написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 4 (5) 2000г

Система ипотечного кредитования в Германии

Осокина И.Л., депутат Московской Городской думы

I. Исторический опыт немецкой ипотеки. Развитие нормативно-правовой базы и краткий обзор законодательного обеспечения системы ипотечного кредитования

В Германии идея создания ипотечного кредитования как системы государственного масштаба зародилась еще в средние века и была связана с именем короля Пруссии Фридриха Вильгельма I. После опустошительной Семилетней войны (1756-1763 гг.) хозяйство страны находилось в упадке, и для стабилизации экономической ситуации монарх решил ввести новую форму финансирования — предоставление денег под залог земельного владения. Так в обращение были пущены документы, ставшие предшественниками современных закладных листов. Действительно, земля в ту пору представляла собой надежнейший из всех возможных залогов, поскольку не могла ни пропасть, ни быть уничтоженой во время военных сражений.

Следующий шаг в выбранном направлении сделал в 1767г. уже Фридрих II, узаконивший создание в Силезии Ландшафта, сословного феодального представительства, этакого кредитного товарищества образца XVIII века, ведавшего предоставлением ипотечных кредитов. Силезский Ландшафт состоял из семи независимых княжеских ландшафтов, деятельность которых регулировалась действующими законами. Такая «раздробленность» была вполне объяснима, ведь в ту пору уровень сельского хозяйства в соседствующих княжествах разительно отличался друг от друга, и далеко не все землевладельцы могли выполнить обязательства, связанные с закладными листами. Не учитывать этот факт было бы ошибкой.

Положения о Силезском Ландшафте, принятые 9 и 15 июля 1770г., по принятым закладным гарантировали кредитору солидное обеспечение. Во-первых, поместье, указанное в закладном листе. Во-вторых, имущество Ландшафта, к которому кредитор в первую очередь обращался за выплатой основного долга и процентов. И наконец, — если требования кредитора не были удовлетворены из двух предыдущих позиций — имущество всех остальных землевладельцев, членов Ландшафта. Процедура залога была несложна: член Ландшафта, желающий получить кредит, оформлял залог недвижимости, Ландшафт, в свою очередь, предоставлял закладную, в которой указывал конкретное поместье, служащее обеспечением данного документа. Причем закладная оформлялась только на половину стоимости поместья, то есть субъектами кредитования под залог недвижимости являлись и Ландшафт, и кредитор. По общепринятому правилу передача закладного листа регистрировалась и влекла за собой передачу ипотеки. Владелец, имея на руках закладную с указанием конкретного поместья, для получения необходимой суммы продавал этот документ, таким образом обращение закладной стало первой ступенью рынка капитала.

Право на выпуск закладных во все времена было редкой привилегией и осуществлялось исключительно с санкции органов власти исключительно после проверки надежности обеспечения. Впрочем, до сих пор выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством, а деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора. Первые ипотечные банки в Германии стали появляться в конце 60-х годов XIX века, практически одновременно с законодательной базой, регулировавшей их образование и деятельность. Ряд ранее принятых нормативных актов обобщил и развил немецкий закон об ипотечных банках, вступивший в силу с 1 января 1900г. Основной задачей этого важнейшего документа стало урегулирование трех позиций: установления правовых рамок для рынка капиталов, обеспечения долгосрочного финансирования домостроительства под приемлемые проценты и защиты вкладчиков и заемщиков. Позднее все лучшее из немецкого Закона об ипотечных банках 1900г., дополненное богатым опытом ипотечного кредитования и помноженное на измененившиеся экономические условия, составило основу нового закона Германии. Далее процесс регулировался периодически вносимыми поправками к уже существующим законодательным актам.

По сравнению с другими европейскими законодательствами, в Германии присутствуют две дополнительные гарантии надежности и защищенности ипотечного банка и закладных листов. Во-первых, в каждом ипотечном банке управляющий и его заместитель назначаются государственным органом надзора за банками. Этим служащим вменяется в обязанность предоставлять контролирующей организации информацию о деятельности банка, о сведениях и собственных наблюдениях, полученных в процессе работы. Основная задача управляющего — надзор за надлежащим обеспечением закладных листов, правильностью и своевременностью внесения в особый ипотечный реестр суммы, используемой для обеспечения. Закладные листы могут быть выданы лишь после того, как управляющий подтвердит наличие их соответствующего обеспечения и записи в ипотечном реестре. Во-вторых, — система банковского надзора, которая осуществляется путем выборочной проверки реестра, которая проводится раз в два года.

Огромное значение имеет и регистрационная система ипотеки. В Германии ее основу составляет так называемая «поземельная книга», причем в стране существует специальный законодательный акт, посвященный ведению этого специфического реестра. Регистрация недвижимости при установлении ипотеки сопровождается четким оформлением возникновения и прекращения залогового права на эту недвижимость. При регистрации ипотечного соглашения в поземельной книге обязательно отражаются имена должника и кредитора, вид залогового права, сумма требований кредитора и процентная ставка.

Ипотека может быть договорной или судебной. Различие заключается в том, что в первом случае залогом служит конкретный объект недвижимости, указанный в договоре, а во втором — ипотека носит общий характер по отношению ко всему имуществу должника. Разумеется, такой договор предусматривает взаимные права и обязанности. Залогодатель обязан страховать предмет ипотеки и принимать все меры для обеспечения его сохранности, сообщать всем последующим залогодержателям о существующих залогах предмета ипотеки, а также уведомлять об угрозе утраты предмета или возможности его повреждения. Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять документально и фактически наличие, состояние, а также условия хранения предмета ипотеки.

Другой значимой составляющей системы ипотеки является форма реализации залогового права. В мире применяется два вида подобных процедур — судебная и административная. В Европе, в основном, практикуется первая, причем наиболее полно она представлена именно в германском законодательстве. Здесь предусмотрены три способа реализации залоговых прав: принудительная ипотека, принудительный аукцион и принудительное управление. В реальной практике залоговые права на имущество реализуются на основе двух последних способов. Принудительный аукцион представляет собой судебную процедуру, в результате которой права собственности на имущество переходят покупателю, а за счет вырученных денег происходит удовлетворение требований кредитора. Принудительное управление дает возможность кредиторам удовлетворить свои требования за счет эксплуатации недвижимого имущества постоянно или временно, но — исключительно в период, предшествующий принудительному аукциону.

II. Передача прав собственности на объект купли-продажи

При передаче прав собственности на недвижимость параграф 925 ГК предусматривает особую процедуру: таковое деяние должно объявляться нотариусом. Переход права собственности ведет к возникновению у покупателя потребности в гарантиях, ведь на данный момент, согласно договора купли-продажи, он правомочен лишь в обязательственно-правовом смысле. Поэтому покупатель, в промежуток времени между заключением договора и внесением результатов в поземельную книгу, должен быть защищен от дальнейших распоряжений продавца относительно объекта купли-продажи. Для гарантии требования признания или упразднения права собственности на объект недвижимости согласно параграфа 883 ГК в поземельной книге может быть сделана предварительная запись. Любое распоряжение объектом недвижимости, совершенное после предварительной регистрации, признается недействительным в том случае, если может расстроить или нарушить интересы предварительно заявленного притязания. Допустим, покупатель и продавец заключают договор купли-продажи жилья и заверяют его у нотариуса. Затем они должны подать в Единый государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество заявление, подписанное обеими сторонами и опять же заверенное нотариусом . Документ информирует о том, что между сторонами заключен договор купли-продажи жилья, и они уведомляют регистрирующий орган о наложении запрета на осуществление любых действий с данной недвижимостью (продажа, мена, дарение, наследование, залог) в течение указанного периода времени. К заявлению обязательно прилагают нотариально заверенную копию договора. Если процесс оформления идет гладко, то запись после истечения указанного срока аннулируется, и стороны оказываются взаимно удовлетворены.

Поземельная книга является не только регистром, носящим исключительно декларативный характер, она обладает непосредственным влиянием на правовые отношения в силу того, что параграфы 891-893 ГК обеспечивают записям в поземельной книге действие презумпции и достоверности.

III. Предложения по совершенствованию системы правового и нормативного обеспечения государственного регулирования защиты прав добросовестного покупателя

1. Создание системы защиты прав добросовестного покупателя

Понятие «защита права добросовестного приобретателя» давно стало основой полноценного права собственности во всем мире, где добросовестный покупатель гарантированно остается собственником приобретенного имущества. Противоположная ситуация существует лишь в российском законодательстве: у нас эта категория лиц, пострадавших в результате ошибок, мошенничества или злоупотреблений, имеет право только на возмещение ущерба, а их право на имущество незащищено.

В мире существует две альтернативы: либо возмещение такого ущерба передается в руки частных страховых компаний, либо головным гарантом выступает государство. В первом случае, гарантия прав собственности покупателя — его личное дело. Если Россия выберет этот путь, то за гарантию покупатель будет платить страховым компаниям немаленькие деньги (более 10% стоимости жилья), поскольку степень риска окажется довольно высока. Оплачивать придется и государственную регистрацию сделок, но отвечать за их надежность государство не будет.

Второй вариант предполагает, что государство как верховный гарант прав граждан, защиту прав добросовестного покупателя недвижимости объявляет своим приоритетом. В этом случае все процедуры государственной регистрации будут максимально отработаны таким образом, чтобы свести к минимуму возможность ошибок, мошеничества и подделок. В случае их возникновения будут предусмотрены гарантии возмещения ущерба за счет виновной стороны, либо — при отсутствии такой возможности или отсутствии виновной стороны — за счет средств фонда, формируемого из части регистрационных платежей.

Второй путь для России наиболее приемлем в силу исторически сложившейся в обществе ориентации на единое сильное государство и государственную власть. Однако необходимо доработать в этом направлении законодательство, регистрационные и судебные процедуры, специальным постановлением Правительства РФ учредить Гарантийный Фонд, управлять которым будет государство, а также закрепить положение о том, что средства Фонда должны формироваться за счет части регистрационной платы и не могут быть использованы для иных целей.

Ниже приведены некоторые предложения по повышению надежности при совершении сделок купли-продажи, государственной регистрации, получении ипотечного кредита добросовестным покупателем-заемщиком в целях создания сиссемы гарантий от ошибок и злоупотреблений.

2. Предложения по изменению процедуры приобретения жилья и оформление на него прав собственности

Покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи вторичного жилья, затем подают в Единый государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество заявление, заверенное нотариусом и подписанное обеими сторонами, в котором уведомляют регистрирующий орган о наложении запрета на осуществление любых действий с данной недвижимостью (продажа, мена, дарение, наследование, залог) на указанный период времени.

Предварительный договор может быть зарегистрирован по желанию сторон, при этом взимается дополнительная плата, одна часть средств от которой идет в Гарантийный Фонд, а другая расходуется на проверку чистоты титула приобретаемой собственности. Если после заключения предварительного договора купли-продажи жилья не последовало каких-либо совместных действий продавца и покупателя, то запись о наложении запрета и регистрация предварительного договора по истечении указанного в заявлении срока аннулируется.

Оплату за регистрацию предварительного договора и проверку чистоты титула производит продавец собственности с тем, чтобы получить на руки документ из Единого государственного реестра, подтверждающий, что таковая проверка произведена по всем ранее совершенным сделкам. Если ж впоследствии обнаружится, что при проверке чистоты титула должностным лицом были допущены ошибки или проверка не была проведена должным образом, то ответственность принимает на себя государство. При приобретении вновь построенного жилья проверки чистоты титула в полном объеме нет необходимости и основной договор купли-продажи можно заключать и без предварительного.

Если покупатель после проведенной проверки готов оплатить стоимость жилья в полном объеме, то стороны заключают основной договор купли-продажи, подписывают акт передачи прав пользования и владения предметом сделки, оплачивают ее регистрацию и подают договор с приложенными к нему необходимыми документами в Единый государственный реестр для регистрации. В реестре аннулируется предыдущая запись о запрете на любые действия с жильем и вносится запись, что жилье находится в залоге у покупателя, о чем последнему выдается на руки заверенная печатью выписка из реестра.

Жилье находится в залоге у покупателя до момента окончания оформления всех процедур, необходимых для занесения нового владельца жилья в Единый реестр в качестве нового собственника и получения им свидетельства о праве собственности. При выдаче последнего покупателю-собственнику запись о залоге в реестре аннулируется, а выписка возвращается покупателем. Это, на первый взгляд, абсурдное предложение, отнюдь не лишено смысла. Оформление вновь полученного права собственности длится в течение некоторого времени, то есть когда покупатель уже внес деньги, а процедура оформления его прав еще не завершена. Допустим, регистрации прав собственности на покупателя не происходит ввиду прекращения процедуры оформления прав (смерть продавца, заявление родственников, судебный иск и т.д.) или ввиду вновь открывшихся обстоятельств. В этом случае может возникнуть несколько ситуаций:

1. Продавец или наследники возвращают покупателю деньги и со стороны покупателя нет претензий.

В этом случае продавец (или наследники) и покупатель подают в Единый реестр подписанное обеими сторонами заявление о прекращении процедуры оформления прав собственности на нового владельца, прилагают к нему платежный документ о возврате средств в полном объеме, акт о передаче прав с записью об его аннулировании, договор купли-продажи с нотариально заверенной записью о его расторжении и отсутствии претензий с обеих сторон. В Едином государственном реестре аннулируется запись, свидетельствующая, что жилье находится в залоге у покупателя, а продавцу возвращается его свидетельство о праве собственности на данное жилье.

2. Продавец не возвращает деньги (продавец лишился денег, наследники после смерти продавца не обнаружили средств и т.д.). В этой ситуации покупатель получает из Единого реестра заверенную выписку о прекращении процедуры оформления его прав собственности на предмет сделки с указанием причин и подает иск в суд на продавца или наследников о возврате средств. Если суд выносит решение в пользу покупателя, последний вкупе с решением суда и исполнительным листом подает в Единый государственный реестр заявление об оформлении на него прав собственности на объект залога, т.е. оплаченного им жилья. В том случае, когда суд решает дело в пользу продавца (если сделка была совершена под давлением третьей стороны, в состоянии аффекта и т.д.) предмет сделки будет находится в залоге у покупателя, который вправе подать встречный иск к противоположной стороне о возврате средств через принудительную продажу объекта залога.

3. Покупатель не желает возврата средств. В таком случае он получает из Единого реестра выписку о прекращении оформления прав собственности на него и подает в суд иск на продавца. Далее ситуация развивается по первому либо по второму варианту пункта 2, в зависимости от решения суда.

3. Предложения по изменению приобретения жилья с использованием ипотечного кредита

Допустим, стороны договорились, что оплата покупателем стоимости квартиры происходит с внесением задатка и отсрочкой платежа до получения банковского кредита покупателем (все это оговаривается в предварительном договоре купли-продажи). В этом случае стороны подают в Единый государственный реестр заявление о наложении запрета на совершение любых действий с объектом сделки (продажи, мены, дарения, наследования, залога), предварительный договор купли-продажи, платежные документы, подтверждающие оплату задатка, а также регистрацию договора.

В случае, если сделка не состоялась (нет согласия банка на предоставление кредита, продавец или покупатель отказались совершить сделку по вновь открывшимся обстоятельствам и т.д.) в Едином реестре делается запись о залоге данной недвижимости в размере задатка в пользу покупателя, а запрет остается. После предоставления продавцом заявления и платежного документа, подтверждающего возврат задатка продавцом и получение оного покупателем, запись о залоге в Едином реестре аннулируется.

Если по истечению срока, указанного в предварительном договоре купли-продажи получен документ, удостоверяющий чистоту титула приобретаемого объекта, то все стороны (банк, покупатель-заемщик и продавец) заключают смешанный договор ипотечного кредитования купли-продажи жилья. Договор и документы, необходимые согласно действующему законодательству, представляются в Единый реестр прав собственности. В реестре делается запись о том, что жилье находится в залоге у банка (на сумму банковских денежных требований) и у покупателя (на сумму денежных требований в размере задатка). Продавец, покупатель и банк получают соответствующую выписку об этом. Далее после окончательного оформления прав собственности на покупателя вносится запись о залоге жилья нового владельца в пользу банка на сумму требований залога.

Если оформления прав собственности не произошло, то продавец возвращает сумму кредита банку, задаток покупателю и направляет в Единый государственный реестр заявление о расторжении договора купли-продажи, с приложением акта о возврате ему прав владения, платежных документов на возврат денег банку и задатка покупателю. После этого в Едином государственном реестре вычеркиваются все предыдущие записи и продавцу возвращается его свидетельство на право собственности на данное жилье.

В случае если, продавец или наследники не возвращают деньги, то банк (или покупатель) получает уведомление из Единого реестра о прекращении оформления прав собственности с указанием причин и подает иск в суд. В случае, если суд признает неправомерность действий продавца по приостановке оформления прав собственности на нового владельца и невозврате денег, то суд выносит решение в пользу истца. Исполнительный лист и решение суда направляются в Единый реестр, происходит оформление прав собственности на покупателя, залог (в части нового залогодателя) переоформляется на банк и все предыдущие записи в Едином реестре утрачивают силу.

Если суд признает незаконность действий по продаже жилья продавцом (по иску покупателя ввиду вскрывшихся неизвестных ему обстоятельств, по иску наследников или доказательства продавца, что он действовал по принуждению или иску об имущественных или денежных претензиях третьей стороны к имуществу, умершего продавца), и удовлетворяет иск банка, требования покупателя и третьей стороны, то на квартиру решением суда налагается арест и назначается аукцион.

Квартира продается и требования сторон удовлетворяются в порядке очередности прав: в первую очередь — расходы на организацию и проведение аукциона по суду, во вторую — права и требования банка, в третью — права покупателя по задатку и другим расходам и в четвертую — требования других сторон.

4. Предложения по процедуре приобретения квартиры с использованием ипотечного кредита в строящемся доме

Покупатель заключает предварительный договор купли-продажи с продавцом на приобретение жилья в доме, который будет построен и вносит задаток. Покупатель обращается в банк за ипотечным кредитом и перечнем документов, которые необходимо предоставить, чтобы получить этот кредит. Затем получает у продавца юридически оформленное гарантийное обязательство банка-поручителя, который в случае невыполнения условия договора купли-продажи со стороны продавца (по причине банкротства, непостройки дома и т.д.) гарантирует возврат средств покупателю. Последнее предоставляется в банк вместе с пакетом остальных документов.

В случае положительного принятия решения о предоставлении банком кредита покупателю, последнему открывается целевой счет, на который после заключения смешанного договора ипотечного кредитования купли-продажи строящегося жилья зачисляется сумма кредита, гарантированного на этот период времени поручительством (гарантийным обязательством) другого банка. После завершения строительства дома заключенный договор (вкупе с нотариально заверенной копией гарантийного обязательства банка-поручителя) подается на регистрацию. Когда регистрация прав собственности покупателя на приобретенное жилье происходит, банк-кредитор регистрируется в реестре прав на недвижимое имущество как залогодержатель данного жилья, а продавец получает назад гарантийное обязательство банка-поручителя.

5. Предложения по кредитованию строительства жилья

Данная форма ипотечного кредитования пока не применяется в России, но представляется перспективным направлением, поскольку доходы далеко не всех граждан позволяют брать ипотечные кредиты, становиться полноценными собственниками и нести соответствующие обременения по полной оплате жилищно-коммунальных услуг. С другой стороны, необходимо создать человеку условия для осуществления права выбора — быть собственником или жить в достойном жилье, но по найму.

Итак, домовладелец (юридическое лицо негосударственной организационно-правовой формы собственности) получает ипотечный кредит в банке на 10 лет для строительства дома под залог участка и будущего капитального строения. Необходимо сказать, что получению кредита должна предшествовать не только подача в банк всей проектно-сметной документации (в том числе — бизнес-плана, рассчета получения прибыли и т.д.), но и последующая ее проверка.

Кредит предоставляется в виде открытия кредитной линии с поэтапной оплатой, происходящей согласно бизнес-плану, утвержденному обеими сторонами. Домовладелец по конкурсу привлекает генерального подрядчика или (имея соответствующую лицензию) оставляет эту функцию за собой и использует услуги субподрядных строительных организаций. После окончания строительства дома и приемки работ Государственной комиссией, домовладелец оформляет в Едином реестре права собственности на построенный дом и сдает квартиры в нем.

Нормативная цена за найм одного квадратного метра площади определяется экспертным советом местного самоуправления (конкретно для данного микрорайона и для данного типа дома) и утверждается органом местного самоуправления. Домовладелец вправе представить в орган местного самоуправления обоснование на более высокую стоимость, но не выше 20% сверх приведенной стоимости кредита из расчета на 1 кв.м. площади построенного дома на период возврата кредита.

В случае, когда в доме снимают жилье льготные категории населения, последние предоставляют в жилищные органы справку о доходах, справку о цене найма (полученную от домовладельца) и получают государственную субсидию. Деньги поступают домовладельцу, который погашает кредит банку. По желанию, часть квартир может быть продана, а часть сдана по найму с последующим правом выкупа. Факт банкротства домовладельца и принудительной продажи объекта на жителях не отражается, просто дом после продажи на аукционе переходит в руки нового владельца.

Развитие этого вида ипотечного кредитования строительства жилья может в значительной мере облегчить решение жилищной проблемы и ослабить социальную напряженность в сфере предоставления жилья льготным категориям граждан, десятилетиями ожидающим подхода своей очереди. Предоставляя льготы частным домовладельцам, можно переложить на них (в виде обременения) обязанность гарантированно выделять процент квартир по цене социального найма для малообеспеченных граждан, стоящих на учете в жилищных органах.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100