|
Государственная регистрация аренды недвижимости
Пискунова М.Г., заведующая кафедрой Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции РФ
Приведем основные положения законодательства, регулирующие государственную регистрацию аренды. Согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.609 ГК РФ). Государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок не менее года (п.2 ст.651 ГК РФ). Несоблюдение в установленных законом случаях требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной (п.1 ст.165 ГК РФ). Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд в праве по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п.3 ст.165 ГК РФ). Договоры аренды недвижимости, не подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента подписания сторонами договора в виде одного документа, содержащего соглашения по всем существенным условиям договора (п.1 ст.432, п.1 ст.651 ГК РФ). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или правовыми актами (п.2 ст.615 ГК РФ). Порядок и процедура государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом регулируются Федеральным законом от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации), ст.26 которого определяет особенности регистрации аренды.
Обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры:
а) договоры аренды земельных участков, договоры аренды жилых помещений юридическими лицами — независимо от срока аренды (п.2ст.609, п.2 ст.671 ГК РФ);
б) договоры аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года (п.2 ст.651 ГК РФ), а также договоры, заключенные на неопределенный срок;
в) договоры аренды предприятия как имущественного комплекса — независимо от срока аренды (п.2 ст.658 ГК РФ);
г) договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п.2 ст.615 ГК РФ).
Вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее одного года, решен в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000г. №5331. Согласно данным Президиумом ВАС рекомендациям помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Ввиду того, что нежилое помещение неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится, и то, что в законодательстве отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ о необходимости регистрации договоров аренды, срок которых превышает один год.
Однако следует отметить, что данное письмо не является нормой права, а содержит только рекомендации для разрешения судебных споров. При наличии заявления о регистрации договора краткосрочной аренды нежилого помещения учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — учреждение юстиции) не имеет законных оснований для отказа в регистрации, поскольку требование ст.609 ГК РФ о необходимости регистрации договоров аренды любой недвижимости независимо от срока формально распространяется и на нежилые помещения. Учреждение юстиции не вправе применять аналогию закона — п.2 ст.651 ГК РФ в случае аренды нежилого помещения, применение нормы права по аналогии — это компетенция судебных органов. Таким образом, арендатор, заключивший договор аренды нежилого помещения на срок менее года и не зарегистрировавший договор, может пользоваться арендованным помещением. А в случае спора с налоговыми органами о неправомерности отнесения уплаченной по незарегистрированному договору арендной платы на себестоимость арбитражные суды будут выносить решение, руководствуясь рекомендациями ВАС РФ.
Отсутствие срока в договоре аренды здания или сооружения (аренда на неопределенный срок) не отменяет обязательность государственной регистрации. Согласно ст.610 ГК РФ договоры аренды могут быть двух видов: с определенным сроком и без такового. П.2 ст.651 ГК РФ относится к договорам, срок которых определен сторонами и составляет не менее года. На договоры, срок которых не определен, данная норма не распространяется, они подлежат государственной регистрации в соответствии с общей нормой об аренде недвижимости — п.2 ст.609 ГК РФ.
Жилые помещения могут быть объектом аренды только юридических лиц, но юридическое лицо может использовать жилые помещения исключительно для проживания граждан. С введением в действие 1 марта 1996г. части второй Гражданского кодекса РФ жилые помещения могут быть предоставлены гражданам во владение и пользование для проживания в нем на основании договоров найма, но не аренды. Как указывает В.В.Витрянский, возможность заключения гражданами в качестве арендаторов договоров аренды жилых помещений исключается1. Согласно п.2 ст.288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан и могут сдаваться их собственниками для проживания в соответствии с целевым назначением жилья. Предметом договоров аренды является предоставление имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ). Предоставление жилого помещения гражданину во временное владение и пользование для проживания в нем осуществляется по договорам найма жилого помещения (п.1 ст.671 ГК РФ). В данном случае граждане, даже ссылаясь на свободу договора (ст.421 ГК РФ), не вправе заключить договор аренды жилого помещения и изменить правовое регулирование договорных отношений, установленное иными нормами Гражданского кодекса. Отношения по поводу предоставления собственником жилого помещения иным лицам для проживания в нем регулируются главой 35 ГК РФ «Наем жилого помещения», и стороны не вправе устанавливать и применять к ним правила арендных отношений (ст.422 ГК РФ «Договор и закон»). Помимо большей защищенности прав нанимателя жилого помещения по сравнению с правами арендатора, принципиальным отличием договоров аренды от договоров найма жилья является то, что договоры коммерческого и социального найма не подлежат государственной регистрации. То есть, договор вступает в силу, а наниматель приобретает право найма с момента заключения с наймодателем договора в письменной форме без акта государственной регистрации сделки. Однако в случае заключения юридическим лицом договора аренды жилого помещения (например, для проживания своего работника) данный договор подлежит регистрации независимо от срока по общим правилам п.2 ст.609 ГК РФ.
Согласно ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Помимо указанных объектов в аренду может быть передано такое недвижимое имущество, как нежилые помещения, части земельных участков, части зданий, сооружений и нежилых помещений, жилые дома, квартиры и их части, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. В аренду может быть передано предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, либо его часть (ст.132 ГК РФ). Объект незавершенного строительства или его часть тоже может быть передан в аренду. Но при этом следует учитывать, что к недвижимому имуществу относятся незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (п.16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
С учетом того, что договором аренды или дополнительным соглашением к нему может быть предусмотрено условие о выкупе арендованного имущества, то представляется, что объект аренды должен быть определен аналогично предмету в договоре продажи недвижимости. В соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Такое определение объекта аренды, как, например, 100 квадратных метров площадей в торговом зале без индивидуализации арендуемого помещения не соответствует требованиям ст.607 и 554 ГК РФ. Квадратные метры в здании и торговые площади не являются имуществом, недвижимостью как индивидуально определенной вещью. «Торговое место» может быть объектом арендных отношений, если оно обособлено от другого недвижимого имущества и представляет собой нежилое помещение или его часть. Например, торговый зал на первом этаже здания является нежилым помещением. Если в результате соответствующего переоборудования в нем появятся обособленные торговые места, которые будут обозначены (вычерчены и пронумерованы) на техническом плане, то можно говорить о частях нежилого помещения как объектах возможных арендных отношений. Отношения же по поводу предоставления просто «площади», например, для организации торговли или иной деятельности, не являются арендными отношениями. Осуществлять деятельность в принадлежащем другому лицу помещении можно на основании, например, договоров о совместной деятельности, об оказании услуг по организации торгового места или иных договоров, не предусмотренных ГК РФ. При заключении договоров, не являющихся договорами аренды и не подлежащих государственной регистрации, могут возникнуть споры с налоговыми органами, если они сочтут, что данные отношения являются арендой, а платежи по ним не могут быть отнесены на себестоимость без государственной регистрации аренды. Однако в соответствии с абз.5 п.1 ст.45 Налогового кодекса РФ взыскание налога с организации не может быть произведено в бесспорном порядке, если обязанность по уплате налога основана на изменении налоговым органом юридической квалификации сделок, заключенных налогоплательщиком с третьими лицами.
Имеют место случаи, когда для оформления прав пользования земельным участком, занятым зданием, в котором помещения принадлежат разным собственникам, органы местного самоуправления заключают с каждым из них договоры аренды «земельных участков», площади которых определяются пропорционально площади принадлежащего помещения. Например, договор аренды земельного участка площадью 6 кв.м с собственником квартиры в многоквартирном доме. Индивидуализировать такой земельный участок, естественно, невозможно, поэтому данные сделки не подлежат государственной регистрации на основании несоответствия содержания договора требованиям закона. Собственник квартиры или нежилого помещения не является индивидуальным землепользователем. В подобной ситуации могут заключаться договоры аренды занятого зданием земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора и долевым характером обязательства по арендной плате. Каждый из собственников жилых и нежилых помещений обязан уплачивать определенную договором часть арендной платы, пропорциональную площади принадлежащего ему помещения.
Не является объектом аренды земельная доля. Земельная доля представляет собой долю в праве общей собственности на весь земельный массив реорганизованного сельскохозяйственного предприятия (колхоза, совхоза). Участниками общей собственности являются работники предприятия и иные лица, имеющие права на получение земельной доли. В соответствии с п.4 Указа Президента РФ от 7 марта 1996г. №337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» собственник может передать земельную долю в аренду с выделением земельного участка в натуре. После выделения земельной доли в натуре и государственной регистрации права на нее гражданин становится единоличным собственником конкретного земельного участка, который и передает в аренду. Но до выделения доли в натуре передача ее в аренду невозможна в силу несоответствия требованиям ст.607 ГК РФ. В аренду может быть передана выделенная на местности часть земельного массива сельскохозяйственного предприятия как часть земельного участка. Но в этом случае распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности должно осуществляться по правилам ст. 246 ГК РФ — по соглашению всех ее участников. То есть, все собственники не выделенных в натуре земельных долей должны выступить арендодателями части земельного участка из общего массива.
Индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется в процессе кадастрового и технического учета (инвентаризации), в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости (ст.1 Закона о государственной регистрации прав). Законом установлена необходимость представления на регистрацию планов недвижимого имущества, являющегося объектом регистрируемых вещных прав или сделки. Согласно ст.26 Закона к договору аренды земельного участка или его части прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, передаваемой в аренду. К договору аренды здания, сооружения, помещения или части помещений в них должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. В соответствии с п.4 ст.18 Закона о государственной регистрации планы земельных участков и объектов недвижимости должны быть удостоверены органами кадастрового или технического учета. Поэтому в случае передачи в аренду частей недвижимого имущества, нежилых помещений в зданиях, обособленных частей этих помещений, частей земельных участков, арендуемые объекты должны быть указаны в договоре в соответствии с их обозначением на кадастровом или техническом плане. Стороны договора не вправе самостоятельно устанавливать нумерацию арендуемых помещений и вычерчивать на плане арендуемые площади, не совпадающие с границами частей объектов недвижимости. Таким образом, в случае представления на регистрацию договоров «аренды земельных долей», «аренды торговых площадей» и других «объектов» недвижимости в регистрации аренды должно быть отказано в соответствии со ст.20 Закона о государственной регистрации (абз.3 п.1). Основание отказа определено абз.3 п.1 указанной статьи: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно п.3 ст.607 ГК РФ (не определено имущество, подлежащее передаче арендатору) и п.4 ст.18, п.2,3 ст.20 Закона о регистрации (отсутствует удостоверенный органом кадастрового или технического учета план арендуемого объекта недвижимости).
Государственная регистрация сделок осуществляется внесением записи о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый реестр). Единый реестр состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел состоит из трех подразделов, предназначенных для записей об объекте недвижимости (подраздел I) , правах на него (подраздел II) и об ограничениях (обременениях) прав (подраздел III). Порядок внесения записей установлен Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998г. №219 (далее — Правила ведения реестра). Поскольку аренда обременяет право владельца недвижимости, записи об аренде вносятся в III подраздел в специально предназначенную для аренды часть Ш-1. Содержание регистрационной записи включает в себя номер регистрации, описание предмета аренды, срок, наименование (имя) арендодателя и арендатора, документа-основания (договора). Произведенная государственная регистрация сделки удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре (штампом по образцу, который также утвержден Правилами ведения реестра).
До сих пор продолжаются дискуссии о том, что должно быть зарегистрировано: сделка (договор аренды), право аренды или обременение права арендодателя. Данную проблему породило название «Государственная регистрация права аренды» статьи 26 Закона о государственной регистрации. Согласно п.1 ст.131 ГК РФ перечень прав, подлежащих государственной регистрации, может быть дополнен иными законами. Хотя в Гражданском кодексе содержатся требования о государственной регистрации только договоров аренды, может сложиться мнение, что Законом о государственной регистрации прав установлено новое право, подлежащее государственной регистрации наряду с договорами аренды, — «право аренды». Однако анализ норм ГК РФ, Закона и Правил ведения реестра, позволяет сделать вывод, что нового права, подлежащего регистрации, Закон о государственной регистрации не устанавливает.
Пунктом 1 ст.2 Закона о государственной регистрации установлено, что в тексте Закона под государственной регистрацией прав подразумевается государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. То есть, понятие государственной регистрации прав в данном законе включает в себя всю регистрационную процедуру, при этом объект регистрации устанавливается Гражданским кодексом. Только Кодексом может быть конкретно установлено, что подлежит регистрации — право или сделка. В абз.2 п.1 ст.26 Закона о государственной регистрации говорится, что с заявлением о регистрации права аренды может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимости. Но с заявлением о регистрации своего права может обратиться только правообладатель. Если полагать, что регистрации подлежит право аренды, то получается, что с заявлением может обратиться только арендатор. Далее, п.2 ст.26 указывает, что на государственную регистрацию представляется договор аренды, а в п.3 также говорится о регистрации договора. Таким образом, Закон о государственной регистрации не устанавливает обязательности государственной регистрации права аренды помимо регистрации договоров аренды, определенных в ГК РФ. Дополнительно подкрепить данную позицию можно ссылкой на авторитетный постатейный комментарий к Закону о государственной регистрации1 и другие публикации. Так, В.В. Витрянский пишет, что техническая оплошность законодателя послужила основанием для глубоких научных изысканий, что объектом регистрации является не договор, а некое «право — обременение»2.
Право аренды возникает у арендатора на основании заключенного надлежащим образом договора аренды. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникнет с момента подписания сторонами договора аренды в виде одного документа (содержащего все существенные условия), а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора. Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с Гражданским кодексом, отдельная «регистрация права аренды» также не осуществляется (абз.1 п.1 ст.26 Закона о государственной регистрации).
Другим аргументом в пользу дополнительной регистрации «права аренды» является утверждение, что в случае заключения договора аренды под отлагательным условием (ст.157 ГК РФ) или, например, с условием передачи арендованного имущества через определенный срок после заключения сделки, «права аренды» якобы не возникает; оно возникнет позже, и после выполнения указанных условий договора потребуется дополнительная регистрация «права аренды». Принципиальное отличие вещных и обязательственных прав заключается в том, что объем правомочий субъекта вещного права (абсолютного правоотношения) определяется только законом, а содержание субъективного обязательственного права (относительного правоотношения) определяется также и договором. Факт заключения (регистрации) договора аренды уже порождает обременение права арендодателя обязательством в пользу арендатора, возникшее право аренды позволяет арендатору требовать предоставления ему арендованного имущества на договорных условиях, в том числе при наступлении обстоятельства, являющегося отлагательным условием, или в установленный срок.
Что касается самой процедуры регистрации, то записи о подлежащих государственной регистрации вещных правах на недвижимое имущество вносятся в подраздел II Единого реестра, перечень таких прав установлен п.38 Правил ведения реестра, в котором «право аренды» не указано. Регистрация договоров аренды осуществляется внесением записи в часть III-1 Единого государственного реестра. Записи об ограничениях (обременениях) прав вносятся в III подраздел Единого государственного реестра на основании подлежащих обязательной государственной регистрации договоров (п.43 Правил ведения реестра). Со дня внесения записи об аренде договор считается заключенным, соответственно арендатор приобретает обязательственное право аренды. Договор аренды обременяет арендованное имущество, в случае его отчуждения договор не прекращается, а новый приобретатель становится правопреемником арендодателя в силу закона (ст.617 ГК РФ). Поскольку подраздел III Единого реестра предназначен для записей об ограничениях (обременениях) прав, наличие в данном подразделе записи об аренде указывает на обременение недвижимости, и дополнительную запись об обременении вносить не требуется. В деятельности учреждений юстиции возможны такие курьезы, когда аренда регистрируется трижды: как сделка, как право и как обременение, причем за каждое действие взимается регистрационная плата.
Если предметом договора аренды являются несколько объектов недвижимости, например, несколько зданий или здание с земельным участком, то записи об аренде под одним регистрационным номером вносятся во все разделы Единого реестра, сформированные для арендуемых объектов. При этом взимается плата за регистрацию одного договора (сделки) независимо от числа передаваемых в аренду объектов недвижимости.
Предусмотренная п.73 Правил ведения реестра выдача свидетельства о произведенной государственной регистрации аренды осуществляется на основании регистрации договора, она не свидетельствует об отдельной регистрации «права аренды» и не является самостоятельным регистрационным действием, подлежащим дополнительной оплате. В соответствии с п.3 ст.131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. То есть, получение свидетельства о регистрации аренды — право, но не обязанность арендатора. Право аренды надлежащим образом подтверждается договором аренды, на котором стоит специальная регистрационная надпись о произведенной регистрации сделки, если данный договор подлежит регистрации в соответствии с ГК РФ. Следует также отметить противоречие п.73 Правил ведения реестра (подзаконного акта) п.1 ст.14 Закона о государственной регистрации, который гласит, что свидетельством удостоверяется произведенная регистрация права, а регистрация сделки удостоверяется надписью на договоре.
Некоторые налоговые органы и учреждения юстиции полагают необходимым проводить «двойную» регистрацию и договора, и права аренды, или только права аренды (если договор не подлежит государственной регистрации). Налоговые инспекции, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации «права аренды» при наличии должным образом заключенного договора, исключают суммы арендной платы из состава отнесенных на себестоимость затрат арендатора, а учреждения юстиции таким способом увеличивают плату за регистрацию, взимая отдельно плату за регистрацию сделки и права. Если неправоту первых можно доказывать в административном или судебном порядке, то в случае государственной регистрации важнейшим принципом является заявительный порядок регистрации. При приеме заявления о регистрации договора аренды, регистратор не вправе требовать заявления о «регистрации права аренды» и выдаче свидетельства об аренде.
Согласно п.1 ст.655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт свидетельствует об исполнении обязанности арендодателя по предоставлению арендованного имущества во владение и пользование арендатора. Поскольку обязанность по передаче возникает после заключения договора, момент которого определяется датой государственной регистрации сделки, для регистрации аренды предоставления в учреждение юстиции передаточного акта не требуется. Однако передаточный акт будет необходим для последующей государственной регистрации перехода права к арендатору в случае выкупа арендованного имущества.
П.2 ст.6 и п.2 ст.13 Закона о государственной регистрации устанавливают требование предварительной регистрации вещного права арендодателя на арендованное имущество, в том числе и возникшего до вступления Закона в действие. Согласно ст.608 ГК РФ право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также управомоченные законом или собственником лица. Полномочиями по передаче недвижимости в аренду (но только с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом) обладают государственные и муниципальные предприятия, в чьем хозяйственном ведении находится арендованное недвижимое имущество. С согласия уполномоченного собственником органа вправе передавать имущество в аренду и казенные предприятия, владеющие имуществом на праве оперативного управления. Право оперативного управления закрепленным за учреждением или приобретенным по смете имуществом не содержит правомочий на передачу его в аренду (п.1 ст.298 ГК РФ). Но если имущество было приобретено учреждением за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности, то учреждение вправе распоряжаться им самостоятельно (п.2 ст.298 ГК РФ). Правомочиями по передаче в аренду земельных участков обладают не только собственники земли, но и субъекты прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения землей (п.2,3 ст.30 Федерального закона от 15 апреля 1998г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).
Таким образом, до государственной регистрации договора аренды в Едином реестре должно быть зарегистрировано право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения арендодателя на передаваемую в аренду недвижимость. Если в аренду передается государственное или муниципальное имущество, и арендодателем выступают уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления (как правило, комитеты по управлению государственным, муниципальным имуществом), то перед регистрацией аренды должна быть осуществлена регистрация права собственности соответствующего государственного или муниципального образования. Регистрация права собственности Российской Федерации, субъектов РФ, районов или городов осуществляется на основании выписки из реестра государственной или муниципальной собственности или иного документа, подтверждающего принадлежность имущества данному публичному собственнику.
Однако из данного правила имеется исключение, обусловленное особенностями правового режима земли как объекта гражданских прав. Несмотря на провозглашенные в Конституции России государственную, муниципальную и частную формы собственности на землю, разграничения земельных участков по принадлежности Российской Федерации, субъектам Федерации и муниципальным образованиям не произошло. Поэтому земельные участки, не переданные в частную собственность физических и юридических лиц, являются собственностью Российской Федерации, а полномочиями по их распоряжению обладают органы государственной власти соответствующего субъекта РФ и органы местного самоуправления. Зарегистрировать право собственности Российской Федерации в порядке, установленном Законом о государственной регистрации, невозможно ввиду отсутствия правоустанавливающего документа, свидетельствующего о наличии субъективного права на конкретный земельный участок, передаваемый в аренду. Однако этот факт не должен препятствовать регистрации договоров аренды, заключенных должным образом уполномоченными органами.
Собственник может, сохранив за собой право собственности, передать другим лицам полномочия по распоряжению имуществом на основании договоров. Например, договором доверительного управления могут быть определены полномочия доверительного управляющего на передачу имущества в аренду. В этом случае перед регистрацией договора аренды в Едином государственном реестре должно быть зарегистрировано не только право собственности на переданное в доверительное управление имущество, но и передача недвижимости в доверительное управление в соответствии с п.2 ст.1017 ГК РФ.
Если в аренду передается не весь объект недвижимости, а его определенная часть, или нежилые помещения, находящиеся в здании, то в реестровой записи об аренде они указываются в графе «Описание предмета аренды». Лист с записью об аренде нежилого помещения или части здания помещается в раздел Единого реестра, сформированный для целого здания. Таким образом, право на целое здание обременяется арендой определенных помещений. Если право на здание зарегистрировано в реестре, то дополнительной регистрации права арендодателя на арендуемое помещение не требуется.
Регистрация договоров аренды осуществляется по заявлению любой из сторон договора — арендодателя или арендатора. Если заявление о регистрации аренды подает арендатор, а арендодатель не зарегистрировал свое ранее возникшее право на передаваемое в аренду имущество или уклоняется от регистрации, то в соответствии с п.3 ст.165 ГК решение о регистрации сделки может быть вынесено судом. В случае необоснованного уклонения арендодателя от регистрации аренды, он обязан возместить убытки арендатора, вызванные задержкой в регистрации (п.4 ст.165 ГК РФ). Очевидно, что в случае регистрации сделки по решению суда предварительная регистрация права арендодателя не производится. Изменение порядка регистрации — неисполнение требований ст.6 и ст.13 Закона о регистрации в данном случае не противоречит законодательству. Во-первых, п.3 ст.165 ГК РФ гласит, что при вынесении судом решения о регистрации сделки она регистрируется в соответствии с решением. Во-вторых, хотя права и сделки при наличии судебного решения подлежат регистрации на общих основаниях, в этом случае регистратор не имеет права отказать в регистрации (п.1 ст.28 Закона о регистрации). Во избежание судебных разбирательств арендатору желательно удостовериться в наличии свидетельства о государственной регистрации права арендодателя, выданного учреждением юстиции, до подписания подлежащего государственной регистрации договора аренды. Если аренда зарегистрирована по заявлению арендатора, то в соответствии с п.2 ст.13 Закона о государственной регистрации учреждение юстиции обязано известить арендодателя о зарегистрированном ограничении (обременении).
Заключенные до вступления в действие Закона о государственной регистрации (31 января 1998г.) договоры аренды являются действительными и не подлежат обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции. Обязательность государственной регистрации договоров аренды установлена вступившей в силу с 1 марта 1996г. второй частью ГК РФ. Ст.6 Федерального закона от 26 января 1996г. №15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» предусматривала, что до введения в действие федерального закона о государственной регистрации сохранялся действующий порядок регистрации сделок с недвижимостью. Регистрация договоров купли-продажи, мены и дарения жилых домов в органе исполнительной власти была предусмотрена ст.239, 255, 257 ГК РСФСР 1964г. Договоры аренды земельных участков как документы, подтверждающие право пользования земельными участками, полежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с указами Президента РФ от 27 октября 1993г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (в ред. Указа Президента РФ от 24 декабря 1993г. №2287) (п.3) и от 7 марта 1996г. №337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» (п.5)1. В отношении регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и иной недвижимости федеральные нормативные акты отсутствовали, поэтому заключенные до 31 января 1998г. договоры аренды регистрации не подлежали. Договоры аренды, заключенные после вступления в действие Закона о государственной регистрации, подлежат регистрации в учреждениях юстиции. С 31 января 1998г. до создания в субъекте Российской Федерации учреждения юстиции регистрацию в Едином реестре должны были осуществлять органы кадастрового и технического учета (местные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ). Создание системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав во всех субъектах Российской Федерации завершилось 1 января 2000г. Подписанные после этой даты договоры аренды недвижимости, включая земельные участки, подлежат государственной регистрации только в учреждениях юстиции, после чего считаются заключенными и вступают в силу.
Соглашение об изменении и дополнении к договору аренды является сделкой, изменяющей отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. В соответствии с п.1 ст.452 ГК РФ соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащий государственной регистрации договор в ГК РФ не содержится. Поскольку вопрос о необходимости государственной регистрации изменений и дополнений к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью в ГК РФ не урегулирован, представляется, что логика рассуждений может быть следующей. Обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора. Поскольку в соответствии с требованиями п.3 ст.433 и п.1 ст.425 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (если иное не установлено законом), то и соглашение о внесении изменений считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки. Кроме того, дополнительное соглашение тоже является правоустанавливающим документом и определяет права на недвижимость, являющуюся объектом подлежащей государственной регистрации сделки. Стороны зачастую указывают на то, что дополнительное соглашение является неотъемлемой частью заключенного ранее договора. При оформлении такого соглашения вступает в силу требование п.2 ст.4 Закона о государственной регистрации, согласно которому обязательной государственной регистрации подлежат права (и сделки) на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие указанного Закона.
Существует мнение, что государственной регистрации подлежат только те соглашения, которые изменяют содержание регистрационной записи об аренде, например, соглашения об изменении срока или об изменении объекта аренды (предоставлении дополнительных помещений), а соглашения, не изменяющие содержания регистрационной записи, например, об изменении арендной платы, не требуют государственной регистрации. Вряд ли является оправданным определение необходимости государственной регистрации в зависимости от содержания договора. Кроме того, существует риск, что в случае подписания соглашения, например, об увеличении арендной платы арендатор до его государственной регистрации будет вносить арендные платежи в прежнем размере, ссылаясь на то, что данное соглашение вступает в действие с момента государственной регистрации. При наличии зарегистрированного в Едином реестре договора аренды государственная регистрация соглашений об изменении договора не представляет трудностей и осуществляется по заявлению любой из сторон.
Если оформляется соглашение об изменении действующего договора аренды, заключенного до введения в действие Закона о государственной регистрации, то также в силу п.2 ст.4 Закона данное соглашение (сделка) должно быть зарегистрировано в Едином реестре. Подлежат регистрации также и соглашения об изменении не подлежащего государственной регистрации договора аренды здания и сооружения на срок менее года, если по данному соглашению общий срок действия договора превысит один год.
Следует четко определять, что имеется в виду под «соглашением о пролонгации договора аренды». Если под пролонгацией понимается увеличение срока действующего договора аренды, то государственная регистрация соглашения об изменении срока необходима. Если же стороны под пролонгацией понимают право арендатора по истечении срока на заключение договора на новый срок в соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ, то данное соглашение представляет собой новый договор, который подлежит регистрации в зависимости от длительности нового срока. Например, если сторонами заключен договор аренды здания на срок 11 месяцев, то данный договор не подлежит регистрации. По истечении срока заключается новый договор краткосрочной аренды, не подлежащий регистрации. Таким образом, арендатор может фактически пользоваться и владеть зданием свыше года без государственной регистрации договора. При этом в факте аренды недвижимости на длительный срок без регистрации нет ничего противозаконного. Стороны свободны в выборе оформления арендных отношений. Если арендатор не имеет намерений арендовать недвижимость более года и ему не требуется дополнительных гарантий со стороны государства в виде регистрации договоров долгосрочной аренды, он вправе заключать договоры на срок менее года, рискуя по истечении срока получить отказ арендодателя от заключения договора на новый срок. При этом арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение нового договора (п.1 ст.621 ГК РФ).
Если недвижимое имущество передается арендатору на основании договора лизинга (финансовой аренды), то требование о предварительной регистрации права арендодателя перед регистрацией аренды также должно быть соблюдено. Предметом договора лизинга являются два действия: приобретение имущества и передача его в аренду (ст.665 ГК РФ). Особенность финансовой аренды заключается в том, что на момент подписания договора подлежащее передаче арендатору имущество у арендодателя (лизингодателя) отсутствует. Имущество еще находится в собственности продавца, пусть и указанного арендатором (лизингополучателем), и его вещные права договором лизинга не обременяются. В этом случае возможен следующий порядок государственной регистрации. Стороны заключают договор лизинга в соответствии с общими нормами ГК РФ о заключении договоров. Затем арендодатель приобретает указанное арендатором имущество у определенного им продавца, передача имущества осуществляется по передаточному акту от продавца к арендатору. Далее арендодатель обращается с заявлением о государственной регистрации перехода к нему права собственности в соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ. После этого осуществляется государственная регистрация аренды, причем заявление может подать как арендодатель, так и арендатор. В этом случае регистрируется не сделка — договор финансовой аренды, а ограничение прав лизингодателя арендными правами лизингополучателя в соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ. Запись об аренде вносится в Единый государственный реестр в часть III-1 на основании договора лизинга. Момент регистрации аренды не связан с моментом заключения договора лизинга, поскольку требований о регистрации самого договора лизинга в ГК РФ не содержится.
В случае прекращения арендных отношений необходима государственная регистрация прекращения аренды, которая осуществляется внесением записи о прекращении ограничения (обременения) в Единый государственный реестр. Запись об аренде погашается специальным штампом, образец которого предусмотрен Правилами ведения реестра. При автоматизированном ведении реестра запись о прекращении аренды выполняется на отдельном листе. По заявлению сторон договора учреждения юстиции могут проставить штамп погашения и на подлинных экземплярах договоров аренды. Регистрация прекращения аренды может быть подтверждена выпиской из Единого государственного реестра, выданной по заявлению арендодателя или арендатора.
Погашение записи об аренде должно осуществляться регистратором в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса о прекращении обязательств, а также специальными нормами о договорах аренды. Досрочное расторжение договоров аренды по требованию одной стороны допускается только в судебном порядке (ст.619, 620 ГК РФ). При отсутствии возражений обе стороны оформляют досрочное прекращение арендных отношений соглашением о расторжении договора аренды. Следовательно, регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения или соглашения о расторжении. Регистрационная запись об аренде также может быть погашена на основании вступившего в законную силу судебного решения о признании договора аренды недействительным.
При регистрации договоров аренды в регистрационной записи указывается срок аренды. Но истечение указанного срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи. После истечения срока запись об аренде может быть погашена по заявлению одной из сторон. Если срок договора истек, а арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает пользоваться арендованным имуществом, при этом ни одна из сторон не заявила в учреждении юстиции о погашении записи об аренде, то в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Если договор возобновлен на неопределенный срок, то регистрационная запись может быть в дальнейшем погашена по заявлению любой стороны с условием, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за три месяца или за иной срок, предусмотренный договором (п.2 ст.610 ГК РФ).
Запись об аренде также должна быть погашена в случае выкупа арендованного имущества, после того как учреждением юстиции произведена государственная регистрация перехода права на арендованное имущество к арендатору. В данном случае арендное обязательство прекращается совпадением кредитора и должника в одном лице (ст.413 ГК РФ), поэтому запись об аренде погашается учреждением юстиции без заявления сторон.
Регистрационные записи о субаренде погашаются в том же порядке, что записи об аренде. Особенностью субаренды является прекращение договора при досрочном прекращении договора аренды (ст.618 ГК РФ). Поэтому дополнительным основанием погашения записи о субаренде является прекращение договора аренды имущества, переданного арендатором в субаренду. При погашении регистрационной записи об аренде в Единый реестр также вносятся записи о прекращении субаренды по тем же основаниям.
Как отмечалось выше, аренда является обременением права арендодателя. В случае распоряжения арендованным имуществом (например, продажа или передача в залог) арендодатель обязан предупредить сторону по договору (покупателя, залогодержателя) о наличии прав арендатора. Если в Едином государственном реестре прав имеется запись об аренде, но это не отражено в договоре, то в государственной регистрации сделки с арендованным имуществом может быть отказано в соответствии с п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации на том основании, что «лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий». Поэтому в случае прекращения арендных отношений арендодатель должен позаботиться о том, чтобы в Едином государственном реестре была погашена регистрационная запись об аренде.
Согласно положениям Гражданского кодекса права и обязанности сторон договора аренды могут перейти к другим лицам. Перемена лиц в арендном обязательстве означает, что вместо арендатора или арендодателя в действующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные отношения не изменяются. Каждая из сторон договора аренды несет обязанность в пользу другой стороны и считается должником в том, что она обязана сделать в ее пользу, и одновременно является ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (п.2 ст.308 ГК РФ). Арендатор является кредитором в обязательстве предоставления арендованного имущества во временное пользование и одновременно должником в обязательстве внесения арендной платы, то есть, он имеет право требования предоставления ему арендованного имущества и долг по арендной плате. Арендодатель, наоборот, является должником в обязательстве передачи арендованного имущества и одновременно кредитором в обязательстве внесения арендной платы. В соответствии со ст.382 ГК РФ права требования могут быть переданы кредитором другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Переход прав и обязанностей арендодателя может произойти, например, в результате правопреемства. Так, при реорганизации юридических лиц, права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом (ст.58 ГК РФ). Если в результате реорганизации юридического лица — арендодателя вновь возникшее юридическое лицо приобретает право собственности на переданное в аренду имущество в порядке правопреемства, то арендные отношения не прекращаются. Данное положение действует и в случае смерти гражданина — арендодателя, правопреемниками которого являются наследники. Не является основанием для изменения или расторжения договора аренды также и отчуждение арендодателем сданного в аренду имущества (ст.617 ГК РФ), арендатор в течение оставшегося срока продолжает пользоваться арендованным помещением на условиях ранее заключенного договора, уплачивая арендную плату новому арендодателю. При перемене арендодателя в случае перехода права в порядке правопреемства или на основании отчуждения заключения нового договора аренды или соглашения о внесении изменений в действующий договор (переоформления договора) не требуется (ст.617 ГК РФ называется «Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон»). При переходе права на арендованное имущество в Едином реестре должно быть зарегистрировано право нового правообладателя. Затем в регистрационную запись об аренде вносятся изменения с указанием нового арендодателя. Основанием для внесения записей об изменениях является регистрационная запись о вещном праве нового арендодателя. Внесение изменений осуществляется по заявлению любой из сторон договора аренды. Конкретный размер платы за внесение изменений в Единый реестр устанавливается нормативным актом субъекта Российской Федерации, на территории которого действует учреждение юстиции, как правило, плата за внесение изменений меньше размера платы за государственную регистрацию сделки (договора аренды). В подтверждение внесенных изменений стороны могут получить выписку из Единого реестра, либо арендатор может получить свидетельство о государственной регистрации аренды, в которых в качестве арендодателя указано новое лицо, но дата и номер регистрационной записи об аренде сохранены без изменений. Если перемена арендодателя не будет отражена в Едином реестре, то это не является основанием для прекращения аренды, поскольку арендные отношения сохраняются в силу приведенных выше общих положений Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве и специальных норм об аренде. Речь идет только о дополнительном подтверждении прав арендатора на арендованное имущество.
Переход прав и обязанностей арендатора. Аналогично в случае реорганизации юридического лица — арендатора вновь возникшее юридическое лицо является правопреемником его прав и обязанностей по договору аренды в соответствии с разделительным балансом или передаточным актом. После реорганизации арендатора и регистрации вновь возникшего юридического лица последнее как правопреемник вступает в арендное правоотношение на оставшийся срок аренды без заключения нового договора аренды или соглашения о внесении изменений в действующий договор. По заявлению правопреемника арендатора в Единый реестр вносится новая регистрационная запись об аренде на основании: передаточного акта или разделительного баланса (в зависимости от способа реорганизации) и заключенного реорганизованным арендатором договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГК РФ). В этом случае новая регистрационная запись об аренде вносится на основании выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство (иного документа, подтверждающего права наследников) и договора аренды, заключенного наследодателем. Если в Единый реестр была ранее внесена запись об аренде, то она погашается в соответствии с п.73 Правил ведения реестра с указанием с указанием новой записи о той же самой аренде (преобразование обременения в пользу другого лица). В данном случае регистрационные действия учреждения юстиции нельзя квалифицировать как регистрацию сделки, наиболее подходящее определение «регистрация обременения в пользу определенного лица».
Передача прав и обязанностей арендатора может быть осуществлена и на основании сделки, например договора продажи права аренды. Так, согласно п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Поскольку в двустороннем обязательстве передача прав требования происходит с переводом долга, то к данной сделке применяются нормы Гражданского кодекса об уступке требования, или цессии (ст.382-398 ГК РФ), и о переводе долга, или делегации (ст.391-392 ГК РФ). Уступка требования и перевод долга, основанных на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации. Данные сделки заключаются между первоначальным арендатором (цедентом) и арендатором, приобретающим право аренды (цессионарием). В этом заключается принципиальное отличие договоров уступки требования от соглашений от внесения изменений в арендный договор, заключаемых между арендодателем и арендатором. Уступка права аренды и перевод долга по арендной плате происходят без участия арендодателя (хотя его согласие необходимо), при этом стороны могут именовать договор произвольно, например, «соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды», «договор продажи права аренды». В этом случае в Едином реестре регистрируется сделка — соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды, взимается плата в размере, предусмотренном за государственную регистрацию сделки, произведенная регистрация удостоверяется специальным штампом на соглашении. Регистрация такой сделки осуществляется внесением в часть III-1 новой записи об аренде, предыдущая арендная запись погашается в соответствии с п.63 Правил ведения реестра (преобразование ограничения (обременения) в пользу другого лица). С момента государственной регистрации уступки требования и перевода долга происходит перемена лиц в арендном правоотношении, в договор аренды на оставшийся срок вступает новый арендатор. Как и в случае правопреемства, заключения нового договора аренды или соглашения о внесении изменений в действующий договор (переоформления договора) не требуется. Правоустанавливающими документами нового арендатора являются: 1) действующий договор аренды, заключенный предыдущим арендатором, 2) соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды. При этом согласно п.2 ст.385 ГК РФ первоначальный арендатор обязан передать новому арендатору договор аренды как документ, подтверждающий его право требования к арендодателю. Например, в г.Москве после регистрации сделки с арендными правами дополнительно заключается трехстороннее соглашение между арендодателем, правопредшественником (старым арендатором) и правопреемником (новым арендатором), которое якобы закрепляет переход прав и обязанностей в полном объеме, по желанию нового арендатора возможно также заключение нового договора с арендодателем1. Следует подчеркнуть, что в соответствии с правилами перемены лиц в обязательстве никакого дополнительного «закрепления» арендных прав, кроме регистрации сделки цессии-делегации между предшествующим и новым арендаторами не требуется. Что касается заключения соглашения между арендодателем и новым арендатором, то это не перемена лица в обязательстве, а новый договор аренды, которому должно предшествовать расторжение предыдущего арендного договора.
Если право аренды уступается после введения в действие Закона о государственной регистрации, при этом сам договор аренды заключен до введения Закона без регистрации в учреждении юстиции, то в Единый государственный реестр вносится запись об аренде на основании двух договоров — договора аренды с предыдущим арендатором и договора об уступке прав между ним и новым арендатором (при наличии согласия арендодателя). При этом взимается плата за регистрацию одной сделки, а перерегистрации заключенного ранее договора аренды не требуется. К требованиям о регистрации ранее заключенных договоров следует относиться осторожно, поскольку дата государственной регистрации сделки — это дата ее заключения, «перерегистрация» в учреждении юстиции оформленных надлежащим образом договоров изменяет дату их заключения и фактически делает недействительными существовавшие до этого отношения сторон.
Право долгосрочной аренды может быть продано в порядке обращения взыскания на имущество организации-должника. В соответствии с п.4 ст.62 Федерального закона от 21 июля 1997г. №119-ФЗ «Об исполнительном производстве» при продаже права долгосрочной аренды судебный пристав при подготовке торгов помимо исполнительных документов и документов, характеризующих объект недвижимости, должен приложить копии договора аренды арендатора-должника, свидетельства о регистрации договора аренды, а также документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, из которого следует возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя, если право аренды было получено арендатором в результате торгов. По результатам торгов между лицом, выигравшим торги, и организатором торгов (специализированной организацией) подписывается протокол о результатах, который имеет силу договора о передаче прав и переводе обязанностей по действующему договору аренды. Заключения нового договора аренды с арендодателем, а также с организатором торгов не требуется. При приобретении права аренды на торгах по заявлению нового арендатора в Единый реестр должна быть внесена запись об аренде на основании ранее заключенного договора аренды между арендодателем и арендатором-должником и протокола о результатах торгов, в качестве арендатора указывается лицо, выигравшее торги.
Продажу права аренды при действующем арендном договоре следует отличать от продажи на публичных торгах права на заключение договора (п.5 ст.448 ГК РФ). Например, приобретение по конкурсу «права аренды» земельного участка означает, что после завершения торгов и оформления протокола сторонами должен быть заключен договор аренды земельного участка не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении о предстоящих торгах срока. Арендные отношения возникают после государственной регистрации подписанного сторонами договора. Если в дальнейшем будет заключен договор продажи права аренды земли, то данная сделка как уступка права требования подлежит государственной регистрации. Сам по себе факт приобретения «права аренды» на торгах, предметом которых было только право на заключение договора, не является основанием для возникновения прав на имущество и государственной регистрации.
Внесение права аренды недвижимости в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ оформляется следующим образом. В соответствии со ст.12 Федерального закона от 8 февраля 1998г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (в ред. от 11 июля 1998г. № 96-ФЗ) (далее — Закон об ООО) учредительный договор общества — это сделка, на основании которой учредители обязуются создать общество и внести вклады в размере, порядке, составе и в сроки, предусмотренные данным договором. Как известно, права переходят в результате исполнения договора. Согласно ст.16 Закона об ООО каждый учредитель должен полностью внести свой вклад в течение предусмотренного учредительным договором срока (но не более года с момента государственной регистрации ООО). Если учредительным договором предусмотрено внесение права аренды, то учредитель должен передать свои права и обязанности учрежденному ООО. Передача права аренды осуществляется уступкой права требования (цессией), договор заключают учредитель и ООО. Очевидно, что передача права аренды должна сопровождаться и переводом долга (делегацией) — обязательствами учредителя по арендной плате. Таким образом, после регистрации ООО как юридического лица общество и его учредитель-арендатор должны заключить договор «передачи прав и обязанностей по договору аренды». Это действие аналогично исполнению обязанности учредителя по передаче имущественного вклада в уставный капитал ООО, которая осуществляется по передаточному акту от учредителя к ООО. Для передачи арендных прав в качестве вклада в уставный капитал возникшего юридического лица, также как и для других сделок, необходимо согласие арендодателя (п.1 ст.391, п.2 ст.615 ГК РФ).
При внесении права аренды недвижимости в уставный капитал в учреждении юстиции должна быть зарегистрирована сделка — вышеуказанное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору. Регистрация осуществляется внесением в реестр записи об аренде (в часть III-1). В качестве арендатора указывается ООО, основанием записи являются: договор аренды (заключенный ранее между арендодателем и арендатором — учредителем) и договор цессии — делегации между учредителем и ООО, на котором проставляется штамп о государственной регистрации сделки. После государственной регистрации происходит перемена лиц в арендном обязательстве, ООО вступает в договор аренды на оставшийся срок. Перезаключения договора между арендодателем и ООО как новым арендатором не требуется. Правоустанавливающими документами ООО на арендуемую им недвижимость являются: 1) «старый» договор аренды, который ему по норме п.2 ст.385 должен передать внесший свои арендные права учредитель ООО, 2) учредительный договор ООО, 3) соглашение о передаче арендных прав между учредителем и ООО со штампом о государственной регистрации сделки.
Гражданский кодекс РФ установил необходимость государственной регистрации сделок — договоров аренды недвижимости, с моментом которой связан момент заключения договора. Регистрация договоров аренды осуществляется внесением записи об аренде в специально предназначенную для этого часть Единого государственного реестра в подразделе III «Ограничения (обременения)». После внесения записи об аренде возникает обязательственное правоотношение, содержанием которого являются права и обязанности сторон, в том числе и «право аренды»: арендатор может пользоваться и владеть недвижимостью в соответствии с условиями договора. Вещное право арендодателя на переданное в аренду имущество обременяется, запись об аренде сама по себе есть указание на возникшее обременение. Таким образом, одно регистрационное действие — государственная регистрация сделки -имеет три неразрывно связанных правовых последствия: договор считается заключенным; арендатор приобретает право аренды; вещное право арендодателя обременяется. Необходимость в совершении дополнительной «регистрации права аренды» и «регистрации обременения» отсутствует.
Далее в возникшем правоотношении возможна перемена сторон (как арендатора, так и арендодателя), что также должно быть отражено в Едином государственном реестре. Перемена арендодателя является основанием для внесения изменений в регистрационную запись об аренде, которой обязательно должна предшествовать регистрация перехода права к новому правообладателю недвижимости, ставшему новым арендодателем. Перемена арендатора является основанием для внесения новой записи об аренде (преобразования обременения в пользу нового лица). В случае перемены арендатора на основании договора об уступке права аренды (с одновременным переводом долга, поскольку арендное обязательство двустороннее), действия учреждения юстиции определяются как регистрация сделки. При внесении арендной записи в случае правопреемства на стороне арендодателя, в случае финансовой аренды (лизнга), приобретения права аренды на торгах, необходимости регистрации ранее возникших арендных отношений действия учреждений юстиции нельзя определить как регистрацию сделки. Необходимость отражения в Едином государственном реестре как возникших, так и существовавших ранее арендных отношений, позволяет определить регистрационные действия учреждений юстиции обобщенным понятием «государственная регистрация аренды», чему и была посвящена настоящая публикация.
|
