Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости | Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости

Киндеева Е.А., заместитель председателя Московского комитета государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Общие условия государственной регистрации прав на вновь возведенные объекты недвижимости

Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество определен ст. 13 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации). В соответствии с установленным законом порядком, регистрация начинается с приема документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям Закона о регистрации и регистрации поступивших документов в Книге учета документов, принятых на регистрацию. Целью настоящей статьи является рассмотрение документов, необходимых для государственной регистрации прав на вновь возведенный объект недвижимости. Особенности государственной регистрация прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены ст.25 Закона о регистрации. В соответствии с п.1 вышеназванной статьи право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Однако вышеназванная статья не содержит указания на то, какие это могут быть документы, и не устанавливает какие-либо требования к ним.

Для решения вопроса о том, какой именно документ может подтвердить создание объекта и являться основанием для регистрации права на него следует исходить из нижеследующего:

ст.17 Закона о регистрации, которой установлены основания для государственной регистрации прав;
норм Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих отношения по строительству объекта недвижимости с привлечением подрядчика;
административных норм, регулирующих процесс строительства.

В соответствии с п.1 ст. 17 Закона о регистрации, обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав является план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Исходя из этого, технический паспорт бюро технической инвентаризации и иные документы технического учета, изготовленные на вновь возведенный объект недвижимости, не могут являться основанием для государственной регистрации права, хотя и свидетельствуют, что объект в натуре создан.

Гражданским кодексом РФ установлен общий порядок сдачи подрядчиком результата выполненных по договору строительного подряда работ и приемка их заказчиком. В соответствии со ст. 753 ГК РФ сдача результатов работ подрядчиком и приемках его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления. Требования об участии в приемке результатов выполненных по договору строительного подряда работ представителей государственных органов содержится и в СНиП 3.02.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения». Применительно к отдельным объектам недвижимости, например, таким как объекты газификации, электрификации, существуют отдельные Правила приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов, которые должны быть соблюдены подрядчиком при сдаче результатов работ заказчику.

Постановлением Совета Министров СССР от 23.01.81 г. №105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» установлено, что объекты, оконченные строительством (реконструкцией, расширением) в соответствии с утвержденным проектом и подготовленные к эксплуатации, предъявляются заказчиком (застройщиком) к приемке государственными приемочными комиссиями. Постановление в настоящее время действует в части не противоречащей принятым позднее законам и иным нормативным актам.

В соответствии с вышеназванным постановлением, приемка в эксплуатацию объектов производственного назначения производилась государственной приемочной комиссией, назначаемой, в зависимости от целевого назначения объекта и способа финансирования строительства: Советом Министров СССР; Советом Министров союзных республик; министерствами и ведомствами. Приемка в эксплуатацию законченных строительством жилых домов, общежитий, зданий детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ производилась государственной приемочной комиссией, назначаемой исполкомами районных, городских и районных в городах Советов народных депутатов.

Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов государственными приемочными комиссиями оформляется актами. Датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта государственной приемочной комиссией. Акт приемочной комиссии утверждается органом, назначившим комиссию.

С 1987 года комиссия по приемке объектов в эксплуатацию в своей деятельности обязано руководствоваться требованиями СНиП 3.02.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения».

В 1993 году Государственным комитетом РФ по вопросам архитектуры и строительства письмом от 09.07.93 г. №БЕ-19-11/13 распространено Временное положение по приемке законченных строительством объектов, согласно которому приемка вновь возведенного объекта в эксплуатацию производится приемочными комиссиями, в том числе и назначаемыми хозяйствующим субъектом. Данным временным положением по существу установлено, что приемка объектов в эксплуатацию производится не только государственными приемочными комиссиями, но и комиссиями, назначаемыми хозяйствующим субъектом.

Несмотря на вышеназванное Временное положение и учитывая его юридический статус, в ряде субъектов РФ приняты нормативные акты, регулирующие порядок приемки законченных строительством объектов в эксплуатацию, в соответствии с которыми приемка объектов в эксплуатацию осуществляется приемочными комиссиями, назначаемыми либо органом власти субъекта РФ, либо органом местного самоуправления, на территории которого возведен объект недвижимости.

Так, постановлением Главы Администрации Московской области от 10.02.95 г. №15 утвержден временный порядок назначения государственных приемочных комиссий по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов на территории Московской области.

Представляется, что данный порядок приемки объекта в эксплуатацию приемочной комиссией, назначаемой органами государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления, не противоречит положениям Гражданского кодекса. В данном случае передача подрядчиком результатов выполненных работ заказчику осуществляется с участием представителей соответствующих государственных и муниципальных органов. В соответствии с п.2 ст.753 ГК РФ заказчик обязан организовать и осуществить приемку результата работ, в том числе привлечь к приемке представителей государственных органов и органов местного самоуправления. Для того, чтобы законченный строительством объект можно было использовать по его назначению, а также для осуществления государственной регистрации права на созданный объект, последний должен соответствовать градостроительным и строительным нормам и правилам. Оценку такого соответствия могут дать только представители соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, направить которых для работы в приемочной комиссии могут органы местного самоуправления в соответствии с предоставленными им законом полномочиями.

Соответствие объекта градостроительным и строительным нормам и правилам является необходимым условием, соблюдение которого исключает возможность отнесения объекта к самовольной постройке, право собственности, на которую, в силу ст. 222 ГК РФ, у лица ее создавшего не возникает. О необходимости соблюдения установленного порядка возведения объекта недвижимости, в том числе и порядка приемки объекта в эксплуатацию указано и в п.1 ст.218 ГК РФ.

В настоящее время практика государственной регистрации на вновь созданные объекты недвижимости исходит из того, что документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, является акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта (далее — акт приемки в эксплуатацию). Именно этот документ свидетельствует о том, что объект создан как объект недвижимости определенного назначения с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и может эксплуатироваться (использоваться) собственником в соответствии с его целевым назначением.

Кроме того, акт приемки в эксплуатацию объекта является также и документом, свидетельствующим о передаче объекта из владения подрядчика во владение заказчика. Именно с момента подписания акта, объект выбывает из владения подрядчика и последний утрачивает возможность воспользоваться правом удержания объекта (ст. 712 ГК РФ), а также перестает нести риск случайной гибели объекта.

Таким образом, акт приемки объекта в эксплуатацию свидетельствует:

о создании объекта недвижимости в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами;
о возникновении у заказчика (в случае, если объект создавался подрядчиком по договору строительного подряда) права владения объектом;
о возникновении у заказчика или лица, осуществившего строительство объекта без привлечения подрядчика, права пользования созданным объектом именно как объектом недвижимого имущества определенного целевого назначения.

В соответствии со ст. 17 Закона о регистрации акт приемки объекта в эксплуатацию может быть основанием для государственной регистрации права, поскольку является:

документом, который осуществляет передачу права владения объектом от подрядчика к заказчику, т.е. актом передачи прав на недвижимое имущество заявителю от прежнего правообладателя;
актом, изданным органом государственной власти или местного самоуправления, в зависимости от того по распоряжению какого органа была создана приемочная комиссия.

Приобретение права собственности или иного вещного права (хозяйственного ведения, оперативного управления) на вновь созданную вещь происходит на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ, которым установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Аналогичная норма содержится в ст.263 ГК РФ, в соответствии с которой собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке, опять же при условии соблюдения в ходе строительства градостроительных и строительных норм и правил.

Норма ст. 263 в настоящее время не применяется, т. к. гл.17 ГК РФ не введена в действие. Несмотря на это, условия приобретения собственником земельного участка права собственности на возведенное строение, закрепленные в этой норме, использованы законодателем и при определении самовольной постройки и ее судьбы (ст.222 ГК РФ).

В связи с тем, что законом приобретение права на вновь созданную вещь поставлено в прямую зависимость от соблюдения при строительстве объекта градостроительных и строительных норм и правил, дополнительно к документам, подтверждающим факт создания объекта, необходимо представить еще и иные документы, подтверждающие соблюдение вышеуказанных норм и правил.

Так, для осуществления государственной регистрации необходим документ, подтверждающий отвод земельного участка под строительство объекта, поскольку возведение объекта недвижимости, возможно, осуществить только на земельном участке специально отведенном для этих целей. Таким документом может быть постановление главы муниципального образования о выделении земельного участка под строительство конкретного объекта недвижимости, договор аренды земельного участка для осуществления строительства объекта или иной документ, на основании которого застройщику принадлежит земельный участок на праве собственности или праве постоянного бессрочного пользования.

К документу, подтверждающему право пользования земельным участком, должен быть приложен план земельного участка, выделенного под строительство, удостоверенный соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству или план земельного участка, принадлежащий заказчику (застройщику) на праве собственности или ином вещном праве.

Помимо этого, должно быть представлено разрешение соответствующих органов исполнительной власти на осуществление строительства на конкретном земельном участке, либо выделенном для этих целей, либо принадлежащем заказчику (застройщику) на вещном праве.

В силу ст. 62 Градостроительного Кодекса РФ именно разрешение на строительство является тем документом, который удостоверяет право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории. Данный документ необходим для подтверждения соблюдения застройщиком установленного порядка осуществления строительства объекта.

Отвод земельного участка под строительство конкретного объекта недвижимости и разрешение на строительство может быть осуществлено одновременно, одним актом органа местного самоуправления.

Регистрация права застройщика на вновь созданный объект недвижимости (при условии отсутствия прав третьих лиц на объект)

Если застройщик осуществлял строительство объекта своими силами или с привлечением подрядчика, но строил при этом для себя, а не для третьих лиц, то он и приобретает право собственности на созданный объект на основании п.1 ст.218 ГК РФ. В этом случае, как уже говорилось выше, на основании документов, подтверждающих факт создания объекта, может быть осуществлена государственная регистрация права застройщика, и только одного застройщика, на созданный им для себя объект.

Такой подход к определению субъекта права собственности на вновь созданный объект индивидуального жилищного строительства содержится и в Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. №4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.90 14)1.

В соответствии с вышеназванным Постановлением, сам по себе факт содействия застройщику со стороны членов его семьи или родственников, а также иных посторонних для застройщика лиц, в строительстве дома не может являться основанием для удовлетворения их претензий к застройщику о признании права собственности на часть дома. Такой иск может быть удовлетворен судом лишь в тех случаях, когда между этими лицами и застройщиком имелась договоренность о создании общей собственности на жилой дом и именно в этих целях они вкладывали свой труд и свои средства в строительство жилого дома.

Таким образом, для регистрации права застройщика должен быть представлен любой документ, из которого усматривается, что на данный объект отсутствуют права третьих лиц. Таким документом, например, может являться:

справка за подписью главного бухгалтера и руководителя юридического лица о том, что строительство осуществляется собственными силами (хозяйственным способом) с приложением подтверждающих документов: приказ или иной распорядительный документ юридического лица об осуществлении строительства собственными силами, баланс юридического лица с расшифровкой по счету «Основное производство»;
выписка из регистра жилых домов, строящихся на территории субъекта РФ3 или справка органа, осуществляющего ведение регистра, о способе строительства.

Если финансирование строительства объекта осуществлялось из собственных средств застройщика или с привлечением кредитов банка, других заемных средств, то из этого следует, что застройщик осуществлял строительство для себя, а не для третьих лиц, предоставивших денежные средства для строительства. Поскольку по таким обязательствам застройщик обязался вернуть кредитору денежные средства, а не передать в собственность созданный объект недвижимого имущества или его часть. У кредиторов в данном случае имеется только право требовать возврата денежных средств, в соответствии с условиями договора, на основании которого эти средства предоставлялись.

Это же касается подрядчика и иных лиц, принимающих участие в строительстве объекта, но не имеющих при этом цели приобретения прав на построенный объект. Отношения между застройщиком и подрядчиком, между застройщиком и другими лицами, выполняющими те или иные работы, непосредственно связанные со строительством объекта, регулируются договором, предметом которого является выполнение определенных работ за денежное вознаграждение. По такому договору подрядчик (исполнитель) обязуется выполнить определенную работу и сдать ее результат Заказчику (застройщику), а Заказчик обязуется принять работу и оплатить. Отношения между подрядчиком и заказчиком (застройщиком) регулируются нормами Главы 38 Гражданского кодекса РФ. На основании договора подряда у подрядчика не возникает вещного права на созданный объект недвижимости, за исключением тех случаев, когда подрядчик является одновременно инвестором. В тех случаях, когда подрядчик является одновременно инвестором, отношения по осуществлению инвестирования выходят за рамки договора подряда и представляют собой иные обязательства, отличные от обязательств по строительному подряду.

Если для строительства объекта застройщик привлекал денежные средства третьих лиц — инвесторов, обязуясь взамен предоставленных денежных средств выделить в построенном объекте недвижимости этим лицам в собственность определенную площадь, например, в виде нежилых помещений или производственных площадей, квартир в жилом многоквартирном доме, гаражного бокса в гараже и т.п., то признать право застройщика на весь построенный объект в целом нельзя, поскольку, исходя из положений п.1 ст.218 ГК РФ право в данном случае на целый объект у застройщика не возникает.

У застройщика и (или) у тех лиц, которые с целью приобретения права собственности на определенную договором часть объекта принимали участие в строительстве, возникает, в зависимости от условий заключенных договоров, либо право собственности на определенные части объекта, либо право общей собственности на весь объект.

Документы необходимые для регистрации права застройщика:

1. Заявление о государственной регистрации права;

2. Документы, подтверждающие внесение платы за регистрацию в установленных размерах;

3. Документы, удостоверяющие личность заявителя или его представителя;

4. Документ, подтверждающий полномочия руководителя юридического лица или доверенность для представителя заявителя;

5. Один из документов, подтверждающих права пользования земельным участком: постановление органа местного самоуправления о выделении земельного участка под строительство; договор аренды земельного участка для осуществления строительства; свидетельство о праве собственности на землю; Государственный акт землепользования; свидетельство о государственной регистрации права собственности (постоянного бессрочного пользования), выданное учреждением юстиции по государственной регистрации прав, иной документ, на основании которого застройщик имеет право осуществления строительства на земельном участке и план земельного участка, удостоверенный соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

6. Разрешение соответствующих органов исполнительной власти на строительство жилого дома;

7. Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, подписанный всеми членами приемочной комиссии и утвержденный органом, по решению которого создана приемочная комиссия;

8. Документы технического учета (технический паспорт, выписка из технического паспорта), изготовленные соответствующим бюро технической инвентаризации;

9. Документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц (инвесторов, подрядчика, участников договора простого товарищества): справка за подписью бухгалтера и руководителя организации-застройщика об источниках финансирования или иной документ;

10. Документ о присвоении дому постоянного почтового адреса: постановление главы муниципального образования или справка органов архитектуры;

11. Учредительные документы заявителя — юридического лица со всеми действующими изменениями: устав, учредительный договор (если имеется), свидетельство о государственной регистрации юридического лица, документ о присвоении кодов ОКПО, документ о постановке на налоговый учет (ИНН).

Вышеперечисленных документов может быть недостаточно для осуществления государственной регистрации вещного права застройщика и потребуется представление дополнительных документов. Можно привести несколько типичных случаев, когда возникает необходимость представления дополнительных документов.

Дополнительные документы могут подтвердить наличие права застройщика на созданный объект недвижимости, либо свидетельствовать об отсутствии у застройщика права на целый объект.

Так, например, в случае, если объект возведен на земельном участке, находящимся в собственности иного лица или отведенном для строительства иному лицу, необходимо представить документ, которым регулируются отношения между заявителем и лицом, являющимся владельцем земельного участка. Исходя из содержания указанного документа, можно установить возникновение на созданный объект:

права общей собственности заявителя и лица, которому отведен земельный участок, например, в случае если отношения между ними регулировались договором простого товарищества;
права собственности заявителя и лица, которому предоставлен земельный участок, на соответствующие части объекта, например, в виде конкретных квартир, нежилых помещений, в случае если отношения между ними регулировались договором инвестирования;
права заявителя, в случае если отношения между заявителем и лицом, которому предоставлен земельный участок, регулировались иным договором, из которого у этого лица не возникает прав на созданный объект или его часть, например, установлен сервитут на земельный участок, находящийся в собственности.

В случае если разрешение на строительство выдано не заявителю, а лицу, которому отведен земельный участок или иному лицу, необходимо дополнительно представить документ, которым регулируются отношения между заявителем и указанным лицом. Последнее время практикуется заключения так называемых договоров передачи функций заказчика (застройщика). Такая возможность предусмотрена и ст. 749 ГК РФ, согласно которой заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить договор об оказании услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). Однако такой договор не влечет за собой возникновения прав на объект у инженерной организации, если она одновременно при этом не выступает инвестором, например, на сумму тех денежных средств, которые подлежат уплате ей в виде вознаграждения. Исходя из содержания представленного документа, можно установить возникновение на созданный объект:

права общей собственности заявителя и лица, которому выдано разрешение на строительство, например, при наличии между ними договора простого товарищества, заключенного в целях создания жилого дома;
права собственности заявителя и лица, которому выдано разрешение на строительство, на соответствующие части объекта, например в виде конкретных квартир, нежилых помещений, в случае если отношения между ними регулировались договором инвестирования.

В случае если в акте указано в качестве заказчика (застройщика) иное лицо, а не заявитель, дополнительно необходимо представить документ, которым регулируются отношения между заявителем и указанным лицом. Если из документа следует, что имела место передача функций заказчика (застройщика) инженерной организации, о которой уже говорилось выше и инженерная организация при этом не выступает в качестве инвестора, право на созданный объект у нее при этом не возникает. Если из документа усматривается, что инженерная организация одновременно являлась инвестором или участником договора простого товарищества (совместной деятельности), то на созданный объект недвижимого имущества возникает право общей собственности. Исключение составляют случаи, когда договором установлено иное: приобретение права на часть объекта или полное отсутствие каких- либо прав на объект в результате распределения результатов совместной деятельности или невыполнения инвестором, взятых на себя обязательств.

При отсутствии инвесторов, а также прав иных лиц на созданный объект недвижимости осуществляется регистрация права собственности или иного вещного права застройщика, осуществившего строительство объекта для себя.

Регистрация прав инвесторов на возведенный объект недвижимости

Значительную трудность в настоящее время представляет квалификация договоров, заключенных застройщиком с инвесторами: физическими или юридическими лицами, принимающими участие в строительстве объекта недвижимости, в том числе и путем осуществления долевого финансирования строительства.

Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются в настоящее время Федеральным законом от 25.02.99 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

В соответствии с вышеназванным законом субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и иные лица.

Заказчиком являются уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом заказчик, если только он не является одновременно и инвестором, не приобретает право собственности на результат инвестиционной деятельности (п.3 ст.4 закона).

Очень важно определить круг лиц, которые являются инвесторами, поскольку именно инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, т.е. инвесторы являются собственниками созданного объекта недвижимости (ст. 6 закона).

Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные инвесторы (п.2 ст.4 закона).

Закон регулирует правовое положение всех субъектов инвестиционной деятельности, их права, в том числе на результаты осуществления инвестиционной деятельности, и обязанности. Однако закон не содержит норм, регулирующих отношения между субъектами инвестиционной деятельности, напротив, содержит норму, согласно которой отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора или договоров, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 8 закона).

Таким образом, условия договоров, заключаемых между участниками инвестиционной деятельности, должны соответствовать положениям Гражданского кодекса и вышеназванного закона. При заключении договора стороны свободны при определении своих взаимоотношений, единственное условие, которое должно быть соблюдено при его заключении: договор не должен противоречить требованиям закона.

Отношения между заказчиком и инвесторами на стадии строительства объекта оформляются различного вида договорами. В зависимости от предмета заключенного договора, а также других условий договора у инвестора возникает либо право долевой собственности на созданный объект либо право собственности на определенную договором часть объекта: конкретные помещения или, если речь идет о создании жилого дома, квартиры. Указанный договор является основанием для регистрации права инвестора на созданный объект недвижимости (п./п.1 п. 1 ст.8 ГК РФ).

Можно выделить два типа договоров, которые в настоящее время наиболее часто имеют место при строительстве объекта недвижимости.

Как усматривается из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 июля 2000 г. №56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве»1 предметом обобщения судебно-арбитражной практики явились два типа договоров: (а) договор о совместной деятельности по строительству объекта; (б) договор на участие в строительстве объекта.

Рассмотрим договор простого товарищества (договор о совместной деятельности по строительству объекта недвижимости), заключенный между участниками строительства жилого многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Договор простого товарищества, созданного с целью строительства объекта, заключается сторонами путем составления одного документа, подписанного сторонами. Квалификация заключенного договора как договора простого товарищества должна быть осуществлена не по названию договора, называться такой договор может как угодно: договор о совместной деятельности, договор долевого участия в строительство, инвестиционный контракт, а по признакам, присущим договору простого товарищества.

В соответствии с договором простого товарищества, участники товарищества обязуются объединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Очевидно, что участники такого договора действуют для достижения единой (общей) для всех них цели: постройка (создание) жилого многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, определенного договором.

Необходимыми признаками договора простого товарищества являются:

1. Внесение участниками товарищества вкладов в общее дело, в том числе денежными средствами, иным имуществом, профессиональными и иными знаниями, навыками и умениями, а также деловой репутацией (п. 1 ст. 1042 ГК РФ). Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости. Товарищами могут быть установлены и иные размеры вкладов. Иные, не равные размеры вклада, можно установить как при заключении договора простого товарищества, так и в ходе осуществления совместной деятельности путем заключения соглашения между товарищами об установлении размеров вклада каждого товарища исходя из фактических обстоятельств (п.2 ст.1042 ГК РФ).

2. Общее имущество товарищей, состоящее из внесенных товарищами вкладов имуществом, которым они обладали на праве собственности, а также из результата совместной деятельности – созданного жилого многоквартирного дома (ст. 1043 ГК РФ).

3. Установление порядка ведения общих дел товарищей. В договоре должно быть определено, каким образом осуществляется ведение общих дел: либо то, что при ведении общих дел каждый товарищ вправе действовать от имени всех товарищей, и может заключать любую сделку при наличии их согласия; либо ведение дел осуществляется одним товарищем, которому остальными товарищами выдается доверенность на ведение общих дел; либо ведение общих дел осуществляется совместно всеми товарищами (ст. 1044 ГК РФ).

4. Распределение между товарищами затрат на возмещение расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью по строительству жилого дома, пропорционально стоимости вклада каждого в общее дело, если иной порядок покрытия расходов и убытков не установлен соглашением (ст. 1046 ГК РФ).

5. Ответственность каждого товарища по общим договорным обязательствам всем своим имуществом пропорционально стоимости его вклада в общее дело (ст. 1047 ГК РФ).

6. Распределение результата совместной деятельности между товарищами пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело. Принцип пропорциональности может быть изменен соглашением товарищей, однако, соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно (ст. 1048 ГК РФ).

7. Основания, условия и порядок прекращения договора простого товарищества (ст. ст. 1050-1053 ГК РФ).

Как уже говорилось выше, в силу ст. 1043 ГК РФ результат совместной деятельности товарищей является их общей долевой собственностью. Соответственно, на основании договора простого товарищества может быть осуществлена государственная регистрация права долевой собственности товарищей на созданный в результате совместной деятельности объект недвижимости, при этом размер доли каждого товарища определяется договором или соглашением сторон.

Соглашением участников простого товарищества может быть определено, что в результате совместной деятельности у товарищей право долевой собственности на дом в целом не возникает, а возникает право на конкретные квартиры, нежилые помещения, выдел которых каждому товарищу производится пропорционально размеру внесенного им вклада в общую деятельность. В этом случае государственная регистрация права долевой собственности на вновь возведенный дом не производится, а на основании договора простого товарищества и соглашения о распределении результатов совместной деятельности, регистрации подлежит право собственности на конкретные квартиры или нежилые помещения, выделенные заявителю — участнику простого товарищества. Составления какого-либо акта приема передачи квартир участнику простого товарищества не требуется, поскольку сам договор простого товарищества является основанием возникновения вещного права участника товарищества на результат совместной деятельности. Соглашение о распределении результатов совместной деятельности является документом о разделе общего имущества между долевыми сособственниками в натуре.

Документы, необходимые для регистрации права долевой собственности инвесторов на вновь созданный объект недвижимости

1. Заявление о государственной регистрации права от каждого участника долевой собственности;

2. Документы, подтверждающие внесение платы за регистрацию в установленных размерах;

3. Документы, удостоверяющие личность заявителя или его представителя;

4. Документ, подтверждающий полномочия руководителей юридических лиц или доверенность для представителя заявителя;

5. Документ, подтверждающий право пользования земельным участком: постановление органа местного самоуправления о выделении земельного участка под строительство; договор аренды земельного участка для осуществления строительства; свидетельство о праве собственности на землю; Государственный акт землепользования; свидетельство о государственной регистрации права собственности (постоянного бессрочного пользования), выданное учреждением юстиции по государственной регистрации прав; иной документ, на основании которого один из участников совместной деятельности имеет право осуществления строительства на земельном участке и план земельного участка, удостоверенный соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

6. Разрешение соответствующих органов исполнительной власти на строительство объекта, выданное одному из участников совместной деятельности;

8. Документ о присвоении дому постоянного почтового адреса: постановление главы муниципального образования или справка органов архитектуры;

9. Правоустанавливающий документ: договор простого товарищества (договор о совместной деятельности) со всеми изменениями и дополнениями к договору, в том числе соглашение участников простого товарищества о распределении результатов совместной деятельности;

10. Документы технического учета: технический паспорт на жилой дом; поэтажные планы, экспликация или выписка из технического паспорта, если регистрация права осуществляется на определенную изолированную часть (квартиру или квартиры), изготовленные соответствующим бюро технической инвентаризации;

11. Учредительные документы заявителей — юридических лиц со всеми действующими изменениями: устав, учредительный договор (если имеется), свидетельство о государственной регистрации юридического лица, документ о присвоении кодов ОКПО, документ о постановке на налоговый учет (ИНН).

В ходе проведения правовой экспертизы договор простого товарищества должен быть проверен на предмет соответствия условий договора требованиям действующего законодательства. Регистрация права долевой собственности может быть произведена в случае, когда полностью соответствует требованиям законодательства. Документами — основаниями возникновения права долевой собственности являются: договор простого товарищества с соглашением о распределении результатов совместной деятельности и акт приемки объекта в эксплуатацию.

В случае, если договор не соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к договорам простого товарищества, но не противоречит общим нормам закона (ст. 8 ГК РФ), а из договора усматривается возникновение права долевой собственности участников договора, то государственная регистрация производится на основании такого договора. Документами-основаниями возникновения права долевой собственности в данном случае являются: договор со всеми изменениями и дополнениями к нему и акт приемки объекта в эксплуатацию.

В случае, если заявители обратились за государственной регистрацией права собственности или иного вещного права на часть созданного объекта в виде конкретных помещений или квартир, то помимо договора простого товарищества должно быть представлено соглашение о распределении результатов совместной деятельности, из которого однозначно усматривается, что стороны произвели реальный раздел объекта, находящегося у них в долевой собственности. Документами-основаниями возникновения права собственности каждого участника договора на часть объекта, например, в виде квартир в данном случае являются: договор с соглашением о реальном разделе результатов совместной деятельности и акт приемки объекта в эксплуатацию.

В статье председателя Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа Ю. Романца «Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве?»,1 автором отмечается, что одним из признаков наличия общей цели договора простого товарищества является цена долевого участия, определенная сторонами. Поскольку в договоре простого товарищества цель совместной деятельности является общей, то ни один из товарищей не вправе обогащаться за счет другого. Взнос каждого участника в совместную деятельность должен погашать лишь соответствующую долю затратной части строительства и в него не может закладываться прибыль другого товарища, только тогда можно говорить о наличии у сторон общей цели. В связи с этим, автор статьи считает, что для договора простого товарищества характерно обязательство дольщика оплатить себестоимость строительства определенного количества метров жилой площади. Обязанность же дольщика оплатить приобретаемый метраж по более высокой цене характеризует договор иного типа.

Наибольшее распространение такие договора «иного типа» получили при осуществлении строительства жилых многоквартирных домов, которое осуществляется с привлечением средств инвесторов, как правило, граждан. При строительстве иных объектов недвижимости участвующие в строительстве юридические лица стремятся заключить между собой договор простого товарищества, поскольку правоотношения в рамках такого договора детально регулируются действующим Гражданским кодексом РФ и обеспечивают участникам простого товарищества ряд налоговых льгот.

Законодательство не содержит каких-либо препятствий для участия граждан в договоре простого товарищества, заключаемого для строительства жилого дома. Однако, учитывая те требования, которые законодатель предъявляет к договору простого товарищества (о них говорилось выше), физические лица, а в ряде случаев и юридические лица, для оформления своих правоотношение предпочитают выбирать не договор простого товарищества, а иной вид договора, на основании которого у сторон возникают определенные обязательства, исполнение которых влечет за собой возникновение вещного права на конкретную квартиру в жилом доме.

В силу такого договора, именуемого сторонами как договор инвестирования или договор долевого участия в строительстве, одно лицо: заказчик (генеральный инвестор) обязано совершить в пользу другого лица — инвестора определенное действие: осуществить строительство и передать конкретную квартиру в построенном жилом доме, а инвестор обязуется уплатить заказчику (генеральному инвестору) определенную договором денежную сумму. Подлежащая уплате инвестором денежная сумма не обязательно должна соответствовать проектно-сметной стоимости квартиры, а может превышать затраты на строительство дома, образуя прибыль заказчика (генерального инвестора).

Применительно к субъектному составу такого договора следует заметить, что обязанность по передаче квартиры инвестору может взять на себя как заказчик, осуществляющий реализацию инвестиционного проекта по строительству жилого дома; так и генеральный инвестор, на которого возложена обязанность по привлечению иных инвесторов; так и любой инвестор, имеющий заключенный договор с вышеназванными лицами, в соответствии с которым он имеет право получить квартиры в собственность. Инвестором может выступать как физическое, так и юридическое лицо, а также простое товарищество. Инвестор может осуществлять инвестирование, как за счет собственных средств, так и привлекая средства других инвесторов.

Данный договор не является договором простого товарищества, поскольку действия сторон такого договора не объединены общей целью, каждая из сторон договора действует в своих интересах, преследуя различные цели, отсутствуют также и другие признаки, установленные законом для договора простого товарищества.

По мнению Ю.Романца, изложенному в вышеназванной статье, такой договор относится к группе договоров со встречным характером интересов сторон. «Конечная цель встречного договора долевого участия в строительстве — передача жилого или нежилого помещения в собственность дольщику. Принадлежность этого договора к обязательствам, направленным на передачу имущества в собственность, предопределяет то, что обязанностью застройщика является не оказание каких-либо услуг, а передача помещения дольщику. Из этого следует, что именно застройщик, как контрагент дольщика отвечает перед последним за надлежащее исполнение данной обязанности, в том числе за своевременность и качество передаваемых помещений». Исходя из того, что интересы сторон в правоотношении долевого участия охватывают не только передачу помещений в собственность, но и процесс строительства, Романцом Ю. высказывается точка зрения, что признаки рассматриваемого обязательства ближе к признакам подряда и правовая база института подряда более пригодна для его регулирования.

Изложенная позиция представляется правильной, что подтверждается также и практикой рассмотрения судебных споров, возникающих в результате исполнения договора долевого участия в строительстве (инвестирования). Суды общей юрисдикции при рассмотрении конкретных споров, возникших из инвестиционных договоров, заключенных с гражданином, удовлетворяя требования гражданина, полностью внесшего средства по договору инвестирования, о передаче квартиры в собственности применяют не только нормы Гражданского кодекса РФ, но и нормы Федерального закона «О защите прав потребителей». Применение норм указанного закона предусмотрено параграфом 2 Гл.37 , п.3 ст. 740 ГК РФ, регулирующим отношения сторон по договору бытового и строительного подряда с участием граждан.

Аналогичная позиция изложена в письме Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 20 мая 1993 г. №С-13/ОП-167 «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике».1 Рекомендации, изложенные в настоящем письме, основаны на требованиях ст. 24 Жилищного кодекса РСФСР о распределении жилой площади в построенных жилых домах между участниками строительства пропорционально переданным им средствам.

В соответствии с вышеназванными рекомендациями, в том случае, когда для строительства определенного жилого дома дольщик перечислил основному заказчику средства и в заключенном между сторонами договоре содержится условие о количестве квартир, подлежащих передаче дольщику заказчиком после принятия дома в эксплуатацию, а заказчик не выполняет свои обязательства по передаче обусловленной договором жилой площади дольщику, то последний имеет право обратиться в арбитражный суд с иском о передаче соответствующей площади в натуре.

Если применение к договору инвестирования норм, регулирующих подрядные отношения, возможно не всегда будет являться оправданным, то необходимость применения к правоотношениям по данному договору общих положений об обязательствах, изложенных в разделе III «Общая часть обязательственного права» ГК РФ, не вызывает сомнений.

Отношения, возникающие на основе договора инвестирования, являются обязательственными правоотношениями. Выполнение сторонами взятых на себя обязательств влечет возникновение права инвестора, осуществившего долевое финансирование строительства дома, на объект инвестирования, определенный договором и переданный ему по акту.

Акт передачи квартиры инвестору в данном случае имеет большое значение, поскольку именно этим документом подтверждается выполнение обязательств заказчика (генерального инвестора) по передаче квартиры инвестору. Право инвестора на квартиру не может возникнуть до тех пор, пока обязательства по передаче квартиры не будут выполнены, и квартира не будет передана инвестору по акту или иному документу, свидетельствующему о передаче квартиры. Поскольку акт передачи квартиры является документом, подтверждающим исполнение обязательств по договору, то в этом документе необходимо также отразить выполнение инвестором своих обязанностей по оплате квартиры в полном объеме, которые имеют значение для возникновения права инвестора. Инвестор имеет право только на тот объект, ту квартиру, обязательства по финансированию которой им выполнены. Если инвестор осуществил финансирование не в полном объеме, то он имеет право на получение квартиры, площадь которой пропорциональна размеру внесенных им денежных средств. Как правило, договора инвестирования содержат такое условие, поэтому не имеется необходимости вносить изменения в договор, это обстоятельство можно отразить в акте передаче квартиры. В акте передачи квартиры сторонами производится также уточнение площади квартиры, которая может быть как больше, так и меньше указанной в договоре, что вызвано техническими обстоятельствами.

Поскольку к данным правоотношениям применяются нормы обязательственного права, инвестор, выполнивший свои обязательства по оплате и имеющий право на получение квартиры в собственность, может переуступить право требования квартиры иному третьему лицу (ст. 382 ГК РФ). Право инвестора передать по договору свои права на осуществление капитальных вложений и на их результаты закреплено и в ст.6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». К уступке права требования применяются общие нормы Гражданского кодекса РФ и уведомление кредитора, т.е. лица обязанного передать квартиру, в данном случае не требуется. Кредитор имеет право выполнить обязательство известному ему лицу. Избежать подобного можно, предусмотрев в договоре, обязанность инвестора уведомлять о совершенной уступке права требования квартиры. Безусловно, если обязательства инвестора по внесению денежных средств не выполнены в полном объеме или имеются иные обязательства помимо уплаты денежных средств, уступка права требования может быть осуществлена только вместе с переводом долга.

Немаловажным является вопрос об определении объекта недвижимости, права на который подлежат регистрации.

В случае, если Заказчик осуществляет строительство с привлечением средств инвесторов, то он не имеет права на результат инвестиционной деятельности — созданный объект недвижимости. В связи с этим, регистрация права собственности или иного вещного права Заказчика на построенный многоквартирный жилой дом не может быть осуществлена. Регистрация права собственности или иного вещного права должна осуществляться непосредственно на инвесторов.

Построенный жилой дом состоит из отдельных квартир и отдельных нежилых помещений. Каждая квартира в жилом многоквартирном доме является самостоятельным объектом недвижимости и объектом права, и собственнику квартиры, наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ). Такой же правовой режим имеют и, выделяемые в качестве самостоятельных объектов права, нежилые помещения.

Исходя из такого правового режима квартиры предметом заключенных договоров инвестирования, как правило, определяется финансирование строительства не всего жилого дома, а конкретных квартир или определенного числа квартир или площади, выраженной в кв. метрах, в строительство которых инвестор обязуется осуществить вложение инвестиций. В случае, если в договоре номера конкретных квартир не определены, стороны вправе внести уточнения в договор и определить номера квартир.

В соответствии со ст. 24 Жилищного Кодекса РСФСР жилая площадь в домах, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, учреждений и организаций, распределяется между участниками строительства пропорционально переданным им средствам.

В результате реализации инвестиционного проекта, инвестор приобретает права на квартиры, номера которых определены условиями заключенного договора и (или) актом распределения квартир. Акт распределения квартир или иной документ, которым распределяются результаты инвестиционной деятельности, составляется с учетом всех заключенных в ходе строительства дома инвестиционных договоров, а также размера денежных средств или иных инвестиций, фактически внесенных каждым инвестором в строительство, и подписывается всеми инвесторами или уполномоченными ими лицами.

От имени физических лиц может быть уполномочено на подписание такого акта юридическое лицо, являющееся генеральным инвестором, в функции которого входит привлечение средств на строительство путем заключения договоров с инвесторами.

Московская областная регистрационная палата принимает для осуществления государственной регистрации акт распределения, подписанный только юридическими лицами, участвовавшими в строительстве, и не требует подписания акта физическими лицами. Такой подход основан на том, что именно юридические лица имеют обязательства по передаче квартиры физическим лицам и в ходе выполнения этого обязательства подписывают акт распределения в котором указаны физические лица, приобретающие конкретную квартиру в собственность в соответствии с вложенными ими денежными средствами или иными инвестициями.

Точность сведений, отражающихся в акте распределения квартир, безусловно, зависит от добросовестности и честности лиц, которые этот акт составляют. Возможно при составлении акта и добросовестное заблуждение, поскольку при строительстве жилого дома с использованием средств инвесторов, не объединенных в простые товарищества, ни Заказчик, ни Генеральный инвестор в полной мере не обладают информацией о составе инвесторов, финансирующих строительство с целью получения квартир в собственность.

Договор инвестирования, равно как и договор простого товарищества, заключаются в простой письменной форме и не подлежат государственной регистрации ни в учреждении юстиции по государственной регистрации прав, ни в каком-либо ином органе. Осуществить государственную регистрацию обязательственных прав инвесторов, возникших на основании договора инвестирования, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не представляется возможным по следующим основаниям:

право инвестора на получение квартиру возникает из обязательственного правоотношения и является обязательственным, а не вещным правом и, в соответствии с нормами ГК РФ, не подлежит государственной регистрации;
Закон о регистрации не наделил учреждения юстиции по государственной регистрации прав полномочиями по осуществлению какой-либо еще регистрации, помимо государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с действующим законодательством;
ст.12 Закона о регистрации, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18.02.98 №219, установлено, что для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество необходимо открыть раздел ЕГРП на объект недвижимого имущество и на основании документов технического учета внести в него записи об объекте. В данном случае, в ходе строительства дома объект недвижимого имущества еще не создан, соответственно открыть раздел ЕГРП на данный объект не представляется возможным.

Выход из создавшейся ситуации видится в ведении учетной регистрации договоров инвестирования, заключенных при строительстве жилого дома. Правовой базой введения учетной регистрации может служить Положение о создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территориях субъектов РФ, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 22.10.97 г. №1348.

В соответствии с вышеназванным Положением органы исполнительной власти субъектов РФ совместно с органами местного самоуправления обязаны создать регистр жилых домов, строящихся на территории субъекта. В регистр должна вносится вся информация о строящемся жилом доме с момента выдачи соответствующим органом местного самоуправления разрешения на строительство дома. Представляется, что в рамках этого регистра может быть осуществлен учет договоров инвестирования, заключенных на строительство конкретного объекта. При наличии учета договоров инвестирования, инвестор получит некоторые гарантии того, что при составлении акта распределения квартир внесенные им по заключенному договору денежные средства будут учтены, и его интересы не будут нарушены.

Следует обратить внимание на тот факт, что любая регистрация договоров инвестирования, установленная субъектом, носит только учетный характер и самостоятельного правого значения не имеет, поскольку не влечет за собой никаких правовых последствий.

Право собственности инвестора или иное вещное право на конкретные квартиры подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом регистрация права на жилой дом в целом не производится, поскольку для регистрации права на дом как объект права отсутствует субъект права.

Немаловажно определить, каким образом должна осуществляться передача квартир в построенном жилом доме инвесторам, заключившим договор не с заказчиком, а с генеральным инвестором или инвестором и от заказчика их отделяет несколько договоров инвестирования или переуступок прав требования квартиры.

Представляется, что в данном случае квартиры должны передаваться заказчиком, который исполняет обязанности по реализации инвестиционного проекта, непосредственно тем инвесторам, которые имеют право на получение квартиры в собственность. Поскольку любая передача квартиры по цепочке заключенных договоров инвестирования и договоров уступки права требования квартиры делает возможным нахождения в гражданском обороте объекта, право на который не зарегистрировано.

Кроме того, такая передача приводит к возможности осуществить регистрацию права инвестора, не имеющего права на квартиру, возникшую как результат строительства.

Для того, чтобы избежать этого, в акте распределения квартир предлагается указывать только тех лиц, которые имеют право на получение квартиры в собственность, с указанием наименования и реквизитов договора, являющегося основанием для возникновения права.

Основанием для государственной регистрации права инвестора на полученную им по акту передачи квартиру является договор инвестирования и акт приема-передачи квартиры. Эти документы находятся непосредственно у инвестора, и он самостоятельно представляет их в учреждение юстиции при обращении с заявлением о государственной регистрации права.

Помимо указанных документов, для регистрации прав инвестора на квартиры во вновь построенном жилом многоквартирном доме, в учреждение юстиции должны быть представлены документы, находящиеся у Заказчика, так называемый «пакет Заказчика». Пакет Заказчика состоит из следующих документов: документ о выделении земельного участка, разрешение на строительство жилого дома, акт приемки дома в эксплуатацию, акт распределения квартир между инвесторами. Эту обязанность Заказчика и сроки ее исполнения, а также сроки, в которые инвестор обязан обратиться за государственной регистрацией права на квартиры, представляется целесообразным предусмотреть в договоре.

Представляется, что обязательства Заказчика по реализации инвестиционного проекта считаются выполненными не по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию, а после регистрации права инвестором на квартиры в построенном доме. В связи с этим, Заказчик обязан выполнить все действия по представлению в учреждение юстиции документов, необходимых для осуществления прав инвесторов.

При наличии в учреждении юстиции документов «пакета Заказчика» инвесторы самостоятельно обращаются за государственной регистрацией права на квартиры в установленном законом порядке.

Документы, необходимые для регистрации права собственности инвесторов части (квартиры) вновь созданного объекта недвижимости

Регистрация права собственности инвесторов на квартиры в построенном жилом многоквартирном доме обусловлена наличием в учреждении юстиции пакета документов, представленных Заказчиком (застройщиком), так называемого «пакета Заказчика». Пакет заказчика должен состоять из следующих документов:

1. Документ, подтверждающий право пользования земельным участком: постановление органа местного самоуправления о выделении земельного участка под строительство; договор аренды земельного участка для осуществления строительства; свидетельство о праве собственности на землю; Государственный акт землепользования; свидетельство о государственной регистрации права собственности (постоянного бессрочного пользования), выданное учреждением юстиции по государственной регистрации прав; иной документ, на основании которого один заказчик или инвестор имеет право осуществления строительства на земельном участке и план земельного участка, удостоверенный соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

2. Разрешение соответствующих органов исполнительной власти на строительство объекта, выданное заказчику или одному из инвесторов;

3. Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, подписанный всеми членами приемочной комиссии и утвержденный органом, по решению которого создана приемочная комиссия;

4. Документ о присвоении дому постоянного почтового адреса: постановление главы муниципального образования или справка органов архитектуры;

5. Акт распределения квартир между инвесторами, составленный в соответствии с требованиями ст.24 Жилищного кодекса РСФСР и подписанный заказчиком, инвесторами или уполномоченными ими лицами;

6. Учредительные документы Заказчика и документы, подтверждающие полномочия представителя Заказчика, представившего в учреждение юстиции вышеназванные документы.

При поступлении в учреждение юстиции указанных документов, последнее имеет возможность сделать выводы:

о создании объекта недвижимости;
о соблюдении в процессе строительства градостроительных и строительных норм и правил;
о создании объекта на отведенном для этих целей земельном участке;
о круге субъектов – инвесторов, имеющих право на квартиры ( помещения) в построенном объекте.

Если возникают сомнения по составу инвесторов, имеющих право на квартиры, учреждение юстиции по регистрации прав может запросить у Заказчика дополнительные документы, обосновывающие правомерность исключения того или иного инвестора из числа субъектов, имеющих право на квартиры, при условии, что этим инвестором акт распределения квартир не подписывался.

Например, если отвод земельного участка под строительство был осуществлен на имя инвестора, а не заказчика, а этот инвестор в последствии не назван в акте распределения квартир в числе лиц, имеющих право на квартиры, и не подписал акт распределения, заказчиком могут быть представлены дополнительные документы, подтверждающие урегулирование отношений с этим инвестором.

После поступления от Заказчика всех необходимых документов и решения всех вышеперечисленных вопросов, учреждение юстиции осуществляет прием документов на государственную регистрацию от инвесторов, поименованных в акте распределения квартир, имеющемся в учреждении юстиции.

Инвестор самостоятельно обращается за регистрацией права и представляет следующие документы:

1. Заявление инвестора о государственной регистрации права на конкретную квартиру или квартиры, конкретные нежилые помещения или иную обособленную часть возведенного объекта, определенную в договоре инвестирования;

2. Документы, подтверждающие внесение платы за регистрацию в установленных размерах;

3. Документы, удостоверяющие личность заявителя или его представителя;

4. Документ, подтверждающий полномочия руководителей юридических лиц или доверенность для представителя юридического лица, или физического лица;

5. Договор, на основании которого инвестор осуществлял инвестирование строительства квартиры (квартир) в доме (договор инвестирования, договор участия в строительстве и т.п.), договор уступки права требования квартиры или иной договор, исполнение которого порождает возникновение права на квартиру;

6. Акт приема-передачи квартиры (квартир) от Заказчика инвестору;

7. Документы технического учета: извлечение из технического паспорта на квартиру, экспликация, изготовленные соответствующим бюро технической инвентаризации.

В ходе проведения правовой экспертизы представленных инвестором документов необходимо решить следующие вопросы:

указан ли инвестор в акте распределения квартир, соответствуют ли квартиры, заявленные инвестором на регистрацию права, квартирам, указанным в акте распределения;
соответствуют ли квартиры, право на которые просит зарегистрировать инвестор, квартирам указанным в договоре или в дополнениях к договору, в том числе в акте приема-передачи квартир (по номеру квартиры, количеству комнат, кв. метрам);
свидетельствует ли акт приема-передачи квартир об исполнении инвестором обязательства по финансированию переданной ему квартиры;
имеется ли у лица, заключившего договор с инвестором, право на заключение такого договора.

Отсутствие заявителя в акте распределения квартир свидетельствует о наличии спора между заказчиком (инвестором) и заявителем, который следует разрешать в судебном порядке.

Несоответствие квартир, право на которое просит зарегистрировать заявитель, и квартир, указанных в акте, как распределенных заявителю, должно быть устранено путем внесения изменений в договор или в акт распределения.

Отсутствие в акте указаний на выполнение инвестором обязательств по финансированию потребует представления заявителем дополнительных документов, свидетельствующих о выполнении обязательств в полном объеме.

Лицо, заключившее договор по которому привлекаются для строительства денежные или иные средства инвестора, должно быть субъектом инвестиционной деятельности и иметь право на привлечение инвестиций для строительства объекта. Иными словами, взять на себя обязательство по передаче квартиры инвестору может на себя либо Заказчик, либо Инвестор. Соответственно дополнительно должны быть представлены документы, подтверждающие участие лица в инвестиционном процессе в качестве Заказчика или Инвестора, а также учредительные документы этого лица. Дополнительные документы не представляются, если эта информация, необходимая для проверки законности сделки, содержится в документах, представленных в составе «пакета Заказчика».

Документами — основаниями для возникновения права у инвестора будет являться договор инвестирования и акт приема-передачи квартиры (квартир).

Если права на квартиру у заявителя возникают на основании договора уступки права требования, то дополнительно должен быть представлен договор инвестирования или иной договор, по которому произведена уступка права требования.

Права подрядчика на квартиры в построенном им доме могут возникнуть как на основании договора подряда, если такой договор содержит условия о внесении подрядчиком инвестиций, как в виде денежных средств, так и в виде выполненных подрядных работ.

Права заказчика на квартиры в построенном доме могут возникнуть только в случае, если Заказчик одновременно выступал инвестором. Вложение инвестиций в строительство дома Заказчик должен подтвердить дополнительными документами, например, финансовыми. Соответственно Заказчик должен быть указан как инвестор, имеющий право на конкретные квартиры, и в акте распределения квартир.