написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 4 (5) 2000г

Некоторые проблемы частно-правового регулирования земельных отношений на примере города Москвы

Лящевский И.С., главный специалист-юрисконсульт Московского земельного комитета

Состояние правового регулирования земельных отношений в г.Москве определяется состоянием земельного законодательства в целом, а также наличием совокупности специальных правовых норм, регулирующих земельные отношения в городских поселениях.

В соответствии со ст.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации г. Москва относится к сверхкрупным городам.

Согласно ст.ст.65, 72 Конституции РФ г. Москва является субъектом Российской Федерации — городом федерального значения, который вправе осуществлять публично-правовое регулирование земельных отношений на территории города путем издания актов земельного законодательства, относящихся к предмету совместного ведения с Российской Федерацией.

Вместе с тем, представляет значительный интерес частно-правовой статус самого г. Москвы как участника отношений, регулируемых земельным и гражданским законодательством России.

Как следует из ст.124 Гражданского кодекса РФ субъекты Российской Федерации — города федерального значения выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений — гражданами и юридическими лицами.

К вышеуказанным субъектам гражданского права применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.

Согласно основным началам гражданского законодательства, определенным п.1 ст.1 Гражданского кодекса РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Гражданские права, согласно п.2 ст.1 Гражданского кодекса РФ, могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Вышеизложенные начала гражданского законодательства, особенно те, которые определяют свободу договоров и защиту гражданских прав, непосредственно распространяются на земельные отношения с участием г. Москвы.

Также следует отметить, что согласно ст.2 Гражданского кодекса РФ, гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Город Москва является субъектом, осуществляющим в земельной сфере деятельность, имеющую признаки предпринимательской деятельности.

В соответствии со ст.125 Гражданского кодекса РФ от имени субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В сфере земельных отношений от имени г. Москвы выступает Мэрия (городская администрация) Москвы согласно ст.35 Устава г. Москвы, а также государственное учреждение Московский земельный комитет (Москомзем).

В качестве подтверждения вывода о том, что любой субъект Российской Федерации, включая г. Москву, в лице уполномоченных органов власти — государственных учреждений, может быть признан субъектом предпринимательской деятельности, можно сослаться на Постановление Правительства РФ от 22.08.98 №1001 «О мероприятиях по переводу в органы федерального казначейства счетов организаций, финансируемых из федерального бюджета, по учету средств, полученных от предпринимательской и иной приносящей доход деятельности» (в ред. Постановления Правительства РФ от 23.10.98 №1239).

В вышеуказанном документе государственные учреждения, действующие от имени субъекта РФ, прямо названы в качестве участников предпринимательской и иной приносящей доход деятельности.

Наиболее значимой и представляющей частно-правовой интерес в земельной сфере является такая деятельность г. Москвы, как участие в лице Москомзема в договорах аренды на стороне арендодателя, а также продажа права на заключение договора аренды земли и продажа земли.

Город Москва в лице уполномоченных органов осуществляет вышеуказанную деятельность самостоятельно, на свой риск, с целью систематического получения прибыли от продажи имущества и имущественных прав.

Право г. Москвы на продажу находящихся в государственной собственности города земельных участков и прав на заключение договора аренды земельных участков в настоящее время не ограничено федеральными законами.

Также не ограничен федеральными законами предельный размер платы при купле-продаже как земельных участков, так и прав на заключение договора аренды земельных участков.

Город Москва, являясь в лице своих уполномоченных органов власти продавцом земель и прав на заключение договора аренды земельных участков, выступает как частный субъект — сторона по сделке. Цена каждой сделки устанавливается продавцом максимально высокой с учетом действительных цен, существующих на земельном рынке г. Москвы.

После краткой характеристики г. Москвы как субъекта частно-правовых отношений в земельной сфере следует перейти к проблемам регулирования земельных отношений в г. Москве.

Земельное право является отраслью права, предметом регулирования которой являются отношения по поводу использования земли как природного ресурса.

В составе указанных отношений выделяются специфические отношения, возникающие по поводу использования земель в городских и иных поселениях.

В настоящее время земельное и иные отрасли права Российской Федерации не регулируют в полной мере земельные отношения в городах.

Можно говорить о некоторых положительных сдвигах в публично-правовом регулировании земельных отношений в городах, в частности, в сфере регулирования градостроительной деятельности и государственного контроля за использованием и охраной земель.

Вместе с тем, совокупность правовых институтов и норм, регулирующих частно-правовые отношения, возникающие по поводу использования земель в городских и иных поселениях, в настоящее время разработана недостаточно.

Указанное положение находит свое подтверждение в выводах заместителя председателя Госкомзема России д.э.н., проф. Лойко П.Ф., который в статье «Проблемы земельных преобразований в России на рубеже XXI века», (Москва, Правовое регулирование рынка недвижимости, №1 (2) 2000г.) дает оценку существующему правовому регулированию земельных отношений в Российской Федерации.

Важным документом, характеризующим современное состояние земельной реформы вообще и в городах в частности, является также Федеральная целевая программа «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы», утвержденная Постановлением Правительства РФ от 26.06.99 №694.

Земельным преобразованиям в городах и других поселениях посвящен отдельный раздел Федеральной целевой программы (далее — Программы).

В нем отмечается, что реформу в градостроительстве надлежит проводить одновременно с земельными преобразованиями.

Земельные преобразования в городах и других поселениях в рамках Программы направлены на развитие регулируемого оборота земель и создание необходимых условий для реализации инвестиционного потенциала земель.

В Федеральной целевой программе отмечается, что действующее законодательство не отражает социальную и экономическую направленность преобразования земельных отношений и нуждается в существенном обновлении.

Проведение реформы на основе подзаконных актов не обеспечивает правовых гарантий собственникам, пользователям земли, инвесторам и иным участникам рынка земли.

Правовому обеспечению Программы придается важнейшее значение и посвящен специальный раздел, разработанный с учетом существующих проблем, требующих скорейшего разрешения на федеральном и региональном уровнях.

Правовое обеспечение развития земельной реформы в России с точки зрения авторов Программы будет осуществляться по направлениям, обеспечивающим необходимость и достаточность правового регулирования земельных отношений. В этих целях предусматривается:

  • развитие законодательства, регулирующего отношения собственности на землю и другую недвижимость;
  • развитие законодательства, регулирующего рынок земли и другой недвижимости.

Положительным элементом реализации Программы следует признать намерение осуществить разработку концепции законопроекта «О землях городов и иных поселений», устанавливающего правовой режим использования земель поселений и порядок их оборота.

Следует отметить, что городское земельное право как совокупность норм, регулирующих земельные отношения в городских и иных поселениях, предполагает наличие своего предмета и метода правового регулирования.

Предметом вышеуказанного регулирования являются отношения по использованию земельных участков в пределах территории города или иного поселения.

Метод городского земельного права является комплексным и основывается как на административно-правовом подчинении одной стороны другой применительно к государственному регулированию использования и оборота земель городов, так и на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников земельных отношений применительно к сделкам, совершаемым с земельными участками и с правами на земельные участки в городе.

Несмотря на значительные пробелы в федеральном земельном законодательстве, органы государственной власти города Москвы при осуществлении земельной реформы значительно восполнили систему городских нормативных актов, регулирующих земельные отношения.

Начиналось правовое регулирование земельных отношений в Москве с Правил о порядке застройки г. Москвы, утвержденных Постановлением Совета Народных Комиссаров СССР от 01.10.35 №2221, которыми, в отличие от современных правовых источников, был определен краткий и понятный порядок предоставления земельных участков для строительства.

Анализ существующего земельного законодательства г.Москвы позволяет сделать вывод о том, что оно преимущественно направлено на публично-правовое регулирование земельных отношений.

Большинство московских нормативных актов было разработано и издано без учета академической правовой традиции верховенства действующего федерального законодательства и по содержанию представляют собой скорее временные инструкции для чиновников, нежели полноценные источники земельного права.

К сожалению, было оставлено без внимания хорошо разработанное правовое регулирование земельных отношений, содержащее в гл.17 ГК РФ, хотя и не введенной в действие, но являющейся прогрессивной моделью регулирования земельных отношений.

В качестве наиболее заметных ошибок следует отметить создание в нормативном акте г.Москвы (распоряжение мэра Москвы от 17.01.94 №23-РМ) правовой конструкции, согласно которой объектом аренды была названа земельная доля (индивидуально неопределенная часть земельного участка), причем право аренды земельной доли предлагалось оформлять не договором, а неким свидетельством.

Другой заметной ошибкой было отождествление в нормативном акте г.Москвы (распоряжение мэра Москвы от 07.08.96 №192/1-РМ) таких различных по своей природе правовых институтов как «право аренды земельного участка» и «право на заключение договора аренды земельного участка».

Несмотря на общепризнанные правовые нормы, договоры аренды земельных участков, являющиеся основанием возникновения права аренды и имеющие в силу закона правоустанавливающее значение, во многих городских источниках земельного права продолжают называться «правоудостоверяющими документами».

Также следует отметить бытующие до настоящего времени представления (см., например: А.В.Дмитриев, «Как зарегистрировать права на землю в г.Москве: вопросы теории и практики», Москва, Правовое регулирование рынка недвижимости, №1 (2) 2000г.) о том, что правовым последствием сделки купли-продажи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка является возникновение основания для заключения нового договора аренды земельного участка с приобретателем по договору купли-продажи, в то время как согласно правил гл.24 ГК РФ правовым последствием в указанном случае является перемена лица в существующем и непрекращающемся обязательстве.

Из последних нормативных актов г. Москвы следует выделить закон об основах платного землепользования, в котором содержатся весьма сомнительные, с точки зрения земельного права, конструкции и правила, как-то: «аренда права аренды», «регистрация права на совершение сделок с правом аренды», «обязанность заключения договора субаренды земельного участка под зданием арендатором нежилого помещения в здании», «обязанность выкупа права на заключение сделок с правом аренды в случае строительства новых объектов на уже арендуемом земельном участке».

Особо следует отметить введенное редакцией Закона «Об основах платного землепользования в г.Москве» от 29.09.99 неудачное правило об определении размера необходимого для использования здания участка, которое, в силу его очевидной противоречивости, до настоящего времени невозможно реализовать на практике.

***

Переходя к иным источникам права, нельзя не обратить внимание на введенное в городе Москве разделение правового режима здания и земельного участка как по форме собственности, сроку действия права во времени, так и по целевому назначению по сути единого объекта недвижимости без какого-либо учета правоспособности различных категорий юридических лиц.

Важнейшая проблема оборотоспособности земельных участков и прав на земельные участки была решена наиболее примитивным способом, согласно которому произвести отчуждение прав и обязанностей по договору аренды мог лишь тот арендатор, который предварительно оплатил так называемое «право на заключение договора аренды», подтверждаемое штампом на договоре.

Наверное, нет необходимости подчеркивать, что так называемый штамп является односторонним и недопустимым изменением договора аренды земельного участка, не влекущим правовых последствий в части изменения таких существенных условий договора, которые предполагали бы возникновение режима оборотоспособности права аренды.

Вместо законодательного определения земельного участка, необходимого для использования здания или иного сооружения, а также установления оснований возникновения оборотоспособности прав на такой земельный участок, была введена оторванная от реальных отношений конструкция (распоряжение мэра Москвы от 24.05.95 №254-РМ), согласно которой права и обязанности в отношении части земельного участка, превышающей площадь застройки, могли стать способными к отчуждению только после внесения платы «за право заключения договора аренды земельного участка».

Без надлежащего обоснования было введено правило о том, что земельный участок под зданием «не выкупается».

Произошло породившее немало проблем разделение правового режима здания и земельного участка, занимаемого зданием и необходимого для его использования по назначению.

Вышеуказанное регулирование было введено без обязательной для таких «новелл» правовой экспертизы и без учета отрицательных последствий как для существующих государственных предприятий, так и для развития малого и среднего предпринимательства в Москве.

В последнее время, к сожалению, приходится отмечать появление непроработанных земельно-правовых норм в московских городских нормативных актах, комплексно-регулирующих отношения иной отраслевой природы, например, отношения по поводу создания и дальнейшей юридической судьбы товариществ собственников жилья (ТСЖ) и кондоминиумов.

При этом цивилисты,специализирующиеся в области реализации гражданского и жилищного права, пробуют урегулировать и земельные отношения, возникающие между государством и ТСЖ по поводу управления кондоминиумом.

В этой связи нельзя не отметить Постановление Правительства Москвы от 29.08.2000 №690 «О комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья».

В данном нормативном акте предложена правовая конструкция, согласно которой предписывается «Московскому земельному комитету... оформлять в постоянное (бессрочное) пользование домовладельцев земельные участки в нормативных размерах и договоры аренды на сверхнормативную территорию...»

Очевидно, что указанное правотворчество не имеет ничего общего с принципом защиты прав и законных интересов домовладельцев.

Достаточно представить несколько сотен землеустроительных дел и свидетельств о государственной регистрации доли в праве постоянного пользования земельным участком (по каждому из десятков тысяч домов), оформляемых, в основном, на физических лиц-домовладельцев.

К этому следует добавить, что в силу федерального законодательства право постоянного пользования земельным участком физическими лицами не наследуется и не подлежит отчуждению иным лицам при отчуждении жилого помещения.

Земельно-правовые последствия приобретения или отчуждения жилого помещения в изданном нормативном акте никак не урегулированы, несмотря на то, что число ежедневных сделок с жилыми помещениями в Москве весьма велико.

Осталась без нормативного урегулирования и проблема реализации долей в общем праве постоянного пользования земельным участком и долей в общем праве аренды земельного участка кондоминиума, принадлежащих домовладельцам, которая вполне могла бы быть решена способом нормативного определения порядка пользования земельным участком кондоминиума сопользователями и соарендаторами земельного участка.

Переходя от нормативных актов г. Москвы к нормативным актам Российской Федерации, также особо следует отметить значительные пробелы в области регулирования земельных отношений.

Наиболее отчетливо это проявляется применительно к регулированию возникновения и перехода прав на землю к приобретателям недвижимых зданий и иных сооружений.

В частности, правила ст.ст.552 и 652 ГК РФ предполагают возникновение прав на земельные участки у приобретателей недвижимости по договорам купли-продажи и аренды в силу «одновременной передачи» таких прав продавцом или арендодателем недвижимости. Вместе с тем, совершенно неясно, на основании какой нормы права появляются полномочия у продавца или арендодателя здания, расположенного в городе Москве, «одновременно передать» права на земельный участок, находящийся в государственной собственности г. Москвы, без волеизъявления собственника.

Непонятно также, как в силу ст.552 ГК РФ юридическому лицу-покупателю жилого дома, принадлежащего физическому лицу, может быть «одновременно передано», например, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, устанавливаемое лишь в отношении физических лиц.

Особенно непроработанными, применительно к регулированию земельных отношений, являются ст.ст.552 и 652 ГК РФ в части разрешенного использования и площади земельного участка, необоснованно остающихся неизменными при так называемой «одновременной передаче» права на земельный участок.

В случае приобретения здания детского сада учреждением банка вряд ли можно согласиться с переходом к банку права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок детского сада той же площади и для цели осуществления образовательной деятельности.

Совершенно недопустимо буквальное применение и пункта третьего ст.552 ГК РФ, согласно которому «при продаже…недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости».

Если земельный участок был предоставлен собственнику здания в аренду на 25 лет, то в случае продажи здания через 24 года, новый собственник должен будет в силу ст.552 ГК РФ «приобрести» земельный участок на «тех же условиях», т.е. в аренду всего на 1 год. Такое правовое регулирование входит в противоречие с принципом бессрочности права собственности на недвижимое имущество и с принципом неделимости имущественного комплекса предприятия, введенного ст.132 ГК РФ.

И, вероятно, не случайно Арбитражный суд г.Москвы, разрешая в 1999 году спор о понуждении органа власти к заключению договора аренды земельного участка (решение от 25.02.99 по делу №А40-44230/98-57-603), применил ст. 552 ГК РФ столь своеобразно, что обязал орган власти заключить с лицом («приобретшим» в силу ст.552 ГК РФ от продавца здания право аренды земельного участка сроком на 3 года) новый договор аренды земельного участка сроком на 49 лет, фактически добавив волей суда 46 лет!

Серьезным сдерживающим препятствием остается отсутствие понятного для правоприменителей регулирования отношений, связанных с установлением, изменением и прекращением частных сервитутов применительно как к земельным участкам, так и к правам на земельные участки.

Содержащееся в ст. 64 Градостроительного кодекса РФ регулирование частных сервитутов нельзя признать полным применительно к земельным отношениям в городах.

Федеральной целевой программой «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы» предусмотрена разработка классификатора публичных и частных обременений земельных участков (сервитутов).

С учетом изложенного, представляется необходимым создание правовых институтов и норм, регулирующих частно-правовые земельные отношения в городах, исходя из субъективных особенностей правообладателей и объективных особенностей земельных участков.

Представляется также своевременным поставить вопрос о введении в юридическую практику новых правовых институтов, таких, например, как преобразование договора аренды земельного участка.

Говоря более подробно о последней особенности, следует отметить, что в правоприменительной практике возникают ситуации, когда обладатель оборотоспособного права аренды на земельный участок большой площади желает произвести отчуждение права аренды в отношении части участка.

При этом отчуждение арендатором права аренды в отношении определенной индивидуальными признаками части земельного участка, как нам представляется, возможно после предварительного оформления отдельных договоров аренды (преобразования договора): договора (договоров) аренды отчуждаемой части (частей) земельного участка и договора аренды неотчуждаемой части земельного участка.

При этом под преобразованием договора аренды земли следует понимать изготовление необходимого числа подлинных договоров по числу лиц, приобретающих право аренды в отношении определенных индивидуальными признаками частей отчуждаемого земельного участка арендатора, с последующим внесением изменений в такие договоры в части уменьшения площади первоначального участка перед последующим совершением сделки с правом аренды участка меньшей площади.

Представляется правильным, когда преобразование договора аренды земельного участка на несколько договоров аренды меньших по размеру земельных участков будет производиться Московским земельным комитетом (или иным государственным органом по управлению земельными ресурсами) на основании письменного волеизъявления арендатора, имеющего право совершать сделки с правом аренды земельного участка, и распоряжения Московского земельного комитета о преобразовании договора аренды.

При вышеуказанном преобразовании существенные условия договора аренды земельного участка изменяются только в части изменения размера земельного участка и соответствующей этому размеру арендной платы.

По сути преобразование договора аренды земельного участка представляет собой возникновение множественности договоров аренды между сторонами, соответствующей множественности земельных участков, составляющих в совокупности предмет первоначального договора аренды.

Не подлежат вышеуказанному преобразованию договоры аренды земли, право аренды по которым является предметом залога, ареста, запрещения или иного ограничения к отчуждению, установленного в соответствии с законом.

Также, особо важным представляется ввести в юридическую практику понятия, раскрывающие пространственные особенности реализации прав на земельные участки, причем особенности как вертикальные, так и горизонтальные.

Рассмотрим наглядный пример из «вертикальной» московской практики: в стилобатной части высотного здания напротив метро «Баррикадная» расположены имущественные комплексы различных юридических лиц. Земельные отношения в форме аренды оформлены согласно ст.37 Земельного кодекса РСФСР с обладателями прав на имущественные комплексы (нежилые помещения в строении). Вместе с тем, неограниченное количество физических лиц беспрепятственно поднимается по ступенькам стилобатной части высотного здания и осуществляет проход к магазину через автостоянку фактически по крыше вышеуказанных нежилых помещений. Как нетрудно догадаться, юридическое лицо, эксплуатирующее автостоянку, также обращалось в органы власти с заявлением об оформлении права на земельный участок и получило отказ ввиду того, что участок уже оформлен на «ниже расположенное» юридическое лицо.

Второй наглядный пример «вертикальных особенностей» следующий: стоит жилое многоэтажное многоподъездное здание с аркой посередине, над аркой много этажей вверх. Очевидно, что земельный участок в габаритах здания полностью занят зданием и принадлежит домовладельцам. Вместе с тем, возникает заинтересованное юридическое лицо, подающее заявление в органы власти о предоставлении земельного участка в границах арки для застройки его нежилым помещением.

Рассмотрим наглядный пример из «горизонтальной» московской практики: в части Г-образного здания по Лениградскому проспекту расположен отель «Советский», в другой части этого здания расположен театр «Ромэн», внутренний двор застроен хозпостройками отеля и театра. Возникает вопрос об определении размеров и границ земельных участков, занятых имущественными комплексами отеля и театра и необходимых для их использования в соответствии с назначением. В каком случае и в соответствии с какими критериями надлежит предоставить отелю и театру индивидуально определенные земельные участки, и когда надлежит оформить общие права указанных лиц на совместно используемые части земельных участков.

Смежное расположение имущественных комплексов разных субъектов по вертикали (сверху-снизу) и по горизонтали в городской застройке также порождает проблему надлежащего законодательного определения сервитутов и ограничений (обременений) прав на имущественные комплексы и земельные участки, порядок их установления, изменения и прекращения, в том числе перехода к иным лицам с учетом пространственных особенностей.

Важно также выявить частно-правовые особенности участия города Москвы в договорах аренды земли и сделках купли-продажи земли и права на заключение договоров аренды земли, которые проявляются, например, в том, что г. Москва, направляя другой стороне оферту (проект договора), определяет существенные условия заключаемой земельно-правовой сделки, основанные на частно-правовых характеристиках земельного участка (площадь, конфигурация границ, установленные частные сервитуты, стоимость имущественного права) и на частно-правовом интересе другой стороны договора (вид, срок деятельности на земельном участке, порядок заключения договора на новый срок).

Город Москва несет равную с другой стороной гражданско-правовую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по заключаемым земельно-правовым сделкам, но при этом имеет возможность предоставить в качестве отступного иной индивидуально определенный земельный участок или совершить новацию арендного обязательства с передачей иного индивидуально определенного земельного участка.

В этой связи объем и пределы государственного регулирования частно-правовых отношений между органом исполнительной власти — арендодателем и арендатором земельного участка также должны найти свое отражение в соответствующих правовых нормах.

Наиболее остро стоит проблема межевания земель с учетом постоянного увеличения количества субъектов, обладающих вещными и обязательственными правами на здания, сооружения, их части и иные объекты недвижимости, порождающими права на соответствующие земельные участки, необходимые для использования объектов недвижимости в соответствии с их назначением.

На необходимость разработки методики формирования и межевания земельных участков как объектов недвижимости в городах и других поселениях указывается и в Федеральной целевой программе «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы».

В настоящее время не определены общие принципы регулирования отношений по межеванию земельных участков, соответствующие частно-правовому интересу субъектов земельных отношений.

Имеющиеся нормативные акты в данной сфере (например, Градостроительный кодекс РФ, постановления Правительства РФ от 02.02.96 №105, от 26.09.97 №1223, приказ Минземстроя РФ от 26.08.98 №59) определяют только самые общие принципы межевания.

Наиболее срочного и полного правового регулирования требуют земельные отношения в субъектах РФ — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге с учетом реальных темпов строительства и быстрого увеличения числа субъектов земельных отношений.

При таком положении представляется необходимым в исследовании вышеуказанных проблем в первую очередь обратить внимание на проводимую в государстве земельную реформу и разрешение проблемы регулирования земельных отношений в городах.

Анализ вышеуказанных отношений целесообразно произвести с учетом правоприменительной практики Московского земельного комитета и практики надлежащего судебного разрешения спорных земельно-правовых отношений, не урегулированных законом в достаточной степени.

Во вторую очередь исследование вышеуказанных проблем должно быть посвящено разработке подробного правового регулирования земельных отношений в городах, основанной, в том числе, на сравнительно-правовом анализе регулирования аналогичных отношений в зарубежных правовых системах.

При этом целесообразно определить содержание права государственной и права муниципальной собственности на землю в городах; оборотоспособности земли в городах; рассмотреть порядок регулирования сделок с землей в городах; ограничения прав на земельные участки в городах; систему правовых институтов и норм, регулирующих земельные отношения в городах.

Представляется совершенно необходимым восполнить значительный пробел существующего правового регулирования в отношении общих прав на землю в городах, возникающих у сособственников, совладельцев, соарендаторов земельных участков.

Например, может ли один соарендатор земельного участка использовать участок для эксплуатации здания банка (1-й этаж здания), а другой соарендатор того же участка — под иную деятельность, например, спортивную (2-й этаж здания). Как в таком случае правильно определить целевое назначение одного и того же земельного участка для надлежащего функционирования государственного земельного кадастра?

Представляется также весьма актуальной разработка общих принципов определения порядка пользования земельными участками, находящимися на праве общей аренды, на праве общего постоянного пользования, на праве общего пожизненного наследуемого владения с учетом пространственных особенностей объектов недвижимости.

В данном случае, по-видимому, более применимо регулирование посредством диспозитивных норм, оставляющих определенную самостоятельность сторонам договора о порядке пользования земельным участком, находящимся на общем праве.

Уже сейчас возникают практические проблемы передачи части земельного участка в субаренду одному лицу несколькими соарендаторами.

Нельзя исключать и случаи передачи земельного участка в общую субаренду нескольким субъектам одним арендатором и т.п.

В практике Московского земельного комитета имел место случай наследования в равных долях права аренды земельного участка женой умершего арендатора и его несовершеннолетней дочерью на основании оформленного нотариусом свидетельства о праве на наследство по закону. Переход права аренды от одного лица к возникшим двум соарендаторам был произведен способом оформления дополнительного соглашения к договору аренды, в котором был отражен факт перемены лиц в обязательстве в силу наследственного правопреемства.

Важно отметить, что вопреки неоправданно распространенному мнению, доля в праве аренды земельного участка не является частью земельного участка и не подлежит измерению в гектарах или квадратных метрах, поскольку не имеет размерности и выражается, как правило, дробью.

Вышеуказанные примеры правоприменительной практики показывают сложность возникающих земельно-правовых проблем и необходимость их правового разрешения.

В заключение следует отметить, что в современных условиях представляется наиболее целесообразным подробно урегулировать основания и порядок возникновения, изменения и прекращения общих прав на землю в городах, способы определения и документального оформления долей в праве на землю, а также порядок регулирования сделок с общими правами на землю.

Частно-правовое регулирование земельных отношений в городах следует развивать на основе положений Конституции РФ и общепризнанной земельно-правовой доктрины, а в части правового регулирования рынка земли и другой связанной с ней недвижимости — на базе Гражданского кодекса РФ путем расширения норм гражданского права с учетом безусловного учета пространственно-правовой специфики городских земельных отношений.

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100