|
Правовые аспекты земельных отношений в г.Москве
Солдатенков В.В., начальник юридического управления Московского земельного комитета
Развитие земельной реформы формируется из различных показателей, но в конечном итоге находит свое оформление в законодательных актах. За последнее десятилетие принято множество нормативных актов. Основным актом является, конечно же, Конституция Российской Федерации. Основной закон Российской Федерации определил главные принципы развития земельного законодательства: равенства всех форм собственности на землю, защиту в равной степени прав собственников и других титульных пользователей земли, прерогатива федерального законодательства над законодательством субъектов Российской Федерации, возмездности пользования земельными участками, ненанесения вреда окружающей природной среде в связи с использованием земельных участков. Конституцией земельные вопросы и земельное законодательство отнесены к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Используя свои полномочия в Москве, приняты в развитие федерального законодательства нормативные городские акты. Изначально, еще в 1992 году, Москва приступила к развитию договорных отношений с землепользователями, используя при этом наиболее гарантированный и действенный механизм регулирования гражданско-правовых и земельно-правовых отношений, а именно правовой институт аренды. В этом случае, интересы государства как собственника земли сохранялись при одновременном включении в инвестиционный, градостроительный процесс хозяйствующих субъектов, как следствие этой политики достигнут баланс интересов и прав государства и арендаторов земельных участков. В Москве с 1993 года начали проводиться торги по реализации прав аренды земли. Проведение торгов регламентировалось распоряжениями мэра Москвы. В последующем подобные положения по проведению торгов вошли в законодательные акты Российской Федерации. Предметом торгов выступало право аренды земли. С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации, допустившем оборотоспособность права аренды (ст.615 ГК РФ), начал развиваться вторичный рынок с правами аренды земли. В частности, в Москве совершается арендаторами свыше тысячи сделок с правами аренды земли, с правами, которые были на возмездной основе приобретены у города. Среди этих сделок можно выделить сделки купли-продажи, залога (ипотеки), внесения в установной капитал, некоторые иные формы переуступки прав аренды земли; совершаются сделки с земельными участками: из числа арендуемых земель арендаторы передают по основаниям, предусмотренным законодательными актами в субаренду либо в срочное пользование.
Относительно каждого вида таких сделок в гражданском и земельном законодательстве Российской Федерации предусмотрены требования по порядку их совершения, правам и обязанностям сторон, способам защиты нарушенных прав и законных интересов и другие условия. При том, что сделки каждого вида имеют свое регулирование в контексте и соотношении со сделками на вторичном рынке прав аренды земли можно вывести лишь из положений ст.615 ГК РФ. Таким образом, Москве пришлось в развитие земельного законодательства в рамках ст.72 Конституции Российской Федерации и ст.422 ГК РФ обеспечить правовые механизмы, заложенные в российском законодательстве по переходу прав на землю, посредством совершения сделок с оборотоспособным правом аренды земли.
При сохранении прав государственной собственности Москва предоставляет возможность полнее реализовывать права арендаторов земли в спектре законодательства Российской Федерации не только по использованию арендуемого земельного участка, но и развитию имущественных отношений. Имущественных отношений на расположенные на земельном участке строения и сооружения.
Кстати, в этой связи земельное законодательство не ограничивается только правоотношениями на землю. Так, всякое арендуемое имущество может быть улучшено. Может быть улучшен и земельный участок, но не только с точки зрения, применяемой в аграрном праве, как природный ресурс, но и как недвижимое имущество. В настоящее время закон по-разному рассматривает землю, земельный участок. Он является предметом изучения различных областей права: конституционного, гражданского, аграрного, экологического, административного, и, прежде всего, земельного. Существует несколько подходов правового восприятия земельного участка по отношению его первичности, вторичности, равнозначности в соотношении со строениями, сооружениями на земельном участке и прилегающей территории. Опыт западных стран показывает, что объект недвижимости формируется при условии первичности земли и вторичности тех улучшений, возведенных или расположенных на земельном участке. При этом, через землю, Государственный земельный кадастр облегчается ведение учета имущества, его составных частей, титульных пользователей, осуществлять прогнозирование и планирование поступлений за объект недвижимости, улучшается система управления и землями, и имуществом в целом, а не в отдельности. В Москве уже заключаются договоры аренды на единый имущественный комплекс. В этой связи, перед Москвой как субъектом земельных и гражданских правоотношений, а также контрагентами Москвы по имущественным отношениям на городские объекты недвижимости предстоит большая работа по дальнейшему развитию этих правоотношений по мере выработки правоприменительной практики и совершенства законодательства России и Москвы.
Управление землей невозможно без осуществления функции контроля и учета. Эти функции управления выполняются Московким земельным комитетом в силу нормативных актов Российской Федерации. Контроль за использованием и охраной земель в г.Москве осуществляется Государственным инспектором по использованию и охране земель в г.Москве через специально созданный орган — Государственную земельную инспекцию. Работа Государственной земельной инспекции осуществляется в рамках ст.107 ЗК РСФСР, Указов Президента Российской Федерации, Постановлений Правительства Российской Федерации, московских нормативных городских актах и направлена на упреждение, пресечение и наказание правонарушений земельного законодательства, устранение последствий, допущенных противоправных действий со стороны юридических и физических лиц. С этой целью разрабатываются предложения, рекомендации, применяются меры административного воздействия на правонарушителей с привлечением их к административной ответственности, предъявляются исковые требования в защиту государственных интересов в судебные органы, направляются обращения в другие органы власти для принятия решений согласно их компетенции.
Данные о земельных участках: их назначение, кадастровая оценка и другие параметры заносятся и учитываются в Государственном земельном кадастре. Осуществляется учетная регистрация прав пользования, владения юридических и физических лиц. Ведение Государственного земельного кадастра регулируется законодательными актами Российской Федерации. В настоящее время принят и скоро вступит в законную силу Федеральный закон «О государственном земельном кадастре».
С принятием и вступлением в действие других законодательных актов можно говорить о продолжении проведения земельной реформы в Российской Федерации и совершенствовании системы управления государственным имуществом, основой которой, безусловно, является земля, с одновременным предоставлением дополнительных гарантий титульным пользователям, владельцам земельных участков, объектов недвижимости в целом, а также собственникам их прав и законных интересов.
|
