написать письмо первая страница первая страница switch to english
Межрегиональное общественное движение 'За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей'
Первая страница
Движение "За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей"
Направления работы
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Журнал "Право и безопасность"
Об издании
Очередной номер
Подписка
Наши партнеры
Архив
Правовая поддержка предприятий
Информационный сайт по недвижимости "Диалит-Недвижимость"
Правовая поддержка НКО
Центр правовой поддержки некоммерческих организаций
Контакты
Адреса, телефоны, электронная почта
Правовая информация

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"

Номер 1 (46), Май 2011.

Налог на недвижимость. Как будем считать?!

Заместитель министра финансов РФ С.Д.Шаталов уверен, что налог на недвижимость надо вводить как можно быстрее. Он пояснил, что новый сбор с владельцев недвижимости будет не просто суммой налога на имущество и земельного налога, в основу расчета новой ставки налога ляжет Единый кадастр недвижимости, который Росреестр должен подготовить к 2013 г. Именно с 2013 г. правительство будет взимать налоги на недвижимость по новой схеме.

Сначала поступило предложение собирать налог на недвижимость, исходя из рыночной стоимости квадратных метров, но в этом случае пострадали бы коренные жители столицы с невысокими доходами. Позже С.Д.Шаталов пояснил, что налог на недвижимость будет прогрессивным, добавив, что элитное жилье будет облагаться иначе, чем социальное. Именно так, по мнению власти, будет достигнута социальная справедливость.

Так как же правильно считать налоги на недвижимость и как новая система налогообложения может повлиять на рынок в целом? Своим мнением на эту тему поделились эксперты и руководители ведущих строительных компаний и агентств недвижимости: АлександрХрусталев, генеральный директор компании «НДВ-недвижимость», Игорь Пинкевич, председатель Совета Директоров ГК «Настюша», Юрий Хлестаков, генеральный директор компании «Русский Дом Недвижимости», Алексей Демьянчук, управляющий директор «Первого строительного треста», Владлен Волошин, генеральный директор «Велес Капитал Девелопмент».

Как будем считать?!

В России действует плоская шкала налогообложения — вне зависимости от доходов граждан процентная ставка налога остается одинаковой. В то же время использование «плоского» налога на недвижимость недопустимо, считаетА.Хрусталев, иначе мы получим катастрофические результаты в виде массы разорившихся граждан. Таким образом, мера властей по внедрению именно прогрессивного налога на недвижимость абсолютно справедлива. Ставка налога на дорогостоящее жилье должна быть увеличена.

С ним соглашается Ю.Хлестаков, потому что в ней присутствует некий элемент несправедливости, хотя полностью этот элемент, на его взгляд, исключить никогда не удастся. Вопрос в том, какую цель ставит перед собой законодатель, приступая к разработке того или иного проекта!

Поддерживает это мнение и В.Волошин,замечая, что это должно происходить в долгосрочной перспективе. С одной стороны, требуется тщательная проработка этого вопроса, чтобы все заявленные стремления сделать налог социально продуманным и справедливым для разных слоев населения, с другой стороны, требуется грамотная работа по преодолению сопротивления изменениям со стороны граждан, разумно опасающихся увеличения налогового бремени, которое может стать для них непосильным.

А.Демьянчук уверен, что пересмотреть существующую систему налогообложения недвижимости необходимо. Распространенная мировая практика налога с прогрессирующей ставкой показывает, что этот инструмент может быть достаточно эффективен как для государственных нужд, так и для процессов управления недвижимостью и защиты интересов самих собственников. Прогрессирующая ставка является, в общем-то, справедливой, а единственной в корне ошибочной стратегией было бы сделать налог одинаковым для всех.

И.Пинкевич придерживается противоположного мнения и считает, что не стоит трогать нашу систему налогообложения до полного восстановления рынка жилья, на который повлиял и продолжает влиять мировой экономический кризис. А главное — не стоит проводить реформы до тех пор, пока полностью не восстановится рынок ипотечного кредитования.

Недвижимость начнет по-настоящему обременять…

Есть также вероятность, что новая система все-таки ударит по карману малообеспеченных граждан, считает В.Волошин. Примером может быть получение наследства или, если рассматривать вопрос в разрезе субъектов РФ, многокомнатная квартира в центре Москвы. В таком случае люди будут вынуждены переселяться в менее престижные районы, что может стать психологически сложным моментом. И еще один момент можно назвать в качестве минуса: нигде не рассматривается влияние новой системы налогообложения на прожиточный минимум, который, по идее, должен быть увеличен, но таких планов нет.

В то же время А.Хрусталев рассуждаетнад вопросами,какой должна быть ставка для малоимущих граждан и представителей среднего класса? Какой налог должна платить бабушка, проживающая в ЦАО в относительно просторной квартире? С одной стороны, мы имеем высокую рыночную стоимость объекта, с другой – крайне низкие доходы (пенсия). Поэтому мера по введению льготной ставки для малообеспеченных слоев населения представляется целесообразной, но неполной. Например, можно отменить налог для некоторых слоев или категорий граждан или ввести налог, который не будет распространяться на определенные объекты недвижимости при соблюдении ряда условий, например, квартиры площадью от 45 (и менее) до 70 м2 для семьи из нескольких человек.

Для состоятельных слоев населения новая система не внесет принципиальных корректив, добавляет И.Пинкевич.Как это обычно происходит, найдется множество возможностей защитить свои интересы. Иными словами, люди с деньгами найдут способ сократить свое налоговое бремя. Для незащищенных же слоев населения ситуация, скорее всего, усугубится, нас ждет еще большее социальное расслоение, что может вызвать социальное напряжение в обществе. В том же направлении рассуждает Ю.Хлестаков. Очень важно определиться с «направлением удара», т.е. в чем заключается та несправедливость, которая вызывает праведный гнев: в том, что малоимущие платят много или богатые — мало? Тогда необходимо поделить население на бедных и богатых, но сделать это только на основании наличия какой-либо недвижимости уже видится несправедливым. Нельзя идти путем П.П.Шарикова: «..все взять и поделить!». Нужно не забыть про тот средний класс, который на всех уровнях власти так призывают возрождать, создавать, защищать, помогать и т.д., которому в случае неверных решений может «достаться больше всех», и может привести к уменьшению этого самого класса и увеличению числа малоимущих.

К сожалению, сегодня невозможно прогнозировать последствия принятия данных предложений, т.к. нет (или мы о них не знаем) фактических цифр, методов и технологий, которые позволят реализовать качественно и справедливо теорию, отмечаетЮ.Хлестаков. Пока представляется крайне сложным и непонятным процесс создания единого реестра объектов недвижимости с рыночной ценой. Рыночная цена не является величиной постоянной, а изменяется в зависимости от рынка. Здесь может скрываться самая большая несправедливость в будущем законе.

Любые налоговые изменения в нашем обществе традиционно воспринимаются с большой долей скепсиса и иронии, утверждает А.Демьянчук. Но если разработчики подойдут с умом и грамотно продумают дифференциацию налоговых ставок, это может послужить хорошим регулятором рынка и инструментом мотивации к эффективному распоряжению и управлению недвижимостью. Закон, несомненно, должен учитывать интересы граждан, реально проживающих в своих квартирах и домах.

Арендный бизнес из тени уйдет в подполье

В России с момента возрождения рыночной экономики и по сей день инвестиции в недвижимость считаются самыми ликвидными и стабильными, уверен А.Демьянчук, поэтому приобретение недвижимости с целью сохранения или преумножения капитала сохранит свой тренд. Инвестиционный и арендный бизнес просто будет учитывать размер данного налога в ожиданиях по доходности.

К сожалению, в последнее время покупка недвижимости с инвестиционной целью преподносится как нечто аморальное.Ю.Хлестаковничего зазорного в этом не видит. И совсем неправда, что инвесторы довели цены в Москве до недостижимых высот, на сегодняшний день это справедливые цены, они регулируются спросом и предложением. Прямой зависимости от ставки налога на недвижимость и активностью на рынке нет, хотя косвенное влияние, безусловно, присутствует. Первичен в этом вопросе спрос на продукт (квартира, аренда и т.д.), а он может быть только при благоприятной экономической и политической ситуации, тогда люди рожают детей и покупают квартиры. Например, в г. Моршанске Тамбовской области тоже строят жилье, но тех, у кого есть возможность купить его, там единицы. Потому что зарплата — 6000 руб. в месяц, а коммунальные платежи — 3000 руб., а из других регионов в такие «теплые» места покупателей «палкой не загнать», отсюда отсутствие спроса и низкие цены, обусловленные дешевой землей, дешевой рабочей силой и стройматериалами, находящимися «под ногами», приводит примерЮ.Хлестаков.

Если налоговая ставка будет очень высока, это может привести к серьезному снижению (а то и вовсе к прекращению) инвестиционных покупок,считаетА.Хрусталев. С другой стороны, это может повлечь за собой удорожание арендных ставок, т.к. арендодатель, скорее всего, будет включать налог в стоимость аренды. Соглашается с этим и А.Демьянчук:прогрессивная налоговая ставка станет своего рода регулятором рынка «инвесторов и рантье», заставит их более эффективно распоряжаться недвижимостью, например, оперативно начать сдавать приобретенное жилье. Это, в свою очередь, вызовет некоторое увеличение предложения на рынке аренды и повышение спроса на готовые квартиры с отделкой и меблировкой в новостройках. В этом видится позитивная сторона для развития отрасли. К тому же, если обсуждаемый налог будет на уровне европейских стандартов, то говорить об уменьшении спроса на инвестиционное жилье в таких городах, как Санкт-Петербург и Москва, не придется.

Ю.Хлестаков:«Если будет принята чрезмерная ставка налога на недвижимость, то первое, к чему это приведет, — это то, что люди, которым досталась каким-либо чудом вторая недвижимость, например в наследство, а таких достаточно большое число, и часто эта недвижимость позволяет им сводить концы с концами, начнут от нее избавляться, только покупать ее будет некому!!!».

И.Пинкевич рассказывает: «объем покупки инвестиционного жилья не изменится. Недвижимость была, остается и будет привлекательной областью для инвестирования». И добавляет, что, как правило, данные инвестиции проводятся не на «последние деньги» и увеличение налогообложения на жилье вряд ли существенно повлияет на спрос. По его мнению, новый закон повлияет, скорее, на рынок аренды жилья, который из тени уйдет в подполье. Судя по всему, категория граждан, сдающих жилье, получит то самое прогрессивное налогообложение. Владельцы нескольких квартир будут вынуждены переоформлять свои квартиры в собственность на родственников, возрастет стоимость самого арендного жилья, что опять же скажется на незащищенных слоях населения.

С вводом прогрессивной шкалы привлекательность объектов недвижимости как одного из видов инвестиций должна снизиться, уверен В.Волошин,но несущественно, потому что категория людей, имеющих возможность для таких операций, относится к высокообеспеченной.

Новая система налогообложения: плюсы и минусы

В.Волошиноценил предлагаемую систему налогообложения и выявил свои плюсы и минусы. «Неизвестно, та сумма налога, которая платится сейчас, — это много или мало?» — задает он вопрос. Правительство заявляет, что нововведения сделают распределение налогового бремени более справедливым между категориями граждан с разным уровнем дохода. При этом владельцев социального жилья не ожидает какое-либо увеличение суммы налогов. Будет разработана прогрессивная шкала налога на объекты недвижимости. Это плюс. Справедливо было бы максимально облегчить или вообще снять налоговое бремя с недвижимости, приватизированной как единственное жилье, это защитило бы наименее обеспеченные слои населения, предлагает А.Демьянчук. Налог вообще необходимо вводить от определенной пороговой суммы, при этом ставка должна быть в прямой зависимости от количества собственников. Если, например, семейная пара приобрела квартиру по рыночной цене на равных правах, стоимость недвижимости должна делиться пополам и облагаться налогом от половины суммы по более низкой ставке. Безоговорочно не должны облагаться налогом квартиры, находящиеся под ипотечным обременением, т.к. государство получает свою долю посредством налога с прибыли самих банков.

Также к позитивным моментам можно отнести уход от инвентаризационного подхода к определению стоимости недвижимости к рыночному, что сделает рынок более прозрачным, добавляетВ.Волошин. С другой стороны, к 2013 г. планируется сформировать Единый реестр недвижимости. Возникает вопрос: кто и как будет проводить оценку? Методика массовой оценки не разработана, и во многом возникают риски недостижения желаемого результата. Это минус.

Первое, с чего надо начать, по мнениюЮ.Хлестакова, это создать предпосылки для добровольной легализации реальной цены сделки, тогда мы получим реально облагаемую налоговую базу. Это позволит исчислить налоговую ставку. Есть определенная ловушка в определении стартовой суммы для исчисления налога, дополняет А.Демьянчук,— адекватнее всего было бы считать налог от цены покупки, но не всегда в договорах купли-продажи отражена адекватная рыночная стоимость. В далекой перспективе изменение налогообложения должно привести к декларации реальной цены покупки, государство должно стимулировать граждан быть честными. Дальнейшая шкала после перехода цены недвижимости порога налогообложения должна быть также дифференцирована с определенным шагом.

И.Пинкевич убежден, что налоги справедливыми не бывают, но именно налоги являются цивилизованным способом грамотно решить возникающие проблемы или комплексы экономических проблем государства. Если с введением нового закона будет решен хотя бы один значимый для страны вопрос, например миграция трудовых ресурсов, для которой необходимо, чтобы налог на недвижимость в столице был в разы выше, чем в регионах, где есть потребность в трудовых ресурсах, можно говорить о том, что все не зря. Он не считает нынешнюю систему налогообложения недвижимости идеальной, но она вполне имеет право на существование. И если цель реформы — увеличение поступлений денежных средств в казну, то не лучше ли было просто увеличить ставку налогообложения, нежели тратить немалые деньги на мероприятия по реформированию.

Изменения в налогообложении разумны, но только в случае грамотной реализации подобного проекта, подводит итоги В.Волошин. Таким образом, налог на недвижимость должен быть чувствителен для собственников только в контексте «налога на роскошь». Еще одним плюсом налога на недвижимость станет естественное регулирование «спекулятивных сделок», что позволит стабилизировать цены на жилье, добавляет А.Демьянчук.

А.Демьянчук: «обыкновенная практика налогообложения в странах Европы – это существенная дифференциация налогов на приобретение и содержание недвижимости. Как правило, налог на титул, в наших реалиях эквивалент свидетельства о собственности, составляет от 3 до 8% стоимости покупки, а ежегодный налог на владение — в разы меньшую сумму».

Материал подготовлен

Московским Бизнес Клубом

(www.mosbizclub.ru)

Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции. Также приглашаем Вас принять участие в организуемых журналом мероприятиях (конференциях, круглых столах, обсуждениях).

Материал из журнала "Право и инвестиции". Тексты статей всех выпусков журнала доступны в архиве. Условия подписки на печатную версию Вы можете узнать на сайте журнала. Подписной индекс печатной версии журнала в объединенном каталоге "Пресса России" – 83171. Подписной индекс в каталоге «Газеты.Журналы» Роспечати – 82831. Почтовый адрес редакции: 101000, Москва, Главпочтамт, а/я 470. Телефон (495) 778-0319. (C) 1999 - 2014 "Право и инвестиции".

 
Rambler's Top100Rambler's Top100