрении земельных отношений следует иметь в виду, что общественная собственность (муниципальная и государственная) в Европе не регистрируется, а в отдельных графствах Англии регистрируется путем внесения в муниципальный реестр.

5. Де-факто земля и земельный участки продавались. Скрытая продажа земли до 1991 г. производилась под сенью статьи 87 ЗК РСФСР, а после 1991 г. — под прикрытием статьи 37 ЗК РСФСР(хочешь купить земельный участок — покупай строение которое расположено на нем).

6. Чисто по — азиатски: вначале купи право, а потом заключай договор аренды.

7. Речь идет не о квартире в кондоминиуме, а о квартире в двухквартирном доме. Хотя в принципе квартира в кондоминиуме в правовом смысле ничем не отличается от квартиры в двухквартирном доме. Читателям, возможно, будет интересно узнать, что это второй по частоте возникновения спорный вопрос. Чаще же всего в суде возникают споры о возврате ипотечных кредитов. Но не это главное. Главное то, что 95% всех споров решаются не в суде, а в административном порядке, на уровне магистратов. Иначе говоря, закон сам по себе, а обычные споры решаются чиновником с учетом местных традиций и местных условий.

8. Структура Королевского Суда трехзвенная, от окружного до Верховного. Судьи назначаются Королевой или Лорд-канцлером.

9. См. также статью Осокиной И.Л. «Система ипотечного кредитования в Германии».№4(5) 2000 г. журнала (прим. редактора).

10. В Австрии 7 миллионов населения, а земельных участков более 11 миллионов. Учет их представляет трудности. При регистрации прав на квартиры встает вопрос о праве собственников квартир на земельный участок при доме.

11. В связи с воссоединением Германии в данный закон внесены изменения.

12. Квартира, как и любое помещение (объем), нематериальна. По этой причине земельный участок следует судьбе дома, для которого участок предназначен, а не судьбе квартиры.

13. Земельный участок является принадлежностью здания, а не квартиры.

14. Педантизм в законе никогда не помешает. В этом абзаце законодатель еще раз говорит, что право собственности на функциональный объем существует внутри права общей собственности, т.е. это не более чем долевая собственность, где имущество выделено в натуре в пользование и распоряжение.

15. Например, для разработчиков законов «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об основах оценочной деятельности», Градостроительного кодекса и ряда других.

16. «Обременение в пользу» — это сервитут, т.е. право ограниченного или исключительного пользования, по соглашению сторон или на основе закона. В этой статье законодатель говорит, что лицо, являющееся собственником двух или более различных земельных участков, может получить сервитут в любом из них. Например, если вы сособственник двух соседних участков, то по соглашению с сособственниками каждого из них вы можете построить дом или сооружение, располагающиеся на двух участках.

17. См. по этой теме статью Вербаер Е. «Участники сделок с недвижимостью. Опыт Франции». №1(1), 1999 г. журнала. (Прим. редактора).

18. Во Франции права местных территорий регулируются только государственными законами и указами. Их очень много. Так, только в 1993 г. было принято более 70 государственных законов и более 700 указов.

19. Так, в Швейцарии в середине 90-х годов ХХ века, разработан и принят закон о запрете изменения назначения сельскохозяйственных земель.

20. Кроме сделок с квартирами, приобретаемыми у строительного подрядчика.

21. Ипотечный реестр ведется Минфином.

22. Никому из французов не придет в голову считать площадь Версаля или площадь Лувра более важной и главной, чем то, что расположено на данных площадях.

23. Испания на втором месте в Европе по мультисобственности, и сейчас готовится проект закона о ней.

24. Регистрация строительства введена для получения ссуд в банке. Для регистрации требуются документы о праве на участок, лицензия строительной фирмы и ряд других документов.

25. В городах обязательно, в сельской местности не везде, есть проблемы.

26. Поверхность, площадь не имеет физического износа.

27. Почвенный слой имеет физический износ. Чем больше физический износ, тем меньше плодородие почв. Все, что ниже почвы, является недрами (см. закон РФ «О недрах»).

28. Читателю, интересующемуся вопросами земельного кадастра, рекомендуется прочесть роман классика итальянской литературы К.Монтелла «Пожар в земельной управе». Кроме несомненных литературных достоинств роман содержит профессиональное описание регистров и кадастровых форм, а также инструкций по их заполнению.

29. См., например, М. Бартошек, Римское право, М. 1987.

30. Например, в Бельгии и Нидерландах.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100